Escritura de hipoteca: qué es, qué contiene y cómo conseguir una copia
La escritura de hipoteca es el documento público en el que se formaliza ante notario un préstamo garantizado con una hipoteca sobre un inmueble. Recoge las condiciones del préstamo, identifica a las partes y describe la garantía hipotecaria que posteriormente puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
No debe confundirse con la escritura de compraventa: una documenta la transmisión de la vivienda y la otra formaliza el préstamo y la garantía hipotecaria.
¿Qué es una escritura de hipoteca?
La escritura de hipoteca, también denominada escritura de préstamo hipotecario, es el documento público que formaliza las condiciones de un préstamo garantizado mediante una hipoteca.
En ella quedan reflejados, entre otros elementos:
- el importe prestado;
- el plazo de devolución;
- el tipo de interés;
- las cuotas y sistema de amortización;
- las comisiones aplicables;
- las condiciones de amortización anticipada;
- las obligaciones de las partes;
- la descripción de la garantía hipotecaria.
¿Para qué sirve la escritura hipotecaria?
La escritura permite formalizar públicamente el préstamo y documentar la constitución de la garantía hipotecaria.
Además, sirve como referencia durante toda la vida del préstamo para comprobar exactamente qué condiciones fueron pactadas.
Puede resultar necesaria, por ejemplo, para:
- revisar el tipo de interés;
- comprobar comisiones;
- consultar las condiciones de amortización;
- analizar una novación;
- estudiar una subrogación;
- verificar avales o garantías adicionales;
- cancelar registralmente la hipoteca una vez pagada.
¿Es obligatoria la escritura pública para una hipoteca?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 que están garantizados con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial situado en España, el contrato debe formalizarse en escritura pública.
Además, antes de autorizarla debe haberse realizado el acta notarial previa de transparencia exigida por la normativa.
Por tanto, la firma ante notario no es simplemente una formalidad administrativa: forma parte del proceso jurídico de constitución de la operación hipotecaria.
¿Qué contiene una escritura de hipoteca?
El contenido exacto depende de cada operación, pero normalmente incluye varias partes fundamentales.
| Apartado | Qué recoge |
|---|---|
| Partes | Prestamista, prestatarios y, si existen, fiadores o garantes |
| Capital | Importe concedido |
| Plazo | Tiempo previsto para devolver el préstamo |
| Interés | Tipo fijo, variable o mixto y reglas de cálculo |
| Amortización | Forma de devolución y condiciones de amortización anticipada |
| Comisiones | Comisiones contractualmente aplicables |
| Garantía hipotecaria | Inmueble sobre el que se constituye la hipoteca |
| Responsabilidad hipotecaria | Importes por los que responde registralmente la finca en los conceptos establecidos |
¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?
La responsabilidad hipotecaria no es necesariamente lo mismo que el capital pendiente del préstamo.
Es la cantidad o conjunto de cantidades por las que el inmueble queda afecto como garantía hipotecaria según la escritura y la inscripción registral.
Puede contemplar diferentes conceptos además del principal del préstamo, como determinados intereses o gastos dentro de los límites pactados.
Por eso la cifra de responsabilidad hipotecaria que aparece en la escritura puede ser superior al capital inicialmente prestado.
Escritura de hipoteca y escritura de compraventa: diferencias
Son documentos diferentes aunque normalmente se firmen el mismo día cuando una vivienda se compra mediante financiación hipotecaria.
| Escritura de compraventa | Escritura de hipoteca |
|---|---|
| Documenta la transmisión de la propiedad | Documenta el préstamo y su garantía hipotecaria |
| Intervienen comprador y vendedor | Intervienen prestatario y prestamista, además de otros garantes si existen |
| Indica precio y condiciones de la venta | Indica las condiciones financieras del préstamo |
Comprar una vivienda y constituir una hipoteca son jurídicamente operaciones distintas, aunque estén relacionadas.
¿Se puede firmar compraventa e hipoteca en escrituras separadas?
Sí. Son negocios jurídicos distintos y se documentan separadamente.
Cuando la compra se financia mediante una hipoteca, normalmente ambos actos están coordinados porque el dinero del préstamo se destina a pagar total o parcialmente el precio de adquisición.
Pero no deben confundirse la escritura que acredita la compraventa con la que documenta el préstamo hipotecario.
¿Quién firma la escritura de hipoteca?
Normalmente intervienen:
- el prestatario o prestatarios;
- la entidad prestamista, debidamente representada;
- fiadores o garantes cuando formen parte de la operación;
- el notario que autoriza la escritura.
La composición concreta dependerá de cada préstamo.
¿Quién prepara la escritura de hipoteca?
La escritura debe reflejar fielmente las condiciones de la operación y se autoriza ante notario.
Antes de la firma, la entidad habrá remitido la documentación de la operación y las condiciones que deben coincidir con la información precontractual facilitada al prestatario.
El notario ejerce un control de legalidad y transparencia y no se limita simplemente a certificar una documentación preparada por el banco.
¿Qué papel tiene el notario?
El notario cumple una función especialmente relevante en una hipoteca.
Antes de la escritura debe comprobar, entre otras cuestiones, que se han cumplido las obligaciones de información y transparencia previstas legalmente.
El prestatario debe comparecer previamente ante el notario para recibir asesoramiento individualizado y realizar el acta de transparencia.
En esa fase se revisan documentos como:
- la FEIN;
- la FiAE;
- el proyecto de contrato;
- el resto de documentación precontractual aplicable.
Puedes consultar qué significa la FiAE y nuestra guía sobre la FEIN.
¿Cuándo se firma la escritura de hipoteca?
La escritura se firma después de haber cumplido el periodo legal de información precontractual y de haber realizado correctamente el acta notarial previa.
Con carácter general, la documentación prevista en la Ley 5/2019 debe entregarse con al menos 10 días naturales de antelación respecto de la firma.
El acta notarial debe estar otorgada, como máximo, el día anterior a la autorización de la escritura.
¿La escritura debe coincidir con la FEIN?
Las condiciones que finalmente se formalicen deben ser coherentes con la documentación precontractual sobre la que el prestatario ha recibido información y asesoramiento.
La FEIN contiene la oferta personalizada y tiene carácter vinculante para la entidad durante el plazo establecido.
Si antes de la firma se introducen cambios relevantes, puede ser necesario actualizar la documentación y cumplir nuevamente las obligaciones de transparencia correspondientes.
Consulta también qué significa una oferta vinculante de hipoteca.
¿Qué debo revisar antes de firmar la escritura?
Aunque la documentación haya pasado los controles previos, conviene revisar que lo que se va a firmar coincide con la operación aceptada.
Comprueba especialmente:
- capital del préstamo;
- duración;
- TIN;
- TAE;
- sistema y periodicidad de las cuotas;
- bonificaciones;
- comisiones;
- condiciones de amortización anticipada;
- garantías adicionales;
- avalistas;
- causas de vencimiento anticipado;
- responsabilidad hipotecaria.
¿Puedo cambiar algo de la escritura antes de firmarla?
Puede modificarse una operación antes de la firma si las partes están de acuerdo, pero los cambios relevantes deben reflejarse correctamente en la documentación.
El prestatario no está obligado a firmar una escritura si detecta condiciones que no coinciden con lo acordado.
Si el cambio afecta a aspectos esenciales de la oferta, puede ser necesario emitir nuevamente documentación precontractual y respetar los plazos legales aplicables.
¿Puedo elegir el notario?
Sí. El prestatario tiene derecho a elegir libremente al notario.
La entidad no puede imponerle un notario concreto para la firma del préstamo hipotecario.
Ese mismo notario será quien proporcione el asesoramiento previo y autorice, en su caso, la escritura.
¿Quién paga la escritura de hipoteca?
En las operaciones sujetas al régimen actual, la Ley 5/2019 establece un reparto específico de los gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario.
En términos generales:
| Concepto | Quién lo asume normalmente |
|---|---|
| Aranceles notariales del préstamo | Prestamista |
| Inscripción registral de la hipoteca | Prestamista |
| Gestoría relacionada con la formalización | Prestamista |
| Tasación | Prestatario |
| Copias solicitadas | Quien solicite cada copia |
Para profundizar, consulta nuestra guía sobre gastos de una hipoteca.
¿La escritura de hipoteca y la inscripción registral son lo mismo?
No.
La escritura es el documento público autorizado por el notario.
La inscripción es el asiento que posteriormente se practica en el Registro de la Propiedad para reflejar la hipoteca sobre la finca.
Son dos fases distintas del proceso.
¿Cuándo queda constituida la hipoteca?
La hipoteca inmobiliaria requiere su formalización e inscripción conforme a la legislación hipotecaria.
Por eso la escritura pública y la posterior inscripción registral desempeñan funciones distintas pero esenciales en la constitución de la garantía hipotecaria.
¿Dónde puedo conseguir una copia de la escritura de mi hipoteca?
La copia puede solicitarse en la notaría que autorizó la escritura o, si el protocolo ya no se encuentra allí, en el archivo o notaría que custodie dicho protocolo.
Para localizarla resulta útil conocer:
- nombre del notario;
- fecha aproximada de firma;
- número de protocolo, si se dispone de él;
- datos de los otorgantes.
No debe confundirse una copia de la escritura con una nota simple del Registro de la Propiedad.
¿El banco puede darme una copia de mi escritura?
La entidad puede disponer de documentación de la operación, pero la copia notarial de la escritura se obtiene a través del sistema notarial.
Si necesitas una copia con valor notarial, lo adecuado es solicitarla al notario o al custodio del protocolo correspondiente.
¿Qué es la primera copia de una escritura de hipoteca?
Una escritura original queda incorporada al protocolo del notario.
Las partes reciben copias expedidas conforme a la legislación notarial.
Por eso, cuando coloquialmente se habla de “tener la escritura original”, normalmente se está haciendo referencia a una copia autorizada o simple, no al documento matriz que conserva el notario.
¿Qué diferencia hay entre copia simple y copia autorizada?
Una copia simple tiene principalmente una función informativa.
La copia autorizada incorpora la fe notarial correspondiente y tiene los efectos que le atribuye la legislación.
El tipo de copia que necesites dependerá del trámite para el que vayas a utilizarla.
¿Qué ocurre si pierdo la escritura de mi hipoteca?
Perder la copia que tienes en casa no significa perder la escritura ni la hipoteca.
La matriz de la escritura se conserva dentro del protocolo notarial.
Si necesitas nuevamente el documento, puedes solicitar una copia siguiendo el procedimiento correspondiente.
¿Qué es un modelo de escritura de hipoteca?
Un modelo puede servir para entender la estructura general de una escritura, pero no existe un único modelo válido para todas las hipotecas.
El contenido dependerá de:
- tipo de préstamo;
- tipo de interés;
- entidad;
- garantías;
- número de prestatarios;
- avalistas;
- condiciones concretas de la operación.
Por eso una escritura real debe revisarse en función de las condiciones concretas del préstamo.
¿Qué es una hipoteca entre particulares?
Una hipoteca no tiene necesariamente que ser concedida por un banco.
También puede existir un préstamo entre particulares garantizado con hipoteca sobre un inmueble.
En esos casos deben cumplirse igualmente los requisitos jurídicos aplicables a la constitución de la garantía hipotecaria y las obligaciones fiscales y registrales correspondientes.
¿La escritura de cancelación de hipoteca es la misma escritura?
No. La escritura mediante la que se constituye la hipoteca y la escritura utilizada posteriormente para cancelar registralmente esa carga son documentos diferentes.
Cuando el préstamo ya está pagado, la deuda puede haber desaparecido económicamente pero la carga hipotecaria puede seguir apareciendo en el Registro hasta que se tramite su cancelación registral.
Por eso las búsquedas sobre escritura de cancelación de hipoteca responden a una intención distinta y no deben confundirse con la escritura inicial del préstamo.
Ejemplo sencillo de escritura hipotecaria
Imaginemos un préstamo de 200.000 € a 30 años para comprar una vivienda.
La escritura podría recoger, entre otras cuestiones:
- capital: 200.000 €;
- plazo: 30 años;
- modalidad de interés;
- sistema de amortización;
- comisiones aplicables;
- condiciones para amortizar anticipadamente;
- identificación de la vivienda hipotecada;
- responsabilidad hipotecaria;
- garantías adicionales, si existen.
Esas condiciones serán las que regulen la relación contractual junto con la normativa aplicable.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes sobre la escritura de hipoteca
¿Qué es una escritura de hipoteca?
Es el documento público autorizado por notario en el que se formaliza un préstamo garantizado mediante hipoteca sobre un inmueble y se recogen las condiciones de la operación.
¿Es lo mismo la escritura de compraventa que la escritura de hipoteca?
No. La escritura de compraventa documenta la transmisión de la propiedad y la escritura hipotecaria documenta el préstamo y la garantía constituida sobre el inmueble.
¿Quién firma la escritura de hipoteca?
Intervienen el prestatario o prestatarios, la entidad prestamista mediante su representante y, cuando corresponda, los fiadores o garantes. La escritura es autorizada por un notario.
¿Puedo elegir el notario?
Sí. El prestatario tiene derecho a elegir libremente el notario que realizará el asesoramiento previo y autorizará la escritura.
¿Dónde puedo pedir una copia de mi escritura hipotecaria?
Puede solicitarse en la notaría donde se firmó o en la notaría o archivo que actualmente custodie el protocolo si el documento ya no se encuentra en la notaría original.
¿Qué pasa si pierdo mi escritura?
No desaparece el documento. La matriz se conserva en el protocolo notarial y puede solicitarse una nueva copia cuando exista derecho a obtenerla.
¿La escritura hipotecaria y la inscripción en el Registro son lo mismo?
No. La escritura es el documento público notarial y la inscripción es el asiento posterior que refleja la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga los gastos de la escritura de hipoteca?
En el régimen actual, el prestamista asume los aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo, además de los gastos registrales y de gestoría correspondientes, mientras que el prestatario asume la tasación. Las copias las paga quien las solicite.
¿La escritura de cancelación es la misma que la escritura inicial?
No. La escritura utilizada para cancelar registralmente una hipoteca es distinta de la escritura mediante la que se constituyó originalmente el préstamo hipotecario.