Gastos de hipoteca: cuáles son y quién los paga en 2026
Al contratar una hipoteca, el banco paga actualmente la notaría de la escritura del préstamo, el Registro de la Propiedad, la gestoría y los impuestos correspondientes a la formalización hipotecaria. El cliente paga la tasación y las copias notariales que solicite.
Este reparto se aplica, con carácter general, a los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 y no debe confundirse con los gastos de comprar una vivienda, como ITP, IVA o los costes propios de la compraventa.
Por tanto, cuando alguien pregunta cuánto dinero necesita para pedir una hipoteca hay que separar dos conceptos:
- gastos de formalización de la hipoteca;
- gastos e impuestos de comprar la vivienda.
La diferencia es importante porque actualmente la mayor parte de los primeros los asume la entidad financiera, mientras que buena parte de los segundos siguen correspondiendo al comprador.
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Los principales gastos vinculados a la formalización de una hipoteca son la tasación, la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y los impuestos asociados al préstamo.
Sin embargo, que todos intervengan en la operación no significa que todos los pague el cliente.
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Cliente |
| Notaría de la escritura del préstamo | Banco |
| Registro de la hipoteca | Banco |
| Gestoría de formalización | Banco |
| Impuestos del préstamo hipotecario | Banco |
| Copias notariales solicitadas | Quien las solicite |
Este reparto deriva de la normativa vigente sobre contratos de crédito inmobiliario.
¿Qué gastos de hipoteca paga el banco?
El banco asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario, la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad y los impuestos asociados a la constitución del préstamo.
La Ley 5/2019 establece expresamente este reparto para las operaciones a las que resulta aplicable.
Notaría
La entidad financiera paga los aranceles correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario.
Si el cliente solicita copias adicionales para sí mismo, el coste de esas copias corresponde a quien las solicite.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad es un gasto que corresponde a la entidad prestamista.
Gestoría
Los gastos de gestoría vinculados a la formalización del préstamo corresponden al banco.
Este punto es importante porque todavía existen búsquedas y contenidos antiguos que atribuyen este coste al cliente.
Si teníamos una URL específica sobre `gastos-gestoria-hipoteca`, su información queda mejor integrada aquí porque no existe una intención suficientemente distinta que justifique mantener otra página.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
En la constitución de una hipoteca sujeta al régimen actual, el impuesto correspondiente al préstamo hipotecario lo asume la entidad.
No debe confundirse este impuesto con el ITP o el IVA derivados de comprar la vivienda.
¿Qué gastos de hipoteca paga el cliente?
El principal gasto de formalización que corresponde al prestatario es la tasación del inmueble.
Además, deberá pagar las copias notariales que solicite para sí mismo y, cuando exista, cualquier otro coste que legal y contractualmente le corresponda, como una comisión de apertura incluida correctamente en la oferta.
¿Por qué paga el cliente la tasación?
La vivienda que se ofrece como garantía debe ser valorada antes de formalizar el préstamo.
La tasación permite conocer el valor hipotecario del inmueble y es uno de los datos que utiliza el banco para determinar el porcentaje máximo que está dispuesto a financiar.
Por ejemplo:
- precio de compra: 250.000 €;
- tasación: 240.000 €.
Una diferencia entre precio y tasación puede afectar directamente al capital que el banco está dispuesto a prestar.
Por eso la tasación no es únicamente un gasto administrativo: puede modificar la estructura financiera de toda la compra.
¿Puedo elegir yo la sociedad de tasación?
El prestatario puede aportar una tasación realizada por una sociedad homologada siempre que cumpla los requisitos legales y se encuentre vigente.
La entidad no debería obligarte a pagar una nueva valoración únicamente porque prefiera otra empresa si la aportada cumple las condiciones exigibles.
¿Cuánto cuesta la tasación de una hipoteca?
No existe una tarifa única fijada para todas las viviendas.
El precio puede variar según:
- sociedad tasadora;
- tipo de inmueble;
- superficie;
- ubicación;
- complejidad de la valoración.
Por eso evitaríamos afirmar que todas las tasaciones cuestan una cantidad determinada.
¿Cuánto cuestan realmente los gastos de hipoteca para el comprador?
En una hipoteca nueva sujeta al reparto actual, el coste directo de formalización para el comprador puede ser relativamente reducido porque los principales gastos notariales, registrales, fiscales y de gestoría los asume el banco.
Pero eso no significa que solo necesites unos cientos de euros para comprar una casa.
A la hora de calcular el ahorro necesario hay que sumar:
- tasación;
- impuestos de adquisición;
- gastos propios de la compraventa;
- entrada no financiada por el banco;
- otros desembolsos asociados a la operación.
Gastos de hipoteca y gastos de compra: no son lo mismo
Esta es probablemente la confusión más habitual.
| Gastos de hipoteca | Gastos de compra |
|---|---|
| Tasación | ITP o IVA |
| Formalización préstamo | Escritura de compraventa |
| Registro de la garantía | Registro de la adquisición |
| Gestoría hipotecaria | Otros costes propios de comprar |
Para saber cuánto dinero necesitas para comprar, debes calcular ambos bloques y añadir la parte del precio que no financie la entidad.
Consulta nuestra guía específica sobre gastos al comprar una vivienda.
Ejemplo de gastos para comprar con hipoteca
Supongamos:
- precio de vivienda: 250.000 €;
- financiación bancaria: 80 % del precio;
- hipoteca: 200.000 €.
El comprador tendría que separar tres cantidades diferentes:
| Concepto | Quién lo afronta |
|---|---|
| 50.000 € no financiados del precio | Comprador |
| Impuestos y gastos de compraventa | Principalmente comprador |
| Gastos propios del préstamo | Repartidos según la Ley 5/2019 |
Por tanto, afirmar que “los gastos de hipoteca son bajos” no significa que el ahorro necesario para comprar también lo sea.
Cómo calcular los gastos de una hipoteca
Para estimar correctamente cuánto necesitas, no utilizaríamos un porcentaje genérico aplicado al importe del préstamo.
El cálculo puede hacerse así:
Ahorro necesario = entrada no financiada + impuestos de compra + gastos de compraventa + tasación + otros costes propios
Los conceptos que paga el banco no deben añadirse de nuevo al ahorro que necesitas aportar.
¿Existe una calculadora de gastos de hipoteca?
Una calculadora resulta especialmente útil cuando combina el precio de la vivienda, la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y el porcentaje de financiación.
Pero para una compra completa no basta con introducir el importe de la hipoteca: hay que calcular también los impuestos y gastos de adquisición.
Puedes utilizar nuestra calculadora de gastos de compra e hipoteca para estimar el dinero necesario antes de comprar.
¿Existe una comisión de apertura?
Puede existir si forma parte de las condiciones ofrecidas por la entidad.
La comisión de apertura es distinta de la notaría, registro, gestoría o tasación.
Cuando existe, se cobra por la puesta a disposición y tramitación de la financiación conforme a las condiciones del préstamo.
Por tanto, no debe afirmarse que todas las hipotecas actuales tienen exactamente los mismos costes para el cliente.
¿Los seguros son gastos de hipoteca?
Los seguros y otros productos vinculados no forman parte de los gastos de formalización, aunque pueden tener un impacto económico mucho mayor durante la vida de la hipoteca.
Por ejemplo, un banco puede bonificar el interés si contratas:
- seguro de hogar;
- seguro de vida;
- cuenta;
- tarjetas;
- otros productos.
La comparación correcta debe hacerse utilizando la TAE y calculando también el coste de esos productos durante el periodo en que sea necesario mantenerlos para conservar la bonificación.
¿Es obligatorio contratar un seguro de vida con la hipoteca?
No existe una obligación general de contratar un seguro de vida para obtener una hipoteca.
Una entidad puede plantear determinadas condiciones comerciales o bonificaciones, pero debe respetar las normas aplicables a las ventas vinculadas y combinadas.
¿Y el seguro de hogar?
Hay que distinguir entre asegurar adecuadamente el inmueble hipotecado frente a determinados daños y contratar obligatoriamente la póliza concreta que ofrece el banco.
El banco no puede convertir cualquier seguro propio en una obligación absoluta al margen de las reglas aplicables a los productos vinculados.
¿Se pueden conseguir hipotecas “sin gastos”?
La expresión puede resultar confusa porque gran parte de los gastos de formalización ya corresponden legalmente al banco.
Una oferta comercial “sin gastos” puede referirse a que la entidad asume también algún coste que normalmente correspondería al cliente, pero hay que comprobar exactamente qué incluye.
Además, una hipoteca aparentemente gratuita puede tener un tipo, comisión de apertura o vinculaciones menos competitivas.
Gastos de hipoteca en una subrogación
Si posteriormente cambias tu hipoteca de banco, la operación tiene un régimen de gastos diferente al de una compraventa inicial.
Pueden intervenir:
- tasación;
- posible compensación por reembolso o subrogación;
- gastos propios de la nueva operación;
- vinculaciones de la nueva oferta.
Consulta nuestra guía sobre cambiar una hipoteca de banco o la página de subrogación de hipoteca.
Gastos de una novación de hipoteca
Modificar una hipoteca existente tampoco tiene exactamente el mismo régimen económico que contratarla por primera vez.
Los costes dependerán de qué se modifique: tipo, plazo, capital, garantías u otras condiciones.
Por ejemplo, una ampliación de capital puede requerir nueva tasación y tener consecuencias diferentes de una simple modificación del tipo.
Consulta nuestra guía sobre novación de hipoteca.
Gastos de cancelación de una hipoteca
Terminar de pagar la última cuota no elimina automáticamente la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad.
Si quieres que la vivienda figure registralmente libre de esa carga, puede realizarse la cancelación registral.
Esta operación puede generar gastos de notaría, registro o gestoría según cómo se tramite.
El certificado de deuda cero que acredita que el préstamo ha sido pagado debe facilitarse por la entidad sin cobrar una comisión por emitirlo.
¿Se pueden reclamar gastos de hipotecas antiguas?
En determinadas hipotecas antiguas puede existir derecho a reclamar cantidades pagadas por aplicación de una cláusula de gastos abusiva, pero no puede afirmarse de forma automática que cualquier hipoteca anterior a 2019 permita recuperar todos los gastos.
Hay que revisar:
- fecha del préstamo;
- redacción de la cláusula de gastos;
- qué conceptos pagó realmente el consumidor;
- facturas disponibles;
- jurisprudencia aplicable;
- situación del plazo de prescripción en el caso concreto.
El Tribunal Supremo estableció en 2024, siguiendo la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que salvo que el banco pruebe que el consumidor pudo conocer antes el carácter abusivo de la cláusula, el plazo de la acción restitutoria comienza desde la firmeza de la sentencia que declara su nulidad.
Por tratarse de una cuestión jurídica específica, recomendamos revisar individualmente cualquier reclamación y no basarse únicamente en la fecha en que se firmó la hipoteca.
¿Qué gastos podían reclamarse en hipotecas antiguas?
El reparto histórico no es el mismo que el actual.
El Banco de España resume la doctrina aplicable a los contratos anteriores a la Ley 5/2019 indicando, de forma general y conforme a la jurisprudencia, un reparto diferente para tasación, registro, gestoría y notaría.
Por ello, no es correcto utilizar el reparto actual para calcular automáticamente una reclamación de una escritura antigua.
Errores frecuentes al calcular los gastos de una hipoteca
- Confundir gastos de hipoteca con gastos de compraventa.
- Sumar notaría, registro y gestoría como si actualmente los pagara siempre el cliente.
- Aplicar un porcentaje fijo al importe de la hipoteca.
- Olvidar la tasación.
- No comprobar si existe comisión de apertura.
- Ignorar el coste de seguros y vinculaciones.
- Creer que una financiación del 100 % incluye necesariamente impuestos y gastos.
- Aplicar las reglas actuales a hipotecas antiguas objeto de reclamación.
Cómo reducir el coste real de tu hipoteca
Los gastos iniciales son solo una pequeña parte del coste de un préstamo que puede durar décadas.
Para reducir el coste total es más importante comparar:
- tipo de interés;
- TAE;
- plazo;
- comisión de apertura;
- seguros;
- bonificaciones;
- comisiones futuras;
- porcentaje de financiación.
Ahorrar 200 € en la tasación tiene mucho menos impacto que pagar durante veinte años un seguro caro o un tipo de interés claramente peor.
Cómo puede ayudarte HipotecaNow
En HipotecaNow no analizamos únicamente qué banco ofrece un determinado tipo de interés.
Comparamos la operación completa:
- financiación necesaria;
- cuota;
- TIN y TAE;
- plazo;
- comisiones;
- productos vinculados;
- ahorro disponible;
- gastos que tendrás que afrontar.
Así puedes conocer cuánto dinero necesitas antes de comprar y qué oferta presenta un mejor coste global.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de hipoteca
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Los principales son tasación, notaría, registro, gestoría e impuestos relacionados con la formalización del préstamo, aunque actualmente no todos corresponden al cliente.
¿Qué gastos de hipoteca paga el banco?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el banco asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo, el Registro de la Propiedad, la gestoría y los impuestos asociados a la constitución de la hipoteca.
¿Qué gastos paga el cliente?
El prestatario paga la tasación y las copias notariales que solicite. También puede existir una comisión de apertura si forma parte de las condiciones del préstamo.
¿Quién paga la gestoría de una hipoteca?
En las hipotecas sujetas al régimen actual, los gastos de gestoría correspondientes a la formalización del préstamo los paga la entidad financiera.
¿Quién paga la notaría de una hipoteca?
El banco asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario. Las copias las paga quien las solicite.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad?
La inscripción de la garantía hipotecaria corresponde al prestamista.
¿Quién paga la tasación?
En una nueva hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario.
¿Cuánto cuestan los gastos de hipoteca?
No existe una cifra única. Para el cliente, el principal gasto de formalización suele ser la tasación, además de cualquier comisión de apertura o coste que corresponda conforme a la oferta concreta.
¿Los gastos de hipoteca incluyen los impuestos de comprar la vivienda?
No. ITP, IVA y otros gastos propios de adquirir el inmueble son gastos de compraventa y deben calcularse separadamente.
¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca antigua?
Puede existir derecho a reclamar en determinados casos si una cláusula de gastos fue abusiva, pero hay que analizar la escritura, los conceptos pagados y la situación jurídica concreta.
Conclusión: hoy el banco paga la mayor parte de los gastos de formalización
Desde la Ley 5/2019, el reparto de los gastos hipotecarios es mucho más favorable al prestatario que en muchas hipotecas antiguas.
En términos generales, el banco asume notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría e impuestos, mientras el cliente paga la tasación y las copias que solicite.
Pero eso no significa que comprar una vivienda requiera poco ahorro.
Los impuestos de compra, la entrada no financiada y los gastos propios de la compraventa siguen siendo conceptos independientes.
Por eso, antes de firmar, conviene calcular no solo los “gastos de hipoteca”, sino todo el dinero que necesitas desde que reservas la vivienda hasta que firmas en notaría.