Gastos al comprar una vivienda en 2026: cuánto dinero necesitas

Al comprar una vivienda no basta con disponer del dinero que no financia la hipoteca. El comprador también debe afrontar impuestos, gastos de la compraventa, tasación si solicita financiación y otros posibles desembolsos relacionados con la operación.

La cantidad exacta depende principalmente de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma donde se encuentra, del precio de compra y del porcentaje que financie el banco.

Por eso no existe un porcentaje universal que permita afirmar que comprar una vivienda cuesta siempre un 10 %, un 12 % o un 15 % adicional.

La forma correcta de calcularlo es separar:

• entrada no financiada;
• impuestos de compra;
• notaría y registro de la compraventa;
• tasación si existe hipoteca;
• otros gastos específicos de la operación.

¿Qué gastos hay al comprar una vivienda?

Los principales gastos que puede asumir un comprador son los impuestos de adquisición, la escritura de compraventa, la inscripción de la propiedad y, si necesita una hipoteca, la tasación.

Además, el comprador debe disponer de la parte del precio que no financie el banco.

Gastos al comprar una vivienda de segunda mano

En una vivienda usada, el principal impuesto para el comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

No existe un único porcentaje válido para toda España.

El ITP está cedido a las comunidades autónomas y pueden existir:

• tipos generales diferentes;
• tipos reducidos para jóvenes;
• beneficios para familias numerosas;
• reducciones para personas con discapacidad;
• otros supuestos previstos por cada comunidad.

Por tanto, dos viviendas con exactamente el mismo precio pueden generar impuestos de compra diferentes simplemente por encontrarse en comunidades autónomas distintas o por las circunstancias personales del comprador.

Ejemplo de compra de una vivienda usada

Supongamos:

• precio de compra: 200.000 €;
• tipo de ITP aplicable en el supuesto: 8 %.

El impuesto sería:

200.000 € × 8 % = 16.000 €

A esos 16.000 € habría que añadir los demás gastos de adquisición que correspondan y, si existe hipoteca, la tasación.

Este 8 % es únicamente un ejemplo matemático. El tipo real debe comprobarse en la comunidad autónoma y para el perfil concreto del comprador.

Gastos al comprar una vivienda nueva

La compra de vivienda nueva al promotor tributa generalmente por IVA en lugar de ITP.

El tipo general aplicable a las entregas de viviendas es actualmente del 10 %. Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública pueden tributar al 4 %.

Además, en la compraventa de vivienda nueva puede corresponder el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados según la normativa aplicable en la comunidad autónoma.

Ejemplo de IVA de una vivienda nueva

Para una vivienda nueva de 200.000 € sujeta al tipo general:

200.000 € × 10 % = 20.000 € de IVA

A esa cantidad habría que añadir, cuando corresponda:

• AJD de la compraventa;
• notaría;
• registro;
• tasación si se solicita hipoteca;
• otros gastos propios de la adquisición.

Vivienda nueva o usada: diferencia de gastos

La principal diferencia se encuentra en la tributación.

¿Cuánto cuesta la notaría al comprar una vivienda?

La compraventa se formaliza habitualmente mediante escritura pública ante notario.

Los aranceles notariales están regulados y el importe final depende de las características y cuantía de la operación, las copias solicitadas y otros elementos de la escritura.

Por eso evitaríamos dar una cifra fija del tipo “la notaría cuesta siempre entre 600 y 1.000 €”.

También hay que distinguir:

• notaría de la compraventa;
• notaría de la hipoteca.

Son dos actos diferentes aunque se firmen el mismo día.

¿Quién paga la notaría en una compraventa?

El Código Civil contiene una regla general sobre los gastos de otorgamiento de escritura, aunque en la práctica debe atenderse también a lo acordado entre las partes y a los conceptos concretos facturados.

Lo importante desde el punto de vista del comprador es no confundir esos gastos con la escritura del préstamo hipotecario.

Los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario corresponden actualmente al banco en operaciones sujetas a la Ley 5/2019.

¿Cuánto cuesta inscribir la vivienda en el Registro?

Después de la compraventa puede inscribirse la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Los aranceles registrales están regulados y dependen de la operación, por lo que tampoco utilizaríamos una cantidad fija universal.

De nuevo hay que diferenciar:

• inscribir que tú eres el nuevo propietario;
• inscribir la garantía hipotecaria a favor del banco.

La inscripción de la garantía hipotecaria corresponde económicamente al prestamista en las operaciones sujetas a la normativa actual.

¿Quién paga la gestoría al comprar una vivienda?

No debe añadirse automáticamente una gestoría hipotecaria como gasto del comprador.

Cuando existe un préstamo sujeto a la Ley 5/2019, los gastos de gestoría vinculados a la formalización de la hipoteca corresponden al banco.

Otra cuestión es que el comprador contrate voluntariamente un profesional para realizar determinados trámites propios de la compraventa.

Si lo hace, ese servicio deberá presupuestarse aparte.

¿Quién paga la tasación?

Si necesitas una hipoteca, la tasación corresponde normalmente al prestatario en las operaciones sujetas a la Ley 5/2019.

La valoración permite determinar el valor hipotecario del inmueble y puede afectar directamente a cuánto está dispuesto a financiar el banco.

Por ejemplo:

• precio acordado: 250.000 €;
• tasación: 230.000 €.

Si necesitas una financiación elevada, esa diferencia puede hacer que tengas que aportar más dinero propio.

Gastos de compra y gastos de hipoteca: no son lo mismo

Esta distinción es fundamental.

Consulta nuestra guía sobre gastos de hipoteca para ver el reparto específico del préstamo.

También puedes consultar qué gastos de la hipoteca paga el banco.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?

Para calcularlo correctamente debes sumar:

entrada no financiada + impuestos + gastos de compraventa + tasación + otros costes propios

La entrada suele ser, con diferencia, uno de los mayores obstáculos para muchos compradores.

Ejemplo con una hipoteca al 80 %

Supongamos:

• precio: 200.000 €;
• financiación: 80 %;
• hipoteca: 160.000 €.

Solo por la parte del precio no financiada necesitarías:

40.000 €

A esos 40.000 € habría que añadir los impuestos y gastos de compra.

Ejemplo con una hipoteca al 90 %

Con el mismo precio:

• precio: 200.000 €;
• financiación: 90 %;
• hipoteca: 180.000 €;
• parte del precio no financiada: 20.000 €.

La reducción del ahorro necesario puede ser considerable.

Ejemplo con una hipoteca al 100 %

Si una entidad financia el 100 % del precio utilizado como referencia:

• precio: 200.000 €;
• hipoteca: 200.000 €;
• entrada sobre el precio: 0 €.

Pero todavía necesitarías dinero para impuestos y otros gastos de adquisición, salvo que exista una operación excepcional que también cubra esos desembolsos.

Puedes consultar nuestra página sobre hipotecas al 100 %.

¿Puedo financiar también los gastos de compra?

Puede ocurrir en determinadas operaciones, pero no es lo habitual en una hipoteca estándar.

Una financiación del 100 % del precio no significa automáticamente financiar impuestos y otros gastos.

Para conseguir dinero por encima del precio de compra suelen ser necesarias circunstancias especialmente favorables y una entidad dispuesta a asumir ese nivel de financiación.

Puedes consultar nuestra página específica sobre hipoteca 100 % más gastos.

Calculadora de gastos de compra de vivienda

Como los impuestos cambian según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda, aplicar un porcentaje general puede provocar errores importantes.

La forma más útil de estimarlo es introducir los datos reales de la operación.

Puedes utilizar nuestra calculadora de gastos de compra e hipoteca para estimar:

• impuestos;
• gastos de adquisición;
• ahorro disponible;
• dinero necesario antes de firmar.

¿Qué gastos tiene el vendedor?

No todos los costes de una compraventa corresponden al comprador.

El vendedor puede tener que afrontar, entre otras cuestiones:

• plusvalía municipal cuando proceda;
• tributación de una posible ganancia patrimonial;
• certificado energético;
• cancelación registral de cargas si corresponde;
• otros costes derivados de su situación concreta.

Estos conceptos no deben sumarse automáticamente al presupuesto del comprador.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa ordinaria onerosa, el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es, con carácter general, quien transmite el inmueble.

Por tanto, normalmente corresponde al vendedor y no debe incluirse como un impuesto del comprador en una compra ordinaria.

Puede haber situaciones particulares que requieran análisis específico.

¿Quién paga el certificado energético?

La certificación energética necesaria para comercializar y transmitir el inmueble corresponde normalmente al propietario vendedor.

No debe presentarse como un gasto normal que tenga que asumir el comprador por adquirir la vivienda.

¿Qué ocurre con el IBI del año de la compra?

El IBI tiene sus propias reglas tributarias y, además, comprador y vendedor pueden pactar determinadas distribuciones económicas entre ellos.

Por eso conviene dejar claro en la compraventa cómo se tratará económicamente el recibo correspondiente al año de transmisión.

¿Y las cuotas de comunidad?

Antes de comprar una vivienda en propiedad horizontal conviene comprobar si existen deudas con la comunidad de propietarios.

La documentación y certificaciones correspondientes permiten conocer la situación antes de firmar.

Además, es recomendable comprobar si existen:

• derrames aprobadas;
• obras extraordinarias pendientes;
• cuotas especiales;
• actuaciones relevantes previstas en el edificio.

Una derrama importante puede cambiar significativamente el coste económico real de una compra.

Otros gastos que conviene prever al comprar una casa

Además de los gastos estrictamente jurídicos o fiscales, existen desembolsos que pueden afectar mucho a tu presupuesto inicial:

• mudanza;
• reformas;
• mobiliario;
• electrodomésticos;
• altas o cambios de suministros;
• seguros;
• comunidad;
• IBI futuro;
• mantenimiento.

No forman parte necesariamente de los “gastos de compraventa”, pero sí del dinero que puedes necesitar poco después de adquirir la vivienda.

¿Conviene gastar todos los ahorros en la entrada y los impuestos?

No es recomendable planificar una compra quedándote necesariamente sin ningún colchón de liquidez después de firmar.

Comprar una vivienda puede generar gastos imprevistos durante los primeros meses:

• reparaciones;
• mobiliario;
• averías;
• derrames;
• mudanza;
• otros gastos familiares.

La cantidad de reserva adecuada dependerá de cada situación, pero conviene incluirla en la planificación financiera.

Errores habituales al calcular los gastos de comprar vivienda

• Aplicar siempre un 10 % al precio sin comprobar impuestos reales.
• Usar el mismo ITP para toda España.
• Confundir gastos de compra con gastos de hipoteca.
• Sumar la gestoría hipotecaria como si la pagara el comprador.
• Olvidar el AJD de una vivienda nueva cuando corresponda.
• Pensar que una hipoteca al 100 % también paga automáticamente los impuestos.
• No comprobar la tasación antes de calcular el ahorro necesario.
• No revisar posibles tipos fiscales reducidos.
• No reservar dinero para gastos posteriores a la firma.

Cómo puede ayudarte HipotecaNow a calcular el dinero necesario

En HipotecaNow podemos analizar conjuntamente la compra y la financiación.

Estudiamos:

• precio de la vivienda;
• valor de tasación;
• ahorro disponible;
• impuestos;
• porcentaje que necesitas financiar;
• ingresos;
• otras deudas;
• cuota hipotecaria resultante.

Esto permite saber si el problema está en la cuota, en la entrada o simplemente en el dinero necesario para cubrir los gastos.

Preguntas frecuentes sobre los gastos al comprar una vivienda

¿Qué gastos hay que pagar al comprar una vivienda?

El comprador debe prever principalmente impuestos de adquisición, gastos de compraventa, inscripción de la propiedad y, si utiliza financiación hipotecaria, la tasación y los demás conceptos que legalmente le correspondan.

¿Cuánto son los gastos de comprar una vivienda?

No existe un porcentaje universal. Dependen especialmente de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma, del precio y de posibles beneficios fiscales.

¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda usada?

La vivienda usada tributa generalmente por ITP, cuyo tipo y posibles reducciones dependen de la comunidad autónoma correspondiente.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?

La primera entrega de una vivienda nueva está generalmente sujeta a IVA del 10 %, además del AJD que pueda corresponder. Determinadas VPO de régimen especial o promoción pública pueden tributar al 4 % de IVA.

¿El banco paga los gastos de comprar la casa?

No. El banco asume determinados gastos propios de la formalización del préstamo hipotecario, pero no por ello paga el ITP, IVA ni los demás gastos propios de adquirir el inmueble.

¿Quién paga la tasación?

En una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario.

¿Necesito siempre un 20 % de entrada?

No. El 20 % es consecuencia de una financiación del 80 %, pero existen operaciones que pueden alcanzar el 90 %, 95 % o incluso el 100 % dependiendo del perfil y de la política de la entidad.

¿Una hipoteca al 100 % incluye los gastos?

No necesariamente. Financiar el 100 % del precio es diferente de financiar también impuestos y otros gastos de adquisición.

¿Cómo puedo calcular exactamente cuánto dinero necesito?

Debes sumar la parte del precio no financiada, impuestos, gastos de compraventa, tasación y otros costes propios. Una calculadora adaptada a la comunidad autónoma ofrece una estimación más precisa que aplicar un porcentaje fijo.

¿Son iguales los gastos de vivienda nueva y segunda mano?

No. La principal diferencia está en los impuestos: la vivienda usada tributa generalmente por ITP, mientras la nueva sujeta a primera entrega tributa por IVA y puede generar AJD.

Conclusión: calcula el ahorro antes de comprometer la compra

El precio anunciado de una vivienda no es el importe total que necesitas para comprarla.

A la parte del precio que no financie el banco debes añadir los impuestos y gastos propios de la adquisición.

Y esos costes pueden cambiar mucho según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y las circunstancias del comprador.

Por eso es preferible calcular cada concepto de forma individual en lugar de utilizar la regla genérica de “precio más un 10 %”.

Además, si necesitas hipoteca, el porcentaje de financiación puede cambiar radicalmente el ahorro necesario: no es lo mismo obtener un 80 % que un 90 % o un 100 %.

Antes de firmar unas arras, lo ideal es saber cuánto tendrás que aportar, qué financiación puedes conseguir y cuánto dinero conservarás después de la compra.