¿Qué gastos paga el banco en una hipoteca?
En una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el banco paga los gastos de notaría correspondientes a la escritura del préstamo, el Registro de la Propiedad, la gestoría y los impuestos asociados a la constitución de la hipoteca. El cliente paga principalmente la tasación y las copias notariales que solicite.
Por tanto, desde la normativa actual ya no corresponde al comprador asumir todos los gastos de formalización del préstamo como sucedía habitualmente en muchas hipotecas antiguas.
Eso sí: estos son los gastos de la hipoteca, no los gastos de comprar la vivienda. Impuestos como el ITP o el IVA de la compraventa siguen una regulación diferente y no los paga el banco por concederte la financiación.
Resumen: qué gastos paga el banco y cuáles paga el cliente
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría de la escritura del préstamo | Banco |
| Registro de la garantía hipotecaria | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Impuestos de constitución de la hipoteca | Banco, conforme a la normativa tributaria aplicable |
| Tasación | Cliente |
| Copias notariales | Quien las solicite |
| Comisión de apertura | Cliente, si existe y está incluida en la oferta |
Este reparto corresponde a la formalización del préstamo hipotecario. Los gastos de la operación de compraventa deben calcularse aparte.
¿Por qué ahora paga el banco gran parte de los gastos de hipoteca?
La distribución actual procede principalmente de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La norma establece expresamente cómo deben repartirse determinados gastos de formalización entre prestamista y prestatario.
En términos generales:
- la tasación corresponde al prestatario;
- la gestoría corresponde al prestamista;
- el banco paga los aranceles notariales de la escritura del préstamo;
- las copias notariales las paga quien las solicita;
- la inscripción de la garantía en el Registro corresponde al banco.
El Banco de España resume el reparto indicando que el cliente paga la tasación y, si la solicita, su copia de la escritura, mientras que la entidad asume gestoría, notaría de la escritura del préstamo, registro e impuestos.
¿Quién paga la notaría de una hipoteca?
El banco paga los aranceles notariales correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario.
Hay que diferenciar dos escrituras que pueden firmarse prácticamente al mismo tiempo:
- la escritura de compraventa;
- la escritura del préstamo hipotecario.
Que el banco pague la notaría de la hipoteca no significa que deba pagar automáticamente los costes notariales correspondientes a la adquisición de la vivienda.
Además, si una de las partes solicita copias adicionales de la escritura hipotecaria, las paga quien las solicita.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad?
El banco paga los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
Cuando se concede la financiación, la hipoteca se inscribe como una carga sobre el inmueble que sirve de garantía al préstamo.
La Ley 5/2019 atribuye al prestamista los gastos correspondientes a esa inscripción.
De nuevo, esto no debe confundirse con el coste registral derivado de inscribir la compraventa de la vivienda a nombre del nuevo propietario.
¿Quién paga los gastos de gestoría de una hipoteca?
Los gastos de gestoría asociados a la formalización del préstamo los paga el banco.
La gestoría puede encargarse, entre otros trámites, de coordinar documentación, liquidar los impuestos correspondientes y presentar la escritura para su inscripción.
Por esta razón ya no mantendríamos una URL independiente sobre gastos de gestoría: es una cuestión que queda perfectamente resuelta dentro del reparto general de gastos.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
El impuesto correspondiente a la constitución del préstamo hipotecario recae actualmente sobre la entidad prestamista conforme a la normativa tributaria aplicable.
En el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados asociado a la escritura hipotecaria, el cambio de sujeto pasivo se produjo en noviembre de 2018, antes incluso de la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
Esto no significa que el banco pague todos los impuestos derivados de comprar una vivienda.
Por ejemplo:
- el ITP de una vivienda usada es un impuesto de la adquisición;
- el IVA de una vivienda nueva es un impuesto de la adquisición;
- el AJD asociado a determinados actos de compraventa puede responder a reglas diferentes.
Son conceptos diferentes de los impuestos propios del préstamo hipotecario.
¿Qué gastos NO paga el banco?
La normativa no convierte al banco en responsable de todos los costes que aparecen durante una compra financiada.
El cliente puede tener que asumir:
- tasación;
- copias notariales que solicite;
- comisión de apertura, si existe;
- entrada de la vivienda no financiada;
- impuestos de compraventa;
- gastos propios de la adquisición;
- determinados productos o servicios asociados a la oferta hipotecaria.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
La tasación la paga el cliente.
La entidad necesita conocer el valor del inmueble porque la vivienda funcionará como garantía del préstamo.
Ese valor también puede afectar al porcentaje máximo de financiación.
Por ejemplo:
- precio de compra: 220.000 €;
- tasación: 200.000 €.
Si el banco calcula el porcentaje de financiación utilizando la tasación o el menor de determinados valores según su política, esa diferencia puede obligar al comprador a aportar más ahorro.
El Banco de España indica además que la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente cuando haya sido realizada por una tasadora homologada y siga vigente, aunque puede efectuar sus propias comprobaciones sin cobrarlas al cliente.
¿Tiene que pagar el cliente una segunda tasación si cambia de banco?
No debería ser necesario únicamente porque la nueva entidad prefiera otra tasadora si ya dispones de una valoración homologada y vigente que reúne los requisitos exigidos.
La entidad puede realizar comprobaciones sobre esa tasación, pero no puede cobrar al cliente por dichas comprobaciones.
Esta posibilidad puede ser especialmente útil cuando estás comparando varias entidades antes de decidir dónde firmar.
¿Quién paga la comisión de apertura?
Si la hipoteca tiene comisión de apertura, corresponde al cliente conforme a las condiciones ofrecidas por la entidad.
No todas las hipotecas tienen esta comisión.
Además, no forma parte del reparto de notaría, gestoría, registro y tasación.
El Banco de España explica que, cuando existe, la comisión de apertura engloba los gastos de estudio, tramitación y concesión que la entidad puede repercutir por ese concepto.
¿El banco paga los seguros de la hipoteca?
No deben confundirse los seguros con los gastos de formalización del préstamo.
Un seguro puede formar parte de la estructura comercial de la hipoteca o utilizarse para acceder a una bonificación del interés, pero eso no lo convierte en un gasto que deba pagar obligatoriamente el banco.
Por eso, al comparar dos ofertas hipotecarias, no basta con mirar quién paga notaría y registro: hay que calcular también el coste de las vinculaciones durante los años en que deban mantenerse para conservar una determinada bonificación.
Ejemplo: qué paga el banco en una hipoteca de 200.000 €
Supongamos que una pareja compra una vivienda y solicita una hipoteca de 200.000 €.
No necesitamos asignar importes ficticios a notaría, registro o gestoría para saber quién responde de cada concepto.
| Concepto | Banco | Cliente |
|---|---|---|
| Notaría préstamo | ✓ | — |
| Registro de garantía | ✓ | — |
| Gestoría préstamo | ✓ | — |
| Impuestos hipotecarios correspondientes | ✓ | — |
| Tasación | — | ✓ |
| Copias solicitadas por el comprador | — | ✓ |
El importe de la hipoteca no cambia quién debe pagar legalmente cada uno de estos conceptos.
¿El banco paga los gastos de comprar la vivienda?
No. Los gastos de la hipoteca y los de la compraventa son distintos.
Esta es la diferencia que más confusión genera:
| Formalización de la hipoteca | Compra de la vivienda |
|---|---|
| Notaría del préstamo | Notaría de compraventa |
| Registro de la garantía | Registro de la adquisición |
| Gestoría hipotecaria | ITP, IVA y otros gastos de compra |
Por eso puedes encontrarte con que el banco asuma prácticamente todos los costes relevantes de formalización del préstamo y, aun así, necesites decenas de miles de euros para realizar la compra.
Para consultar el reparto completo, entra en nuestra guía sobre gastos de una hipoteca.
¿Puede el banco pedir una provisión de fondos?
Sí puede existir una provisión de fondos antes de la firma, pero eso no modifica quién debe asumir finalmente cada gasto.
El Banco de España advierte de que las entidades pueden realizar una estimación al alza del dinero necesario para determinados trámites.
Una vez liquidada la operación:
- deben justificarse los gastos;
- deben facilitarse las facturas correspondientes;
- el importe sobrante de la provisión debe devolverse al cliente.
Por tanto, que el banco solicite inicialmente una cantidad no significa automáticamente que todos esos conceptos sean gasto definitivo del comprador.
¿Qué gastos pagaba el cliente antes de 2019?
Las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 no deben analizarse utilizando automáticamente el reparto actual.
Durante años era habitual que las escrituras atribuyeran al prestatario una parte mucho mayor de los costes de formalización.
Posteriormente, distintas decisiones judiciales fueron delimitando qué consecuencias tenía una cláusula de gastos declarada abusiva.
Por eso, si quieres estudiar una hipoteca antigua, no basta con comparar su factura con la tabla actual: hay que revisar la escritura, las facturas y la jurisprudencia aplicable al caso.
¿Se pueden reclamar los gastos que pagó el cliente?
Puede existir derecho a reclamar determinados gastos de hipotecas antiguas cuando proceda declarar abusiva la cláusula que los impuso al consumidor.
Sin embargo, esta cuestión tiene una intención jurídica diferente de la de este artículo.
No es correcto afirmar simplemente que cualquier persona que firmó antes de 2019 puede reclamar todos los gastos ni aplicar el reparto actual de forma retroactiva.
¿Qué información debe darte el banco antes de firmar?
La entidad debe proporcionar información clara sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
Dentro de la documentación precontractual, el cliente recibe también información sobre:
- condiciones financieras;
- gastos;
- garantías exigidas;
- productos vinculados o combinados cuando existan;
- características del préstamo.
Además, antes de la firma el notario comprueba que se ha facilitado la documentación exigida y presta gratuitamente el asesoramiento previo establecido por la normativa.
¿Qué pasa si un banco intenta cobrarme un gasto que debería asumir él?
Lo primero es comprobar exactamente qué concepto aparece en la documentación.
No todo importe relacionado con la compra es necesariamente un gasto hipotecario que corresponda a la entidad.
Hay que distinguir, por ejemplo, entre:
- notaría del préstamo y notaría de compraventa;
- registro de la garantía y registro de la adquisición;
- gestoría hipotecaria y otros servicios contratados;
- tasación;
- comisión de apertura;
- impuestos hipotecarios e impuestos de compraventa.
Si el concepto pertenece realmente a los gastos que legalmente corresponden al prestamista, conviene solicitar primero una aclaración o rectificación a la entidad.
Errores habituales al interpretar qué gastos paga el banco
- Pensar que el banco paga todos los gastos de comprar una vivienda.
- Confundir la notaría de la hipoteca con la notaría de la compraventa.
- Creer que el banco también tiene que pagar la tasación.
- Sumar seguros como si fueran gastos de formalización.
- Creer que una provisión de fondos es necesariamente un gasto definitivo.
- Aplicar las reglas actuales directamente a una hipoteca antigua.
- Dar por hecho que todas las hipotecas tienen comisión de apertura.
Cómo puede ayudarte HipotecaNow
Cuando estudiamos una operación hipotecaria no comparamos únicamente el tipo de interés.
Analizamos también:
- porcentaje de financiación;
- ahorro necesario;
- gastos;
- TIN y TAE;
- plazo;
- comisiones;
- seguros y otras vinculaciones.
Esto permite conocer el coste real de cada propuesta y evitar elegir una hipoteca aparentemente barata que termine siendo más cara por otras condiciones.
Preguntas frecuentes sobre los gastos que paga el banco
¿Qué gastos paga el banco en una hipoteca?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el banco paga la gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo, la inscripción de la garantía en el Registro y los impuestos correspondientes a la constitución hipotecaria.
¿El banco paga la notaría?
Sí, el banco paga los aranceles correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario. Las copias las paga quien las solicite.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad?
La entidad prestamista paga la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga la gestoría de la hipoteca?
La gestoría correspondiente a la formalización del préstamo hipotecario la paga el banco.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
En la constitución hipotecaria actual, el sujeto pasivo correspondiente es la entidad prestamista conforme a la normativa tributaria aplicable.
¿El banco paga la tasación?
No. En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, la tasación del inmueble corresponde al prestatario.
¿El banco paga las copias de la escritura?
Las copias notariales las paga quien las solicite. Si el cliente solicita una copia para sí mismo, ese coste le corresponde.
¿El banco paga la comisión de apertura?
No. Si la oferta hipotecaria contempla una comisión de apertura, el coste corresponde al prestatario conforme a las condiciones pactadas.
¿El banco paga el ITP o el IVA de la vivienda?
No por el hecho de conceder la hipoteca. ITP e IVA son impuestos relacionados con la compra del inmueble y no deben confundirse con los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
¿El banco paga los gastos de hipoteca si compro una vivienda nueva?
El reparto de los gastos propios del préstamo hipotecario no cambia simplemente porque la vivienda sea nueva o usada. Lo que sí cambia son los impuestos y gastos asociados a la compraventa.
Conclusión: el banco paga la mayor parte de la formalización, no los gastos de comprar la casa
Actualmente el banco asume los principales costes de formalización del préstamo hipotecario: notaría de la escritura del préstamo, registro de la garantía, gestoría e impuestos asociados.
El cliente paga principalmente la tasación y las copias que solicite, además de una posible comisión de apertura cuando exista.
Pero esta distribución no debe llevar a pensar que comprar una vivienda apenas requiere gastos.
La entrada no financiada, el ITP o IVA y los costes propios de la compraventa siguen siendo independientes.
Por eso, para saber cuánto ahorro necesitas realmente, hay que analizar conjuntamente precio, porcentaje de financiación, impuestos de compra y gastos hipotecarios.