Hipoteca para segunda vivienda: financiación, requisitos y cuánto puedes conseguir

Sí puedes pedir una hipoteca para comprar una segunda vivienda aunque ya tengas otra propiedad o incluso otra hipoteca. El banco analizará tus ingresos, deudas actuales, ahorro, valor de la nueva vivienda y la cuota total que tendrás después de la compra.

La principal diferencia respecto a la vivienda habitual es que muchas entidades aplican criterios de financiación más conservadores cuando el inmueble será una segunda residencia. Por eso disponer de ingresos suficientes no siempre significa que puedas comprar con el mismo ahorro que necesitaste para tu primera vivienda.

En HipotecaNow estudiamos qué entidades pueden encajar con tu situación y qué porcentaje de financiación puede resultar viable antes de que comprometas la compra.

¿Qué es una hipoteca para segunda vivienda?

Una hipoteca para segunda vivienda es un préstamo destinado a comprar un inmueble que no será tu vivienda habitual principal.

Puede tratarse, por ejemplo, de:

• una casa de vacaciones;
• un apartamento en la costa;
• una vivienda en otra ciudad;
• un inmueble para uso familiar;
• una propiedad que quieres utilizar parte del año;
• una vivienda adicional que mantendrás junto a tu residencia actual.

Desde el punto de vista bancario, la diferencia no está tanto en el nombre del producto como en el riesgo que la entidad atribuye a la operación.

Al no tratarse normalmente de la residencia principal del comprador, algunos bancos pueden exigir más ahorro, limitar el porcentaje financiado o aplicar condiciones distintas.

¿Cuánto financian los bancos para una segunda vivienda?

No existe un porcentaje único para todos los bancos.

El importe máximo dependerá de:

• la política de la entidad;
• precio de compra;
• valor de tasación;
• ingresos;
• otras deudas;
• hipoteca que ya tengas;
• ahorro disponible;
• tipo de inmueble;
• ubicación;
• perfil de los titulares.

En general, las entidades suelen ser más prudentes con una segunda residencia que con una vivienda habitual, pero no debería aplicarse una cifra fija como regla universal.

Ejemplo de financiación de una segunda vivienda

Supongamos que quieres comprar una vivienda por 200.000 €.

A esa aportación habría que sumar los impuestos y gastos de adquisición, salvo que exista una operación excepcional que también cubra parte de esos desembolsos.

¿Necesito más ahorro para comprar una segunda vivienda?

Puede que sí.

Si el banco financia un porcentaje menor que en una vivienda habitual, tendrás que aportar una cantidad superior sobre el precio.

Además debes prever:

• ITP si la vivienda es usada;
• IVA y, cuando corresponda, AJD si es nueva;
• gastos propios de compraventa;
• tasación si existe hipoteca;
• cualquier diferencia entre precio y financiación concedida.

Por eso, cuando calculamos una segunda vivienda, no basta con responder:

“¿Puedo pagar la cuota?”

También hay que responder:

“¿Tengo suficiente ahorro para completar la compra?”

¿Puedo pedir una segunda hipoteca si ya tengo otra?

Sí. Tener una hipoteca no impide automáticamente contratar una segunda.

Lo que hará el banco es analizar las dos deudas conjuntamente.

Por ejemplo, si actualmente pagas:

• hipoteca vivienda habitual: 700 €/mes;
• nuevo préstamo hipotecario estimado: 600 €/mes;

la entidad tendrá en cuenta aproximadamente 1.300 € mensuales de cuotas hipotecarias, además de cualquier otro préstamo.

Por eso dos compradores con los mismos ingresos pueden obtener resultados distintos dependiendo del capital pendiente y de la cuota de su primera vivienda.

Cómo calcula el banco si puedes asumir una segunda hipoteca

La entidad estudia el conjunto de tus obligaciones financieras.

Puede analizar:

• ingresos netos;
• número de titulares;
• hipoteca actual;
• préstamos personales;
• financiación de vehículos;
• tarjetas y otras deudas;
• cuota estimada de la nueva hipoteca;
• estabilidad de los ingresos;
• ahorro restante después de comprar.

No existe un porcentaje de endeudamiento legal que obligue automáticamente a todos los bancos a aprobar o rechazar una operación.

Cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo.

Ejemplo: comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca

Supongamos:

• ingresos netos familiares: 4.500 €/mes;
• primera hipoteca: 650 €/mes;
• sin otros préstamos;
• segunda vivienda: 180.000 €;
• nueva cuota estimada: 550 €/mes.

Después de la operación habría aproximadamente:

650 € + 550 € = 1.200 € mensuales de cuotas hipotecarias.

El banco analizará si esos pagos encajan con los ingresos, el resto de gastos financieros, la estabilidad laboral y las características de la operación.

Si la primera hipoteca tuviera una cuota de 1.400 € en lugar de 650 €, el resultado podría ser completamente diferente.

¿Qué requisitos piden para una hipoteca de segunda vivienda?

Los requisitos dependen de cada entidad, pero normalmente se valoran:

• ingresos suficientes y estables;
• buen comportamiento de pago;
• nivel de endeudamiento sostenible;
• ahorro disponible;
• tasación adecuada;
• valor y características del inmueble;
• edad y plazo solicitado;
• situación de la vivienda que ya posees.

En algunos perfiles también puede influir que la vivienda actual esté completamente pagada o tenga poca deuda pendiente.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca para vivienda habitual y una segunda residencia?

La principal diferencia bancaria suele estar en el nivel de riesgo que asume la entidad.

Esto no significa que todas las entidades ofrezcan peores condiciones para una segunda vivienda.

El resultado depende mucho del perfil del comprador.

Hipoteca para segunda residencia

En términos hipotecarios, segunda vivienda y segunda residencia suelen responder a la misma necesidad de financiación: comprar un inmueble adicional que no será la residencia habitual principal.

Puede tratarse de:

• apartamento de playa;
• casa rural;
• vivienda en otra comunidad autónoma;
• propiedad familiar para fines de semana;
• inmueble de temporada.

La entidad tendrá especialmente en cuenta cuánto debes todavía de tu vivienda habitual y cuánto ahorro conservarás después de completar la nueva compra.

¿Se puede conseguir una hipoteca al 80 % para segunda vivienda?

Puede ser posible.

No existe una prohibición general que limite una segunda vivienda a un porcentaje concreto.

Que una entidad llegue o no al 80 % dependerá de:

• perfil financiero;
• tasación;
• precio;
• localización;
• deuda existente;
• política interna del banco.

Un comprador con ingresos elevados, poca deuda y mucha capacidad de ahorro puede obtener una valoración bancaria muy distinta de alguien que ya tiene una primera hipoteca elevada.

¿Se puede financiar el 90 % de una segunda vivienda?

Puede estudiarse en determinados perfiles y operaciones, pero no debe considerarse un porcentaje estándar.

Cuanto mayor es la financiación respecto al valor de la vivienda, mayor es normalmente el riesgo que asume la entidad.

Por eso, para intentar superar los porcentajes habituales, pueden ser especialmente importantes:

• solvencia elevada;
• estabilidad laboral;
• bajo endeudamiento;
• buena tasación;
• características del inmueble;
• garantías adicionales cuando procedan.

¿Se puede conseguir el 100 % para una segunda vivienda?

Puede existir una operación al 100 %, pero es mucho menos estándar y dependerá de circunstancias muy concretas.

Algunas estructuras de alta financiación pueden apoyarse en:

• un perfil financiero especialmente sólido;
• una relación favorable entre precio y tasación;
• garantías adicionales;
• otra vivienda con suficiente valor libre;
• determinadas políticas bancarias.

No debería asumirse que comprar una segunda vivienda excluye automáticamente el 100 %, pero tampoco que ese porcentaje esté disponible de forma general.

Si esta intención termina generando suficiente demanda, podremos desarrollar posteriormente una página específica sobre hipoteca para segunda vivienda con financiación al 100 %.

¿Puedo utilizar mi primera vivienda para conseguir más financiación?

Puede ser posible utilizar el patrimonio acumulado en la vivienda actual para estructurar la nueva operación.

Especialmente cuando:

• la vivienda está pagada;
• queda poca hipoteca pendiente;
• su valor ha aumentado;
• necesitas reducir la aportación de ahorro de la nueva compra.

Dependiendo del caso, pueden estudiarse:

• una ampliación de la financiación existente;
• una estructura con garantías adicionales;
• otra operación hipotecaria;
• una combinación de financiaciones.

Puedes consultar nuestra guía sobre ampliación de hipoteca.

¿Y si quiero vender mi primera vivienda después de comprar la segunda?

En ese caso puede resultar más apropiado estudiar una hipoteca puente.

La diferencia es importante:

• segunda vivienda: quieres mantener ambas propiedades;
• hipoteca puente: quieres comprar la nueva y vender posteriormente la anterior.

No conviene utilizar la misma solución financiera para dos objetivos diferentes.

¿Puedo comprar una segunda vivienda para alquilarla?

Puede financiarse una vivienda que posteriormente quieras alquilar, pero el banco estudiará el objetivo y el perfil concreto de la operación.

No todas las entidades valoran de la misma manera:

• segunda residencia de uso propio;
• vivienda destinada a alquiler tradicional;
• inversión inmobiliaria;
• alquiler turístico.

Si la operación tiene una finalidad claramente inversora, algunos bancos pueden aplicar criterios diferentes.

¿Cuenta el futuro alquiler para conseguir la hipoteca?

No conviene asumir que el banco vaya a considerar automáticamente el 100 % de un alquiler futuro que todavía no existe.

La entidad puede valorar determinados ingresos por alquiler cuando estén suficientemente acreditados, pero dependerá de su política y de la situación concreta.

La operación debe ser razonablemente viable incluso sin basarse en previsiones de rentabilidad excesivamente optimistas.

Hipoteca para segunda vivienda si eres funcionario

La condición de funcionario puede mejorar la valoración del perfil por la estabilidad de ingresos, pero no garantiza por sí sola un porcentaje determinado de financiación.

El banco seguirá estudiando:

• salario;
• edad;
• primera hipoteca;
• otras deudas;
• ahorro;
• precio de la segunda vivienda.

Si tu situación laboral encaja en este perfil, consulta también nuestra página de hipotecas para funcionarios.

Hipoteca para segunda vivienda si eres autónomo

También puede conseguirse siendo autónomo.

La entidad puede analizar:

• antigüedad del negocio;
• ingresos declarados;
• estabilidad de facturación;
• resultados;
• endeudamiento;
• capacidad de ahorro.

Consulta nuestra página sobre hipotecas para autónomos si quieres conocer cómo se analiza este perfil.

¿Qué tipo de interés tiene una hipoteca para segunda vivienda?

No existe un tipo específico único para las segundas viviendas.

La oferta depende de:

• entidad;
• porcentaje financiado;
• solvencia;
• plazo;
• modalidad fija, mixta o variable;
• productos bonificados;
• características de la operación.

Una entidad puede ofrecer un tipo similar al de vivienda habitual para un perfil muy sólido, mientras otra puede aplicar condiciones distintas.

¿Hipoteca fija, mixta o variable para una segunda vivienda?

La elección depende de las mismas variables fundamentales que en una vivienda habitual.

Puedes valorar:

• hipoteca fija si priorizas estabilidad;
• hipoteca mixta si quieres combinar un periodo fijo con uno variable;
• hipoteca variable si aceptas fluctuaciones vinculadas al índice de referencia.

No existe una modalidad universalmente mejor para una segunda residencia.

¿Qué plazo puede tener una hipoteca para segunda residencia?

Dependerá de la entidad, la edad de los titulares y la política del banco.

Alargar el plazo permite reducir la cuota mensual, pero puede aumentar considerablemente los intereses totales.

Por eso conviene comparar dos preguntas:

¿Qué cuota puedo pagar cómodamente?

y

¿Cuánto terminaré pagando en total?

Gastos e impuestos al comprar una segunda vivienda

Comprar una segunda vivienda genera los mismos grandes tipos de gastos de adquisición que cualquier compraventa.

Dependiendo del inmueble pueden existir:

• ITP en vivienda usada;
• IVA y AJD cuando procedan en vivienda nueva;
• notaría de compraventa;
• Registro de la Propiedad;
• tasación si existe hipoteca.

La tributación concreta depende de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble.

Puedes consultar nuestra guía sobre gastos al comprar una vivienda y utilizar nuestra calculadora de gastos.

Simulador de hipoteca para segunda vivienda

Para calcular una segunda hipoteca necesitas conocer:

• precio de la nueva vivienda;
• capital que quieres solicitar;
• plazo;
• tipo de interés;
• cuota de la hipoteca actual;
• otras deudas.

Una simulación aislada de la nueva cuota puede resultar engañosa si no se suma la financiación que ya tienes.

Ejemplo

Supongamos:

• hipoteca actual: 600 €/mes;
• segunda hipoteca estimada: 700 €/mes;
• préstamo coche: 200 €/mes.

La carga financiera que debería analizarse no son 700 €, sino aproximadamente:

600 € + 700 € + 200 € = 1.500 € mensuales.

Después se compara con los ingresos netos y con los criterios de riesgo de las entidades.

¿Qué bancos dan hipotecas para segunda vivienda?

Existen entidades que financian segundas residencias, pero no todas aplican los mismos porcentajes ni criterios.

Las principales diferencias pueden estar en:

• financiación máxima;
• tratamiento de la primera hipoteca;
• nivel de endeudamiento admitido;
• plazo;
• tipo de interés;
• tasación;
• ubicación de la vivienda;
• productos vinculados.

Por eso no existe un “mejor banco para segunda vivienda” válido para todos los compradores.

El mejor banco será el que encaje con tu situación y, además, ofrezca buenas condiciones económicas.

Cómo saber si una segunda vivienda es viable antes de reservarla

Antes de firmar arras conviene comprobar cuatro cifras:

1. cuánto vale la vivienda;
2. cuánto puede financiar el banco;
3. cuánto ahorro tendrás que aportar;
4. qué cuota total tendrás sumando todas tus deudas.

Con esas cuatro variables ya puede detectarse si el principal problema está en:

• la financiación;
• el ahorro;
• el endeudamiento;
• la cuota.

Errores frecuentes al financiar una segunda vivienda

• Dar por hecho que el banco financiará el mismo porcentaje que en la primera vivienda.
• No sumar la cuota de la hipoteca actual.
• Calcular solo la entrada y olvidar impuestos y gastos.
• Firmar arras antes de conocer la financiación disponible.
• Utilizar ingresos futuros por alquiler como si estuvieran garantizados.
• Elegir por tipo de interés sin comparar el porcentaje financiado.
• Vaciar completamente el ahorro para completar la compra.
• No estudiar si la vivienda actual puede ayudar a estructurar mejor la operación.

Cómo trabajamos una hipoteca para segunda vivienda en HipotecaNow

En HipotecaNow estudiamos conjuntamente tu situación actual y la nueva compra.

Analizamos:

• ingresos;
• hipoteca actual;
• otras deudas;
• valor de la vivienda que ya tienes;
• capital pendiente;
• precio de la nueva vivienda;
• tasación;
• ahorro;
• porcentaje de financiación necesario.

Después valoramos qué entidades pueden aceptar la operación y qué estructura ofrece un equilibrio razonable entre:

• aportación inicial;
• cuota;
• tipo;
• plazo;
• coste total.

El objetivo es que sepas cuánto puedes financiar antes de comprometerte con la compra.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca para segunda vivienda

¿Puedo pedir una hipoteca para una segunda vivienda?

Sí. El banco analizará tus ingresos, deudas, ahorro y la financiación que ya tengas antes de decidir cuánto puede prestarte.

¿Cuánto financia un banco para una segunda vivienda?

No existe un porcentaje universal. Muchas entidades aplican criterios más conservadores que en vivienda habitual, pero el porcentaje concreto depende del perfil y de la operación.

¿Puedo tener dos hipotecas a la vez?

Sí. Tener una hipoteca no impide contratar otra, siempre que el banco considere que puedes asumir conjuntamente ambas deudas.

¿Necesito más ahorro para una segunda vivienda?

Puede ser necesario si el porcentaje financiado es menor. Además debes disponer de dinero para impuestos, gastos de compra y tasación.

¿Puedo conseguir el 80 % para una segunda vivienda?

Puede ser posible dependiendo del banco, del perfil, de la tasación y del resto de la operación.

¿Puedo conseguir el 90 %?

Puede estudiarse en determinados casos, aunque no es un porcentaje estándar para todas las segundas viviendas.

¿Puedo conseguir una hipoteca al 100 % para segunda vivienda?

Puede existir en operaciones concretas, pero requiere un perfil o una estructura especialmente favorable y no debe considerarse una financiación generalizada.

¿Puedo utilizar mi vivienda habitual para financiar la segunda?

Puede estudiarse utilizar el valor disponible de la vivienda actual mediante una ampliación u otra estructura de financiación, dependiendo de la deuda y de la política del banco.

¿Es lo mismo segunda vivienda que hipoteca puente?

No. En una segunda vivienda normalmente quieres conservar ambos inmuebles. La hipoteca puente está pensada para comprar uno nuevo y vender posteriormente el anterior.

¿Qué banco es mejor para financiar una segunda residencia?

No existe un banco mejor para todos. Hay que comparar porcentaje de financiación, criterios de riesgo, interés, plazo, vinculaciones y coste total según cada perfil.

Conclusión: una segunda vivienda depende tanto de tu primera hipoteca como de la nueva compra

Conseguir una hipoteca para una segunda vivienda es perfectamente posible, pero no debe analizarse como si fuera tu primera compra.

El banco no estudiará únicamente la nueva casa.

También tendrá en cuenta la deuda que ya tienes, la cuota de tu vivienda actual, tus ingresos y cuánto ahorro conservarás después de completar la operación.

Por eso las dos variables más importantes son:

qué porcentaje puede financiar realmente una entidad

y

si puedes asumir las dos viviendas sin que tu endeudamiento quede demasiado ajustado.

Una buena planificación puede permitirte financiar la segunda vivienda con una aportación menor o unas condiciones mejores de las que obtendrías solicitando únicamente en tu banco actual.