Aval hipotecario: qué es, cómo funciona y riesgos del avalista

Un aval hipotecario es una garantía adicional mediante la que una tercera persona respalda el pago de una hipoteca si el prestatario no cumple con sus obligaciones. En el lenguaje bancario suele hablarse de avalista, aunque jurídicamente la figura puede instrumentarse mediante una fianza u otras formas de garantía.

Ser avalista no significa ser propietario de la vivienda ni recibir el dinero del préstamo. Significa asumir una obligación que puede tener consecuencias importantes sobre el patrimonio personal si el prestatario deja de pagar.

¿Qué es un aval hipotecario?

Un aval hipotecario es una garantía adicional utilizada por algunas entidades cuando consideran que la garantía de la vivienda y la solvencia de los prestatarios no son suficientes para asumir por sí solas el riesgo de la operación.

En términos sencillos:

si el prestatario no paga y el contrato permite reclamar al avalista, este puede tener que responder por la deuda garantizada.

El alcance exacto dependerá siempre de lo firmado.

¿Qué es un avalista hipotecario?

El avalista hipotecario es la persona que garantiza las obligaciones del prestatario frente a la entidad financiera.

No se convierte por ello en propietario de la vivienda. Tampoco recibe necesariamente parte del préstamo.

Su función consiste en proporcionar al banco una garantía adicional de cobro.

¿Avalista y fiador son lo mismo?

En el lenguaje habitual de las hipotecas se utilizan con frecuencia las palabras avalista y fiador para referirse a la persona que garantiza personalmente la deuda de otra.

En la documentación jurídica puede aparecer específicamente la figura de la fianza y denominarse al garante como fiador.

Por eso, más importante que el nombre utilizado es comprobar exactamente:

• qué obligación está garantizando;
• hasta qué cantidad responde;
• durante cuánto tiempo;
• si existe responsabilidad solidaria;
• si se renuncia a los beneficios de orden, división o excusión.

¿Cómo funciona un aval en una hipoteca?

Cuando se firma una hipoteca con avalista existen, como mínimo, dos posiciones diferentes:

Si el prestatario cumple normalmente con las cuotas, el avalista no tiene que realizar pagos.

El problema aparece cuando se produce un incumplimiento y la entidad ejerce los derechos que le concede la garantía.

¿Con qué responde un avalista de una hipoteca?

Un aval personal puede comprometer el patrimonio del avalista en los términos establecidos en el contrato y en la legislación aplicable.

Por eso no debe interpretarse el aval como una simple firma destinada a facilitar la aprobación del préstamo.

Si existe deuda exigible y el avalista debe responder, pueden verse afectados bienes o derechos patrimoniales dentro de los límites y procedimientos legales correspondientes.

¿Puede el banco reclamar directamente al avalista?

Depende del contenido de la garantía.

En una fianza ordinaria existen determinados mecanismos de protección del fiador. Sin embargo, en la práctica bancaria es frecuente que el contrato incluya renuncias a beneficios como los de:

• excusión: permite, en determinados casos, exigir que antes se persigan los bienes del deudor principal;
• división: puede afectar a cómo se reparte la responsabilidad cuando existen varios fiadores;
• orden: se relaciona con el orden en que pueden realizarse determinadas reclamaciones.

Si el aval tiene carácter solidario y se han producido las renuncias correspondientes, la posición del avalista puede ser considerablemente más exigente.

¿Qué significa avalista solidario?

Un avalista solidario asume una posición en la que la entidad puede disponer de mayores posibilidades para reclamarle la deuda garantizada sin tener que seguir previamente todos los pasos que corresponderían a una fianza ordinaria.

Por eso es especialmente importante revisar si en la escritura aparecen expresiones como:

• fiador solidario;
• avalista solidario;
• renuncia al beneficio de excusión;
• renuncia al beneficio de división;
• renuncia al beneficio de orden.

¿Por qué puede pedir un banco un aval para una hipoteca?

Un banco puede solicitar garantías adicionales cuando considera que la operación presenta un riesgo superior al que está dispuesto a asumir únicamente con la vivienda y la solvencia de los titulares.

Puede ocurrir, por ejemplo, cuando existen:

• porcentajes elevados de financiación;
• ingresos ajustados respecto de la cuota;
• poca antigüedad laboral;
• ingresos variables;
• otras deudas;
• características de la operación que aumenten el riesgo para la entidad.

No existe una regla universal que determine cuándo un banco debe exigir un aval. Cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo.

¿Necesito aval para conseguir más del 80 % de hipoteca?

No necesariamente.

Existen operaciones por encima del 80 % en las que la entidad no exige un avalista si considera suficiente la solvencia de los titulares y la garantía disponible.

También existen operaciones en las que el banco puede solicitar una garantía adicional.

Por tanto, solicitar una hipoteca al 90 % o incluso estudiar una hipoteca al 100 % no implica automáticamente que sea obligatorio presentar un avalista.

Aval personal y garantía hipotecaria adicional: diferencias

Esta distinción es muy importante.

No deben utilizarse ambas expresiones como si fueran exactamente lo mismo.

¿Qué es un hipotecante no deudor?

Un hipotecante no deudor es una persona que aporta un inmueble de su propiedad como garantía de una deuda cuyo prestatario es otra persona.

Por ejemplo, los padres pueden permitir que una vivienda de su propiedad se utilice como garantía adicional de la hipoteca de un hijo.

Eso es diferente de limitarse a firmar una fianza personal.

La responsabilidad concreta dependerá de la estructura de la operación y de lo que se firme, por lo que debe revisarse cuidadosamente la escritura.

Avalista, hipotecante no deudor y coprestatario

Ser coprestatario de una hipoteca y ser copropietario de la vivienda son cuestiones distintas. Una persona puede asumir deuda sin que eso determine automáticamente la titularidad del inmueble.

¿Qué riesgos tiene ser avalista de una hipoteca?

El principal riesgo consiste en asumir una obligación económica sobre una deuda de la que otra persona es el prestatario principal.

Entre las consecuencias posibles están:

• tener que responder si se produce un impago;
• ver afectada tu capacidad para solicitar financiación propia;
• comprometer patrimonio personal según el alcance del aval;
• mantener la obligación durante muchos años;
• tener dificultades para abandonar la garantía si el banco no lo acepta.

Por eso un aval hipotecario debe analizarse como una decisión financiera propia, no como un favor meramente formal.

¿Aparece un aval hipotecario como riesgo financiero?

La existencia de garantías y obligaciones asumidas puede ser tenida en cuenta por las entidades cuando evalúan la solvencia de una persona que posteriormente solicita financiación.

La Ley 5/2019 obliga además al prestamista a evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar determinadas operaciones hipotecarias.

¿Puede limitarse un aval hipotecario?

Sí puede pactarse una garantía limitada, siempre que la entidad lo acepte y quede correctamente reflejada en el contrato.

Por ejemplo, pueden negociarse límites relacionados con:

• una cantidad máxima;
• una parte concreta de la deuda;
• un plazo determinado;
• la llegada del préstamo a un nivel determinado de amortización;
• otras condiciones de liberación expresamente pactadas.

Lo importante es que la limitación figure expresamente en la documentación contractual.

Ejemplo de aval limitado

Supongamos una hipoteca de 200.000 € en la que la entidad solicita una garantía adicional.

En lugar de garantizar personalmente los 200.000 € durante toda la vida del préstamo, podría negociarse, si el banco lo acepta, una garantía limitada a una cantidad concreta o sometida a una condición de liberación.

Que esa posibilidad exista no significa que la entidad esté obligada a aceptarla.

¿Se puede quitar un aval de una hipoteca?

Sí puede eliminarse un aval, pero normalmente se necesita el consentimiento del banco salvo que el propio contrato ya establezca una causa automática de extinción.

El prestatario no puede decidir unilateralmente que el avalista deje de responder.

La entidad deberá aceptar la modificación si la liberación no estaba prevista desde el inicio.

¿Cuándo puede aceptar el banco quitar al avalista?

La entidad puede valorar la liberación cuando el riesgo de la operación se haya reducido.

Por ejemplo:

• el capital pendiente ha disminuido considerablemente;
• han mejorado los ingresos de los prestatarios;
• la solvencia actual es superior;
• se aporta otra garantía;
• se modifica la financiación.

No obstante, ninguna de esas circunstancias obliga por sí sola al banco a liberar al avalista, salvo que exista un compromiso contractual previo.

¿La bajada del préstamo por debajo del 80 % elimina automáticamente el aval?

No.

Que el capital pendiente represente menos del 80 % del valor de la vivienda puede mejorar la posición de riesgo de la operación, pero no extingue automáticamente un aval.

Para que exista una liberación automática tendría que haberse pactado previamente una condición de ese tipo.

En otro caso deberá negociarse con la entidad.

¿Cómo se puede quitar un avalista de la hipoteca?

Una posible vía consiste en solicitar al banco una modificación de las garantías del préstamo.

La entidad puede volver a analizar:

• ingresos;
• situación laboral;
• deuda pendiente;
• otras financiaciones;
• valor de la garantía;
• capacidad de pago actual.

Si acepta la operación, la liberación deberá formalizarse correctamente en la documentación correspondiente.

¿Se puede cambiar de banco para quitar un aval?

Puede estudiarse.

Si la entidad actual no acepta liberar al avalista, una alternativa puede ser estudiar un cambio de hipoteca de banco y comprobar si otra entidad acepta conceder la financiación sin esa garantía adicional.

La nueva entidad realizará su propio análisis de solvencia y riesgo.

¿Puedo ser avalista si ya tengo una hipoteca?

Sí puede ser posible.

Tener una hipoteca propia no impide automáticamente ser avalista de otra persona.

Sin embargo, la entidad analizará la situación económica del potencial garante, incluyendo:

• ingresos;
• deudas existentes;
• cuotas que ya paga;
• patrimonio;
• otras obligaciones;
• capacidad financiera.

La Ley 5/2019 exige evaluar también la solvencia del fiador o garante.

¿Se puede conseguir una hipoteca sin aval?

Sí. La mayoría de las hipotecas no necesitan necesariamente un avalista.

La posibilidad dependerá de factores como:

• ingresos y estabilidad laboral;
• endeudamiento;
• ahorros;
• importe solicitado;
• valor y características del inmueble;
• porcentaje de financiación;
• criterios de la entidad.

Incluso en operaciones con financiación elevada pueden existir alternativas sin aval si el perfil permite asumir el riesgo.

Aval hipotecario y aval ICO: no son lo mismo

Un aval personal de un familiar y un aval público no son la misma figura.

Cuando una persona firma como avalista, está asumiendo personalmente una garantía frente al banco.

Los programas públicos de avales funcionan mediante mecanismos distintos y están sujetos a sus propios requisitos y condiciones.

Por tanto, las búsquedas sobre aval ICO, avales autonómicos o programas de acceso a primera vivienda deben analizarse separadamente del concepto de avalista hipotecario.

¿Qué información debe recibir el avalista antes de firmar?

Las personas físicas que actúan como fiadoras o garantes en operaciones sujetas a la Ley 5/2019 están incluidas dentro de sus mecanismos de protección y transparencia.

Eso significa que no deberían firmar el aval sin haber recibido y comprendido la información exigible sobre la operación y sobre las obligaciones que van a asumir.

El asesoramiento notarial previo también se extiende a estas personas físicas cuando corresponde.

¿Qué debe revisar un avalista antes de firmar?

Antes de asumir la garantía conviene comprobar especialmente:

• importe máximo por el que responde;
• duración de la garantía;
• si es solidaria;
• renuncias incluidas;
• supuestos de extinción;
• qué ocurre ante un impago;
• si existen intereses, gastos u otros conceptos garantizados;
• si se está firmando una garantía personal o aportando además un inmueble.

Términos relacionados

• Hipoteca 100 %
• Hipoteca 90 %
• Subrogación de hipoteca
• Seguros obligatorios en una hipoteca
• Diccionario hipotecario

Preguntas frecuentes sobre el aval hipotecario

¿Qué es un aval hipotecario?

Es una garantía adicional mediante la cual una tercera persona respalda las obligaciones de un prestatario frente al banco. Su responsabilidad dependerá de las condiciones concretas del contrato.

¿Qué es un avalista hipotecario?

Es la persona que garantiza las obligaciones del prestatario. No se convierte por ello en propietario de la vivienda ni en beneficiario del préstamo.

¿El banco puede reclamar directamente al avalista?

Depende del tipo de garantía y de las cláusulas firmadas. En garantías solidarias con determinadas renuncias, la entidad puede disponer de mayores posibilidades para reclamar al avalista sin agotar previamente el patrimonio del deudor principal.

¿Se puede limitar un aval?

Sí puede negociarse una limitación por importe, plazo u otras condiciones si la entidad lo acepta y queda expresamente recogida en el contrato.

¿Se puede quitar el avalista de una hipoteca?

Sí puede liberarse al avalista si la entidad acepta modificar las garantías o si la liberación ya estaba prevista contractualmente. No suele producirse automáticamente.

¿Al bajar la hipoteca del 80 % desaparece el aval?

No automáticamente. Reducir el porcentaje de deuda puede facilitar una negociación con el banco, pero el aval solo se extinguirá automáticamente si así se pactó previamente.

¿Puedo ser avalista si tengo mi propia hipoteca?

Sí puede ser posible, aunque el banco evaluará tu solvencia, deudas, cuotas existentes, ingresos y capacidad económica antes de aceptarte como garante.

¿Avalista y coprestatario son lo mismo?

No. El coprestatario es deudor del préstamo junto con los demás titulares. El avalista garantiza las obligaciones del prestatario pero no se convierte por ello en prestatario ni en propietario del inmueble.

¿Aval personal y aportar otra vivienda como garantía son lo mismo?

No. En el aval personal una persona garantiza obligaciones con el alcance pactado. Cuando se aporta otra vivienda como garantía hipotecaria existe una garantía real sobre ese inmueble.

¿Se puede conseguir una hipoteca sin aval?

Sí. La necesidad de un aval depende del perfil, porcentaje de financiación, capacidad de pago, garantía y criterios de riesgo de cada entidad.