Seguros obligatorios en una hipoteca: cuáles son y cuáles no

El seguro de daños o incendios sobre la vivienda hipotecada es el seguro asociado a la hipoteca que debe mantenerse para proteger el inmueble dado en garantía. El seguro de vida, de protección de pagos o de desempleo no es obligatorio con carácter general por el mero hecho de contratar una hipoteca.

Sin embargo, existe un matiz importante: la Ley 5/2019 permite que el banco exija determinados seguros como condición para conceder el préstamo, entre ellos una póliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones hipotecarias.

Si la entidad exige uno de estos seguros, no puede obligarte a contratarlo con su propia aseguradora. Debe aceptar una póliza alternativa con coberturas equivalentes y no puede empeorar las condiciones del préstamo por elegir otro proveedor.

¿Qué seguros son obligatorios en una hipoteca?

No todos los seguros que aparecen junto a una oferta hipotecaria tienen el mismo carácter.

La clave está en diferenciar entre lo que exige la normativa para proteger el inmueble hipotecado, lo que la entidad puede requerir legítimamente para conceder una operación concreta y los productos que únicamente sirven para obtener una bonificación comercial.

Seguro de daños o incendios: el seguro básico de una vivienda hipotecada

La vivienda utilizada como garantía hipotecaria debe estar asegurada frente a daños.

La finalidad es proteger el valor del inmueble ante acontecimientos como un incendio u otros daños cubiertos por la póliza.

Esto no significa necesariamente que tengas que contratar un seguro de hogar con todas las coberturas disponibles.

Una póliza multirriesgo puede incluir además:

• robo;
• daños por agua;
• responsabilidad civil;
• daños eléctricos;
• asistencia en el hogar;
• defensa jurídica.

Estas coberturas pueden resultar útiles para el propietario, pero no deben confundirse con la cobertura de daños necesaria para proteger la garantía hipotecaria.

¿Tengo que contratar el seguro de hogar con el banco?

No. Aunque la entidad pueda exigir una determinada cobertura, debe aceptar una póliza alternativa de otro proveedor si ofrece condiciones y prestaciones equivalentes.

La Ley 5/2019 establece además que el banco:

• no puede cobrarte por estudiar esa póliza alternativa;
• debe aceptarla si cumple las condiciones equivalentes exigidas;
• no puede empeorar las condiciones del préstamo por aceptar una póliza alternativa cuando estamos ante los seguros previstos legalmente para esta posibilidad.

Por tanto, seguro obligatorio no significa aseguradora obligatoria.

¿Es obligatorio el seguro de vida para una hipoteca?

No existe una obligación general de contratar un seguro de vida simplemente por tener una hipoteca.

Pero tampoco sería correcto afirmar que un banco nunca puede exigirlo.

La Ley 5/2019 permite que una entidad requiera una póliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones del préstamo. Un seguro de vida que cubra la deuda en determinadas circunstancias puede utilizarse con esa finalidad.

En ese caso, la entidad debe informar de las condiciones exigidas y aceptar una póliza alternativa equivalente de otra aseguradora.

Es decir:

el seguro de vida no es obligatorio para todas las hipotecas, pero puede convertirse en un requisito de una determinada oferta bancaria.

¿Puede el banco negarme la hipoteca si no contrato un seguro de vida?

Depende de cómo esté planteada la operación.

Si el seguro de vida es simplemente un producto utilizado para bonificar el tipo, deberías poder comparar la oferta con y sin esa bonificación.

Pero si la entidad lo exige legítimamente como garantía del cumplimiento del préstamo dentro de los supuestos permitidos por la Ley 5/2019, puede formar parte de los requisitos para conceder esa financiación.

Lo que no puede hacer es decir:

“tienes que contratar obligatoriamente esta póliza concreta con nuestra aseguradora”.

Cuando procede exigir la cobertura, debe aceptar alternativas equivalentes.

Seguro obligatorio y seguro bonificado: no son lo mismo

Esta diferencia es especialmente importante cuando comparas hipotecas.

Un banco puede, por ejemplo, ofrecer:

• hipoteca al 2,90 % sin seguro de vida;
• hipoteca al 2,60 % contratando determinados productos.

La oferta bonificada parece mejor por el tipo, pero eso no significa necesariamente que sea más barata.

¿Compensa contratar un seguro para bajar el interés?

Hay que comparar el ahorro hipotecario con el coste del seguro.

Supongamos que un seguro cuesta 600 € al año y permite reducir el tipo de la hipoteca.

Para saber si compensa debes calcular:

ahorro anual de intereses gracias a la bonificación − coste anual del seguro

Si ahorras 350 € en la hipoteca pero pagas 600 € por el seguro, la vinculación te está costando aproximadamente 250 € adicionales ese año.

En cambio, si el ahorro hipotecario supera claramente el coste del seguro y además necesitas realmente esa cobertura, la contratación puede tener sentido.

La FEIN debe indicar qué seguros afectan a las condiciones

Antes de firmar debes poder conocer qué productos intervienen en la oferta hipotecaria.

La FEIN de la hipoteca recoge las condiciones personalizadas del préstamo y debe permitir conocer los productos que resultan necesarios para obtener las condiciones ofrecidas.

Antes de decidir, comprueba:

• tipo sin bonificaciones;
• tipo bonificado;
• precio de cada seguro;
• duración;
• forma de pago;
• consecuencias de cancelarlo;
• coberturas incluidas.

¿Qué es un seguro de vida vinculado a la hipoteca?

Su finalidad habitual es cubrir todo o parte del capital hipotecario pendiente si se produce alguno de los riesgos asegurados, principalmente fallecimiento y, dependiendo de la póliza, determinadas situaciones de invalidez.

Puede resultar especialmente útil para personas que:

• tienen hijos;
• compran en pareja;
• son la principal fuente de ingresos de la familia;
• quieren evitar que una deuda elevada recaiga sobre otros miembros de la familia.

Pero su utilidad personal y su carácter obligatorio son cuestiones diferentes.

Consulta nuestra guía específica sobre seguro de vida e hipoteca.

¿Qué es el seguro de protección de pagos?

Es una póliza diseñada para cubrir temporalmente determinadas cuotas cuando se produce alguno de los riesgos contemplados en el contrato.

Puede incluir, según la póliza:

• desempleo;
• incapacidad temporal;
• otras circunstancias expresamente aseguradas.

No debe asumirse que cualquier pérdida de ingresos estará cubierta.

Estos productos pueden incorporar:

• periodos de carencia;
• franquicias;
• límites mensuales;
• número máximo de cuotas;
• exclusiones;
• condiciones laborales concretas.

Por eso hay que revisar las condiciones antes de valorar si merece la pena.

Puedes consultar también nuestro artículo sobre seguro de protección de pagos de una hipoteca.

¿Puedo utilizar un seguro que ya tengo contratado?

Puede ser posible si ofrece unas condiciones y prestaciones equivalentes a las exigidas por el banco.

La entidad puede comprobar que la póliza cumple los requisitos necesarios, pero no puede cobrarte una comisión por analizar una póliza alternativa dentro de los supuestos contemplados por la Ley 5/2019.

Esto significa que antes de contratar un nuevo seguro conviene comprobar si ya tienes una cobertura que pueda servir.

¿Puede el banco empeorar la hipoteca si llevo el seguro a otra compañía?

Aquí hay que distinguir nuevamente entre dos situaciones.

Cuando se trata de una póliza alternativa equivalente a un seguro exigido dentro de los supuestos de la Ley 5/2019, su aceptación no puede empeorar las condiciones del préstamo.

Otra cuestión diferente es una bonificación comercial.

Si tu tipo reducido depende contractualmente de mantener un producto concreto de una determinada oferta combinada, dejar de cumplir esa condición puede hacer que pierdas la bonificación prevista.

Por eso antes de cambiar cualquier póliza debes revisar exactamente qué papel juega en tu hipoteca.

¿Puedo cambiar de aseguradora después de firmar?

En muchos casos sí, respetando las condiciones y los plazos aplicables al contrato de seguro.

Además, la Ley 5/2019 obliga a aceptar pólizas alternativas equivalentes no solo al contratar inicialmente, sino también en las renovaciones de los seguros que entren en los supuestos previstos por la norma.

Antes de hacer el cambio conviene:

1. revisar cuándo vence la póliza actual;
2. comprobar el plazo de comunicación necesario;
3. conseguir la nueva cobertura;
4. verificar que cumple los requisitos del banco;
5. evitar dejar el inmueble sin cobertura entre ambas pólizas.

¿Qué ocurre con las primas únicas financiadas?

Hay que prestar especial atención cuando el seguro se paga mediante una prima única incorporada a la financiación.

En lugar de pagar una cantidad cada año, el coste de varios años puede abonarse al inicio y, si se financia dentro del préstamo, terminar generando además intereses.

Por ejemplo:

• prima del seguro: 8.000 €;
• importe incorporado a la financiación hipotecaria: 8.000 €.

En ese caso no solo debes comparar los 8.000 € de prima, sino también el coste financiero que puede producir ese capital durante el periodo correspondiente.

Por eso es importante comprobar si el seguro es:

• anual renovable;
• plurianual;
• prima única;
• prima única financiada.

¿Es obligatorio contratar un seguro de desempleo?

No existe una obligación general de contratar un seguro de desempleo para tener una hipoteca.

Puede formar parte de un producto de protección de pagos ofrecido por la entidad, pero debe analizarse conforme a las condiciones concretas de la operación.

No todas las personas tienen además el mismo riesgo laboral ni pueden utilizar las mismas coberturas.

¿Es obligatorio un seguro de protección de pagos?

No con carácter general.

Puede aparecer como:

• producto opcional;
• producto asociado a una bonificación;
• garantía requerida en una determinada estructura cuando resulte legalmente admisible.

Por eso la respuesta correcta no debería ser simplemente “sí” o “no” sin revisar la oferta concreta.

¿Puede el banco obligarme a contratar varios seguros?

La venta vinculada de productos con una hipoteca está restringida por la Ley 5/2019, aunque existen determinadas excepciones expresamente previstas.

Además, los bancos pueden comercializar ofertas combinadas en las que contratar determinados productos mejore el precio de la financiación.

Por tanto, cuando una oferta incluye varios seguros debes comprobar uno por uno:

Ejemplo: hipoteca barata con seguros que termina siendo más cara

Imaginemos dos ofertas para el mismo préstamo.

A simple vista, la Oferta A parece claramente mejor porque tiene un interés menor.

Pero la diferencia de 800 € anuales en seguros puede superar el ahorro generado por esos 0,25 puntos de tipo.

Por eso una hipoteca no debe compararse únicamente por el TIN.

¿Qué debes revisar antes de aceptar los seguros del banco?

• Si realmente son necesarios para la concesión.
• Si solo sirven para obtener una bonificación.
• Si puedes presentar una póliza alternativa.
• Coste anual real.
• Coberturas y exclusiones.
• Duración.
• Forma de pago.
• Consecuencias de cancelarlos.
• Diferencia entre tipo bonificado y no bonificado.

Errores frecuentes con los seguros de una hipoteca

• Pensar que todos los seguros ofrecidos por el banco son obligatorios.
• Creer que el seguro de vida nunca puede formar parte de los requisitos de una operación.
• Confundir seguro exigido con seguro utilizado para bonificar el interés.
• Creer que estás obligado a utilizar siempre la aseguradora del banco.
• Comparar hipotecas solo por el TIN.
• No calcular el coste acumulado de los seguros.
• Financiar una prima única sin calcular los intereses.
• Cancelar una póliza sin comprobar qué efecto tendrá sobre la hipoteca.

Cómo puede ayudarte HipotecaNow

En HipotecaNow, cuando comparamos ofertas hipotecarias no nos fijamos únicamente en el tipo anunciado por el banco.

Analizamos también:

• TIN;
• TAE;
• seguros;
• bonificaciones;
• comisiones;
• plazo;
• porcentaje de financiación;
• coste total de las vinculaciones.

Una oferta con un tipo ligeramente superior puede ser más barata si permite contratar los seguros fuera del banco o exige menos productos adicionales.

El objetivo es encontrar la hipoteca con mejores condiciones globales, no la que simplemente presenta el TIN más bajo.

Preguntas frecuentes sobre los seguros obligatorios de una hipoteca

¿Qué seguro es obligatorio en una hipoteca?

El seguro de daños o incendios sobre el inmueble hipotecado es el seguro básico asociado obligatoriamente a la protección de la garantía. Además, una entidad puede exigir determinados seguros como garantía del cumplimiento del préstamo dentro de los supuestos permitidos legalmente.

¿Es obligatorio el seguro de vida?

No existe una obligación general de contratarlo en todas las hipotecas. Sin embargo, una entidad puede exigir una cobertura que garantice las obligaciones del préstamo en determinados casos, debiendo aceptar una póliza alternativa equivalente cuando corresponda.

¿Tengo que contratar el seguro con el banco?

No necesariamente. Para los seguros exigidos dentro de los supuestos previstos por la Ley 5/2019, el banco debe aceptar pólizas alternativas equivalentes y no puede cobrar por analizarlas.

¿Puede el banco subir el interés si contrato el seguro fuera?

Si se trata de una póliza alternativa equivalente a un seguro exigido conforme a la Ley 5/2019, su aceptación no puede empeorar las condiciones del préstamo. Es diferente cuando el seguro forma parte de una bonificación comercial que voluntariamente dejas de cumplir.

¿Es obligatorio un seguro de protección de pagos?

No con carácter general. Puede ofrecerse como producto opcional, utilizarse para una bonificación o formar parte de determinadas condiciones de una operación concreta.

¿Es obligatorio el seguro de desempleo?

No existe una obligación general de contratar un seguro de desempleo para obtener una hipoteca.

¿Puedo utilizar un seguro que ya tengo?

Puede ser posible si sus condiciones y prestaciones son equivalentes a las exigidas por la entidad.

¿Puedo cambiar de aseguradora durante la hipoteca?

Puede hacerse respetando las condiciones y plazos del contrato. En los seguros exigidos sujetos al régimen de pólizas alternativas, la entidad debe aceptar alternativas equivalentes también en las renovaciones.

¿Compensa contratar seguros para obtener una bonificación?

Depende del coste de la póliza y del ahorro generado por la reducción del tipo. Hay que comparar ambos importes y no limitarse al interés anunciado.

¿Qué debo mirar en la FEIN?

Comprueba qué productos son necesarios para obtener las condiciones ofrecidas, qué coste tienen y cómo cambia el préstamo si decides no contratarlos o dejarlos de mantener.

Conclusión: no todos los seguros de la hipoteca son obligatorios

Contratar una hipoteca no significa que tengas que aceptar automáticamente todos los seguros que te ofrezca el banco.

El seguro de daños protege el inmueble hipotecado y ocupa una posición diferente del seguro de vida, protección de pagos o desempleo.

Además, la Ley 5/2019 permite que las entidades exijan determinadas coberturas en ciertos supuestos, pero protege el derecho del cliente a presentar pólizas alternativas equivalentes.

Y cuando un seguro simplemente sirve para obtener una bonificación, la pregunta importante no es si reduce el interés, sino:

¿el ahorro que genera es superior a lo que voy a pagar por el seguro?

Comparar esa cifra antes de firmar puede suponer una diferencia importante durante toda la vida de la hipoteca.