FEIN de una hipoteca: qué es, cuándo se firma y qué significa
La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento que contiene las condiciones personalizadas de una oferta hipotecaria y que tiene carácter vinculante para la entidad durante el plazo indicado.
Permite conocer antes de firmar cuánto dinero presta el banco, a qué plazo, con qué tipo de interés, qué cuotas habrá que pagar, qué costes existen y qué otras condiciones forman parte de la financiación.
¿Qué significa FEIN?
FEIN significa Ficha Europea de Información Normalizada.
Es el documento estandarizado mediante el que una entidad facilita al potencial prestatario información personalizada sobre la hipoteca que está ofreciendo.
Su formato común permite conocer las condiciones esenciales de la operación y compararlas con las propuestas de otras entidades.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La FEIN es la ficha que recoge las condiciones concretas de la oferta hipotecaria realizada a un cliente determinado.
A diferencia de una publicidad, simulación o información general sobre un producto, la FEIN se prepara para una operación específica.
Además, la Ley 5/2019 establece que tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado.
¿Para qué sirve la FEIN?
La FEIN sirve para que el prestatario pueda conocer y comparar las condiciones reales de una hipoteca antes de asumir el compromiso de firmarla.
Permite revisar, entre otros elementos:
- importe del préstamo;
- duración;
- modalidad y tipo de interés;
- TAE;
- importe y periodicidad de las cuotas;
- productos vinculados o combinados cuando proceda;
- costes;
- condiciones de amortización anticipada;
- consecuencias de determinados incumplimientos;
- garantías exigidas.
¿Qué información contiene la FEIN?
El modelo de FEIN está normalizado legalmente y se divide en distintos apartados.
| Apartado | Qué permite conocer |
|---|---|
| Prestamista | Entidad que realiza la oferta |
| Características del préstamo | Importe, finalidad, plazo y forma de devolución |
| Tipo de interés | Si es fijo, variable o mixto y cómo se determina |
| TAE | Indicador del coste total de la financiación en los términos previstos legalmente |
| Pagos | Número, periodicidad e importe de las cuotas |
| Productos asociados | Productos vinculados o combinados cuando existan |
| Amortización anticipada | Condiciones para devolver antes el préstamo |
| Incumplimiento | Consecuencias relevantes de no cumplir las obligaciones |
¿La FEIN es una oferta vinculante?
Sí. La FEIN tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.
Eso significa que el banco queda comprometido por las condiciones incluidas en la ficha durante ese periodo.
El prestatario, sin embargo, no queda obligado a firmar la hipoteca simplemente por haber recibido la FEIN.
Consulta también qué significa una oferta vinculante de hipoteca.
¿La FEIN obliga al cliente a firmar?
No.
La FEIN vincula a la entidad durante su plazo de vigencia, pero recibirla no obliga al prestatario a contratar finalmente el préstamo.
El cliente puede estudiar la oferta, compararla con otras propuestas y decidir no continuar.
¿Cuándo se entrega la FEIN?
La FEIN se entrega cuando la entidad dispone de una oferta personalizada para el potencial prestatario.
En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019 debe entregarse, junto con el resto de documentación precontractual exigida, con una antelación mínima de 10 días naturales respecto de la firma del contrato.
¿Cuánto tiempo tiene que pasar entre la FEIN y la firma de la hipoteca?
Con carácter general deben transcurrir al menos 10 días naturales desde la entrega de la documentación precontractual hasta la firma.
Este plazo permite al prestatario analizar la operación y recibir el asesoramiento notarial previo obligatorio.
Por tanto, una FEIN no se entrega para firmar la hipoteca inmediatamente después.
¿Los 10 días de la FEIN son días naturales o laborables?
Son días naturales.
La Ley 5/2019 establece expresamente una antelación mínima de diez días naturales respecto del momento de la firma del contrato.
¿Cuánto dura una FEIN?
La FEIN es vinculante durante el plazo pactado que aparezca en la propia oferta.
No debe confundirse ese plazo de vigencia con el periodo mínimo de información previa.
La normativa establece que la FEIN será vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe permitir cumplir el periodo legal correspondiente.
¿Dónde aparece la fecha de caducidad de la FEIN?
La propia documentación debe permitir identificar el periodo durante el cual las condiciones ofrecidas permanecen vigentes.
Antes de organizar la firma conviene comprobar:
- fecha de emisión;
- plazo de vigencia;
- fecha prevista de firma;
- que la oferta siga dentro de ese periodo.
¿Qué ocurre si caduca la FEIN?
Si termina el periodo de vigencia sin que se haya formalizado la operación, la entidad deja de estar obligada a mantener indefinidamente las mismas condiciones.
Puede ser necesario emitir una nueva FEIN.
La nueva oferta puede mantener las mismas condiciones o modificarlas en función de las circunstancias y de la política comercial de la entidad.
¿Recibir la FEIN significa que la hipoteca está aprobada?
Recibir una FEIN significa que la entidad ha llegado a una fase en la que formula una oferta hipotecaria personalizada y vinculante, normalmente después de haber realizado su evaluación de solvencia.
No obstante, la hipoteca todavía no está formalizada: faltan el proceso notarial previo y la firma de la escritura.
Por eso es más preciso hablar de una oferta formal de financiación que de una hipoteca ya firmada o definitivamente constituida.
¿Puede el banco echarse atrás después de entregar la FEIN?
Mientras la FEIN esté vigente, la entidad está vinculada por la oferta en los términos establecidos.
Eso no significa que cualquier circunstancia posterior carezca de relevancia, pero el banco no puede tratar una FEIN vigente como una simple simulación sin compromiso.
Si existe un cambio sustancial en la operación antes de firmar, deberá analizarse si procede actualizar la documentación.
¿Puede cambiar el banco el interés después de la FEIN?
No debería modificar unilateralmente una condición esencial de una FEIN vigente manteniendo como si nada la misma oferta.
Si el tipo de interés u otra condición relevante cambia antes de la formalización, la documentación debe reflejar correctamente la nueva oferta y deben respetarse las obligaciones de transparencia aplicables.
¿Qué pasa si yo pido cambiar las condiciones después de recibir la FEIN?
El prestatario puede solicitar cambios, pero la entidad tiene que aceptarlos.
Por ejemplo, puede plantearse modificar:
- importe solicitado;
- plazo;
- tipo de hipoteca;
- productos asociados;
- otros elementos esenciales de la operación.
Si las condiciones cambian sustancialmente, puede ser necesario emitir una nueva FEIN.
¿Hay que firmar la FEIN?
La FEIN forma parte del proceso precontractual y debe quedar constancia de su entrega conforme al procedimiento establecido.
Firmar o acusar recibo de la FEIN no equivale a firmar la escritura hipotecaria ni obliga al prestatario a contratar finalmente el préstamo.
¿Qué relación tiene la FEIN con el notario?
La FEIN es uno de los documentos fundamentales que revisa el notario durante el proceso previo a la firma.
Antes de autorizar la escritura, el notario debe comprobar que el prestatario ha recibido la documentación precontractual dentro del plazo correspondiente y prestarle asesoramiento individualizado.
El proceso queda reflejado en el acta notarial previa de transparencia.
¿La FEIN debe coincidir con la escritura hipotecaria?
Las condiciones que se formalizan finalmente deben ser coherentes con la información precontractual sobre la que el prestatario ha recibido asesoramiento.
La escritura no debería introducir de forma sorpresiva condiciones esenciales diferentes de las que figuraban en la oferta que sirvió de base al proceso de transparencia.
Consulta nuestra definición de escritura de hipoteca.
FEIN y FiAE: ¿cuál es la diferencia?
La FEIN contiene las condiciones personalizadas de la oferta; la FiAE destaca determinadas advertencias y riesgos relevantes.
| FEIN | FiAE |
|---|---|
| Ficha Europea de Información Normalizada | Ficha de Advertencias Estandarizadas |
| Contiene la oferta personalizada | Contiene advertencias concretas |
| Es vinculante para la entidad durante el plazo pactado | Tiene función informativa y de advertencia |
| Incluye información económica detallada | Destaca determinados riesgos y cláusulas |
Consulta la definición completa de FiAE.
FEIN y FIPRE: diferencias
La FIPRE pertenece a una fase de información general, mientras que la FEIN contiene una oferta personalizada.
| FIPRE | FEIN |
|---|---|
| Información general | Información personalizada |
| Orientativa | Vinculante para la entidad durante el plazo pactado |
| No depende de una oferta individual concreta | Se refiere a una operación concreta |
Consulta también qué significa la FIPRE.
FEIN, FIPRE y FiAE: resumen rápido
| Documento | Función principal |
|---|---|
| FIPRE | Información general sobre productos hipotecarios |
| FEIN | Oferta hipotecaria personalizada y vinculante para la entidad |
| FiAE | Advertencias estandarizadas sobre riesgos y determinadas cláusulas |
¿Qué debes revisar en una FEIN?
Antes de aceptar una hipoteca conviene revisar la FEIN completa y no limitarse al tipo de interés anunciado.
Presta especial atención a:
- capital concedido;
- plazo;
- TIN;
- TAE;
- cuota;
- tipo fijo, variable o mixto;
- bonificaciones;
- productos vinculados o combinados;
- comisiones;
- amortización anticipada;
- garantías y avalistas;
- consecuencias del impago;
- plazo de vigencia de la oferta.
¿Puedo tener varias FEIN de diferentes bancos?
Sí.
Es posible disponer de ofertas personalizadas de diferentes entidades y compararlas antes de decidir.
Precisamente uno de los objetivos de la FEIN es facilitar que el prestatario pueda comparar ofertas sobre una base homogénea.
¿Qué FEIN es mejor?
No debe elegirse únicamente la que tenga el TIN más bajo.
Hay que comparar el conjunto de la operación:
- TAE;
- intereses;
- seguros;
- bonificaciones;
- comisiones;
- plazo;
- flexibilidad para amortizar;
- coste total;
- garantías exigidas.
Dos FEIN con tipos similares pueden dar lugar a costes globales muy distintos.
¿La FEIN es gratuita?
Sí.
La información personalizada mediante la FEIN se facilita gratuitamente dentro del proceso de contratación hipotecaria.
Ejemplo sencillo de FEIN
Supongamos que una entidad ofrece una hipoteca con las siguientes condiciones:
- capital: 200.000 €;
- plazo: 30 años;
- tipo fijo: 2,70 %;
- sin comisión de apertura;
- determinadas bonificaciones por productos;
- cuota y coste total detallados en la ficha;
- oferta vigente durante el plazo indicado.
La FEIN recogerá de forma normalizada esas condiciones y el resto de información exigida para que el prestatario pueda evaluarlas antes de firmar.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes sobre la FEIN
¿Qué significa FEIN?
FEIN significa Ficha Europea de Información Normalizada. Es el documento que contiene las condiciones personalizadas de una oferta hipotecaria.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
Es una ficha normalizada que recoge las condiciones concretas de la financiación ofrecida a un potencial prestatario y que tiene carácter vinculante para la entidad durante el plazo pactado.
¿Recibir la FEIN significa que la hipoteca está aprobada?
Significa que la entidad ha formulado una oferta hipotecaria personalizada y vinculante, normalmente después de evaluar la solvencia. La operación, sin embargo, todavía debe completar el proceso notarial y formalizarse mediante escritura.
¿Cuántos días tienen que pasar entre la FEIN y la firma?
Con carácter general, la documentación precontractual debe haberse entregado con al menos 10 días naturales de antelación respecto de la firma del contrato.
¿La FEIN dura 10 días?
No necesariamente. Los 10 días son el mínimo legal relacionado con el periodo previo a la firma. La FEIN es vinculante durante el plazo pactado indicado en la oferta.
¿Puede el banco cambiar una FEIN?
Mientras esté vigente, el banco queda vinculado por las condiciones ofrecidas. Si la operación cambia de forma relevante antes de firmar, puede ser necesario emitir una nueva FEIN.
¿La FEIN obliga al cliente?
No. El cliente puede rechazar la oferta y decidir no formalizar la hipoteca.
¿Puedo tener varias FEIN?
Sí. Puedes disponer de ofertas de distintas entidades y compararlas antes de elegir la financiación.
¿Es lo mismo FEIN que FiAE?
No. La FEIN contiene las condiciones personalizadas de la oferta y la FiAE destaca determinadas advertencias y riesgos relevantes del préstamo.