FiAE: qué es, qué significa y diferencias con la FEIN
La FiAE es la Ficha de Advertencias Estandarizadas, un documento precontractual que informa al prestatario sobre determinadas cláusulas y riesgos relevantes de una hipoteca antes de firmarla.
Se entrega junto con la FEIN y otra documentación de la operación, pero ambas fichas cumplen funciones diferentes: la FEIN recoge las condiciones personalizadas de la oferta y la FiAE destaca determinadas advertencias que el prestatario debe conocer especialmente.
¿Qué significa FiAE?
FiAE significa Ficha de Advertencias Estandarizadas.
Es uno de los documentos de transparencia previstos en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Su función es llamar la atención del prestatario sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes del préstamo que pueden afectar al riesgo o a las obligaciones asumidas.
¿Qué es la FiAE de una hipoteca?
La FiAE es un documento personalizado que se prepara a partir de la información de la FEIN y del proyecto de contrato del préstamo.
No es una oferta hipotecaria distinta ni sustituye al contrato. Su objetivo es presentar de forma estandarizada una serie de advertencias sobre determinados elementos de la financiación.
El modelo oficial de FiAE está regulado por la Orden ECE/482/2019.
¿Para qué sirve la FiAE?
La FiAE sirve para que el prestatario pueda identificar antes de firmar determinados riesgos o condiciones especialmente relevantes.
Por ejemplo, puede advertir de:
- qué índice oficial se utiliza para calcular un tipo de interés variable;
- los riesgos de una hipoteca denominada en moneda extranjera;
- determinados gastos que corresponden al prestatario;
- la ausencia de un límite máximo a las subidas del tipo variable cuando proceda;
- las condiciones en las que puede producirse el vencimiento anticipado por impago;
- la existencia de determinados instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés.
Por tanto, su función principal no es resumir toda la hipoteca, sino destacar advertencias concretas que merecen una atención especial antes de asumir el préstamo.
¿Qué información contiene la FiAE?
El contenido exacto depende de las características de cada préstamo, porque algunas advertencias solo aparecen cuando resultan aplicables.
| Advertencia | Cuándo aparece |
|---|---|
| Índice de referencia | Cuando el tipo utiliza un índice oficial |
| Moneda extranjera | Cuando el préstamo está denominado en otra divisa |
| Gastos a cargo del prestatario | Incluye los que correspondan conforme a la operación |
| Ausencia de techo | Cuando un préstamo variable no limita al alza el tipo |
| Vencimiento anticipado | Advierte de las consecuencias de determinados impagos |
| Cobertura del riesgo de tipo | Cuando se contrata un instrumento de este tipo |
FiAE y FEIN: ¿cuál es la diferencia?
La FEIN y la FiAE son documentos complementarios, pero no contienen la misma información.
| FEIN | FiAE |
|---|---|
| Ficha Europea de Información Normalizada | Ficha de Advertencias Estandarizadas |
| Recoge las condiciones personalizadas de la oferta | Destaca determinadas advertencias y riesgos |
| Tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado | Tiene carácter informativo y de advertencia |
| Incluye información económica detallada del préstamo | Se centra en cláusulas o elementos especialmente relevantes |
Puedes consultar nuestra guía completa sobre la FEIN de una hipoteca.
¿La FiAE es vinculante?
La FiAE no es la oferta vinculante de la hipoteca.
La Ley 5/2019 atribuye esa consideración a la FEIN durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.
La FiAE cumple otra función: informar y advertir al prestatario sobre determinadas cláusulas y riesgos relevantes.
¿Cuándo debe entregarse la FiAE?
Con carácter general, la documentación prevista en el artículo 14 de la Ley 5/2019 debe ponerse a disposición del prestatario con una antelación mínima de 10 días naturales respecto de la firma del contrato.
La FiAE se entrega dentro de ese conjunto de documentación precontractual.
¿Cuándo se entrega la FiAE en Cataluña?
En Cataluña existe un plazo reforzado de 14 días naturales para la información precontractual hipotecaria.
Por tanto, en las operaciones sujetas a la normativa catalana debe tenerse en cuenta ese plazo superior al mínimo estatal.
¿Quién debe recibir la FiAE?
La FiAE debe entregarse al prestatario o potencial prestatario y, cuando corresponda, también a las personas físicas que actúen como fiadores o garantes del préstamo.
Esto es relevante porque no solo el titular principal de la hipoteca puede quedar afectado por las obligaciones derivadas de la financiación.
¿Quién entrega la FiAE?
La obligación corresponde al prestamista y, según la estructura de comercialización, puede intervenir también el intermediario de crédito inmobiliario o su representante designado.
La FiAE debe formar parte de la documentación precontractual disponible antes de la formalización del préstamo.
¿Qué relación tiene la FiAE con el notario?
Antes de autorizar la escritura hipotecaria, el notario debe comprobar que la documentación precontractual exigida ha sido entregada dentro de los plazos correspondientes.
Además, debe prestar asesoramiento individualizado sobre las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE y comprobar que el prestatario comprende la información.
Este proceso queda reflejado en el acta notarial previa de transparencia.
¿Tengo que firmar la FiAE?
La FiAE forma parte del proceso de información precontractual y sirve para acreditar que las advertencias correspondientes han sido puestas a disposición del prestatario.
Recibir la FiAE no significa que estés obligado a aceptar la hipoteca.
Hasta la formalización del préstamo puedes revisar las condiciones, plantear dudas o decidir no continuar con la operación.
¿Qué debo revisar en una FiAE?
Aunque es un documento estandarizado, conviene prestar especial atención a cualquier apartado que aparezca en tu operación.
Comprueba especialmente:
- el índice de referencia utilizado, si existe;
- si el tipo variable tiene o no límite al alza;
- si el préstamo está denominado en otra moneda;
- los gastos indicados a tu cargo;
- las condiciones del vencimiento anticipado;
- la existencia de coberturas del riesgo de tipo de interés.
¿La FiAE incluye las comisiones de la hipoteca?
No debe confundirse la FiAE con un resumen completo de todas las comisiones y costes del préstamo.
La información económica detallada de la operación aparece principalmente en la FEIN y en el resto de la documentación contractual.
La FiAE se centra en las advertencias estandarizadas previstas legalmente.
¿La FiAE incluye los seguros vinculados?
No es el documento destinado a recoger de forma general todos los seguros o productos combinados de una hipoteca.
Las condiciones de seguros exigidos y otra información precontractual pueden formar parte de la documentación que debe entregarse junto con la FEIN y la FiAE.
Si quieres conocer qué seguros puede exigir una entidad, consulta nuestra guía sobre seguros obligatorios en una hipoteca.
¿Qué ocurre si la FiAE y la FEIN no coinciden?
La FiAE se elabora tomando como referencia la FEIN y el proyecto de contrato, por lo que la documentación debe ser coherente.
Si detectas una diferencia relevante entre las condiciones indicadas en los documentos, no conviene firmar sin haberla aclarado previamente.
La entidad debe explicar cualquier discrepancia y la documentación utilizada para formalizar la operación debe reflejar correctamente las condiciones pactadas.
¿Qué ocurre si no me entregan la FiAE?
La entrega de la documentación precontractual en plazo forma parte de los requisitos de transparencia exigidos antes de formalizar determinados préstamos inmobiliarios.
El notario debe comprobar su cumplimiento antes de autorizar la escritura.
Si la documentación obligatoria no ha sido correctamente puesta a disposición del prestatario, no debería continuarse con la firma como si el requisito se hubiera cumplido.
FiAE: ejemplo sencillo
Imaginemos una hipoteca variable referenciada a un índice oficial.
La FiAE podría advertir expresamente:
- qué índice se utiliza para calcular el interés;
- que el préstamo no establece un techo a las subidas del tipo, si ese es el caso;
- qué ocurre si se producen determinados impagos;
- qué gastos corresponden al prestatario según el modelo aplicable.
La FEIN, por su parte, mostraría las condiciones personalizadas de esa oferta concreta, como importe, plazo, tipo de interés y demás características económicas.
FiAE, FEIN y FIPRE: diferencia
| Documento | Función principal |
|---|---|
| FIPRE | Información general sobre los préstamos que comercializa la entidad |
| FEIN | Información personalizada y oferta vinculante de la entidad durante el plazo pactado |
| FiAE | Advertencias estandarizadas sobre determinadas cláusulas y riesgos |
Términos relacionados
Preguntas frecuentes sobre la FiAE
¿Qué significa FiAE?
FiAE significa Ficha de Advertencias Estandarizadas. Es un documento que informa sobre determinadas cláusulas y riesgos relevantes de un préstamo inmobiliario antes de su firma.
¿Qué es la FiAE de una hipoteca?
Es un documento precontractual que destaca determinadas advertencias sobre la operación, como índices de referencia, vencimiento anticipado, gastos, riesgos de moneda extranjera o ausencia de techo en determinados préstamos variables.
¿Es lo mismo la FiAE que la FEIN?
No. La FEIN contiene las condiciones personalizadas de la oferta y tiene carácter vinculante para la entidad durante el plazo pactado. La FiAE contiene advertencias estandarizadas sobre determinados riesgos y cláusulas.
¿Cuándo se entrega la FiAE?
Con carácter general debe entregarse dentro de la documentación precontractual con al menos 10 días naturales de antelación respecto de la firma. En Cataluña el plazo aplicable es de 14 días naturales.
¿La FiAE es vinculante?
No es la oferta vinculante del préstamo. Esa función corresponde a la FEIN. La FiAE tiene carácter informativo y de advertencia.
¿Qué pasa si no recibo la FiAE?
El notario debe verificar que se ha entregado la documentación precontractual exigida dentro del plazo correspondiente antes de autorizar la escritura.
¿Tengo que aceptar la hipoteca por haber recibido la FiAE?
No. Recibir la FiAE forma parte del proceso de información previo y no obliga al prestatario a formalizar finalmente el préstamo.