Tasación de una hipoteca: qué es, quién la paga y cuánto dura
La tasación de una hipoteca es la valoración profesional del inmueble que va a utilizarse como garantía del préstamo. Permite determinar un valor de tasación mediante criterios técnicos y sirve al banco para evaluar la garantía y el riesgo de la financiación.
En las operaciones hipotecarias sujetas a la normativa actual, la tasación debe realizarse antes de formalizar el préstamo y por una entidad o profesional habilitado e independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario.
¿Qué es la tasación de una hipoteca?
La tasación hipotecaria es un informe técnico que establece el valor de un inmueble para una finalidad financiera determinada.
No es simplemente una estimación del precio de venta. Se realiza siguiendo criterios y procedimientos regulados y analiza tanto las características del inmueble como su situación jurídica, urbanística y de mercado.
El resultado es el denominado valor de tasación.
¿Para qué sirve la tasación en una hipoteca?
La tasación sirve principalmente para que la entidad conozca el valor del inmueble que va a quedar hipotecado como garantía.
Ese valor es relevante para:
- analizar el riesgo de la operación;
- determinar la relación entre préstamo y valor del inmueble;
- establecer el porcentaje de financiación que la entidad está dispuesta a conceder;
- cumplir los requisitos legales aplicables a la garantía hipotecaria.
La tasación, sin embargo, no garantiza que el banco apruebe la hipoteca. La entidad también estudiará los ingresos, deudas, estabilidad laboral, capacidad de pago y demás circunstancias del solicitante.
¿Es obligatoria la tasación para pedir una hipoteca?
Cuando un inmueble se aporta como garantía hipotecaria, debe realizarse una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo.
Así lo establece la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Por tanto, no debe confundirse una valoración inmobiliaria orientativa con la tasación válida para la finalidad hipotecaria correspondiente.
¿Quién puede hacer una tasación hipotecaria?
La tasación debe realizarse conforme a la normativa aplicable por una entidad o profesional habilitado para esa finalidad.
La Ley 5/2019 contempla, entre otros, las sociedades de tasación y servicios de tasación regulados por la legislación del mercado hipotecario, así como profesionales homologados cuando corresponda.
Además, la valoración debe ser independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario.
¿Tiene que ser una tasadora homologada por el Banco de España?
Para que una tasación pueda utilizarse con las finalidades financieras reguladas debe cumplir los requisitos establecidos por la normativa del mercado hipotecario.
En la práctica hipotecaria, las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España son las que realizan habitualmente estas valoraciones.
No basta, por tanto, con una estimación realizada por una inmobiliaria o con un valor obtenido mediante una calculadora online.
¿Quién paga la tasación de una hipoteca?
En el reparto de gastos previsto actualmente para las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario.
El banco asume otros gastos relacionados con la formalización del préstamo, como los aranceles notariales de la escritura hipotecaria, registro y gestoría en los términos legalmente previstos.
La tasación constituye una de las principales excepciones que continúa pagando el cliente.
Puedes consultar el reparto completo en nuestra guía sobre gastos de una hipoteca.
¿Puede pagar la tasación el banco?
Sí puede ocurrir comercialmente.
Aunque legalmente el gasto corresponda al prestatario, una entidad puede decidir asumirlo, reembolsarlo o incluir alguna promoción relacionada con la tasación.
Eso no cambia la regla general sobre quién debe soportar legalmente el gasto.
¿Cuánto cuesta una tasación para hipoteca?
No existe un precio oficial único para todas las tasaciones hipotecarias.
El coste puede variar en función de:
- tipo de inmueble;
- superficie;
- ubicación;
- complejidad de la valoración;
- documentación necesaria;
- sociedad de tasación contratada.
Por eso es preferible solicitar un presupuesto concreto en lugar de asumir que todas las viviendas tienen el mismo coste de tasación.
¿Cuánto dura una tasación hipotecaria?
Las tasaciones reguladas por la Orden ECO/805/2003 caducan a los seis meses desde la fecha de emisión del informe.
La fecha de emisión se considera la fecha de la tasación a estos efectos.
Una vez transcurridos esos seis meses, la tasación está caducada para las finalidades reguladas por esa Orden y puede ser necesario realizar una nueva valoración.
¿Desde cuándo se cuentan los seis meses?
El plazo se cuenta desde la fecha de emisión del informe de tasación, no desde el día en que el comprador inició la solicitud de la hipoteca.
El propio informe debe indicar tanto la fecha de emisión como su fecha de caducidad.
¿Puedo utilizar la misma tasación en varios bancos?
Sí, siempre que la tasación cumpla los requisitos exigibles y no haya caducado.
Las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente cuando esté certificada por un tasador homologado y siga vigente.
El banco puede realizar comprobaciones sobre la valoración, pero no puede repercutir al cliente un coste adicional por esas comprobaciones.
¿Puede el banco obligarme a usar su tasadora?
No debería obligarte a pagar una segunda tasación simplemente porque prefiera otra empresa cuando ya aportas una valoración válida y vigente que cumple los requisitos legales.
La entidad puede revisar o comprobar el informe presentado.
Eso es diferente de que el banco recomiende o gestione habitualmente una determinada sociedad de tasación.
¿Qué pasa si ya tengo una tasación?
Si dispones de una tasación hipotecaria válida y todavía no ha caducado, puedes aportarla al banco.
Antes de encargar otra conviene comprobar:
- quién emitió la tasación;
- la finalidad del informe;
- la fecha de emisión;
- la fecha de caducidad;
- si cumple los requisitos exigidos para la operación.
¿Cómo se hace una tasación de vivienda?
El proceso incluye normalmente una inspección del inmueble, revisión de documentación y aplicación de los métodos de valoración correspondientes.
De forma simplificada:
- se solicita la tasación;
- se recopila la documentación del inmueble;
- se realiza la visita e inspección cuando corresponde;
- se analizan características físicas, jurídicas, urbanísticas y de mercado;
- se aplican los métodos de valoración adecuados;
- se emite el informe y certificado con el valor de tasación.
¿Qué analiza un tasador?
La valoración no depende únicamente de los metros cuadrados.
Entre los elementos que pueden analizarse se encuentran:
- localización;
- superficie;
- distribución;
- estado de conservación;
- calidad y características constructivas;
- situación registral;
- situación urbanística;
- ocupación;
- entorno;
- mercado inmobiliario de la zona;
- comparables disponibles.
¿Qué documentos necesita el tasador?
La documentación necesaria depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la valoración.
En una vivienda pueden ser relevantes, entre otros:
- información registral;
- referencia catastral;
- planos o documentación de superficie cuando proceda;
- documentación urbanística en determinados casos;
- datos sobre ocupación o arrendamientos cuando sean relevantes.
La ausencia de determinada documentación puede provocar condicionantes o advertencias en el informe.
¿Qué contiene un informe de tasación?
La Orden ECO/805/2003 establece una estructura mínima para los informes de tasación.
Puede incluir apartados como:
- solicitante y finalidad;
- identificación y localización;
- comprobaciones y documentación;
- entorno;
- descripción del inmueble;
- situación urbanística;
- ocupación;
- análisis de mercado;
- cálculo de valores técnicos;
- valor de tasación;
- condicionantes y advertencias;
- fecha de emisión y caducidad.
¿Qué es el valor de tasación?
El valor de tasación es el valor resultante de aplicar las normas y métodos correspondientes a la finalidad para la que se realiza el informe.
No debe confundirse automáticamente con:
- el precio que pide el vendedor;
- el precio finalmente pagado;
- el valor catastral;
- el valor de referencia fiscal;
- una estimación realizada por una inmobiliaria.
¿Tasación y precio de compraventa son lo mismo?
No.
El precio de compraventa es el importe acordado entre comprador y vendedor.
El valor de tasación resulta de una valoración profesional realizada para una finalidad determinada.
Ambas cantidades pueden coincidir, pero también pueden ser diferentes.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?
Una tasación inferior puede reducir la financiación disponible si el banco calcula el porcentaje máximo de préstamo tomando como referencia el valor de tasación o el menor entre determinados valores.
Por ejemplo:
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de compra | 200.000 € |
| Tasación | 180.000 € |
| 80 % de la tasación | 144.000 € |
Si esa entidad concreta limita la financiación al 80 % de la tasación, el préstamo máximo en ese ejemplo sería de 144.000 €.
Pero el 80 % no es una regla legal universal aplicable a todas las hipotecas. Cada banco establece sus políticas de financiación y riesgo.
¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de compra?
Que una vivienda se tase por encima del precio pagado no significa automáticamente que el banco vaya a financiar el 80 %, 90 % o 100 % del valor de tasación.
La entidad puede utilizar distintas referencias para fijar el préstamo máximo y aplicar sus propias políticas de riesgo.
Por tanto, una tasación alta puede ayudar a determinadas operaciones, pero no obliga al banco a aumentar la financiación.
¿El banco presta el 80 % de la tasación o del precio de compra?
No existe una respuesta única para todas las entidades.
Es habitual que determinadas hipotecas se estructuren tomando como referencia un porcentaje del menor entre precio de compraventa y tasación, pero también existen productos y políticas distintas.
La regla relevante es la que aplique el banco a la operación concreta.
¿Puede una tasación alta ayudar a conseguir una hipoteca al 90 %?
Puede influir favorablemente en determinados casos, pero no garantiza la financiación.
Una hipoteca al 90 % depende también de:
- perfil económico;
- estabilidad de los ingresos;
- endeudamiento;
- precio de compraventa;
- valor de tasación;
- tipo de vivienda;
- política de riesgo del banco.
¿Y para conseguir una hipoteca al 100 %?
La tasación también puede formar parte del análisis, pero una tasación superior al precio de compra no convierte automáticamente una operación en una hipoteca al 100 %.
Las operaciones de financiación total requieren que la entidad acepte expresamente ese nivel de financiación y pueden depender de garantías, perfil o circunstancias adicionales.
Consulta nuestra guía sobre hipoteca al 100 %.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la tasación?
El hecho de que el propietario o comprador considere que el inmueble vale más no obliga a modificar el informe.
Si existen errores objetivos, documentación no considerada o circunstancias relevantes que puedan afectar a la valoración, pueden comunicarse a la sociedad de tasación para su revisión.
También puede solicitarse otra tasación, aunque hacerlo supone asumir normalmente el coste correspondiente.
¿Puede salir una tasación condicionada?
Sí.
Un informe puede incluir condicionantes o advertencias cuando existen circunstancias que impiden considerar plenamente cumplidos determinados requisitos de valoración.
Por ejemplo, pueden existir incidencias relacionadas con documentación, situación registral, urbanística o características del inmueble.
Una tasación condicionada puede dificultar que el banco dé por válida la garantía hasta que se resuelva la causa correspondiente.
¿Una tasación garantiza que me concedan la hipoteca?
No.
La tasación analiza principalmente el inmueble y la garantía.
El banco debe estudiar además la solvencia del solicitante.
Por tanto, puede existir una tasación suficiente y aun así producirse una denegación si la entidad considera que:
- los ingresos son insuficientes;
- el endeudamiento es elevado;
- existe inestabilidad laboral;
- hay otros factores de riesgo.
¿Cuándo conviene hacer la tasación?
Dado que tiene coste y una vigencia limitada, normalmente conviene evitar encargarla demasiado pronto.
Es razonable realizarla cuando la operación ya ha superado una primera valoración de viabilidad financiera y existe una posibilidad real de continuar con la financiación.
El propio Banco de España recomienda posponerla hasta que la entidad haya realizado al menos un primer análisis de la capacidad de pago.
¿Qué pasa con la tasación si el banco deniega la hipoteca?
Si la operación finalmente no se formaliza, haber pagado una tasación no implica automáticamente que el cliente tenga derecho a recuperar su coste.
Sin embargo, la valoración puede seguir utilizándose con otras entidades mientras continúe vigente y cumpla los requisitos necesarios.
Cuando corresponda, el cliente debe poder disponer del informe para utilizarlo durante su periodo de validez.
Tasación hipotecaria y tasación inmobiliaria: ¿son lo mismo?
No todas las valoraciones inmobiliarias tienen la misma finalidad.
Una tasación hipotecaria debe cumplir las normas exigidas para poder utilizarse en una operación de financiación con garantía hipotecaria.
Una valoración orientativa de mercado puede ser útil para vender una vivienda, pero no necesariamente sirve al banco para constituir una hipoteca.
Valor de tasación, valor catastral y valor de referencia
Son conceptos diferentes.
| Concepto | Finalidad principal |
|---|---|
| Valor de tasación | Valoración técnica para una finalidad determinada, como la hipotecaria |
| Valor catastral | Valor administrativo utilizado en el ámbito catastral y determinados tributos |
| Valor de referencia | Valor determinado por Catastro con efectos previstos en determinados impuestos |
No deben utilizarse indistintamente.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes sobre la tasación de una hipoteca
¿Qué es la tasación de una hipoteca?
Es una valoración profesional del inmueble utilizado como garantía hipotecaria, realizada conforme a las normas aplicables para determinar su valor de tasación.
¿Quién paga la tasación de una hipoteca?
En el régimen actual previsto por la Ley 5/2019, el coste de la tasación corresponde al prestatario, aunque una entidad puede decidir asumirlo comercialmente.
¿Cuánto dura una tasación hipotecaria?
Los informes y certificados regulados por la Orden ECO/805/2003 caducan a los seis meses desde la fecha de emisión.
¿Puedo llevar mi propia tasación al banco?
Sí. La entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado, cumple los requisitos aplicables y no está caducada.
¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra?
Puede reducir la financiación disponible si el banco utiliza el valor de tasación como referencia para calcular el importe máximo que está dispuesto a prestar.
¿Si la tasación es mayor me prestan más dinero?
No necesariamente. Una tasación superior al precio de compra no obliga al banco a aumentar la financiación. La entidad aplica sus propios criterios de riesgo y porcentaje máximo.
¿El banco presta siempre el 80 % de la tasación?
No. El 80 % es una referencia habitual en determinadas operaciones, pero no una regla legal universal. El porcentaje depende del producto y de los criterios de cada entidad.
¿Una tasación favorable garantiza la hipoteca?
No. El banco también debe evaluar la solvencia, ingresos, endeudamiento y demás riesgos del solicitante.
¿Cuándo conviene hacer la tasación?
Normalmente después de superar una primera evaluación de viabilidad, porque tiene coste y una vigencia limitada a seis meses.