Acta de transparencia hipotecaria: qué es, test y cuándo se firma
El acta de transparencia hipotecaria es el documento notarial previo a la firma de una hipoteca en el que el notario comprueba que el prestatario ha recibido la documentación exigida, le asesora de forma individualizada y verifica mediante un test que conoce la información facilitada.
Debe realizarse antes de la escritura del préstamo. Si no se cumplen los requisitos de información o el prestatario no comparece dentro del plazo legal, el notario no puede autorizar la escritura hipotecaria.
¿Qué es el acta de transparencia hipotecaria?
El acta de transparencia, también denominada acta notarial previa o acta de transparencia material, es una actuación notarial regulada por el artículo 15 de la Ley 5/2019.
Su finalidad es comprobar que el prestatario:
- ha recibido en plazo la documentación precontractual obligatoria;
- ha podido revisarla antes de la firma;
- ha recibido asesoramiento individualizado del notario;
- comprende las características esenciales de la financiación.
No es la escritura de hipoteca. Es un paso previo obligatorio dentro del proceso de transparencia material.
¿Para qué sirve el acta de transparencia?
Sirve para acreditar que el proceso de información previo a la contratación de la hipoteca se ha realizado correctamente.
El notario debe comprobar tanto el cumplimiento formal de los plazos como la comprensión de la documentación por parte del prestatario.
La ley exige que en el acta quede constancia, entre otras cuestiones, de:
- que los documentos fueron entregados dentro del plazo legal;
- las preguntas planteadas por el prestatario;
- el asesoramiento prestado;
- la explicación individualizada de las cláusulas de la FEIN y la FiAE;
- el resultado del test realizado ante notario.
¿Quién firma el acta de transparencia?
Debe comparecer el prestatario o quien le represente válidamente para este trámite.
Además, las obligaciones de comparecencia y las protecciones previstas por la Ley 5/2019 se extienden a las personas físicas que actúen como fiadores o garantes del préstamo.
Por tanto, si una hipoteca incluye un avalista hipotecario persona física, también puede estar afectado por este proceso de asesoramiento previo.
¿Dónde se hace el acta de transparencia?
Se realiza ante el notario elegido por el prestatario.
La elección del notario corresponde al cliente y no a la entidad financiera.
La documentación de la hipoteca se remite electrónicamente a la notaría para que el notario pueda comprobar que se han cumplido los requisitos de información establecidos legalmente.
¿Cuándo se firma el acta de transparencia?
El acta debe autorizarse antes de la escritura hipotecaria.
La Ley 5/2019 establece que el prestatario debe comparecer ante el notario como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del préstamo.
Por tanto, el acta y la escritura no deben tratarse como un único acto realizado simultáneamente.
¿Se puede hacer el acta de transparencia el mismo día que se firma la hipoteca?
No.
La comparecencia para que el notario pueda extender el acta debe producirse, como máximo, el día anterior a la autorización de la escritura.
Esto garantiza que exista una fase previa e independiente de asesoramiento antes de que el prestatario asuma definitivamente el préstamo.
¿Qué relación tienen los 10 días con el acta de transparencia?
Los 10 días hacen referencia al plazo mínimo general de información previa establecido por la Ley 5/2019.
La documentación hipotecaria debe ponerse a disposición del prestatario con al menos 10 días naturales de antelación respecto de la firma.
El notario comprobará en el acta que ese plazo se ha respetado.
No debe confundirse:
- el plazo mínimo de información de 10 días;
- el momento en que se realiza el acta;
- la fecha de firma de la escritura hipotecaria.
¿Qué documentos revisa el notario en el acta?
El notario comprueba la documentación exigida por el artículo 14 de la Ley 5/2019.
Entre los documentos principales se encuentran:
- la FEIN;
- la FiAE;
- el proyecto de contrato;
- la información sobre distribución de gastos;
- la documentación relativa a seguros exigidos, cuando proceda;
- otras advertencias o documentos exigidos según las características del préstamo.
¿Qué hace el notario durante el acta?
El notario no se limita a comprobar que existen unos documentos.
La Ley exige un asesoramiento individualizado sobre las cláusulas específicas incluidas en la FEIN y en la FiAE.
Además, debe dejar constancia de las dudas planteadas por el prestatario y de las respuestas ofrecidas.
La norma establece expresamente que no basta con indicar de forma genérica que el cliente ha sido informado.
¿Qué es el test del acta de transparencia?
El test de transparencia es un cuestionario que el prestatario responde ante el notario para concretar la documentación recibida y la información que se le ha facilitado.
Forma parte obligatoria del procedimiento previsto en la Ley 5/2019.
Su finalidad no es aprobar o suspender al cliente como si fuera un examen académico, sino verificar que la información previa ha sido transmitida correctamente.
¿Qué preguntas hacen en el test de transparencia?
No existe un listado universal de preguntas idénticas para todas las hipotecas, porque el asesoramiento debe adaptarse a las características de cada operación.
Las cuestiones pueden estar relacionadas, por ejemplo, con:
- el tipo de interés de la hipoteca;
- si el interés es fijo, variable o mixto;
- el plazo del préstamo;
- la cuota;
- las comisiones;
- la amortización anticipada;
- los productos asociados;
- las consecuencias de un impago;
- las garantías de la operación;
- las advertencias incluidas en la FiAE.
Lo importante es poder demostrar que el prestatario ha recibido y entendido la información necesaria para tomar una decisión informada.
¿Se puede suspender el test de transparencia hipotecaria?
No debe entenderse como un examen convencional con una nota de aprobado o suspenso.
Si durante la comparecencia queda claro que falta información, existen contradicciones o el prestatario no ha recibido adecuadamente la documentación, el notario no puede dar por cumplido el proceso de transparencia como si todo fuese correcto.
La situación deberá aclararse o subsanarse antes de que pueda autorizarse la escritura.
¿Qué ocurre si hay errores en la FEIN o en la documentación?
Si existen discrepancias sustanciales entre la FEIN y las condiciones que finalmente pretende incluir la entidad en la escritura, deben corregirse.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado que, cuando la discrepancia es sustancial, la entidad debe subsanar la documentación y puede ser necesario reiniciar el plazo de 10 días antes de la firma. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Por tanto, una modificación relevante no debe introducirse en la escritura a última hora sin respetar nuevamente las garantías de transparencia.
¿Qué pasa si no se hace el acta de transparencia?
La escritura del préstamo no puede autorizarse.
La Ley 5/2019 establece que, si no se acredita correctamente el cumplimiento de las obligaciones de información o si el prestatario no comparece dentro del plazo correspondiente, el notario debe hacerlo constar y no puede autorizar la escritura pública del préstamo. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
¿Qué pasa si el banco entrega tarde la documentación?
Si la documentación no se ha puesto a disposición del prestatario dentro del plazo legal, el notario no puede considerar cumplido el requisito de transparencia.
Antes de formalizar la hipoteca deberá corregirse la situación y respetarse el periodo de información correspondiente.
¿Cuánto cuesta el acta de transparencia?
El acta notarial previa de transparencia no tiene coste arancelario para el prestatario.
La propia Ley 5/2019 establece expresamente que esta actuación notarial no genera coste arancelario alguno. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
Por tanto, no existe un precio de 25 €, 50 € o cualquier otra cantidad que el cliente tenga que pagar por realizar esta acta.
¿Quién paga el acta de transparencia?
La formulación más precisa es que el acta no genera coste arancelario.
Por eso no debe presentarse simplemente como un gasto notarial que primero existe y después asume el banco.
¿El acta de transparencia es lo mismo que la escritura de hipoteca?
No.
| Acta de transparencia | Escritura de hipoteca |
|---|---|
| Se realiza antes | Se firma posteriormente |
| Verifica información y asesoramiento | Formaliza el préstamo hipotecario |
| Incluye el test y asesoramiento notarial | Contiene las condiciones contractuales definitivas |
| No constituye el préstamo | Documenta la operación que posteriormente puede inscribirse |
Consulta también qué es una escritura de hipoteca.
¿Qué relación existe entre la FEIN y el acta de transparencia?
La FEIN es uno de los documentos fundamentales del acta.
El notario debe prestar asesoramiento individualizado sobre sus cláusulas y dejar constancia de ello.
La FEIN contiene la oferta personalizada del préstamo, mientras que el acta acredita que esa información ha sido recibida y explicada adecuadamente antes de la escritura.
¿Qué relación existe entre la FiAE y el acta?
La FiAE contiene determinadas advertencias estandarizadas relacionadas con la operación.
El notario también debe explicar individualizadamente sus cláusulas y advertencias durante el proceso previo.
¿El acta demuestra que el cliente entiende la hipoteca?
El acta tiene una importante función probatoria.
La Ley establece que su contenido se presume veraz e íntegro y que hace prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos a efectos del principio de transparencia material. :contentReference[oaicite:7]{index=7}
Esto no significa que desaparezca automáticamente cualquier posible controversia futura, pero sí otorga al acta una relevancia jurídica considerable.
¿Aparece el acta de transparencia en la escritura?
Sí, la escritura debe incluir una reseña identificativa del acta previa.
Debe constar:
- el número de protocolo;
- el notario que autorizó el acta;
- la fecha de autorización;
- la afirmación del notario de que el prestatario recibió en plazo la documentación y el asesoramiento exigido.
La existencia de esta reseña permite dejar constancia de que se realizó previamente el control de transparencia. :contentReference[oaicite:8]{index=8}
¿Tiene caducidad el acta de transparencia?
La Ley 5/2019 no establece una regla general según la cual el acta caduque automáticamente a los 30 días.
Lo relevante es que las condiciones sobre las que se realizó el asesoramiento sigan siendo las que van a formalizarse.
Si existen cambios sustanciales en la oferta o en la FEIN, puede ser necesario actualizar la documentación y repetir o complementar el proceso previo antes de firmar.
¿Hay que repetir el acta si cambia la FEIN?
Depende del alcance del cambio.
Cuando existen discrepancias sustanciales entre la FEIN sobre la que se realizó el asesoramiento y las condiciones que finalmente tendrá la escritura, la documentación debe subsanarse y pueden tener que repetirse los trámites de transparencia.
En cambio, cambios no sustanciales u objetivamente favorables para el prestatario pueden recibir un tratamiento distinto según las circunstancias. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
¿Qué debes hacer antes de acudir al notario?
Antes de la cita conviene haber revisado especialmente:
- la FEIN completa;
- la FiAE;
- el tipo de interés;
- la TAE;
- las cuotas;
- las comisiones;
- las bonificaciones;
- los seguros;
- las condiciones de amortización anticipada;
- las garantías o avalistas;
- cualquier cláusula que no entiendas.
La cita con el notario es precisamente el momento de plantear cualquier duda que todavía quede pendiente.
Acta de transparencia: ejemplo sencillo
Supongamos que una persona ha recibido una FEIN para una hipoteca fija de 200.000 € a 30 años.
Antes de firmar la escritura:
- el banco remite la documentación al sistema notarial;
- el prestatario elige notario;
- el notario comprueba que la documentación se entregó en plazo;
- explica individualmente la FEIN y la FiAE;
- resuelve las dudas planteadas;
- el prestatario responde al test;
- el notario autoriza el acta si se cumplen los requisitos;
- posteriormente puede firmarse la escritura.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes sobre el acta de transparencia hipotecaria
¿Qué es el acta de transparencia de una hipoteca?
Es el acta notarial previa en la que el notario comprueba la entrega de la documentación, presta asesoramiento individualizado y verifica mediante un test que el prestatario ha recibido la información necesaria sobre la hipoteca.
¿Cuándo se firma el acta de transparencia?
Debe realizarse antes de la escritura. El prestatario debe comparecer ante el notario como tarde el día anterior a la autorización de la escritura hipotecaria.
¿Se puede hacer el acta el mismo día que la hipoteca?
No. La comparecencia para extender el acta debe producirse, como máximo, el día anterior a la firma de la escritura.
¿Qué preguntas hacen en el test de transparencia?
Las preguntas buscan comprobar la documentación recibida y la información suministrada y pueden referirse al tipo de interés, cuotas, comisiones, amortización, productos asociados, riesgos y demás condiciones relevantes de la operación.
¿Cuánto cuesta el acta de transparencia?
No genera coste arancelario alguno para el prestatario, según establece expresamente la Ley 5/2019.
¿Qué ocurre si no hago el acta?
El notario no puede autorizar la escritura del préstamo hipotecario si no se cumplen los requisitos del acta previa.
¿Tiene caducidad el acta de transparencia?
No existe una regla general que establezca que caduque automáticamente a los 30 días. Si cambian sustancialmente las condiciones sobre las que se realizó el asesoramiento, puede ser necesario actualizar o repetir el proceso.
¿Es obligatorio hacer un test ante notario?
Sí. La Ley 5/2019 establece que el prestatario responderá en presencia del notario a un test destinado a concretar la documentación entregada y la información suministrada.