Gastos de notaría al comprar una vivienda: quién paga y cuánto cuestan
Los gastos de notaría al comprar una vivienda dependen de qué escritura estemos hablando y de lo pactado entre comprador y vendedor. No deben confundirse los gastos de la escritura de compraventa con los derivados de constituir una hipoteca.
Como regla general del Código Civil, salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa corresponden al vendedor, mientras que la primera copia y los gastos posteriores a la venta corresponden al comprador. Si además existe una hipoteca, la Ley 5/2019 establece un reparto específico de los gastos asociados al préstamo.
Por eso, antes de calcular cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda conviene separar claramente compraventa, hipoteca, Registro, impuestos y tasación.
¿Qué gastos de notaría existen al comprar una vivienda?
En una compra financiada con hipoteca pueden intervenir dos negocios jurídicos diferentes:
- La compraventa: mediante la que el vendedor transmite la vivienda al comprador.
- El préstamo hipotecario: mediante el que una entidad financia la compra y se constituye una garantía hipotecaria sobre el inmueble.
Aunque ambos actos pueden coordinarse dentro del mismo proceso, sus gastos y las reglas sobre quién debe pagarlos son diferentes.
La escritura de compraventa está explicada con más detalle en nuestro diccionario hipotecario.
¿Quién paga los gastos de notaría en la compra de una vivienda?
No es correcto afirmar simplemente que el comprador paga todos los gastos notariales de la compraventa.
El artículo 1455 del Código Civil establece, como regla general y salvo pacto en contrario, que:
- los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor;
- los gastos de la primera copia y los posteriores a la venta corresponden al comprador.
Ahora bien, comprador y vendedor pueden pactar un reparto diferente y también hay que tener en cuenta, cuando proceda, las especialidades del derecho civil territorial aplicable.
¿Qué dice exactamente el Código Civil sobre los gastos de escritura?
El artículo 1455 del Código Civil establece la regla supletoria aplicable cuando las partes no han acordado otra distribución.
Esto significa que el contrato de compraventa puede establecer expresamente otro reparto. Por eso es importante revisar las arras, el contrato privado y la propia escritura y no dar por hecho quién soportará cada concepto.
Además, esta regla se refiere a los gastos vinculados al otorgamiento de la escritura de compraventa. No determina por sí sola quién paga todos los demás gastos de comprar una casa.
¿Cuánto cuesta el notario al comprar una vivienda?
No existe una tarifa única de “X euros” aplicable a todas las compraventas.
Los notarios aplican un arancel regulado y el importe final puede variar en función de características como:
- cuantía de la operación;
- extensión y complejidad de la escritura;
- número de folios;
- copias solicitadas;
- actos o circunstancias adicionales que deban documentarse.
Por eso es preferible utilizar cualquier cifra publicada en Internet como una estimación y no como una tarifa cerrada.
¿Cómo se calculan los gastos notariales?
Los honorarios notariales no se fijan libremente como ocurre con otros servicios profesionales. Están sujetos a un arancel regulado.
La factura puede incluir diferentes conceptos relacionados con el documento autorizado, su extensión y las copias expedidas.
Dos compraventas por el mismo precio pueden no producir una minuta idéntica si las características documentales de ambas operaciones son distintas.
Ejemplo de gastos al comprar una vivienda de 200.000 €
Imaginemos una vivienda de segunda mano comprada por 200.000 €.
Para calcular el dinero necesario no deberías sumar simplemente una cantidad fija llamada “gastos de notaría”. Hay que separar:
| Concepto | Quién puede asumirlo |
|---|---|
| Otorgamiento escritura de compraventa | Vendedor según la regla general del Código Civil, salvo pacto |
| Copias solicitadas | Quien corresponda según el documento y la copia solicitada |
| Registro de la compraventa | Habitualmente comprador si inscribe su adquisición |
| Impuestos de adquisición | Comprador, conforme al impuesto aplicable |
| Tasación para la hipoteca | Prestatario |
| Notaría de la escritura de préstamo hipotecario | Prestamista, salvo copias solicitadas por otra parte |
| Registro de la garantía hipotecaria | Prestamista |
| Gestoría de la hipoteca | Prestamista |
El ejemplo muestra por qué es mejor calcular cada concepto por separado en vez de utilizar un porcentaje único.
Gastos de notaría si compras con hipoteca
Cuando existe financiación hipotecaria hay que distinguir la escritura de compraventa de la escritura del préstamo hipotecario.
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece, dentro de su ámbito de aplicación, un reparto específico de los gastos asociados a la hipoteca.
Por tanto, que seas tú quien compra la vivienda no significa que tengas que asumir los gastos de formalización de la hipoteca que legalmente corresponden al prestamista.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
En los préstamos incluidos en el régimen de la Ley 5/2019, el prestamista asume:
- los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario;
- los gastos de gestoría asociados al préstamo;
- los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
Las copias notariales las paga quien las solicite.
¿Qué gastos sigue pagando el comprador si pide hipoteca?
El prestatario sigue teniendo determinados costes propios.
Uno de los más importantes es la tasación de la vivienda, cuyo coste corresponde al prestatario conforme a la Ley 5/2019.
Además, siguen existiendo los gastos e impuestos propios de adquirir la vivienda, que son diferentes de los gastos de formalizar el préstamo hipotecario.
Compraventa e hipoteca: no son los mismos gastos
| Compraventa | Hipoteca |
|---|---|
| Transmite la propiedad | Financia la operación |
| Intervienen comprador y vendedor | Intervienen prestatario y prestamista |
| Tiene sus propios gastos e impuestos | Tiene un reparto específico de gastos |
Esta separación es importante porque todavía es frecuente encontrar explicaciones antiguas que mezclan ambas operaciones.
Gastos de notaría y Registro al comprar una vivienda
Notaría y Registro de la Propiedad son conceptos distintos.
El notario autoriza la escritura. Posteriormente, el nuevo propietario puede inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
El coste registral se calcula conforme a su propio arancel y no forma parte de la factura del notario.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad en una compraventa?
En una compraventa ordinaria, es habitual que el comprador asuma el coste de inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
Esto debe diferenciarse nuevamente de la inscripción de la garantía hipotecaria: cuando se constituye una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el gasto de inscripción de esa garantía corresponde al prestamista.
¿Qué son las copias simples y autorizadas?
Además de la escritura matriz pueden expedirse diferentes copias del documento notarial.
De forma simplificada:
- copia simple: sirve fundamentalmente para información y determinados trámites;
- copia autorizada: tiene el carácter y los efectos propios de una copia notarial auténtica.
El número y tipo de copias solicitadas puede influir en el importe final.
¿Quién paga las copias de la escritura?
En la escritura de préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 establece expresamente que las copias las paga quien las solicite.
En la compraventa, el artículo 1455 del Código Civil sitúa, salvo pacto en contrario, la primera copia y los gastos posteriores a la venta a cargo del comprador.
¿Qué es la provisión de fondos?
La provisión de fondos es una cantidad anticipada destinada a atender determinados gastos e impuestos de una operación.
No es una comisión ni significa que ese sea necesariamente el coste final.
Una vez pagados los conceptos correspondientes debe realizarse la liquidación de la provisión y regularizar cualquier diferencia.
¿La provisión de fondos es un gasto de notaría?
No.
Puede incluir una estimación de distintos conceptos, pero la provisión de fondos y la factura de la notaría son cosas diferentes.
Por ejemplo, una provisión puede contemplar:
- impuestos;
- Registro;
- notaría;
- otros gastos que deban gestionarse.
Por eso no debes interpretar una provisión de 3.000 € como si el notario fuese a cobrar 3.000 €.
¿Puedo elegir notario al comprar una vivienda?
En una compraventa, las partes deben coordinar dónde se formalizará la escritura.
Cuando existe un préstamo hipotecario sujeto a la Ley 5/2019, el prestatario tiene derecho a elegir notario para recibir el asesoramiento previo y autorizar el acta de transparencia correspondiente.
La elección del notario no implica que pueda negociarse libremente el arancel como si se tratara de unos honorarios profesionales sin regulación.
¿Es más caro comprar una vivienda con hipoteca por los gastos notariales?
Comprar con hipoteca introduce actuaciones adicionales, pero eso no significa que el consumidor pague todos los gastos asociados al préstamo.
Desde la distribución establecida por la Ley 5/2019, el banco asume varios de los principales gastos de constitución hipotecaria.
El comprador debe calcular principalmente:
- aportación al precio que no financie el banco;
- impuestos de adquisición;
- gastos de compraventa que le correspondan;
- Registro de su adquisición;
- tasación si existe hipoteca;
- otros costes propios de su operación.
¿Se pueden desgravar los gastos de notaría al comprar una vivienda?
No existe una deducción general en el IRPF que permita a cualquier comprador de vivienda habitual deducirse automáticamente los gastos notariales actuales.
El tratamiento fiscal puede variar según la fecha de adquisición, el uso del inmueble, la aplicación de regímenes transitorios y las circunstancias fiscales del propietario.
Por ejemplo, un inmueble destinado al alquiler puede tener un tratamiento fiscal distinto de una vivienda adquirida para uso particular.
Si la deducibilidad es relevante en tu operación, debe analizarse conforme a la normativa fiscal aplicable en ese ejercicio y a tu situación concreta.
¿Se pueden reclamar los gastos de notaría?
Hay que distinguir nuevamente entre gastos de compraventa y antiguos gastos de constitución de determinadas hipotecas.
Las reclamaciones de gastos hipotecarios derivan de una problemática jurídica específica sobre cláusulas de préstamos anteriores y no significan que todos los gastos notariales pagados al comprar una vivienda sean reclamables.
Por tanto, no debe confundirse la factura de la escritura de compraventa con una eventual reclamación relacionada con una antigua cláusula de gastos hipotecarios.
¿Los gastos de notaría cambian según la comunidad autónoma?
El arancel notarial es estatal. Lo que puede variar considerablemente entre territorios son otros costes de comprar una vivienda, especialmente determinados impuestos.
Por eso dos viviendas con el mismo precio situadas en comunidades distintas pueden tener un coste total de adquisición diferente aunque la diferencia no proceda propiamente de la notaría.
Errores frecuentes al calcular los gastos de notaría
- Confundir los gastos de compraventa con los gastos hipotecarios.
- Dar por hecho que el comprador paga toda la escritura de compraventa.
- Aplicar una cifra fija de notaría a cualquier vivienda.
- Confundir la provisión de fondos con la factura notarial.
- Sumar al comprador gastos de constitución hipotecaria que corresponden al banco.
- Confundir los gastos del Registro con los del notario.
- Olvidar revisar lo pactado entre comprador y vendedor.
Cómo calcular correctamente todos los gastos de comprar una vivienda
La forma más útil es separar cada concepto:
- precio de compra;
- entrada no financiada;
- impuestos;
- notaría de compraventa;
- Registro;
- tasación;
- otros gastos particulares de la operación.
Si quieres ver el cálculo completo, consulta nuestra guía de gastos de compra de una vivienda.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de notaría al comprar vivienda
¿Quién paga los gastos de notaría en la compra de una vivienda?
Como regla general del artículo 1455 del Código Civil, salvo pacto en contrario, el vendedor paga los gastos de otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y los posteriores a la venta. Hay que revisar siempre lo pactado y la normativa aplicable.
¿Cuánto cobra un notario por comprar una vivienda?
No existe una tarifa fija igual para todas las compras. El arancel está regulado y la factura depende de la cuantía y características del documento, las copias y otros elementos de la escritura.
¿Quién paga el notario de la hipoteca?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el prestamista asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. Las copias las paga quien las solicite.
¿Quién paga el Registro de la hipoteca?
La Ley 5/2019 atribuye al prestamista el coste de inscripción de la garantía hipotecaria.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
La tasación corresponde al prestatario conforme a la distribución de gastos establecida en la Ley 5/2019.
¿Notaría y Registro son el mismo gasto?
No. El notario autoriza la escritura y el Registro de la Propiedad practica, cuando corresponde, la inscripción. Cada actuación tiene su propia regulación y coste.
¿Qué es la provisión de fondos?
Es un anticipo destinado a atender determinados impuestos y gastos de la operación. Después debe liquidarse conforme a los importes realmente pagados.
¿Puedo elegir notario si tengo hipoteca?
Sí. En el proceso hipotecario regulado por la Ley 5/2019, el prestatario tiene derecho a elegir notario para el asesoramiento previo y el acta correspondiente.
¿Los gastos notariales pueden deducirse en la renta?
No existe una deducción general aplicable a todos los compradores actuales. El tratamiento fiscal depende de circunstancias como el uso del inmueble, la fecha de adquisición y la normativa fiscal aplicable.
¿Los gastos de notaría son iguales en toda España?
El arancel notarial es estatal, aunque la factura concreta depende de las características de cada escritura. Otros costes de la compra, como determinados impuestos, sí pueden variar según el territorio.