Escritura de compraventa: qué es, qué contiene y para qué sirve
La escritura de compraventa es el documento público autorizado por un notario en el que comprador y vendedor formalizan la transmisión de un inmueble. Recoge quiénes intervienen, qué vivienda se transmite, el precio, la forma de pago, la situación registral del inmueble y otras condiciones relevantes de la operación.
No debe confundirse con la escritura de hipoteca. La primera documenta la compraventa de la vivienda; la segunda documenta el préstamo y la garantía hipotecaria cuando existe financiación.
¿Qué es una escritura de compraventa?
Es una escritura pública mediante la que se documenta ante notario la compraventa de una vivienda, local, terreno u otro inmueble.
En ella aparecen, entre otros datos:
- la identidad de comprador y vendedor;
- la descripción del inmueble;
- el precio de compraventa;
- la forma en que se realiza el pago;
- la situación registral;
- las cargas que correspondan;
- determinadas manifestaciones y obligaciones de las partes.
La escritura proporciona una prueba especialmente sólida de la operación y permite posteriormente presentar la adquisición en el Registro de la Propiedad.
¿Es obligatorio firmar una escritura pública para comprar una vivienda?
La escritura pública no es, con carácter general, el requisito que hace válida por sí solo una compraventa inmobiliaria.
Un contrato privado de compraventa puede producir efectos entre las partes cuando reúne los requisitos legales correspondientes.
Sin embargo, elevar la compraventa a escritura pública resulta especialmente importante porque:
- interviene un notario;
- queda documentada formalmente la operación;
- se acreditan determinados hechos y manifestaciones;
- facilita la liquidación de impuestos;
- permite solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad;
- proporciona una protección jurídica mucho mayor frente a posibles controversias.
En la práctica, la escritura pública forma parte del procedimiento habitual de adquisición de una vivienda.
Diferencia entre contrato privado y escritura pública
| Contrato privado | Escritura pública |
|---|---|
| Lo firman las partes | Se autoriza ante notario |
| Puede producir efectos jurídicos entre las partes | Tiene los efectos propios del documento público |
| No equivale a una inscripción registral | Permite solicitar la inscripción en el Registro |
| Menor fuerza probatoria frente a determinados conflictos | Ofrece una prueba documental reforzada |
¿Qué información contiene una escritura de compraventa?
El contenido depende de cada operación, pero normalmente incluye varios bloques fundamentales.
Identificación de comprador y vendedor
Se identifican las personas o entidades que participan en la transmisión y los datos necesarios para determinar su capacidad y representación.
Descripción del inmueble
La escritura identifica la finca objeto de compraventa mediante datos como:
- ubicación;
- descripción registral;
- superficie cuando corresponda;
- datos de la finca registral;
- referencia catastral cuando proceda;
- otros elementos vinculados a la identificación del inmueble.
Consulta también qué es la referencia catastral.
Precio de compraventa
Debe quedar documentado el precio pactado para la operación.
También se recoge cómo se ha satisfecho o se satisfará dicho importe, con la información relativa a los medios de pago exigida legalmente.
Cargas y situación registral
La escritura puede reflejar la información relevante sobre hipotecas, embargos, servidumbres u otras situaciones registrales que afecten a la finca.
La existencia de una carga no significa necesariamente que la compraventa no pueda realizarse, pero debe conocerse y gestionarse correctamente.
Manifestaciones y pactos
Dependiendo de la operación pueden incluirse pactos relacionados con:
- entrega de la posesión;
- distribución de determinados gastos;
- cancelación de cargas;
- situación arrendaticia;
- estado de pagos;
- otras condiciones acordadas entre las partes.
¿Qué hace el notario en una compraventa?
El notario autoriza la escritura pública y realiza los controles jurídicos que corresponden a su función.
Entre otras actuaciones, comprueba la identidad y capacidad de los otorgantes, revisa la documentación necesaria, informa sobre las consecuencias jurídicas del acto y deja constancia de las declaraciones realizadas por las partes.
También obtiene o consulta información registral en los términos legalmente previstos.
Eso no significa que el notario garantice que nunca pueda existir una circunstancia material, jurídica o administrativa que no figure en la documentación examinada.
¿La escritura demuestra quién es el propietario?
La escritura de compraventa constituye una prueba fundamental de la adquisición.
Sin embargo, escritura e inscripción registral no son exactamente lo mismo.
Después de la firma, la adquisición puede presentarse en el Registro de la Propiedad para que el nuevo titular quede inscrito.
Para comprobar la situación registral actual de una finca resulta especialmente útil la nota simple.
¿Es obligatorio inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad?
La inscripción de una compraventa inmobiliaria no es, con carácter general, lo que determina por sí solo la validez del contrato entre comprador y vendedor.
Sin embargo, inscribir la adquisición proporciona importantes efectos de publicidad y protección registral frente a terceros.
Por eso la inscripción forma parte del procedimiento habitual después de adquirir una vivienda.
¿Qué ocurre después de firmar la escritura?
Después de la firma deben completarse distintos trámites asociados a la adquisición.
Entre ellos pueden encontrarse:
- presentación de la escritura;
- liquidación o presentación de los impuestos que correspondan;
- inscripción en el Registro de la Propiedad;
- gestiones adicionales relacionadas con la operación.
Los pasos concretos dependen del tipo de vivienda y de las características de la compraventa.
Escritura de compraventa y escritura de hipoteca: diferencias
Son documentos jurídicos distintos.
| Escritura de compraventa | Escritura de hipoteca |
|---|---|
| Documenta la transmisión del inmueble | Documenta el préstamo y la garantía hipotecaria |
| Intervienen comprador y vendedor | Intervienen prestatario y prestamista, entre otros posibles otorgantes |
| Recoge precio y condiciones de la venta | Recoge las condiciones financieras y jurídicas del préstamo |
| Se refiere a la compraventa | Se refiere a la financiación y garantía hipotecaria |
Consulta también qué es una escritura de hipoteca.
¿Se firman siempre el mismo día?
No existe una regla universal que obligue a que la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario se firmen siempre el mismo día.
Cuando una compra se financia con una hipoteca, es habitual coordinar ambas operaciones de forma que la financiación esté disponible para completar la adquisición.
La organización concreta dependerá de la operación.
Diferencia entre escritura y nota simple
Son documentos completamente distintos.
La escritura documenta un acto jurídico, como una compraventa.
La nota simple informa sobre el contenido del Registro de la Propiedad respecto de una finca en un determinado momento.
La nota simple puede mostrar:
- titular registral;
- descripción de la finca;
- hipotecas;
- embargos;
- otras cargas o derechos inscritos.
Diferencia entre escritura y CRU
La escritura es un documento público.
El CRU o Código Registral Único es un identificador utilizado para individualizar una finca dentro del sistema registral.
Por tanto, el CRU no sustituye a la escritura ni la escritura sustituye al identificador registral.
¿Quién paga la escritura de compraventa?
No conviene resumir esta cuestión diciendo simplemente que “la notaría la paga el comprador”.
En los gastos de una compraventa hay que diferenciar:
- gastos notariales;
- copias;
- Registro de la Propiedad;
- impuestos;
- cancelación de cargas;
- otros gastos asociados a la operación.
La distribución puede depender del concepto concreto, de las reglas legales aplicables y de lo pactado entre las partes cuando exista margen para ello.
Además, no deben confundirse los gastos de la compraventa con los gastos propios del préstamo hipotecario.
Para verlos por separado, consulta nuestra guía sobre gastos de compra de una vivienda.
¿Quién conserva la escritura original?
El documento original autorizado por el notario forma parte del protocolo notarial.
Las partes reciben o pueden solicitar las copias que les correspondan.
Por eso, cuando una persona dice que ha “perdido la escritura original”, normalmente se refiere a la copia que tenía en su poder, no al original incorporado al protocolo notarial.
¿Qué es una copia simple de la escritura?
Es una reproducción de la escritura destinada principalmente a facilitar el conocimiento de su contenido.
No debe confundirse con una copia autorizada, que incorpora los elementos formales correspondientes y tiene diferentes efectos jurídicos.
¿Qué hago si he perdido las escrituras de mi casa?
Perder la copia que tienes en casa no significa perder la propiedad ni que la escritura desaparezca.
Puede solicitarse una nueva copia cuando se tiene derecho a obtenerla.
Normalmente habrá que localizar al notario que autorizó la escritura o, si ya no conserva directamente ese protocolo, determinar dónde se encuentra custodiado.
¿Puedo vender una vivienda si he perdido mi copia de la escritura?
La pérdida física de tu copia no significa que jurídicamente haya desaparecido el título.
Puede obtenerse la documentación necesaria para acreditar la operación anterior y preparar una nueva transmisión.
Además, el Registro de la Propiedad contiene la información registral vigente cuando la finca se encuentra inscrita.
¿Qué pasa si los datos de la escritura y del Registro no coinciden?
Hay que determinar primero qué dato es diferente y por qué.
Pueden existir discrepancias relacionadas con:
- superficie;
- descripción;
- dirección;
- titularidad;
- cargas;
- referencias identificativas.
Una discrepancia no tiene siempre la misma importancia ni se corrige mediante el mismo procedimiento.
¿Qué pasa si escritura y Catastro no coinciden?
También pueden existir diferencias entre la descripción contenida en una escritura, el Registro de la Propiedad y la información catastral.
Antes de una compraventa o hipoteca conviene analizar las discrepancias relevantes para determinar si requieren una subsanación previa.
¿Qué debo revisar antes de firmar una escritura de compraventa?
Antes de firmar resulta conveniente comprobar especialmente:
- identidad de comprador y vendedor;
- descripción correcta del inmueble;
- precio real de compraventa;
- forma de pago;
- titularidad registral;
- cargas existentes;
- situación de la hipoteca del vendedor, si existe;
- pactos sobre entrega y posesión;
- distribución de los gastos cuando proceda;
- cualquier condición especial de la operación.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes sobre la escritura de compraventa
¿Qué es una escritura de compraventa?
Es el documento público autorizado por un notario mediante el que se formaliza una compraventa inmobiliaria y se recogen las condiciones esenciales de la transmisión.
¿Es obligatorio escriturar una compraventa?
La escritura pública no es, con carácter general, el único requisito para que pueda existir una compraventa válida entre las partes. Sin embargo, es fundamental para documentar públicamente la operación y solicitar su inscripción registral.
¿Escritura de compraventa y escritura de hipoteca son lo mismo?
No. La primera documenta la transmisión del inmueble y la segunda documenta el préstamo y la garantía hipotecaria.
¿Escritura y Registro de la Propiedad son lo mismo?
No. La escritura es el documento público que recoge la operación. El Registro publica jurídicamente los derechos inscritos sobre las fincas.
¿Qué pasa si no inscribo la compra en el Registro?
La falta de inscripción no significa automáticamente que la compraventa sea inexistente, pero se pierden las ventajas y protección que proporciona la publicidad registral frente a terceros.
¿Qué pasa si pierdo las escrituras de mi casa?
La pérdida de tu copia no elimina la escritura ni la propiedad. El original permanece incorporado al protocolo notarial y puede solicitarse una nueva copia cuando corresponda.
¿Quién guarda el original de una escritura?
La matriz u original queda incorporada al protocolo notarial. Las partes reciben o pueden solicitar las copias correspondientes.
¿Qué diferencia hay entre escritura y nota simple?
La escritura documenta un acto jurídico, mientras que la nota simple proporciona información sobre la situación registral de una finca.