Provisión de fondos en una hipoteca: qué es y cuánto devuelven
La provisión de fondos de una hipoteca es una cantidad de dinero que se adelanta antes o durante la formalización de una operación para que puedan pagarse determinados gastos en nombre del cliente.
Como se calcula de forma estimada, una vez abonados los gastos reales debe realizarse una liquidación. Si se adelantó más dinero del necesario, el sobrante debe devolverse.
¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?
La provisión de fondos es un adelanto de dinero destinado a pagar gastos concretos de una operación.
No es una comisión del banco ni un coste adicional por sí mismo.
Su función consiste en disponer con antelación del dinero necesario para que la gestoría o la entidad encargada de la tramitación pueda realizar determinados pagos sin tener que solicitarlos uno por uno posteriormente.
¿Para qué sirve la provisión de fondos?
Sirve para cubrir gastos que deben pagarse durante la tramitación de una compraventa, una hipoteca u otra operación relacionada.
Por ejemplo, en una compra con financiación pueden coexistir:
- gastos propios de la compraventa;
- impuestos de la adquisición;
- gastos propios del préstamo hipotecario;
- tasación;
- copias solicitadas por el cliente;
- otros trámites que correspondan a la operación concreta.
La clave está en distinguir qué gastos corresponden legalmente al comprador y cuáles debe asumir el banco.
¿Quién pide la provisión de fondos?
Habitualmente la provisión puede solicitarla la entidad financiera o la gestoría encargada de tramitar determinados pagos.
El dinero queda destinado a los conceptos previstos en la estimación inicial y posteriormente debe justificarse mediante la liquidación correspondiente.
¿Quién paga la provisión de fondos de una hipoteca?
El cliente adelanta únicamente los importes correspondientes a gastos que sean de su responsabilidad dentro de la operación.
Desde la Ley 5/2019, en una hipoteca sujeta a este régimen, el prestatario no debe soportar los gastos notariales de la escritura del préstamo, inscripción registral ni gestoría correspondientes a la constitución de la hipoteca.
El prestatario sí asume, con carácter general:
- la tasación del inmueble;
- las copias notariales que solicite;
- los gastos e impuestos correspondientes a la compraventa cuando también se está adquiriendo una vivienda.
Consulta nuestra guía sobre gastos de una hipoteca para ver el reparto completo.
¿Qué gastos puede incluir una provisión de fondos?
Dependerá de la operación concreta.
| Concepto | ¿Puede formar parte de la provisión del cliente? |
|---|---|
| Tasación | Sí, si se gestiona dentro de la operación |
| Impuestos de compraventa | Sí, cuando corresponden al comprador |
| Notaría de compraventa | Puede incluirse según el gasto que corresponda al comprador |
| Registro de la compraventa | Sí, cuando corresponde al comprador |
| Notaría del préstamo hipotecario | No corresponde al prestatario en el régimen actual |
| Registro de la hipoteca | No corresponde al prestatario en el régimen actual |
| Gestoría de constitución de la hipoteca | No corresponde al prestatario en el régimen actual |
¿La provisión de fondos es un gasto de la hipoteca?
No exactamente.
La provisión es un adelanto destinado a pagar gastos futuros, no un gasto autónomo.
Por ejemplo, si entregas 5.000 € de provisión y finalmente los gastos correspondientes a tu operación son de 4.300 €, el coste real no ha sido de 5.000 €.
Los 700 € restantes deberían devolverse una vez realizada la liquidación.
¿La provisión de fondos es una comisión bancaria?
No.
Una comisión constituye una remuneración por un servicio bancario.
La provisión, en cambio, es dinero adelantado para pagar gastos a terceros o conceptos concretos de la operación.
Por ello debe existir posteriormente una justificación del destino de los fondos.
¿Cuánto es la provisión de fondos de una hipoteca?
No existe una cantidad fija aplicable a todas las hipotecas.
El importe depende de los gastos estimados que correspondan a cada operación.
Puede variar considerablemente según:
- precio de la vivienda;
- comunidad autónoma;
- impuestos aplicables;
- tipo de inmueble;
- si existe compraventa además de hipoteca;
- trámites adicionales;
- importe de la tasación;
- gastos específicos que correspondan al cliente.
¿Cómo se calcula la provisión de fondos?
Se calcula realizando una estimación previa de los gastos que deberán pagarse.
De forma simplificada:
Provisión de fondos = suma estimada de los gastos que se van a pagar por cuenta del cliente
Como algunos importes todavía no son definitivos en el momento de realizar la estimación, la provisión puede calcularse con cierto margen.
Ejemplo de provisión de fondos
Supongamos que para una compraventa con hipoteca se estiman estos gastos a cargo del comprador:
- impuestos de compraventa: 12.000 €;
- registro de la compraventa: 450 €;
- otros gastos correspondientes al comprador: 300 €.
La gestoría podría solicitar una provisión próxima a esos importes para poder realizar posteriormente los pagos.
Si la estimación fuese de 13.000 € y los gastos finales ascendieran a 12.750 €, quedarían 250 € de saldo sobrante.
Ese ejemplo es meramente ilustrativo: la cuantía real dependerá de cada operación.
¿Cuánto suelen devolver de la provisión de fondos?
No existe una devolución media que pueda aplicarse a todas las hipotecas.
La cantidad devuelta es simplemente:
provisión entregada − gastos reales pagados = saldo a devolver
Por tanto, pueden darse tres situaciones:
- que sobre bastante dinero;
- que sobre una cantidad pequeña;
- que la estimación prácticamente coincida con los gastos reales.
No sería correcto afirmar que normalmente se devuelven 100 €, 300 € o cualquier otra cantidad concreta.
Ejemplo de devolución de provisión de fondos
Imagina que entregas una provisión de 15.000 €.
Una vez terminada la operación, los gastos realmente pagados ascienden a 14.350 €.
La liquidación sería:
15.000 € − 14.350 € = 650 € a devolver
La devolución depende únicamente de la diferencia real entre lo provisionado y los pagos efectuados.
¿Cuándo devuelven la provisión de fondos?
El sobrante debe devolverse una vez que se hayan pagado los gastos correspondientes y pueda realizarse la liquidación definitiva.
No existe un plazo único de devolución válido para todas las entidades y operaciones.
El tiempo dependerá de cuándo se reciban facturas, justificantes, liquidaciones fiscales e inscripciones necesarias para cerrar el expediente.
¿Cuánto tarda la devolución de la provisión de fondos?
Puede tardar varias semanas o más dependiendo de la tramitación.
El Banco de España señala que el periodo depende de cada entidad y que la devolución puede llegar a demorarse.
Por eso no utilizaría como regla general expresiones como “siempre entre 30 y 90 días”.
¿Quién devuelve la provisión de fondos?
La devolución normalmente se realiza dentro del circuito de la entidad o gestoría que ha administrado el dinero.
Una vez finalizada la tramitación deben poder facilitarse:
- la liquidación de la provisión;
- las facturas correspondientes;
- los justificantes de los pagos realizados;
- el saldo restante, si existe.
¿El banco tiene que justificar la provisión de fondos?
Sí debe existir una liquidación que permita conocer a qué se ha destinado el dinero adelantado.
El Banco de España señala que la entidad debe entregar al cliente justificante de la liquidación realizada y las facturas de los gastos afrontados con los fondos anticipados.
Una vez comprobadas las cantidades, debe devolverse el importe sobrante.
¿Qué es la liquidación de la provisión de fondos?
La liquidación es el documento o desglose final que compara:
- dinero entregado inicialmente;
- gastos efectivamente pagados;
- saldo resultante.
Permite comprobar que el dinero se ha destinado correctamente y calcular la devolución correspondiente.
¿Qué debo revisar en la liquidación?
Conviene comprobar:
- importe inicialmente provisionado;
- cada gasto pagado;
- factura o justificante correspondiente;
- que no existan conceptos duplicados;
- que no se hayan cargado gastos hipotecarios que correspondan legalmente al banco;
- saldo final;
- devolución realizada.
¿Qué pasa si la provisión fue demasiado alta?
Que la estimación inicial haya sido superior al gasto real no significa que el cliente pierda el exceso.
El importe sobrante debe devolverse después de realizar la liquidación.
Precisamente por eso es importante conservar el justificante de la provisión y solicitar posteriormente el detalle de los gastos.
¿Qué pasa si falta dinero en la provisión?
También puede ocurrir que los gastos definitivos superen la estimación inicial.
En ese caso puede ser necesario aportar la diferencia para completar los pagos que correspondan legítimamente al cliente.
Antes de pagarla conviene comprobar el motivo del incremento y la documentación justificativa.
¿La provisión de fondos es obligatoria?
No existe una regla que permita afirmar que toda hipoteca exige necesariamente una provisión idéntica y obligatoria.
Es una práctica habitual cuando una entidad o gestoría va a realizar pagos por cuenta del cliente, pero su cuantía y funcionamiento dependerán de la operación concreta.
Lo relevante es que los conceptos provisionados sean correctos y estén posteriormente justificados.
¿Cuándo se paga la provisión de fondos?
Normalmente se solicita antes de que deban efectuarse los pagos correspondientes a la operación.
En una compra con hipoteca puede solicitarse en las fechas próximas a la firma para que exista saldo suficiente para atender impuestos y otros gastos posteriores.
La entidad o gestoría debe indicar el importe, el destino previsto y la forma de entrega.
¿Puedo negarme a pagar una provisión de fondos?
Antes de rechazarla conviene comprobar qué conceptos pretende cubrir.
Si la gestoría debe liquidar impuestos o realizar pagos a nombre del comprador, necesitará disponer del dinero correspondiente.
Pero el cliente puede pedir que se le explique el cálculo y verificar que no se están incluyendo gastos que legalmente correspondan a la entidad financiera.
Provisión de fondos y gastos de compraventa: diferencia
La provisión no es un impuesto ni un gasto adicional de comprar una vivienda.
Es el mecanismo utilizado para adelantar el dinero con el que posteriormente se pagan determinados gastos de la adquisición.
Los gastos reales son, por ejemplo:
- ITP o IVA según el tipo de vivienda;
- registro;
- notaría cuando corresponda;
- otros conceptos derivados de la compraventa.
Puedes ampliar esta información en nuestra guía sobre gastos al comprar una vivienda.
Provisión de fondos y gastos hipotecarios: diferencia
Desde la Ley 5/2019, no todos los gastos relacionados con una hipoteca pueden cargarse al cliente mediante una provisión.
En los préstamos sujetos a este régimen:
| Gasto | Responsable habitual según Ley 5/2019 |
|---|---|
| Tasación | Prestatario |
| Notaría del préstamo | Prestamista |
| Registro del préstamo | Prestamista |
| Gestoría del préstamo | Prestamista |
| Copias notariales | Quien solicite cada copia |
¿Puede incluir la provisión el ITP?
Sí, cuando se trata de una compraventa de vivienda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y la gestoría va a liquidarlo por cuenta del comprador.
En ese caso el importe puede representar una parte importante de la provisión.
No debe confundirse el ITP de la compraventa con los impuestos vinculados a la constitución de la hipoteca.
¿Puede incluir la provisión los gastos de notaría?
Depende de qué escritura estemos hablando.
En una compra financiada existen normalmente dos negocios diferentes:
- la compraventa;
- el préstamo hipotecario.
Los gastos notariales del préstamo corresponden al prestamista según el régimen actual.
Los gastos de la escritura de compraventa siguen sus propias reglas y pueden formar parte de la provisión del comprador.
Consulta también qué es una escritura de hipoteca.
¿Puede incluir la tasación?
Puede incluirse si la tasación se está gestionando y pagando dentro de ese circuito.
La tasación corresponde al prestatario en el reparto de gastos actual.
Consulta nuestra definición de tasación hipotecaria.
¿Cómo reclamar una provisión de fondos que no devuelven?
Si la operación ya ha finalizado y no recibes la liquidación o el saldo sobrante, el primer paso es solicitar por escrito:
- estado del expediente;
- liquidación completa;
- facturas y justificantes;
- saldo pendiente de devolución.
Si la provisión fue gestionada en el marco de una operación bancaria y no se obtiene una solución, puede plantearse la reclamación correspondiente ante la entidad siguiendo sus canales de atención al cliente.
Conservar el justificante de la provisión y todas las comunicaciones facilita acreditar las cantidades entregadas.
¿Puede reclamarse al Banco de España?
Cuando exista una controversia con una entidad supervisada, primero deben seguirse los procedimientos de reclamación correspondientes ante la propia entidad.
Si se cumplen los requisitos establecidos, posteriormente puede acudirse al mecanismo de reclamaciones del Banco de España.
Antes de hacerlo conviene identificar si el problema corresponde realmente al banco, a una gestoría independiente o a otro interviniente.
Provisión de fondos para cancelación de hipoteca
También puede existir una provisión de fondos en una cancelación registral de hipoteca, pero responde a una operación diferente.
Puede utilizarse para atender los costes necesarios para otorgar y registrar la cancelación de una carga hipotecaria.
Este supuesto no debe confundirse con la provisión utilizada durante la compra de una vivienda y la constitución de una nueva financiación.
¿Quién paga la provisión para cancelar una hipoteca?
Dependerá de quién deba asumir los costes de cancelación y de cómo se haya estructurado la operación.
En algunas compraventas con una hipoteca anterior pendiente de cancelar puede existir una retención o provisión específica para garantizar que la carga sea eliminada del Registro.
Es una casuística diferente y debe analizarse según la escritura, los encargos de gestión y los acuerdos de las partes.
¿Qué documentos conviene conservar?
Es recomendable guardar:
- presupuesto o cálculo inicial;
- justificante del dinero entregado;
- facturas;
- justificantes de impuestos;
- liquidación final;
- comprobante de la devolución;
- comunicaciones con banco o gestoría.
Términos relacionados
- Gastos de hipoteca
- Gastos de compra de vivienda
- Tasación hipotecaria
- Escritura de hipoteca
- Diccionario hipotecario
Preguntas frecuentes sobre la provisión de fondos
¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?
Es una cantidad de dinero adelantada para que puedan pagarse determinados gastos de la operación por cuenta del cliente. Después debe realizarse una liquidación de los importes realmente utilizados.
¿Cuánto dinero se suele aportar?
No existe una cantidad fija. Depende de los gastos que deban pagarse en cada operación, especialmente de los impuestos y costes de compraventa cuando también se adquiere una vivienda.
¿Cuánto suelen devolver de la provisión de fondos?
Se devuelve exactamente el importe que sobre después de restar a la provisión inicial los gastos realmente pagados. No existe una cantidad media aplicable a todas las hipotecas.
¿Cuánto tardan en devolver la provisión?
No existe un plazo único. La devolución se realiza una vez que puede cerrarse la liquidación definitiva y depende del tiempo que tarden en completarse los trámites y recibirse los justificantes correspondientes.
¿Quién paga la provisión de fondos?
El cliente adelanta los importes correspondientes a gastos que sean de su responsabilidad. Los gastos del préstamo que corresponden legalmente al banco no deberían trasladarse al prestatario mediante una provisión.
¿La provisión es una comisión del banco?
No. Es un adelanto para pagar gastos concretos, no una remuneración bancaria.
¿El banco debe justificar en qué se gastó?
Debe existir una liquidación y facilitarse la documentación que permita comprobar el destino de los fondos y calcular el saldo sobrante.
¿Qué pasa si no me devuelven el sobrante?
Conviene solicitar por escrito la liquidación, los justificantes y la devolución. Si la controversia corresponde a una entidad bancaria y no se resuelve, pueden utilizarse los procedimientos formales de reclamación.