Impuestos al comprar una vivienda: ITP, IVA y AJD
Los impuestos que pagas al comprar una vivienda dependen principalmente de si el inmueble es nuevo o de segunda mano. En una vivienda usada, el comprador paga normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En una vivienda nueva adquirida al promotor, la operación suele estar sujeta a IVA y, cuando corresponda, a Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Además, el importe no depende únicamente del precio de compra. En las transmisiones de inmuebles sujetas a ITP puede ser determinante el valor de referencia del Catastro, mientras que los tipos de ITP y AJD pueden variar según la comunidad autónoma y las circunstancias del comprador.
En esta guía te explicamos qué impuesto corresponde en cada caso, cómo se calcula y qué debes tener en cuenta antes de reservar el dinero necesario para la compra.
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda?
La respuesta rápida es:
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Otros impuestos de adquisición |
|---|---|---|
| Segunda mano | ITP | Depende de las características de la operación |
| Vivienda nueva | IVA | AJD cuando resulte aplicable |
No se paga normalmente IVA e ITP por la misma compraventa de vivienda como si fueran impuestos acumulativos. La tributación depende de la naturaleza de la transmisión.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
En una compra de vivienda usada entre particulares, el principal impuesto para el comprador es el ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
El impuesto está regulado estatalmente, pero las comunidades autónomas tienen competencias que afectan a los tipos impositivos y a determinados beneficios fiscales.
Por eso, dos compradores que adquieren viviendas del mismo precio en territorios diferentes pueden pagar importes distintos.
¿Qué es el ITP?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava, entre otras operaciones, determinadas transmisiones onerosas de bienes que no tributan por IVA.
En la compra ordinaria de una vivienda de segunda mano, el sujeto que normalmente debe liquidar el impuesto es el comprador.
¿Cómo se calcula el ITP de una vivienda?
El cálculo no debería hacerse simplemente aplicando un porcentaje al precio de compraventa sin comprobar antes la base imponible.
Para inmuebles, el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece como referencia el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro.
Cuando el precio, contraprestación pactada o valor declarado sea superior al valor de referencia, se toma la magnitud superior que corresponda conforme a la normativa.
De forma simplificada:
ITP = Base imponible × Tipo impositivo aplicable
Pero el paso importante es determinar correctamente cuál es la base imponible y qué tipo corresponde en la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
El valor de referencia es un valor determinado por la Dirección General del Catastro que puede utilizarse para determinar la base imponible del ITP en una transmisión inmobiliaria.
No debe confundirse con:
- el valor catastral;
- la tasación hipotecaria;
- el precio de compraventa;
- el valor de mercado.
Son conceptos diferentes.
Si una vivienda se compra por 180.000 € pero su valor de referencia es 200.000 €, el hecho de haber pagado 180.000 € no significa automáticamente que el ITP se calcule sobre esa cantidad.
¿Qué pasa si el precio de compra es inferior al valor de referencia?
Si existe valor de referencia y es superior al precio o valor declarado, puede convertirse en la base sobre la que se determine el impuesto.
Ejemplo simplificado:
- precio de compra: 180.000 €;
- valor de referencia: 200.000 €;
- tipo de ITP aplicable: 8 %.
Si la base imponible aplicable fuese 200.000 €:
200.000 € × 8 % = 16.000 € de ITP
El ejemplo utiliza un tipo ficticio únicamente para mostrar el cálculo. El porcentaje real dependerá de la normativa aplicable a la operación.
¿Se puede impugnar el valor de referencia?
Sí. La normativa contempla la posibilidad de discutir el valor de referencia cuando se impugne una liquidación o al solicitar la rectificación de una autoliquidación en los términos legalmente previstos.
Por tanto, que exista un valor de referencia no significa que sea jurídicamente imposible discutirlo cuando se considere que perjudica los intereses legítimos del contribuyente.
¿Qué ocurre si una vivienda no tiene valor de referencia?
Cuando no exista valor de referencia o no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, entran en juego las reglas previstas legalmente para determinar la base imponible.
En esos casos no debe inventarse un valor de referencia ni utilizarse la tasación hipotecaria como si fueran automáticamente la misma cosa.
¿Cuánto ITP se paga al comprar una vivienda?
No existe un único porcentaje de ITP aplicable a toda España.
El tipo depende de la normativa autonómica aplicable y puede variar en función de factores como:
- territorio en el que se encuentre el inmueble;
- valor de la operación;
- edad del comprador;
- destino como vivienda habitual;
- discapacidad;
- familia numerosa;
- características de la vivienda;
- otros requisitos establecidos por cada comunidad autónoma.
Por eso no recomendamos utilizar un porcentaje nacional fijo para calcular el ITP.
Tipos reducidos y beneficios fiscales en el ITP
Algunas comunidades autónomas contemplan tipos reducidos u otros beneficios fiscales para determinados compradores u operaciones.
No existe una reducción nacional única aplicable, por ejemplo, a todos los menores de 35 años.
Hay que comprobar los requisitos concretos de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble y la normativa vigente en la fecha en que se produce la adquisición.
Ejemplo de impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Supongamos una vivienda usada con:
- precio: 200.000 €;
- valor de referencia: 200.000 €;
- tipo de ITP aplicable en este ejemplo: 7 %.
El cálculo ilustrativo sería:
200.000 € × 7 % = 14.000 €
El comprador debería reservar 14.000 € para el ITP en este ejemplo.
Si el valor de referencia fuese superior al precio, habría que comprobar sobre qué base debe realizarse la autoliquidación.
Impuestos al comprar una vivienda nueva
Cuando compras una vivienda nueva cuya entrega está sujeta y no exenta de IVA, el esquema fiscal es diferente al de una vivienda usada.
Los dos impuestos que normalmente hay que estudiar son:
- IVA;
- AJD.
IVA al comprar una vivienda nueva
Con carácter general, las entregas de viviendas sujetas al tipo reducido tributan al 10 % de IVA.
Existen supuestos concretos de vivienda protegida en los que puede resultar aplicable un tipo del 4 %, pero no debe interpretarse que cualquier vivienda denominada VPO tributa automáticamente al 4 %.
Debe comprobarse la categoría jurídica concreta de la vivienda y si cumple los requisitos establecidos en la normativa del IVA.
Ejemplo de IVA en una vivienda de 200.000 €
Si una vivienda nueva tributa al 10 % y su base es 200.000 €:
200.000 € × 10 % = 20.000 € de IVA
El comprador tendría que contemplar esos 20.000 € dentro del dinero necesario para la adquisición, además de los demás impuestos y gastos que correspondan.
¿Qué es el AJD al comprar vivienda?
AJD significa Actos Jurídicos Documentados.
En determinadas escrituras de compraventa de vivienda nueva puede resultar aplicable la cuota variable de documentos notariales de AJD.
Su tipo depende de la normativa autonómica aplicable, por lo que tampoco existe un porcentaje único para toda España.
Puedes consultar una explicación más detallada en nuestra entrada del diccionario sobre el AJD.
Ejemplo de IVA y AJD en una vivienda nueva
Supongamos una vivienda nueva con:
- precio: 200.000 €;
- IVA: 10 %;
- AJD utilizado exclusivamente para este ejemplo: 1 %;
- sin considerar posibles particularidades de la base imponible.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| IVA 10 % | 20.000 € |
| AJD 1 % | 2.000 € |
| Total ejemplo | 22.000 € |
El porcentaje de AJD del ejemplo no debe utilizarse como tipo general para todas las comunidades autónomas.
ITP, IVA y AJD: principales diferencias
| Impuesto | Cuándo aparece habitualmente | Tipo |
|---|---|---|
| ITP | Compra de vivienda usada sujeta a TPO | Depende de la normativa autonómica |
| IVA | Determinadas entregas de vivienda nueva | Generalmente 10 % en vivienda |
| AJD | Determinados documentos notariales, entre ellos ciertas compraventas sujetas a IVA | Depende de la comunidad autónoma |
Cómo calcular los impuestos al comprar una vivienda
Para hacer un cálculo razonable puedes seguir estos pasos:
- Determina si la operación tributa como vivienda nueva o usada.
- Identifica el impuesto correspondiente: ITP o IVA y, cuando proceda, AJD.
- Determina correctamente la base imponible.
- Comprueba el tipo vigente en la comunidad autónoma.
- Revisa si cumples algún supuesto de tipo reducido o beneficio fiscal.
- Calcula el importe antes de comprometer todos tus ahorros a la entrada.
No conviene calcular el presupuesto de compra utilizando únicamente el precio anunciado de la vivienda.
¿Cuánto dinero necesitas para impuestos según el precio de la vivienda?
La cantidad no puede conocerse únicamente con el precio, porque necesitamos saber si la vivienda es nueva o usada, dónde está y qué base imponible corresponde.
Por ejemplo, dos viviendas de 200.000 € pueden generar una factura fiscal diferente si:
- una es nueva y otra usada;
- están en comunidades autónomas distintas;
- una tiene un valor de referencia superior al precio;
- uno de los compradores cumple los requisitos de un tipo reducido.
Por eso es preferible calcular el impuesto concreto y no añadir simplemente un porcentaje genérico al precio.
¿Cuándo se pagan los impuestos al comprar una vivienda?
No existe un plazo único nacional que podamos aplicar indistintamente al ITP y al AJD en cualquier comunidad autónoma.
Al tratarse de tributos cuya gestión puede corresponder a las comunidades autónomas, hay que comprobar el plazo de autoliquidación que resulte aplicable a la operación concreta.
En el caso del IVA de una vivienda nueva, el comprador lo satisface normalmente al vendedor o promotor conforme se produce el pago sujeto al impuesto.
Lo importante es no utilizar automáticamente la regla de “30 días hábiles” para cualquier compraventa en España.
¿Quién paga los impuestos al comprar una vivienda?
En una compraventa ordinaria, los principales impuestos de adquisición corresponden al comprador:
- ITP cuando la transmisión está sujeta a esta modalidad;
- IVA cuando la entrega está sujeta al impuesto;
- AJD de la compraventa cuando resulte aplicable al adquirente.
Esto no significa que todos los impuestos relacionados con la operación correspondan al comprador.
¿Qué impuestos puede pagar el vendedor?
El vendedor puede tener sus propias obligaciones fiscales derivadas de la transmisión.
Entre ellas pueden encontrarse, según el caso:
- tributación de la ganancia o pérdida patrimonial en IRPF o el impuesto correspondiente;
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuando proceda;
- otras obligaciones asociadas a sus circunstancias.
Estos conceptos no deben sumarse como “impuestos que paga el comprador”.
¿Comprar con hipoteca cambia los impuestos de la vivienda?
La existencia de una hipoteca no transforma por sí sola una vivienda usada en una compra sujeta a IVA ni una vivienda nueva en una compra sujeta a ITP.
La fiscalidad de la adquisición y la formalización de la hipoteca son cuestiones diferentes.
Además, en los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, determinados gastos de constitución del préstamo corresponden al prestamista, mientras que la tasación corresponde al prestatario.
Puedes consultar aparte los gastos de una hipoteca.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
No debe confundirse el AJD asociado a una compraventa de vivienda nueva con el tratamiento fiscal de la escritura de préstamo hipotecario.
La constitución de una hipoteca tiene sus propias reglas tributarias y no debe añadirse automáticamente al comprador otro porcentaje de AJD sobre el préstamo como si fuese parte del impuesto de adquisición de la vivienda.
Impuestos y gastos de compra no son lo mismo
Además de los impuestos pueden existir otros gastos de la compraventa.
Por ejemplo:
- notaría;
- Registro de la Propiedad;
- tasación cuando existe financiación;
- determinados servicios profesionales;
- otros costes particulares de la operación.
Por eso, impuestos de compra y gastos totales de compra son dos intenciones diferentes.
Para ver el cálculo completo puedes consultar nuestra guía sobre gastos al comprar una vivienda.
¿La tasación influye en los impuestos?
La tasación hipotecaria y el valor de referencia del Catastro son conceptos diferentes.
La tasación sirve principalmente para valorar el inmueble a efectos de la financiación y de la garantía hipotecaria.
En el ITP, la normativa establece sus propias reglas para determinar la base imponible, entre las que actualmente desempeña un papel fundamental el valor de referencia cuando existe.
Una tasación de 250.000 € no significa automáticamente que debas pagar ITP sobre 250.000 €.
¿Qué pasa si escrituro por debajo del valor de referencia?
El hecho de que el precio real y declarado sea inferior al valor de referencia no significa necesariamente que exista una falsedad en la escritura.
Una cosa es comprar realmente una vivienda por 180.000 € cuando su valor de referencia es 200.000 € y otra distinta declarar en escritura un precio inferior al realmente pagado.
Fiscalmente, habrá que determinar la base imponible aplicando las reglas del ITP.
Este supuesto está explicado con más detalle en nuestra guía sobre escriturar por debajo del precio o del valor de referencia.
Errores frecuentes al calcular los impuestos de una vivienda
- Aplicar siempre el ITP sobre el precio sin comprobar el valor de referencia.
- Confundir valor de referencia con valor catastral.
- Confundir valor de referencia con tasación hipotecaria.
- Pensar que el ITP tiene el mismo porcentaje en toda España.
- Aplicar automáticamente un tipo reducido por ser joven.
- Confundir los impuestos del comprador con los del vendedor.
- Sumar IVA e ITP a una misma operación sin analizar su tributación.
- Aplicar un plazo de autoliquidación nacional sin comprobar la normativa autonómica.
- Confundir impuestos con todos los gastos de comprar la vivienda.
¿Cuánto debes reservar antes de comprar?
Antes de firmar unas arras conviene calcular conjuntamente:
- aportación al precio que no cubra la hipoteca;
- ITP o IVA y AJD, según corresponda;
- gastos de compraventa;
- tasación si necesitas financiación;
- un margen de liquidez para imprevistos.
Si quieres analizar cuánto necesitas aportar según el precio de la vivienda y el porcentaje de financiación, consulta cuánto dinero necesitas para comprar una casa.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al comprar vivienda
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda?
Depende del tipo de operación. En una vivienda usada sujeta a Transmisiones Patrimoniales, el comprador paga ITP. En una vivienda nueva sujeta a IVA, normalmente se paga IVA y, cuando corresponda, AJD.
¿Qué impuestos se pagan por una vivienda de segunda mano?
El principal impuesto es normalmente el ITP. El tipo aplicable y posibles reducciones dependen de la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
¿Qué impuestos se pagan por una vivienda nueva?
En una entrega de vivienda nueva sujeta y no exenta de IVA, normalmente se paga IVA y puede resultar aplicable también AJD por la escritura de compraventa.
¿Cuánto es el IVA de una vivienda nueva?
El tipo habitual para las entregas de vivienda a las que resulta aplicable el tipo reducido es del 10 %. Existen determinados supuestos de vivienda protegida que pueden tributar al 4 % si cumplen los requisitos legales.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
En inmuebles, el valor de referencia del Catastro desempeña un papel esencial en la determinación de la base imponible. Si el precio, contraprestación o valor declarado es superior cuando corresponda, debe atenderse a la magnitud superior conforme al artículo 10 de la Ley del ITP y AJD.
¿Valor de referencia y valor catastral son lo mismo?
No. Son magnitudes diferentes. El valor de referencia tiene funciones fiscales específicas y no sustituye al valor catastral.
¿Valor de referencia y tasación son lo mismo?
No. La tasación se utiliza principalmente en el ámbito de la financiación hipotecaria, mientras que el valor de referencia es determinado por el Catastro y tiene efectos fiscales previstos legalmente.
¿Puedo comprar por debajo del valor de referencia?
Sí puede existir un precio real inferior al valor de referencia. Otra cuestión es la base imponible sobre la que debe liquidarse el impuesto, que se determina conforme a las reglas fiscales aplicables.
¿Cuándo se paga el ITP?
Debe autoliquidarse dentro del plazo aplicable a la operación según la normativa y gestión de la comunidad autónoma correspondiente. No conviene aplicar un plazo nacional único sin comprobarlo.
¿Tener hipoteca reduce los impuestos de compra?
No por sí mismo. La financiación hipotecaria y los impuestos derivados de adquirir la vivienda son cuestiones diferentes.
Fuentes oficiales de referencia
- Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — BOE
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido — BOE
- Valor de referencia de los inmuebles — Dirección General del Catastro
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — BOE