AJD: qué es, quién lo paga y cómo funciona en una hipoteca
AJD son las siglas de Actos Jurídicos Documentados, una modalidad del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En el ámbito inmobiliario aparece especialmente en determinadas escrituras notariales con contenido económico que pueden inscribirse en un registro público.
En una hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo paga actualmente la entidad financiera, no el cliente.
¿Qué significa AJD?
AJD significa Actos Jurídicos Documentados.
Forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, junto con:
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas;
- Operaciones Societarias;
- Actos Jurídicos Documentados.
Dentro del AJD existen diferentes clases de documentos, entre ellos documentos notariales, mercantiles y administrativos.
En las operaciones inmobiliarias interesa especialmente la modalidad correspondiente a documentos notariales.
¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
En términos sencillos, determinadas escrituras notariales pueden quedar sujetas a AJD cuando cumplen los requisitos establecidos legalmente.
Para que opere la cuota gradual de documentos notariales deben concurrir, con carácter general, condiciones como:
- que exista una escritura o acta notarial;
- que tenga por objeto una cantidad o cosa valuable;
- que el acto sea inscribible en determinados registros públicos;
- que no esté sujeto a otras modalidades incompatibles del impuesto ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por eso no toda escritura notarial paga automáticamente la cuota variable de AJD.
¿Quién paga el AJD de una hipoteca?
En una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del AJD es actualmente el prestamista.
En una hipoteca bancaria ordinaria, esto significa que el impuesto lo asume la entidad financiera que concede el préstamo.
El prestatario no debe confundir este impuesto con otros gastos o impuestos vinculados a la compra de la vivienda.
¿El comprador paga el AJD de la hipoteca?
No en la constitución ordinaria de un préstamo hipotecario en el que el prestamista es una entidad financiera.
Otra cuestión distinta es el AJD que pueda corresponder por otros actos relacionados con la operación inmobiliaria.
¿Por qué el banco paga actualmente el AJD?
La normativa del ITPAJD establece expresamente que, cuando se trata de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista.
Por tanto, no se trata simplemente de una práctica comercial del banco, sino de la regla fiscal aplicable a estas escrituras.
¿Cómo se calcula el AJD de una hipoteca?
La base imponible en una escritura que documenta un préstamo con garantía hipotecaria no tiene por qué coincidir únicamente con el capital prestado.
Puede incluir la responsabilidad hipotecaria correspondiente a:
- capital;
- intereses garantizados;
- indemnizaciones;
- penas por incumplimiento;
- otros conceptos garantizados.
Sobre la base imponible se aplica el tipo de gravamen correspondiente según la normativa aplicable.
¿El tipo de AJD es igual en toda España?
No.
Las comunidades autónomas pueden establecer sus propios tipos de gravamen y determinados beneficios fiscales dentro del marco legal.
Por eso no conviene utilizar un único porcentaje como si fuera válido para todas las operaciones en España.
¿Se paga AJD si no hay hipoteca?
Puede pagarse AJD aunque no exista una hipoteca.
El impuesto no grava únicamente los préstamos hipotecarios.
Determinadas escrituras notariales pueden quedar sujetas a la cuota gradual de AJD si cumplen los requisitos legales correspondientes.
La existencia o ausencia de hipoteca es solo uno de los posibles escenarios.
¿Se paga AJD al comprar una vivienda nueva?
En la adquisición de vivienda nueva es habitual que la compraventa esté sujeta a IVA y, cuando se cumplen los requisitos legales, también a la cuota correspondiente de AJD.
Por tanto, una compra de vivienda nueva puede generar:
- IVA por la adquisición;
- AJD por la escritura correspondiente.
El tipo aplicable de AJD dependerá de la comunidad autónoma y de las posibles reducciones o beneficios existentes.
¿Se paga AJD al comprar una vivienda de segunda mano?
La compra ordinaria de una vivienda usada entre particulares tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
La cuota gradual de AJD de documentos notariales no se aplica por el mismo acto cuando este ya está sujeto a TPO, debido a la incompatibilidad entre ambas modalidades.
Esto es importante porque no debe afirmarse que toda compraventa formalizada ante notario paga automáticamente AJD variable.
Diferencia entre AJD, ITP e IVA
| Impuesto | Situación habitual |
|---|---|
| ITP-TPO | Compra de vivienda usada entre particulares |
| IVA | Determinadas transmisiones de vivienda nueva sujetas a IVA |
| AJD | Determinados documentos notariales que cumplen los requisitos legales |
En determinadas operaciones una adquisición puede estar sujeta simultáneamente a IVA y AJD.
En cambio, la cuota gradual de AJD no se aplica por el mismo acto cuando este está sujeto a TPO.
¿AJD e ITP son el mismo impuesto?
Forman parte del mismo tributo general, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pero son modalidades diferentes.
TPO grava determinadas transmisiones patrimoniales, mientras que AJD puede gravar determinados documentos.
¿Se paga AJD en una novación de hipoteca?
Depende de qué se modifique y de si resulta aplicable alguna exención.
La Ley 2/1994 establece una exención en la cuota gradual de AJD para determinadas novaciones modificativas de préstamos hipotecarios cuando la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo o a ambos y se cumplen los requisitos legales.
Eso significa que no debe afirmarse que toda novación hipotecaria paga AJD.
¿Se paga AJD en una subrogación de hipoteca?
La Ley 2/1994 establece una exención de la cuota gradual de AJD para la escritura que documenta la operación de subrogación hipotecaria contemplada en dicha norma.
Por eso la fiscalidad de una subrogación no debe equipararse automáticamente a la constitución de una nueva hipoteca.
Consulta también nuestra página sobre subrogación de hipoteca.
¿Se paga AJD por cancelar una hipoteca?
La cancelación registral de una hipoteca puede estar sujeta a AJD pero exenta de pago cuando se cumplen los requisitos legales.
Esto significa que “estar exento” y “no estar sujeto” no son necesariamente lo mismo.
Además, el procedimiento de presentación puede variar según la comunidad autónoma.
¿Qué ocurre con el AJD al ampliar una hipoteca?
Una ampliación puede implicar una modificación del préstamo y de la responsabilidad hipotecaria inscrita.
Su tratamiento fiscal depende de cómo se estructure la operación y de qué elementos se modifiquen.
Por ello no existe una respuesta universal válida para cualquier ampliación.
Consulta nuestra guía sobre ampliación de hipoteca.
¿Quién paga el AJD en una operación hipotecaria?
Hay que separar cada acto.
| Operación | Regla general |
|---|---|
| Constitución de préstamo hipotecario | Prestamista |
| Compra de vivienda nueva | El adquirente soporta los impuestos de adquisición que correspondan |
| Compra usada sujeta a TPO | No se aplica AJD variable por ese mismo acto |
| Subrogación bajo Ley 2/1994 | Exenta de cuota gradual de AJD |
¿Qué relación tiene el AJD con los gastos de hipoteca?
El AJD es uno de los conceptos fiscales que históricamente generó más dudas en la constitución de hipotecas.
Actualmente, en la escritura del préstamo hipotecario, el impuesto corresponde al prestamista.
El cliente debe distinguir este concepto de otros gastos de la operación, como la tasación o los costes propios de la compraventa.
Consulta nuestra guía sobre gastos de una hipoteca.
¿Qué relación tiene el AJD con los gastos de compra?
Comprar una vivienda y contratar una hipoteca son dos operaciones diferentes.
Una compra puede generar impuestos propios de adquisición y, si además existe financiación hipotecaria, aparecerán otros conceptos asociados al préstamo.
Para ver el conjunto, consulta nuestra guía sobre gastos de compra de una vivienda.
¿Por qué es importante distinguir cada operación?
Porque expresiones como “el AJD de la casa” o “el AJD de la hipoteca” pueden referirse a hechos jurídicos distintos.
Una misma operación inmobiliaria puede incluir:
- una compraventa;
- un préstamo;
- una garantía hipotecaria;
- una novación;
- una cancelación;
- una subrogación.
Cada acto debe analizarse según su propia tributación.
Términos relacionados
- Gastos de hipoteca
- Gastos de compra de vivienda
- Subrogación de hipoteca
- Novación de hipoteca
- Diccionario hipotecario
Preguntas frecuentes sobre el AJD
¿Qué significa AJD?
AJD significa Actos Jurídicos Documentados y es una de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
¿Quién paga el AJD de una hipoteca?
En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista. En una hipoteca bancaria, normalmente lo paga la entidad financiera.
¿El comprador paga AJD por la hipoteca?
No en la constitución ordinaria de un préstamo hipotecario bancario. El impuesto correspondiente a la escritura del préstamo lo asume el prestamista.
¿Se paga AJD si no hay hipoteca?
Puede pagarse AJD en otros actos distintos de una hipoteca siempre que se cumplan los requisitos legales de sujeción.
¿Una vivienda nueva paga AJD?
Puede estar sujeta a AJD además del IVA cuando la escritura reúne los requisitos establecidos por la normativa.
¿Una vivienda de segunda mano paga AJD?
La compra ordinaria de vivienda usada sujeta a TPO no paga la cuota gradual de AJD por ese mismo acto.
¿Se paga AJD por cancelar una hipoteca?
La escritura de cancelación puede estar sujeta pero exenta de pago cuando se cumplen las condiciones legales correspondientes.
¿Se paga AJD por una subrogación?
Las operaciones de subrogación contempladas por la Ley 2/1994 están exentas de la cuota gradual de AJD.
¿Toda novación hipotecaria está exenta de AJD?
No necesariamente. Existen exenciones para determinadas novaciones que cumplen los requisitos legales, especialmente cuando afectan al tipo de interés, al plazo o a ambos.