Problemas de escriturar por debajo del precio real de compra

Escriturar una vivienda por un precio inferior al que realmente se ha pagado puede generar importantes problemas fiscales y jurídicos. Si comprador y vendedor acuerdan una compraventa por 200.000 € pero en la escritura declaran únicamente 170.000 €, existe una diferencia entre el precio real de la operación y el precio documentado.

Esto no debe confundirse con otra situación completamente distinta: comprar realmente una vivienda por un precio inferior a su valor de referencia catastral. En ese caso puede existir una diferencia entre el precio real y la base utilizada para liquidar determinados impuestos, pero eso no significa que el precio declarado sea falso.

Entender esta diferencia es fundamental antes de comprar una vivienda, calcular los impuestos o solicitar financiación hipotecaria.

¿Qué significa escriturar por debajo del precio de compra?

Escriturar por debajo del precio real significa reflejar en la escritura un precio inferior al que comprador y vendedor han pactado y satisfecho realmente.

Por ejemplo:

Los 30.000 € no dejan de formar parte del precio simplemente porque no aparezcan en la escritura.

La escritura debe reflejar correctamente la realidad económica de la compraventa.

No es lo mismo precio real que valor de referencia

Precio de compraventa y valor de referencia son conceptos diferentes.

El precio es la cantidad realmente pactada entre comprador y vendedor.

El valor de referencia es una magnitud determinada por la Dirección General del Catastro que puede utilizarse como base imponible en determinados impuestos.

Por ejemplo:

• precio real de compraventa: 180.000 €;
• valor de referencia: 210.000 €.

Si comprador y vendedor realmente han pactado 180.000 €, la escritura puede reflejar esos 180.000 € reales.

Otra cuestión distinta será qué importe deba utilizarse para calcular el impuesto correspondiente.

¿Se puede comprar una vivienda por debajo del valor de referencia?

Sí. El valor de referencia no obliga a que el vendedor venda el inmueble por esa cantidad.

Una vivienda puede venderse legítimamente por debajo de dicho valor por numerosos motivos:

• necesidad de reforma;
• problemas de conservación;
• venta urgente;
• características particulares del inmueble;
• situación del mercado;
• acuerdo comercial entre las partes.

Lo importante es distinguir el precio real de la operación de la base imponible utilizada fiscalmente.

¿Qué precio debe aparecer en la escritura?

Debe aparecer el precio realmente pactado para la compraventa.

Si la vivienda cuesta realmente 180.000 €, no debe declararse que cuesta 150.000 € simplemente para intentar reducir la tributación.

Tampoco es necesario convertir artificialmente el precio en 200.000 € porque ese sea el valor de referencia si las partes realmente han acordado 180.000 €.

Precio de compraventa y base imponible fiscal pueden ser distintos.

¿Sobre qué valor se paga el ITP?

En una transmisión de inmueble sujeta a ITP en la que exista valor de referencia, la normativa establece que se toma como base imponible el valor de referencia.

Sin embargo, si el precio pactado o el valor declarado son superiores al valor de referencia, prevalece la mayor de esas magnitudes.

Podemos verlo con tres ejemplos:

Los ejemplos se refieren a la determinación general de la base imponible y no al tipo de ITP aplicable, que depende de la normativa correspondiente.

Ejemplo: comprar realmente por debajo del valor de referencia

Imagina una vivienda que necesita una reforma importante:

• precio negociado: 160.000 €;
• valor de referencia: 200.000 €;
• precio realmente pagado: 160.000 €.

No existe ocultación de precio si en la escritura aparecen los 160.000 € realmente pactados.

Sin embargo, para el ITP puede resultar aplicable una base de 200.000 € mientras el valor de referencia continúe siendo válido y no sea rectificado.

Ese es un problema fiscal diferente de escriturar por debajo del precio real.

Ejemplo: declarar menos de lo realmente pagado

Ahora imaginemos:

• precio pactado: 220.000 €;
• precio realmente entregado al vendedor: 220.000 €;
• precio incluido en escritura: 180.000 €.

En este caso sí existe una diferencia de 40.000 € entre la realidad económica y la documentación de la compraventa.

Este es precisamente el escenario que debe evitarse.

¿Por qué se escrituraba una vivienda por menos dinero?

Históricamente podía intentarse con la intención de reducir determinados impuestos asociados a la compraventa.

El problema es que ocultar una parte del precio:

• no cambia cuánto se ha pagado realmente;
• genera una documentación que no refleja correctamente la operación;
• puede provocar consecuencias tributarias;
• genera problemas probatorios entre comprador y vendedor;
• puede complicar la financiación y futuras operaciones.

Problemas para el comprador al escriturar por debajo del precio real

Para el comprador puede generar problemas tanto inmediatos como posteriores.

Regularización tributaria

Si la Administración considera que se ha declarado incorrectamente una operación, puede regularizar la situación tributaria conforme a la normativa aplicable.

Las consecuencias concretas dependerán de las circunstancias y no existe un porcentaje único de sanción aplicable automáticamente a todos los casos.

Dificultad para justificar los pagos

Si la escritura refleja 180.000 € pero existen transferencias, cheques u otros movimientos que acreditan 220.000 €, aparece una discrepancia evidente entre documentación y flujo económico.

Problemas en un conflicto con el vendedor

Si posteriormente surge una disputa, resulta mucho más complicado defender una operación cuando parte del precio no está correctamente documentada.

Problemas en futuras operaciones

Una compraventa incorrectamente documentada puede generar dudas cuando posteriormente se vende, hereda, dona o vuelve a financiar el inmueble.

Problemas para el vendedor

El vendedor tampoco queda protegido por declarar una cantidad inferior.

Puede enfrentarse a problemas relacionados con:

• la correcta declaración del importe obtenido;
• la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial;
• la prueba de cuánto dinero recibió realmente;
• posibles regularizaciones tributarias;
• controversias posteriores con el comprador.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial del vendedor?

En términos generales, para una transmisión onerosa la ganancia o pérdida patrimonial parte de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando las reglas fiscales correspondientes.

La existencia de un valor de referencia utilizado para ITP no significa automáticamente que ese mismo importe sustituya al precio real para calcular el IRPF del vendedor.

Son impuestos distintos y utilizan reglas de valoración diferentes.

¿Comprar por debajo del valor de referencia aumenta el IRPF futuro?

No debe afirmarse automáticamente.

Para una adquisición onerosa, el cálculo del valor de adquisición en IRPF parte con carácter general del importe real por el que se realizó la adquisición, junto con los conceptos fiscalmente incorporables que correspondan.

Por eso hay que distinguir:

• precio real de adquisición;
• valor de referencia utilizado en ITP;
• valor de adquisición aplicable posteriormente en IRPF.

No son necesariamente la misma cifra.

¿Qué son los pagos en B en una compraventa?

Se utiliza habitualmente la expresión “pago en B” para describir una cantidad del precio que se entrega pero que deliberadamente no se declara como parte de la operación.

Por ejemplo:

• 180.000 € aparecen en escritura;
• 20.000 € adicionales se entregan fuera de la documentación;
• precio real total: 200.000 €.

La forma correcta de documentar la compraventa es reflejar el precio real.

¿Cómo puede saberse que se ha pagado más de lo declarado?

Una operación inmobiliaria genera abundante documentación.

Pueden existir:

• contrato de arras;
• transferencias;
• cheques bancarios;
• movimientos de cuentas;
• documentación hipotecaria;
• escritura pública;
• comunicaciones entre las partes.

Las cantidades y condiciones deberían ser coherentes entre sí.

¿Cómo afecta escriturar por debajo a una hipoteca?

La financiación bancaria introduce todavía más documentación económica en la operación.

El banco conoce datos como:

• precio de compraventa;
• importe solicitado;
• tasación;
• aportación de fondos propios;
• forma en que se realizará el pago;
• cargas existentes.

Intentar estructurar una operación hipotecaria alrededor de un precio de compraventa que no coincide con el precio real puede generar incoherencias difíciles de justificar.

¿Qué pasa si la tasación es mayor que el precio de compra?

No hay nada irregular por el simple hecho de que una tasación sea superior al precio pactado.

Por ejemplo:

• precio de compra: 180.000 €;
• tasación: 210.000 €.

Son magnitudes diferentes.

La tasación hipotecaria determina un valor conforme a su propia metodología, mientras que el precio es el importe acordado entre comprador y vendedor.

Una tasación superior no autoriza a declarar un precio diferente del que realmente se paga.

¿El banco financia sobre el precio o sobre la tasación?

No existe una única regla universal aplicable a todos los bancos y operaciones.

La entidad determina qué porcentaje está dispuesta a financiar utilizando sus propios criterios de riesgo y las características de la operación.

Por eso no debe utilizarse una tasación elevada como argumento para crear artificialmente un precio de compraventa diferente.

¿Qué pasa si el valor de referencia es superior al precio de compra?

Esta situación sí puede darse legítimamente.

Ejemplo:

• precio real y escriturado: 170.000 €;
• valor de referencia: 205.000 €.

En una transmisión sujeta a ITP, la base imponible puede ser 205.000 € aunque solo se hayan pagado realmente 170.000 €.

Eso no obliga a cambiar el precio de la escritura.

¿Qué puedo hacer si considero incorrecto el valor de referencia?

La normativa permite impugnar el valor de referencia cuando perjudica los intereses legítimos del contribuyente.

Con carácter general, esto puede plantearse:

• al solicitar la rectificación de una autoliquidación;
• al recurrir una liquidación practicada por la Administración.

La documentación aportada resulta especialmente importante.

¿Qué pruebas pueden ser útiles?

Dependerá del motivo por el que se considere incorrecto el valor, pero pueden resultar relevantes documentos que acrediten circunstancias específicas del inmueble.

Por ejemplo:

• tasaciones;
• informes técnicos;
• fotografías;
• estado de conservación;
• defectos relevantes;
• necesidad de reformas;
• documentación de la compraventa;
• otra prueba relacionada con las características reales del inmueble.

La suficiencia de esas pruebas dependerá de cada procedimiento.

¿Hay que pagar primero el ITP sobre el valor de referencia y reclamar después?

El procedimiento concreto depende de cómo se presente la autoliquidación y de la actuación de la Administración tributaria competente.

La normativa prevé expresamente la posibilidad de impugnar el valor de referencia mediante una solicitud de rectificación de la autoliquidación o al recurrir la liquidación administrativa que corresponda.

Si existe una diferencia importante, conviene revisar el procedimiento aplicable antes de presentar el impuesto.

¿Qué ocurre si no existe valor de referencia?

Cuando el inmueble no dispone de valor de referencia o este no puede ser certificado, la regla fiscal cambia.

En esos casos, para ITP la normativa contempla como referencia la mayor magnitud entre:

• valor declarado;
• precio o contraprestación pactada;
• valor de mercado;

sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración.

Precio, valor de referencia y tasación: diferencias

Los tres valores pueden ser diferentes sin que exista necesariamente ninguna irregularidad.

Ejemplo completo: precio inferior al valor de referencia y tasación superior

Supongamos esta operación:

• precio real de compra: 180.000 €;
• valor de referencia: 200.000 €;
• tasación hipotecaria: 215.000 €.

La escritura refleja correctamente los 180.000 € realmente pactados.

Para el ITP, si resulta aplicable el valor de referencia, la base puede ser 200.000 €.

La tasación de 215.000 € es un dato distinto utilizado en el contexto de la valoración hipotecaria.

No existe ninguna necesidad de hacer coincidir artificialmente los tres importes.

Ejemplo completo: precio ocultado parcialmente

Supongamos ahora:

• precio acordado: 230.000 €;
• precio declarado: 190.000 €;
• 40.000 € entregados fuera de la escritura.

Aquí sí existe una discrepancia deliberada entre el precio real y el declarado.

Es precisamente esta situación la que puede generar problemas tributarios, probatorios y financieros.

¿Puede haber un precio de compra muy inferior a la tasación?

Sí.

Puede ocurrir, por ejemplo, por:

• una venta rápida;
• negociación favorable;
• necesidad de reforma;
• circunstancias personales del vendedor;
• características específicas de la operación.

La diferencia por sí sola no demuestra que se haya ocultado parte del precio.

¿Y si comprador y vendedor son familiares?

También debe reflejarse correctamente la verdadera naturaleza económica de la operación.

Si realmente existe una compraventa, debe documentarse como tal.

Si una parte del inmueble o del dinero se transmite gratuitamente, puede existir una operación diferente con consecuencias fiscales distintas.

No conviene utilizar un precio ficticio para intentar transformar una donación parcial en una compraventa.

Qué revisar antes de comprar si el precio es muy bajo

Un precio inferior al esperado no significa necesariamente que exista un problema, pero sí merece revisar la operación con atención.

Conviene comprobar:

1. precio realmente pactado;
2. valor de referencia;
3. tasación cuando exista financiación;
4. estado físico del inmueble;
5. titularidad;
6. cargas registrales;
7. origen de los fondos;
8. forma de pago;
9. impuestos aplicables;
10. documentación contractual.

También es recomendable revisar la nota simple del Registro de la Propiedad antes de cerrar la operación.

Errores frecuentes al escriturar una vivienda

• Confundir valor de referencia con precio obligatorio de venta.
• Poner en escritura menos dinero del realmente pagado.
• Modificar artificialmente el precio para que coincida con la tasación.
• Pensar que una tasación superior demuestra que existe dinero oculto.
• Creer que comprar por debajo del valor de referencia es ilegal.
• No calcular el ITP antes de firmar.
• No conservar justificantes de todos los pagos.
• Confundir las reglas del ITP con las reglas del IRPF.

Cómo evitar problemas con el precio de una compraventa

La forma más sencilla es que toda la documentación refleje la operación real.

Antes de firmar:

• documenta el precio correcto;
• utiliza medios de pago trazables;
• conserva transferencias y justificantes;
• comprueba el valor de referencia;
• calcula los gastos e impuestos;
• revisa la financiación necesaria;
• consulta cualquier diferencia importante antes de la firma.

Puedes utilizar también nuestro simulador de gastos de compra para estimar los costes asociados a la operación.

Preguntas frecuentes sobre escriturar por debajo del precio de compra

¿Qué pasa si escrituro una vivienda por debajo del precio real?

Si el importe declarado es inferior al que realmente se ha pagado, puede producirse una regularización tributaria y generar además problemas probatorios y jurídicos. Las consecuencias concretas dependen de cada caso.

¿Puedo comprar una vivienda por debajo del valor de referencia?

Sí. El precio puede ser inferior al valor de referencia. En ese caso debe reflejarse el precio realmente pactado en la escritura, aunque para determinados impuestos pueda utilizarse el valor de referencia como base imponible.

¿Tengo que poner el valor de referencia como precio en la escritura?

No. El precio de la escritura debe reflejar el precio real de la compraventa. El valor de referencia es una magnitud fiscal distinta.

¿Sobre qué cantidad se paga el ITP?

Cuando existe valor de referencia, este sirve con carácter general como base del inmueble, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor magnitud.

¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de compra?

No existe necesariamente ningún problema. Precio y tasación son magnitudes distintas y pueden diferir legítimamente.

¿Puedo recurrir el valor de referencia?

Sí. La normativa permite impugnarlo cuando perjudica los intereses legítimos del contribuyente mediante los procedimientos previstos para rectificar la autoliquidación o recurrir la liquidación correspondiente.

¿Una vivienda barata implica fraude?

No. Una vivienda puede venderse legítimamente por debajo de otros valores estimados. Lo importante es que el precio declarado coincida con el precio realmente pactado y satisfecho.

¿Precio de compra, valor de referencia y tasación tienen que coincidir?

No. Cada uno responde a una finalidad diferente y pueden existir tres importes distintos en una misma operación sin que ello implique necesariamente una irregularidad.