Vencimiento anticipado de la hipoteca: qué es y cuándo se aplica
El vencimiento anticipado de una hipoteca se produce cuando, ante determinados incumplimientos, el prestatario pierde el derecho a seguir devolviendo el préstamo en los plazos inicialmente acordados y puede pasar a ser exigible anticipadamente la deuda.
En los préstamos hipotecarios incluidos en el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco no puede declarar el vencimiento anticipado simplemente por dejar de pagar una cuota. Deben cumplirse conjuntamente una serie de requisitos y alcanzarse unos niveles mínimos de impago establecidos legalmente.
¿Qué es el vencimiento anticipado de una hipoteca?
Una hipoteca suele devolverse mediante cuotas periódicas durante un plazo que puede extenderse durante décadas. Mientras el contrato se desarrolla normalmente, el prestatario tiene derecho a devolver la deuda conforme al calendario pactado.
El vencimiento anticipado supone la pérdida de ese derecho al plazo cuando concurren las circunstancias previstas legalmente.
En la práctica, es un concepto especialmente relevante cuando se acumulan impagos, porque puede ser uno de los pasos previos a que la entidad reclame la deuda por las vías legalmente previstas.
Las causas de vencimiento anticipado forman parte de las cuestiones que deben revisarse en la documentación contractual. Puedes ampliar este punto en nuestra explicación sobre la escritura de hipoteca.
No debe confundirse con el reembolso anticipado. En este último es el propio prestatario quien decide devolver voluntariamente todo o parte del préstamo antes de la fecha prevista. En el vencimiento anticipado, en cambio, existe un incumplimiento que permite exigir anticipadamente la deuda cuando se cumplen los requisitos legales.
¿Cuándo puede producirse el vencimiento anticipado?
El artículo 24 de la Ley 5/2019 establece que, en los préstamos comprendidos en su ámbito de aplicación, deben concurrir conjuntamente tres requisitos para que se produzca el vencimiento anticipado:
- El prestatario debe encontrarse en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.
- El impago debe alcanzar unos mínimos determinados legalmente, que dependen de si se produce durante la primera o la segunda mitad del préstamo.
- El prestamista debe haber requerido el pago al prestatario, concediéndole al menos un mes para cumplir y advirtiéndole de que, si no paga, reclamará el reembolso total adeudado.
Por tanto, un simple retraso o el impago de una única mensualidad no permite por sí solo dar por vencida anticipadamente una hipoteca incluida en este régimen.
¿Cuántas cuotas hay que dejar de pagar para el vencimiento anticipado?
La Ley 5/2019 establece dos niveles diferentes dependiendo del momento de la vida del préstamo en el que se produzca la mora.
| Momento del préstamo | Capital impagado | Referencia en mensualidades |
|---|---|---|
| Primera mitad | Al menos el 3 % del capital concedido | 12 mensualidades o un impago equivalente a al menos 12 meses |
| Segunda mitad | Al menos el 7 % del capital concedido | 15 mensualidades o un impago equivalente a al menos 15 meses |
Esta diferencia hace que los requisitos para el vencimiento anticipado sean distintos dependiendo de la fase en la que se encuentre la hipoteca.
Vencimiento anticipado durante la primera mitad de la hipoteca
Si la mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler, como mínimo, al 3 % de la cuantía del capital concedido.
La propia ley considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen al impago de 12 plazos mensuales o cuando el incumplimiento alcanza un periodo equivalente de al menos 12 meses.
Por ejemplo, en una hipoteca concedida inicialmente por 200.000 €, el 3 % del capital concedido serían 6.000 €. No obstante, para determinar si concurren los requisitos del vencimiento anticipado debe aplicarse íntegramente lo previsto en el artículo 24 y valorar las circunstancias concretas del préstamo.
Vencimiento anticipado durante la segunda mitad de la hipoteca
Cuando la mora se produce durante la segunda mitad de la duración del préstamo, el umbral aumenta.
En este caso, las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler al menos al 7 % de la cuantía del capital concedido.
La ley considera cumplido este requisito cuando las cuotas impagadas equivalen al impago de 15 mensualidades o a un incumplimiento durante un plazo equivalente de al menos 15 meses.
Siguiendo el ejemplo anterior de un préstamo concedido por 200.000 €, el 7 % serían 14.000 €.
¿El banco puede aplicar el vencimiento anticipado tras una sola cuota impagada?
No en las hipotecas sujetas al régimen del artículo 24 de la Ley 5/2019. No basta con que exista cualquier impago para que pueda producirse el vencimiento anticipado.
Además de existir mora, debe alcanzarse el umbral correspondiente a la primera o segunda mitad del préstamo y cumplirse el requisito de requerimiento previo.
Esto no significa que dejar de pagar una cuota no tenga consecuencias. El retraso puede generar otras consecuencias económicas, entre ellas los intereses correspondientes.
Si quieres entender esta cuestión con más detalle, consulta nuestra definición de interés de demora de una hipoteca.
El requerimiento previo del banco
Alcanzar los límites de impago no es el único requisito. La entidad debe haber requerido previamente el pago al prestatario.
En ese requerimiento debe conceder un plazo de al menos un mes para que el prestatario cumpla con sus obligaciones y advertir de que, si no se produce el pago, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
Por tanto, el vencimiento anticipado no depende únicamente del número de mensualidades impagadas.
¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
La cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca es la estipulación contractual relacionada con las circunstancias en las que puede producirse la pérdida del derecho al plazo y exigirse anticipadamente la deuda.
Actualmente, en los contratos incluidos en el artículo 24 de la Ley 5/2019, las reglas legales sobre vencimiento anticipado no admiten pacto en contrario.
Esto impide que banco y prestatario acuerden válidamente unos requisitos que sustituyan en perjuicio del prestatario los establecidos por este artículo.
¿Puede ser nula una cláusula de vencimiento anticipado?
La posible nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado debe analizarse teniendo en cuenta el contrato concreto, su fecha, su redacción y la normativa y jurisprudencia aplicables.
La cuestión ha sido especialmente relevante en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, en las que podían existir cláusulas que permitían declarar vencido todo el préstamo ante incumplimientos mucho menores que los exigidos actualmente.
La disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 establece un régimen específico para la aplicación del vencimiento anticipado a determinados contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley.
En estos contratos debe tenerse en cuenta, entre otras cuestiones, que el deudor puede alegar que la previsión contractual resulta más favorable para él. Por ello, si se pretende determinar si una cláusula concreta es abusiva o nula, debe realizarse un análisis jurídico individualizado del contrato.
¿Vencimiento anticipado y ejecución hipotecaria son lo mismo?
No. Son conceptos relacionados, pero no equivalentes.
El vencimiento anticipado se refiere a la posibilidad de considerar anticipadamente vencida la obligación cuando concurren los requisitos legales.
La ejecución hipotecaria es un procedimiento mediante el cual el acreedor puede intentar hacer efectiva la garantía hipotecaria para cobrar una deuda impagada.
Por tanto, el vencimiento anticipado no significa que la vivienda pase automáticamente a ser propiedad del banco ni que se produzca inmediatamente su pérdida.
¿Vencimiento anticipado y amortización anticipada son lo mismo?
No. De hecho, parten de situaciones completamente diferentes.
| Vencimiento anticipado | Amortización o reembolso anticipado |
|---|---|
| Parte de un incumplimiento del prestatario | Parte de una decisión voluntaria del prestatario |
| Puede hacer exigible anticipadamente la deuda | Permite devolver anticipadamente parte o todo el préstamo |
| Está regulado en el artículo 24 de la Ley 5/2019 para los supuestos contemplados | El reembolso anticipado está regulado en el artículo 23 de la Ley 5/2019 |
¿Qué hacer si empiezas a tener problemas para pagar la hipoteca?
Si prevés que vas a tener dificultades para pagar las próximas cuotas, es recomendable analizar la situación antes de que se acumulen los impagos.
Dependiendo del caso, puede estudiarse una modificación de determinadas condiciones del préstamo con el banco. Una de las posibilidades es una novación de la hipoteca, mediante la que pueden modificarse determinadas condiciones si la entidad acepta la operación.
Otra posibilidad en determinadas situaciones puede ser introducir un periodo de carencia hipotecaria. La carencia no elimina la deuda y puede incrementar el coste final del préstamo, pero puede modificar temporalmente la forma en que se amortiza.
Preguntas frecuentes sobre el vencimiento anticipado de una hipoteca
¿Qué significa vencimiento anticipado de una hipoteca?
Significa que el prestatario pierde el derecho a continuar devolviendo el préstamo conforme al plazo inicialmente pactado y puede pasar a ser exigible anticipadamente la deuda cuando concurren los requisitos establecidos legalmente.
¿Cuántas cuotas hay que dejar de pagar para que venza anticipadamente una hipoteca?
En los préstamos sujetos al artículo 24 de la Ley 5/2019, durante la primera mitad del préstamo el umbral se vincula al 3 % del capital concedido o al impago equivalente a 12 mensualidades. Durante la segunda mitad se eleva al 7 % o al equivalente a 15 mensualidades. Además, deben cumplirse los restantes requisitos establecidos por la ley.
¿Puede el banco reclamar toda la hipoteca por dejar de pagar una cuota?
No en las hipotecas sujetas al régimen del artículo 24 de la Ley 5/2019. Una única cuota impagada no alcanza por sí sola los niveles de mora exigidos para que se produzca el vencimiento anticipado.
¿Qué ocurre si los impagos se producen durante la segunda mitad de la hipoteca?
El umbral legal es superior: las cuotas vencidas y no satisfechas deben alcanzar al menos el 7 % del capital concedido o equivaler al impago de 15 mensualidades o a un periodo equivalente de al menos 15 meses.
¿El banco tiene que avisar antes del vencimiento anticipado?
Sí. En los supuestos regulados por el artículo 24, el prestamista debe requerir el pago y conceder al prestatario un plazo de al menos un mes para cumplir, advirtiéndole de que, de no hacerlo, reclamará el reembolso total adeudado.
¿Una cláusula de vencimiento anticipado puede ser nula?
Puede ser necesario analizar su validez en función de la fecha del contrato, su redacción, la normativa aplicable y la jurisprudencia. En contratos antiguos no debe concluirse automáticamente que una cláusula es válida o nula sin estudiar el caso concreto.