Interés de demora en una hipoteca: qué es y límite legal
El interés de demora de una hipoteca es el interés que se aplica cuando el prestatario se retrasa en el pago de una cantidad que ya debería haber abonado. No es el mismo interés que se utiliza normalmente para calcular las cuotas del préstamo.
En los préstamos o créditos contratados por una persona física y garantizados mediante hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, la Ley 5/2019 establece que el interés de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales durante el periodo en el que resulte exigible.
¿Qué es el interés de demora?
El interés de demora, también denominado interés moratorio, tiene como finalidad establecer las consecuencias económicas del retraso en el cumplimiento de una obligación de pago.
En una hipoteca conviene diferenciar dos conceptos:
| Concepto | Función |
|---|---|
| Interés remuneratorio | Es el interés ordinario que se paga al banco por el dinero prestado. |
| Interés de demora | Se aplica cuando existe una cantidad vencida y pendiente de pago en los supuestos previstos legalmente. |
El interés ordinario forma parte del funcionamiento normal del préstamo. El interés de demora aparece como consecuencia del retraso en el pago.
Si quieres entender mejor el primero, puedes consultar nuestra explicación sobre el TIN de una hipoteca.
¿Cuál es el interés de demora de una hipoteca?
Para los préstamos o créditos concluidos por una persona física y garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el artículo 25 de la Ley 5/2019 establece una regla concreta:
Interés de demora = interés remuneratorio + 3 puntos porcentuales
Por ejemplo, si en el periodo correspondiente el interés remuneratorio aplicable al préstamo es del 3 %, el interés de demora sería del 6 %.
| Interés remuneratorio | Incremento legal | Interés de demora |
|---|---|---|
| 3 % | + 3 puntos | 6 % |
Los tres puntos son puntos porcentuales. No significa incrementar el interés ordinario un 3 %. En el ejemplo anterior, un interés del 3 % pasa al 6 %, no al 3,09 %.
¿Cuál es el interés de demora máximo legal de una hipoteca?
En las hipotecas incluidas en el supuesto del artículo 25 de la Ley 5/2019, la propia ley determina el interés aplicable: interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales.
Además, esta regla no admite pacto en contrario. Por tanto, no puede establecerse contractualmente para estos préstamos un sistema diferente al previsto legalmente.
Es importante no confundir esta regla con otros tipos de interés de demora existentes en España. El interés aplicable a determinadas obligaciones tributarias, administrativas o comerciales se rige por sus propias normas y puede tener porcentajes distintos.
¿Cuál es el interés de demora en 2026?
No existe un único porcentaje de interés de demora que pueda aplicarse indistintamente a cualquier deuda en 2026.
En una hipoteca comprendida en el artículo 25 de la Ley 5/2019, el cálculo continúa dependiendo del interés remuneratorio del propio préstamo: a ese tipo se le suman tres puntos porcentuales.
Por ejemplo:
| Interés ordinario aplicable | Interés de demora |
|---|---|
| 2,50 % | 5,50 % |
| 3,00 % | 6,00 % |
| 3,50 % | 6,50 % |
| 4,00 % | 7,00 % |
Estos ejemplos sirven únicamente para mostrar el funcionamiento del cálculo. El porcentaje real dependerá del interés remuneratorio aplicable a cada préstamo.
¿Sobre qué cantidad se calculan los intereses de demora?
La Ley 5/2019 establece otra limitación importante: el interés de demora solo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
Esto significa que no debe aplicarse indiscriminadamente sobre todo el capital pendiente de la hipoteca simplemente porque se haya producido un retraso en una cuota.
Además, los intereses de demora no pueden capitalizarse con carácter general, sin perjuicio de la excepción legal prevista en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ejemplo de cálculo del interés de demora de una hipoteca
Supongamos que una cantidad de 1.000 € de principal ha vencido y continúa pendiente de pago y que el interés remuneratorio aplicable es del 3 % anual.
El interés de demora aplicable sería:
3 % + 3 puntos porcentuales = 6 % anual
Si, a efectos puramente ilustrativos, esos 1.000 € permanecieran pendientes durante 30 días y utilizáramos un cálculo proporcional simple sobre 365 días:
1.000 × 6 % × (30 / 365) ≈ 4,93 €
Este ejemplo únicamente pretende explicar el mecanismo matemático. El cálculo concreto de una deuda debe realizarse teniendo en cuenta las cantidades efectivamente vencidas, las fechas correspondientes y las condiciones y circunstancias de la operación.
¿Qué diferencia hay entre interés de demora e interés remuneratorio?
La diferencia principal está en el motivo por el que se generan.
El interés remuneratorio constituye el precio que paga el prestatario por disponer del capital que le ha prestado la entidad. Se aplica durante el funcionamiento normal de la hipoteca conforme a las condiciones pactadas.
El interés de demora, en cambio, aparece cuando existe un retraso en el pago de una cantidad exigible.
| Característica | Interés remuneratorio | Interés de demora |
|---|---|---|
| Cuándo se aplica | Durante el funcionamiento ordinario del préstamo | Ante cantidades vencidas y pendientes de pago |
| Finalidad | Remunerar el capital prestado | Regular las consecuencias económicas de la mora |
| Tipo en hipotecas sujetas al art. 25 | El correspondiente al préstamo | Remuneratorio + 3 puntos porcentuales |
¿Qué ocurre si dejo de pagar varias cuotas de la hipoteca?
La existencia de intereses de demora no significa que el banco pueda reclamar automáticamente la totalidad de la hipoteca tras el primer impago.
La Ley 5/2019 establece requisitos específicos para el vencimiento anticipado de determinados préstamos hipotecarios.
Cuando la mora se produce durante la primera mitad del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas deben alcanzar al menos el 3 % del capital concedido o equivaler al impago de 12 mensualidades.
Si la mora se produce durante la segunda mitad, el umbral pasa al 7 % del capital concedido o al equivalente de 15 mensualidades.
Además, el prestamista debe haber requerido previamente el pago y concedido al prestatario un plazo mínimo de un mes para cumplir, advirtiéndole de las consecuencias de no hacerlo.
¿Qué puedo hacer si tengo dificultades para pagar la hipoteca?
Si prevés dificultades para afrontar las próximas cuotas, es preferible analizar la situación antes de acumular impagos.
Dependiendo de las circunstancias, puede estudiarse con la entidad una modificación de las condiciones del préstamo. Entre las posibilidades pueden encontrarse una ampliación del plazo, una carencia temporal u otras medidas, siempre que sean viables y la entidad las acepte o exista un régimen específico aplicable.
Por ejemplo, puedes consultar cómo funciona una carencia en una hipoteca o qué implica realizar una novación hipotecaria para modificar determinadas condiciones del préstamo.
¿Cuándo puede considerarse abusivo un interés de demora?
La abusividad de una cláusula de interés de demora es una cuestión jurídica que puede depender de la fecha del contrato, de la normativa aplicable, de la redacción de la cláusula y de las circunstancias concretas del préstamo.
En las operaciones sujetas actualmente al artículo 25 de la Ley 5/2019, la ley establece directamente la regla del interés remuneratorio más tres puntos porcentuales y señala que no admite pacto en contrario.
En hipotecas anteriores pueden existir cláusulas redactadas bajo normativas diferentes y también jurisprudencia relevante sobre intereses moratorios abusivos. Por ello, si la duda afecta a una cláusula concreta de una hipoteca antigua, debe revisarse individualmente el contrato y, cuando proceda, solicitar asesoramiento jurídico especializado.
Preguntas frecuentes sobre el interés de demora
¿Qué es el interés de demora de una hipoteca?
Es el interés que se aplica como consecuencia del retraso en el pago de cantidades vencidas. En los préstamos hipotecarios incluidos en el artículo 25 de la Ley 5/2019 se establece en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
¿Cuál es el interés de demora máximo de una hipoteca?
Para una persona física con un préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un inmueble de uso residencial y sujeto al artículo 25 de la Ley 5/2019, el interés de demora es el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. Esta regla no admite pacto en contrario.
¿Cuál es el interés de demora de una hipoteca en 2026?
No existe un porcentaje único para todas las hipotecas. En las operaciones sujetas al artículo 25 de la Ley 5/2019 se calcula sumando tres puntos porcentuales al interés remuneratorio aplicable al préstamo.
¿El interés de demora se aplica sobre toda la hipoteca?
No. En los préstamos incluidos en el artículo 25 de la Ley 5/2019, el interés de demora solo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
¿Los intereses de demora pueden generar nuevos intereses?
La Ley 5/2019 establece que los intereses de demora no pueden capitalizarse con carácter general, salvo la excepción prevista legalmente en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Interés de demora e interés ordinario son lo mismo?
No. El interés ordinario o remuneratorio es el que se paga por disponer del dinero prestado durante el funcionamiento normal de la hipoteca. El interés de demora aparece ante el retraso en el pago de cantidades exigibles.