Carencia en una hipoteca: qué es, cómo funciona y cómo solicitarla
La carencia de una hipoteca es un periodo durante el cual se modifica temporalmente la forma habitual de pagar el préstamo. Lo más frecuente es dejar de amortizar capital durante un tiempo y pagar únicamente los intereses, aunque pueden existir otras modalidades según lo pactado.
La carencia no supone que el banco perdone una parte de la deuda. Su objetivo es reducir temporalmente la cuota, pero puede provocar que el capital tarde más en amortizarse y que el coste total de la financiación aumente.
¿Qué significa carencia en una hipoteca?
Cuando una hipoteca tiene un periodo de carencia, durante ese tiempo el prestatario no paga el préstamo exactamente de la misma manera que durante el resto de la amortización.
En una cuota hipotecaria ordinaria puede existir:
- una parte destinada al pago de intereses;
- otra parte destinada a devolver capital.
Durante una carencia de capital, la segunda parte desaparece temporalmente: se pagan intereses, pero el capital pendiente no se reduce durante ese periodo.
¿Cómo funciona un periodo de carencia?
La forma concreta de funcionamiento depende del contrato hipotecario o del acuerdo alcanzado posteriormente con el banco.
Por ejemplo, una hipoteca puede establecer que durante los primeros meses únicamente se paguen intereses. También puede negociarse una carencia cuando el préstamo ya está en curso si la entidad acepta modificar sus condiciones.
Cuando termina la carencia, se retoma la amortización del capital conforme a las condiciones que correspondan.
Tipos de carencia en una hipoteca
Las dos modalidades que conviene diferenciar son la carencia de capital y la denominada carencia total.
Carencia de capital
Durante una carencia de capital, el prestatario sigue pagando los intereses generados por la deuda, pero temporalmente no devuelve principal.
Es decir, si al comenzar la carencia quedan pendientes 150.000 €, al finalizar podría seguir quedando aproximadamente ese mismo capital si durante ese tiempo no se ha producido ninguna amortización.
Carencia total
En una carencia total pueden suspenderse temporalmente tanto la amortización del capital como determinados pagos de intereses.
Esto no significa necesariamente que los intereses desaparezcan. Dependiendo de las condiciones pactadas, pueden acumularse, capitalizarse o satisfacerse posteriormente.
Diferencia entre carencia de capital y carencia total
| Tipo de carencia | Capital | Intereses |
|---|---|---|
| Carencia de capital | No se amortiza temporalmente | Normalmente se pagan |
| Carencia total | No se amortiza temporalmente | Depende de lo pactado |
¿Cuánto dura una carencia hipotecaria?
No existe una duración universal para una carencia hipotecaria.
Su duración puede depender de:
- lo previsto en el contrato;
- la política de la entidad;
- el capital pendiente;
- el plazo restante;
- el motivo de la solicitud;
- la modificación que se acuerde con el banco.
Por eso no conviene asumir que todas las carencias duran seis meses, un año o dos años.
¿Qué pasa con los intereses durante la carencia?
En una carencia de capital, normalmente se siguen pagando intereses sobre la cantidad pendiente.
Como el capital no disminuye, los intereses continúan calculándose sobre una deuda que permanece más elevada durante más tiempo.
En otras modalidades habrá que comprobar específicamente qué ocurre con los intereses que no se pagan durante la carencia.
¿La deuda aumenta durante la carencia?
Depende de cómo esté configurada.
En una carencia de capital en la que se pagan todos los intereses generados, el principal puede simplemente permanecer sin cambios.
Por ejemplo:
- capital antes de la carencia: 180.000 €;
- capital amortizado durante la carencia: 0 €;
- capital después de la carencia: aproximadamente 180.000 €.
En cambio, si existen intereses no satisfechos que posteriormente se incorporan a la deuda, el saldo pendiente podría aumentar.
¿Una carencia aumenta el coste de la hipoteca?
Puede aumentarlo, especialmente cuando retrasa la devolución del capital.
Si la deuda permanece más tiempo sin amortizarse, los intereses pueden generarse durante un periodo mayor.
El efecto económico dependerá de:
- capital pendiente;
- tipo de interés;
- duración de la carencia;
- plazo restante;
- tratamiento de los intereses;
- si se modifica o no la fecha final de la hipoteca.
Por eso no debe analizarse únicamente cuánto baja la cuota durante la carencia, sino cuánto terminará costando el préstamo completo.
Ejemplo de carencia de capital
Supongamos una hipoteca con estas condiciones:
- capital pendiente: 180.000 €;
- tipo de interés: 3 %;
- carencia de capital: 12 meses.
Como aproximación sencilla, los intereses anuales serían:
180.000 € × 3 % = 5.400 €
Equivalente aproximadamente a:
450 € mensuales
Durante esos doce meses podría pagarse una cuota cercana al importe de los intereses, mientras el capital pendiente permanecería prácticamente sin reducirse.
El ejemplo es orientativo. El importe real dependerá de las condiciones concretas del préstamo.
¿Qué ocurre cuando termina la carencia?
Cuando finaliza el periodo de carencia vuelve a amortizarse capital.
La cuota posterior dependerá de cómo se haya estructurado la operación.
Por ejemplo, puede ocurrir que:
- se mantenga el vencimiento original y aumente la cuota;
- se amplíe el plazo de la hipoteca;
- se redistribuya el capital pendiente;
- se hayan modificado otras condiciones del préstamo.
No existe una única consecuencia automática.
Requisitos para solicitar una carencia hipotecaria
No existe un listado universal de requisitos para pedir una carencia hipotecaria.
Cuando la posibilidad de carencia no estaba incluida en el contrato original, la entidad tendrá que aceptar la modificación.
El banco puede analizar aspectos como:
- ingresos actuales;
- estabilidad laboral;
- historial de pago de la hipoteca;
- otras deudas;
- capital pendiente;
- plazo restante;
- valor del inmueble;
- motivo por el que se solicita;
- capacidad para retomar posteriormente las cuotas.
Los criterios concretos dependerán de la entidad y de la situación del cliente.
¿Cómo solicitar una carencia en la hipoteca?
Si el préstamo no contempla ya esa posibilidad, habrá que solicitar una modificación al banco.
Un proceso habitual puede consistir en:
- contactar con la entidad antes de producirse un impago;
- explicar la situación económica;
- indicar qué reducción temporal de cuota se necesita;
- aportar la documentación solicitada;
- analizar la propuesta del banco;
- calcular el coste de la modificación;
- formalizar el nuevo acuerdo cuando ambas partes lo acepten.
¿Está obligado el banco a conceder una carencia?
No con carácter general.
Si la carencia no estaba ya prevista en el contrato y no existe un régimen legal específico aplicable al caso, habrá que negociar con la entidad.
El banco puede aceptar la solicitud, rechazarla o proponer otra modificación de la hipoteca.
¿Hace falta una novación para solicitar una carencia?
La introducción de una carencia puede implicar una modificación de las condiciones del préstamo.
Dependiendo de cómo se configure, puede instrumentarse mediante una novación hipotecaria u otra modificación contractual adecuada.
Lo importante es que las nuevas condiciones queden correctamente documentadas.
Carencia en una hipoteca fija
Una hipoteca a tipo fijo puede tener carencia si estaba prevista inicialmente o si posteriormente se acuerda con el banco.
El hecho de tener un tipo fijo no impide por sí mismo modificar temporalmente la forma de amortizar el préstamo.
Carencia en una hipoteca variable
También puede existir carencia en una hipoteca variable.
En este caso hay que tener en cuenta que el tipo aplicable puede cambiar durante la vida del préstamo.
Por tanto, la cuota que resulte después de la carencia dependerá tanto del capital pendiente como del tipo de interés que corresponda en ese momento.
Carencia en una hipoteca mixta
Las hipotecas mixtas también pueden contemplar o negociar periodos de carencia.
La fase en la que se encuentre el préstamo —periodo fijo o variable— puede influir en el cálculo de las cuotas posteriores.
¿Cuándo puede tener sentido una carencia?
Puede ser útil cuando el problema financiero es temporal y existe una expectativa razonable de recuperar posteriormente la capacidad de pago.
Por ejemplo:
- reducción temporal de ingresos;
- cambio profesional;
- gastos extraordinarios;
- periodo de transición entre empleos;
- situación económica puntual que previsiblemente mejorará.
Una carencia resulta menos adecuada si el problema es estructural y la cuota seguirá siendo inasumible cuando termine el periodo.
¿Qué riesgos tiene una carencia hipotecaria?
Reducir la cuota ahora puede tener consecuencias posteriormente.
Entre los principales riesgos están:
- retrasar la amortización del capital;
- incrementar el coste total de intereses;
- tener una cuota posterior superior;
- alargar la duración del préstamo;
- afrontar gastos asociados a la modificación contractual.
Antes de aceptarla conviene conocer la cuota durante la carencia, la cuota posterior y el coste total de la operación.
Diferencia entre carencia y ampliar el plazo
Son soluciones diferentes.
| Carencia | Ampliación de plazo |
|---|---|
| Modifica temporalmente la amortización | Distribuye la deuda entre más años |
| Puede dejar de amortizarse capital durante un periodo | Normalmente se sigue amortizando capital cada mes |
| Busca alivio temporal | Busca reducir de forma más estable la cuota |
Diferencia entre carencia y novación
La carencia es una condición relacionada con la forma de amortización del préstamo.
La novación es una modificación contractual que puede afectar a diferentes elementos de la hipoteca.
Por ejemplo, mediante una novación pueden modificarse aspectos como:
- plazo;
- tipo de interés;
- sistema de amortización;
- otras condiciones del préstamo.
Una carencia puede formar parte de una novación, pero ambos conceptos no son sinónimos.
Diferencia entre carencia y subrogación
Una carencia modifica temporalmente la forma de pagar una hipoteca.
Una subrogación hipotecaria permite trasladar el préstamo a otra entidad cuando se cumplen las condiciones necesarias.
Si el problema no es temporal, sino que las condiciones actuales de la hipoteca son poco competitivas, puede tener sentido estudiar alternativas distintas a la carencia.
Alternativas a una carencia hipotecaria
Dependiendo del problema que se quiera resolver, también pueden valorarse:
- ampliar el plazo;
- negociar el tipo de interés;
- hacer una novación;
- cambiar la hipoteca de banco;
- reorganizar otras deudas;
- revisar la estructura completa de financiación.
No existe una alternativa universalmente mejor: dependerá de si el problema es temporal, del capital pendiente y de la capacidad de pago futura.
Carencia y cuota hipotecaria
La principal finalidad de una carencia suele ser reducir temporalmente la cuota hipotecaria.
Pero una cuota inferior durante unos meses no significa necesariamente una hipoteca más barata.
Por eso deberían compararse siempre:
- cuota actual;
- cuota durante la carencia;
- cuota después de la carencia;
- capital pendiente al terminar;
- coste total de intereses.
Preguntas frecuentes sobre la carencia de una hipoteca
¿Qué significa carencia en una hipoteca?
Es un periodo durante el cual se modifica temporalmente la amortización del préstamo. Puede consistir, por ejemplo, en pagar únicamente intereses sin devolver capital.
¿Qué es una carencia de capital?
Es un periodo durante el cual se pagan los intereses pero no se amortiza temporalmente el principal de la hipoteca.
¿Qué es una carencia total?
Es una modalidad en la que temporalmente pueden suspenderse tanto la amortización del capital como determinados pagos de intereses. El tratamiento posterior de esos intereses depende de lo pactado.
¿Cuánto dura una carencia hipotecaria?
No existe una duración universal. Depende del contrato, de la entidad y de las condiciones que se acuerden.
¿La carencia aumenta el coste de la hipoteca?
Puede aumentarlo porque el capital permanece sin amortizar durante más tiempo. El impacto exacto depende del tipo de interés, plazo y estructura de la carencia.
¿Puedo pedir una carencia al banco?
Sí puedes solicitarla. Si no estaba prevista en el contrato, la entidad tendrá que aceptar la modificación para que pueda aplicarse.
¿Está obligado el banco a concederme una carencia?
No con carácter general. Si no existe un derecho contractual o un régimen legal específico aplicable, la concesión deberá negociarse con la entidad.
¿Se puede tener carencia en una hipoteca fija?
Sí. El tipo fijo no impide por sí mismo que exista un periodo de carencia, siempre que esté previsto o sea aceptado posteriormente por la entidad.
¿Qué pasa cuando termina la carencia?
Se reanuda la amortización del capital. La cuota posterior dependerá del capital pendiente, el plazo restante y las condiciones de la hipoteca.
¿Carencia y moratoria son lo mismo?
No necesariamente. La carencia es una condición de amortización contractual, mientras que una moratoria puede responder a un régimen específico de aplazamiento de pagos.