Seguro hipotecario: qué es, qué cubre y qué tipos existen
Seguro hipotecario es una expresión utilizada para referirse a los seguros relacionados con un préstamo hipotecario. No existe necesariamente una única póliza llamada “seguro hipotecario”: puede tratarse de un seguro de daños sobre la vivienda, un seguro de vida, un seguro de protección de pagos u otras coberturas asociadas a la financiación.
Cada seguro protege un riesgo diferente y no todos tienen el mismo carácter ni son obligatorios en todas las hipotecas.
¿Qué es un seguro hipotecario?
Un seguro hipotecario es una póliza vinculada de alguna forma a un préstamo hipotecario y destinada a cubrir riesgos relacionados con:
- la vivienda utilizada como garantía;
- la capacidad del prestatario para devolver el préstamo;
- el fallecimiento o incapacidad del titular;
- la pérdida temporal de ingresos.
Por eso, cuando una entidad habla de “seguro de la hipoteca”, es importante comprobar de qué seguro concreto está hablando.
¿Existe un único seguro hipotecario?
No. El término “seguro hipotecario” se utiliza de forma genérica para agrupar distintas pólizas que pueden estar relacionadas con una hipoteca.
| Tipo de seguro | Qué protege principalmente |
|---|---|
| Seguro de daños | El inmueble hipotecado |
| Seguro de vida | El capital asegurado ante fallecimiento u otros riesgos cubiertos |
| Seguro de protección de pagos | Determinadas cuotas ante situaciones previstas en la póliza |
| Seguro de hogar | Daños y otras coberturas sobre vivienda, contenido o responsabilidad |
¿Qué cubre un seguro hipotecario?
Depende completamente del tipo de póliza.
Un seguro de daños puede proteger el inmueble frente a determinados siniestros. Un seguro de vida puede cubrir un capital si fallece el asegurado. Un seguro de protección de pagos puede asumir temporalmente determinadas cuotas si se produce desempleo o incapacidad según las condiciones contratadas.
Por eso no existe una respuesta única a “qué cubre el seguro hipotecario”. Hay que identificar primero qué producto se ha contratado.
Seguro de daños sobre la vivienda
El seguro de daños protege el inmueble que sirve de garantía a la hipoteca.
Su objetivo es evitar que un siniestro grave reduzca o destruya el valor de la propiedad hipotecada.
El Banco de España explica que este seguro suele cubrir, como mínimo, el riesgo de incendio y que la vivienda se asegura normalmente por el valor de tasación excluyendo elementos no asegurables por naturaleza, como el suelo.
¿Seguro de daños y seguro de hogar son lo mismo?
No exactamente.
El seguro de daños necesario para proteger la garantía puede formar parte de un seguro multirriesgo de hogar más amplio.
Este último puede añadir coberturas como:
- daños por agua;
- robo;
- responsabilidad civil;
- contenido;
- daños eléctricos;
- asistencia.
Esas coberturas adicionales pueden ser útiles, pero no deben confundirse con la cobertura mínima relacionada con la garantía hipotecaria.
Seguro de vida vinculado a la hipoteca
El seguro de vida puede utilizarse para cubrir todo o parte del capital pendiente cuando se produce alguno de los riesgos asegurados, principalmente fallecimiento y, dependiendo de la póliza, determinadas situaciones de invalidez.
No debe confundirse con el seguro de daños porque protege riesgos diferentes.
Puedes consultar nuestra guía sobre seguro de vida e hipoteca.
Seguro de protección de pagos hipotecario
El seguro de protección de pagos puede cubrir temporalmente determinadas cuotas cuando el asegurado sufre alguno de los riesgos previstos en la póliza.
Por ejemplo, puede contemplar:
- desempleo involuntario;
- incapacidad temporal;
- otros supuestos definidos contractualmente.
Las coberturas, exclusiones y límites dependen de cada contrato.
¿Es obligatorio contratar un seguro hipotecario?
No existe una obligación general de contratar todos los seguros que un banco ofrece junto a una hipoteca.
La Ley 5/2019 contempla, no obstante, determinados seguros que la entidad puede exigir en relación con el préstamo, entre ellos:
- un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado;
- una póliza que garantice el cumplimiento de las obligaciones del préstamo;
- otros seguros previstos por la normativa del mercado hipotecario.
Por tanto, la respuesta correcta depende de qué seguro concreto se esté analizando.
Consulta nuestra guía completa sobre seguros obligatorios en una hipoteca.
¿Es obligatorio contratar el seguro con el banco?
No cuando se trata de los seguros para los que la Ley 5/2019 reconoce el derecho a presentar una póliza alternativa equivalente.
En esos casos, la entidad debe aceptar seguros de otros proveedores cuando ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes a las exigidas.
Además:
- no puede cobrar por analizar la póliza alternativa;
- debe admitirla también en las renovaciones cuando cumpla los requisitos;
- su aceptación no puede empeorar las condiciones del préstamo.
Seguro hipotecario obligatorio y seguro bonificado
Son conceptos diferentes.
Un seguro puede formar parte de los requisitos necesarios para una determinada operación o puede utilizarse simplemente como producto para obtener una bonificación comercial.
Por ejemplo, una entidad puede ofrecer:
- un tipo determinado sin contratar ciertos productos;
- un tipo inferior si mantienes determinados seguros.
En ese segundo caso conviene comparar el ahorro de intereses con el coste de las primas.
¿Qué es un seguro hipotecario por desempleo?
La expresión suele utilizarse para referirse a un seguro de protección de pagos que incluye cobertura por desempleo involuntario.
No significa que exista un producto hipotecario único y estándar con ese nombre.
Las condiciones pueden variar en aspectos como:
- tipo de contrato laboral admitido;
- causas de desempleo cubiertas;
- periodo de carencia;
- número máximo de cuotas;
- importe máximo mensual;
- exclusiones.
¿Cuánto cuesta un seguro hipotecario?
No existe un precio único porque “seguro hipotecario” puede referirse a productos completamente diferentes.
El coste puede depender de:
- tipo de seguro;
- capital asegurado;
- edad;
- valor de la vivienda;
- coberturas;
- duración;
- forma de pago;
- aseguradora.
¿Qué significa prima única en un seguro hipotecario?
Algunos seguros asociados a préstamos pueden contratarse mediante una prima pagada al inicio en lugar de primas periódicas.
Si esa prima se incorpora al capital financiado, el cliente puede acabar pagando también intereses sobre su coste.
Por eso es importante distinguir entre:
- prima anual renovable;
- prima plurianual;
- prima única;
- prima única financiada.
¿Cómo afectan los seguros al coste de una hipoteca?
Los seguros pueden afectar al coste total incluso cuando permiten reducir el tipo nominal.
Una oferta con un TIN menor puede resultar más cara si obliga a mantener durante años productos cuyo coste supera el ahorro de intereses.
Por eso conviene comparar:
coste del seguro + coste hipotecario con bonificación
frente a:
coste hipotecario sin esa bonificación
¿Dónde aparecen los seguros asociados a la hipoteca?
Cuando un seguro es necesario para obtener el préstamo o para conseguirlo en las condiciones ofrecidas, esta circunstancia debe aparecer en la información precontractual.
La FEIN permite conocer las condiciones personalizadas del préstamo y los productos relacionados con la oferta.
¿Puedo cambiar un seguro durante la hipoteca?
Dependerá del tipo de póliza, de sus condiciones contractuales y del papel que tenga respecto a la hipoteca.
Cuando se trata de un seguro exigido dentro del régimen de pólizas alternativas de la Ley 5/2019, la entidad debe aceptar alternativas equivalentes también en las renovaciones.
Si el seguro está vinculado exclusivamente a una bonificación comercial, cambiarlo puede provocar la pérdida de dicha bonificación según las condiciones del préstamo.
Seguro hipotecario: ejemplo sencillo
Imaginemos una hipoteca en la que existen tres productos:
| Producto | Función |
|---|---|
| Seguro de daños | Proteger el inmueble hipotecado |
| Seguro de vida | Cubrir el capital asegurado ante determinados riesgos personales |
| Protección de pagos | Cubrir temporalmente determinadas cuotas |
Los tres están relacionados con la misma hipoteca, pero no son el mismo seguro ni cumplen la misma función.
Términos relacionados
- Seguros obligatorios en una hipoteca
- Seguro de vida de una hipoteca
- Seguro de protección de pagos
- FEIN
- Diccionario hipotecario
Preguntas frecuentes sobre el seguro hipotecario
¿Qué es un seguro hipotecario?
Es una expresión genérica utilizada para describir seguros relacionados con un préstamo hipotecario, como el seguro de daños, de vida o de protección de pagos.
¿Qué cubre un seguro hipotecario?
Depende del tipo de póliza. Puede cubrir daños sobre la vivienda, determinados riesgos personales o temporalmente algunas cuotas del préstamo.
¿El seguro hipotecario es obligatorio?
No todos los seguros relacionados con una hipoteca son obligatorios. La normativa permite exigir determinadas coberturas, especialmente el seguro de daños sobre el inmueble y, en determinados casos, pólizas que garanticen el cumplimiento del préstamo.
¿Tengo que contratarlo con el banco?
Para determinados seguros exigidos por la entidad, la Ley 5/2019 obliga al banco a aceptar una póliza alternativa equivalente de otro proveedor.
¿El seguro de vida es un seguro hipotecario?
Puede considerarse uno de los seguros relacionados con una hipoteca cuando se contrata para proteger el capital pendiente frente a determinados riesgos personales.
¿Qué es un seguro hipotecario de desempleo?
Normalmente se refiere a un seguro de protección de pagos que contempla cobertura temporal ante determinadas situaciones de desempleo involuntario.