Novación de hipoteca: qué es, gastos y cuándo compensa

Una novación de hipoteca permite modificar las condiciones de un préstamo hipotecario que ya tienes negociando directamente con tu banco. Puede utilizarse para reducir el interés, cambiar el plazo, ampliar o reducir capital o modificar determinadas condiciones financieras sin trasladar necesariamente la hipoteca a otra entidad.

La clave es que el banco debe aceptar la modificación. Tener una hipoteca no te da derecho automático a exigir nuevas condiciones, por lo que la entidad puede estudiar nuevamente tu solvencia y decidir si acepta, rechaza o plantea una propuesta diferente.

Antes de firmar una novación conviene compararla también con otra posibilidad: cambiar la hipoteca de banco. En algunas operaciones tu entidad actual puede ofrecer la mejor solución; en otras, existe mucho más margen negociando con la competencia.

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es una modificación acordada entre el prestatario y su entidad financiera sobre determinadas condiciones de una hipoteca existente.

No consiste en comprar otra vivienda ni necesariamente en cancelar el préstamo y contratar uno completamente nuevo.

Por ejemplo, puedes tener una hipoteca variable de 180.000 € contratada hace años y negociar ahora con tu banco:

• un tipo de interés más bajo;
• el paso a tipo fijo;
• un plazo diferente;
• una ampliación de capital;
• otras condiciones financieras.

Si el banco acepta, se formalizan las nuevas condiciones siguiendo el procedimiento que corresponda.

¿Qué condiciones se pueden cambiar mediante una novación?

La Ley 2/1994 contempla diferentes modificaciones de préstamos hipotecarios.

Entre las principales se encuentran:

• ampliar o reducir el capital;
• modificar el plazo;
• cambiar las condiciones del tipo de interés;
• modificar el sistema de amortización;
• cambiar otras condiciones financieras;
• prestar o modificar garantías personales.

No todas las modificaciones tienen los mismos costes, tratamiento fiscal ni exigencias documentales.

Novación para bajar el tipo de interés

Una de las finalidades más habituales es conseguir un interés inferior al contratado originalmente.

Por ejemplo, imagina:

• capital pendiente: 160.000 €;
• plazo restante: 20 años;
• tipo actual: 3,50 %;
• nuevo tipo ofrecido: 2,50 %.

Una reducción de un punto puede generar un ahorro considerable cuando todavía queda mucho capital y plazo.

Pero para determinar si realmente compensa hay que comparar:

ahorro en intereses − costes de la novación − coste de las nuevas vinculaciones.

No basta con mirar únicamente cuánto baja la próxima cuota.

Novación para cambiar de hipoteca variable a fija

También puedes negociar con tu banco el cambio de una hipoteca variable a fija.

El principal beneficio es sustituir una cuota dependiente de la evolución del índice de referencia por una cuota cuya parte de intereses no fluctúa por esa referencia durante el periodo fijo.

Sin embargo, que el cambio aporte estabilidad no significa automáticamente que resulte económicamente mejor.

Hay que comparar:

• tipo variable actual;
• diferencial;
• tipo fijo ofrecido;
• plazo pendiente;
• comisiones;
• vinculaciones.

Puedes consultar también las características de una hipoteca fija y una hipoteca variable.

Novación para cambiar el plazo de la hipoteca

Otra posibilidad es modificar los años que quedan de préstamo.

Ampliar el plazo

Puede reducir la cuota mensual porque distribuyes el capital pendiente durante más tiempo.

Sin embargo, una cuota menor no significa necesariamente una hipoteca más barata: si pagas durante más años, los intereses totales pueden aumentar.

Reducir el plazo

Aumenta normalmente la cuota, pero puede reducir considerablemente los intereses pagados hasta cancelar la hipoteca.

La decisión debe hacerse en función de tu capacidad económica y no únicamente buscando la cuota más baja posible.

Novación de hipoteca para ampliar capital

Es posible negociar una ampliación del capital pendiente de la hipoteca.

Por ejemplo, si tienes:

• 100.000 € pendientes;
• una vivienda valorada en 250.000 €;
• y necesitas 30.000 € adicionales;

puedes solicitar al banco modificar la financiación para que el capital total pase aproximadamente a 130.000 €.

La entidad volverá a analizar, entre otras cuestiones:

• tus ingresos;
• otras deudas;
• cuota resultante;
• valor de la vivienda;
• porcentaje total de financiación;
• finalidad del dinero solicitado.

Que exista suficiente valor en la vivienda no garantiza por sí solo la ampliación. El banco también debe considerar que puedes asumir la nueva deuda.

¿Para qué se puede ampliar una hipoteca mediante novación?

Dependiendo de la política de la entidad, puede plantearse para necesidades como:

• reformar la vivienda;
• obtener liquidez;
• determinadas inversiones;
• cancelar otras financiaciones;
• afrontar una necesidad económica importante.

El destino del capital puede influir en el análisis que haga el banco y en las condiciones ofrecidas.

Novación de hipoteca por cambio de titular

Aquí conviene hacer una precisión importante.

Cambiar las personas obligadas por una hipoteca no depende únicamente de un acuerdo entre los particulares. El banco debe aceptar la modificación de los deudores porque cambia el riesgo que asumió cuando concedió el préstamo.

Por ejemplo, si una hipoteca pertenece a Ana y Carlos y después de una separación quieren que únicamente Carlos permanezca como prestatario, la entidad puede estudiar si Carlos tiene capacidad suficiente para asumir por sí solo toda la deuda.

El banco puede:

• aceptarlo;
• rechazarlo;
• pedir garantías adicionales;
• solicitar otro cotitular;
• plantear otras condiciones.

Quitar a un titular de la hipoteca no es lo mismo que quitarlo de la vivienda

Propiedad y deuda hipotecaria son dos relaciones diferentes.

Una persona puede dejar de ser propietaria de la vivienda y continuar apareciendo como prestataria si el banco no acepta liberarla.

Esto resulta especialmente importante en separaciones, divorcios y extinciones de condominio.

Si uno de los propietarios va a quedarse con el inmueble, puede ser necesario coordinar la financiación con una extinción de condominio.

¿El banco está obligado a aceptar una novación?

No.

La novación requiere un acuerdo entre las partes.

Puedes solicitar una mejora, pero la entidad puede decidir no concederla después de analizar la operación.

Esto significa que tienes dos escenarios posibles si tu banco no quiere mejorar la hipoteca:

1. mantener las condiciones actuales;
2. buscar una propuesta mejor en otra entidad.

En ese segundo supuesto puede estudiarse una subrogación de hipoteca.

Novación o subrogación: ¿qué diferencia hay?

¿Qué es mejor, novación o subrogación?

No hay una respuesta universal.

Si tu banco actual iguala o mejora las mejores condiciones disponibles, una novación puede resultar una solución sencilla.

Pero si no quiere negociar o su propuesta sigue siendo poco competitiva, cambiar de banco puede generar un ahorro mayor.

Por eso es recomendable conseguir primero una referencia real de mercado antes de aceptar cualquier modificación.

¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

No existe un precio único para todas las novaciones.

El coste depende de qué se modifica, de lo que establezca el contrato y de si son necesarios trámites adicionales.

Pueden intervenir conceptos como:

• comisión de modificación, cuando proceda;
• tasación, cuando sea necesaria;
• notaría;
• registro;
• gestoría;
• tributación aplicable según el tipo de modificación.

Además, las reglas no son idénticas para una simple modificación del interés y para una operación en la que se amplía sustancialmente el capital.

Comisión por novación de hipoteca

El banco puede cobrar una comisión por modificar las condiciones cuando proceda conforme al contrato y a la normativa aplicable.

Existe, no obstante, un límite específico importante: si la novación tiene por objeto ampliar el plazo, la comisión de modificación de condiciones no puede superar el 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

No debe extrapolarse ese porcentaje a cualquier otra novación.

¿La novación de hipoteca paga AJD?

La Ley 2/1994 contempla una exención en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados para determinadas escrituras de novación pactadas con entidades financieras cuando la modificación se refiere:

• al tipo de interés;
• al plazo;
• o a ambos.

Eso no significa que cualquier ampliación de capital, modificación de garantías u otra novación tenga automáticamente el mismo tratamiento fiscal.

Cuando la operación sea más compleja conviene revisar su fiscalidad concreta antes de firmar.

¿Quién paga los gastos de una novación?

Para las novaciones sujetas a la Ley 5/2019 se aplica el régimen correspondiente de información y distribución de gastos.

En cualquier caso, antes de firmar debes recibir información suficiente para conocer qué gastos corresponden a cada parte.

La tasación, cuando la entidad solicita una nueva y debe aportarla el cliente, puede ser uno de los costes directamente asumidos por este.

El coste total debe calcularse sobre la operación concreta, evitando estimaciones genéricas del tipo “una novación cuesta siempre X %”.

¿Hace falta una nueva tasación para hacer una novación?

No necesariamente.

Dependerá del cambio solicitado y de la valoración que necesite hacer el banco.

Es especialmente probable que la entidad quiera conocer el valor actualizado cuando:

• solicitas más capital;
• cambia de forma relevante el riesgo;
• se modifican titulares;
• necesita comprobar la relación entre deuda y valor de la garantía.

¿La novación se firma ante notario?

Cuando la modificación debe acceder al Registro de la Propiedad, se formaliza mediante escritura pública.

El Banco de España señala que las modificaciones de las condiciones inicialmente pactadas de una hipoteca deben formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro.

¿Qué documentación entrega el banco antes de la novación?

Cuando resulta aplicable la Ley 5/2019, la entidad debe proporcionar la documentación precontractual correspondiente sobre las condiciones que van a modificarse.

Esto puede incluir la FEIN y la FiAE, además de la restante documentación exigida según la operación.

La finalidad es que puedas conocer con antelación las condiciones que vas a aceptar y compararlas con las actuales.

Cómo hacer una novación de hipoteca paso a paso

1. Revisar la hipoteca actual

Necesitas conocer:

• capital pendiente;
• tipo de interés;
• cuota;
• plazo;
• comisiones;
• vinculaciones.

2. Definir qué quieres modificar

No es lo mismo pedir:

• una rebaja del tipo;
• una ampliación del plazo;
• 30.000 € adicionales;
• la salida de un prestatario.

Cada modificación cambia el análisis de riesgos.

3. Solicitar una propuesta al banco

La entidad estudia la petición y puede solicitar documentación económica o una nueva valoración del inmueble.

4. Comparar la oferta

No conviene aceptar inmediatamente.

Compara la propuesta con las condiciones que podrías obtener mediante otras entidades.

5. Revisar costes y ahorro

Calcula cuánto vas a ahorrar durante el plazo pendiente y qué desembolsos exige la operación.

6. Formalizar la modificación

Si aceptas las condiciones, se completa la documentación previa y se formaliza la modificación conforme al procedimiento aplicable.

Cómo calcular si una novación compensa

Para responder a esta pregunta debes comparar la hipoteca actual con la propuesta nueva manteniendo constantes, en lo posible, las variables relevantes.

El objetivo debería ser conocer el ahorro neto, no simplemente la diferencia entre dos cuotas.

Ejemplo de cálculo de una novación

Supongamos:

• capital pendiente: 150.000 €;
• plazo pendiente: 20 años;
• tipo actual: 3,50 %;
• nuevo tipo: 2,75 %.

La nueva cuota sería inferior si se mantiene el mismo plazo.

Para decidir si merece la pena habría que calcular el ahorro total en intereses y restar los gastos de la modificación y cualquier diferencia en seguros o vinculaciones.

Si, en cambio, la nueva cuota baja principalmente porque amplías el préstamo de 20 a 30 años, el resultado puede ser muy diferente: pagarías menos cada mes, pero podrías terminar pagando más intereses.

Ventajas de una novación hipotecaria

• Puedes mejorar la hipoteca sin cambiar de entidad.
• Permite adaptar el préstamo a tu situación actual.
• Puede reducir intereses o cuota.
• Puede utilizarse para obtener capital adicional si el banco lo aprueba.
• Puede evitar los trámites propios de trasladar el préstamo a otra entidad.

Desventajas de una novación

• Tu banco no está obligado a aceptarla.
• La negociación se limita inicialmente a una sola entidad.
• Puede haber comisiones y otros costes.
• Una cuota menor puede ocultar un plazo más largo y más intereses.
• En ampliaciones de capital o cambios de deudores el análisis puede ser más exigente.

¿Qué ocurre si mi banco no quiere hacer una novación?

No significa que tengas que mantener necesariamente las condiciones actuales.

Si lo que buscas es reducir intereses o mejorar el plazo, puedes comprobar qué ofrecen otras entidades.

Una oferta externa también puede darte una referencia objetiva para volver a negociar con tu banco.

Si decides trasladar el préstamo, puedes consultar nuestra página de subrogación de hipoteca.

Errores frecuentes al hacer una novación hipotecaria

• Mirar únicamente cuánto baja la cuota.
• Alargar excesivamente el plazo sin calcular los intereses totales.
• No comparar la oferta con otros bancos.
• Dar por hecho que el banco debe aceptar el cambio.
• Confundir la propiedad de la vivienda con la titularidad del préstamo.
• No revisar la comisión de modificación pactada.
• Suponer que todas las novaciones tienen los mismos gastos o impuestos.
• Aceptar un tipo inferior sin calcular el coste de los nuevos seguros y vinculaciones.

Cómo puede ayudarte HipotecaNow

Antes de aceptar una novación podemos analizar si las condiciones que te propone tu banco son realmente competitivas frente al mercado.

Estudiamos:

• capital pendiente;
• tipo actual;
• plazo;
• cuota;
• vinculaciones;
• valor de la vivienda;
• ingresos y otras deudas;
• objetivo que quieres conseguir.

Si tu entidad puede ofrecer una buena solución, tendrás una referencia con la que negociar.

Y si no existe margen suficiente, podemos estudiar si cambiar la hipoteca a otro banco ofrece una mejora mayor.

Preguntas frecuentes sobre la novación de hipoteca

¿Qué es una novación de hipoteca?

Es una modificación acordada entre el banco y el prestatario sobre determinadas condiciones de una hipoteca existente, como capital, plazo, interés u otras condiciones financieras.

¿Qué se puede modificar en una novación hipotecaria?

Puede modificarse el capital, el plazo, las condiciones del tipo de interés, el sistema de amortización, otras condiciones financieras y determinadas garantías personales, siempre que la entidad acepte la operación.

¿El banco está obligado a hacer una novación?

No. La modificación requiere un acuerdo entre el cliente y la entidad, que puede estudiar nuevamente el riesgo antes de aprobarla.

¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

No existe un coste único. Depende de la modificación, de la comisión pactada cuando proceda, de si hace falta tasación y del tratamiento notarial, registral y fiscal aplicable.

¿Cuál es la comisión por ampliar el plazo?

En las novaciones cuyo objeto es ampliar el plazo, la comisión de modificación de condiciones está limitada legalmente al 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

¿Una novación paga AJD?

Las novaciones que cumplen las condiciones legales y modifican el tipo de interés, el plazo o ambos disponen de la exención de AJD prevista en la Ley 2/1994. Otras modificaciones deben analizarse específicamente.

¿Se puede ampliar capital mediante una novación?

Sí. El banco deberá aprobar el capital adicional después de volver a analizar la solvencia, el valor de la vivienda y el riesgo total de la operación.

¿Puedo quitar a una persona de la hipoteca?

Puede estudiarse un cambio de deudores, pero el banco debe aceptar liberar al prestatario saliente. Un acuerdo privado entre los titulares no elimina por sí solo su obligación frente a la entidad.

¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?

En una novación negocias nuevas condiciones con el mismo banco. En una subrogación acreedora trasladas la hipoteca a otra entidad.

¿Qué es mejor: novar o cambiar la hipoteca de banco?

Depende de las ofertas disponibles. Conviene comparar el ahorro neto de la propuesta de tu banco con las condiciones que podrían ofrecer otras entidades.

Conclusión: una novación solo compensa si mejora realmente tu hipoteca

La novación hipotecaria es una herramienta para adaptar una hipoteca existente sin tener que cambiar necesariamente de banco.

Puede ayudarte a reducir el tipo, modificar el plazo, ampliar capital o cambiar otras condiciones, pero la entidad debe aceptar la operación.

Por eso, antes de firmar, no deberías preguntarte únicamente si tu banco está dispuesto a novar.

La pregunta más importante es:

¿Las nuevas condiciones son realmente las mejores que puedo conseguir?

Comparar la novación con una posible subrogación permite saber si merece la pena permanecer en tu banco o utilizar la competencia para conseguir una mejora mayor.