Moratoria hipotecaria: qué es y cuándo se puede solicitar
Una moratoria hipotecaria es una medida que permite suspender o aplazar temporalmente determinados pagos de una hipoteca, de acuerdo con las condiciones establecidas en una norma o en un acuerdo con la entidad financiera. Su finalidad es aliviar las dificultades económicas del titular durante un periodo concreto.
En España se aprobaron moratorias extraordinarias durante la pandemia de COVID-19 y posteriormente otras medidas de protección para deudores hipotecarios. Sin embargo, no todas siguen disponibles en 2026. Es importante distinguir las medidas ya finalizadas de las alternativas que todavía pueden solicitarse.
¿Qué es una moratoria hipotecaria?
La moratoria hipotecaria consiste en un aplazamiento temporal de las obligaciones de pago de un préstamo hipotecario. Según el régimen aplicable, puede suspenderse el pago de las cuotas, modificarse su calendario o establecerse otras condiciones especiales.
Una moratoria no significa que el banco perdone automáticamente el capital pendiente. Normalmente, las obligaciones de pago se reanudan cuando termina el periodo de suspensión, conforme a las condiciones que correspondan.
Por tanto, conviene diferenciar tres conceptos:
- Moratoria legal: medida extraordinaria establecida por una norma para determinados beneficiarios.
- Moratoria convencional: aplazamiento acordado voluntariamente entre el banco y el prestatario.
- Carencia hipotecaria: modificación temporal de la amortización que puede permitir pagar únicamente intereses o suspender otros pagos, según las condiciones pactadas.
Si quieres profundizar en esta última modalidad, consulta nuestra explicación sobre la carencia de una hipoteca.
¿Cómo funciona una moratoria hipotecaria?
El funcionamiento depende de la medida concreta. En determinadas moratorias legales se suspendieron temporalmente las obligaciones de pago del préstamo y el devengo de intereses durante el periodo protegido. En cambio, cuando existe un acuerdo privado con el banco, las condiciones pueden ser diferentes.
Por ejemplo, una persona con una cuota hipotecaria de 750 € que accede a una suspensión completa de tres meses podría dejar de abonar temporalmente 2.250 € en cuotas. Eso no significa que se le condonen esos 2.250 €: habrá que determinar cómo se reanudan o redistribuyen los pagos.
Antes de aceptar cualquier aplazamiento es fundamental conocer qué sucede con el capital, los intereses, el plazo y la cuota hipotecaria posterior.
¿Se puede solicitar una moratoria hipotecaria en 2026?
En 2026 no existe una moratoria hipotecaria general que cualquier titular pueda solicitar por el simple hecho de tener dificultades para pagar. Las moratorias extraordinarias aprobadas durante la pandemia finalizaron sus periodos de solicitud.
También ha terminado el plazo de solicitud de las medidas del Código de Buenas Prácticas extraordinario establecido mediante el Real Decreto-ley 19/2022, que contemplaba mecanismos de alivio para determinados deudores afectados por la subida de los tipos de interés.
No obstante, sigue existiendo el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, destinado a determinados deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad. Este mecanismo puede permitir una reestructuración de la deuda si se cumplen los requisitos legales y la entidad está adherida.
Puedes consultar la información oficial en el Banco de España.
¿Qué requisitos existen para acceder a las medidas de protección hipotecaria?
Los requisitos dependen del mecanismo solicitado. En el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 se valoran circunstancias económicas y familiares para determinar si el deudor se encuentra dentro del denominado umbral de exclusión.
Entre los aspectos que pueden resultar relevantes se encuentran:
- Los ingresos de la unidad familiar y los límites legales aplicables.
- La cuota hipotecaria en relación con los ingresos familiares.
- Las circunstancias de especial vulnerabilidad previstas legalmente.
- El valor y las características de la vivienda habitual.
- La situación patrimonial y la capacidad de afrontar las obligaciones hipotecarias.
- La adhesión de la entidad financiera al Código de Buenas Prácticas.
El cumplimiento de uno de estos criterios por separado no garantiza el acceso. Es necesario verificar todos los requisitos aplicables al caso concreto.
La regulación puede consultarse en el Real Decreto-ley 6/2012 publicado en el BOE.
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Solicitar estudio hipotecario¿Cómo pedir una moratoria o una reestructuración de la hipoteca?
Si tienes dificultades para pagar la hipoteca, lo recomendable es contactar con la entidad antes de acumular cuotas impagadas y solicitar información sobre las medidas disponibles.
- Explica tu situación económica. Indica si has sufrido una reducción de ingresos, desempleo u otra circunstancia que afecte a tu capacidad de pago.
- Solicita información sobre el Código de Buenas Prácticas. Comprueba si tu entidad está adherida y si puedes cumplir los requisitos.
- Reúne la documentación. Puede incluir justificantes de ingresos, situación laboral, composición familiar y documentación de la vivienda y del préstamo.
- Presenta la solicitud por un canal que permita acreditar su recepción. Conserva una copia de los documentos aportados.
- Revisa la propuesta. Comprueba las nuevas cuotas, los intereses, el plazo y el coste total antes de aceptar una modificación.
Cuando se solicita una reestructuración al amparo del Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 y se cumplen los requisitos, la entidad debe ofrecer el correspondiente plan en el plazo legal previsto, contado desde la presentación de la solicitud con la documentación completa.
Diferencias entre moratoria hipotecaria y carencia
Aunque ambos mecanismos pueden proporcionar un alivio temporal, no son equivalentes. La diferencia fundamental está en su fundamento, sus condiciones y el tratamiento de los pagos aplazados.
| Característica | Moratoria hipotecaria | Carencia hipotecaria |
|---|---|---|
| Finalidad | Aplazar obligaciones de pago | Modificar temporalmente la amortización |
| Origen | Norma o acuerdo con el banco | Contrato, acuerdo o medida de reestructuración |
| Pago de capital | Puede suspenderse temporalmente | Habitualmente se suspende durante la carencia de capital |
| Intereses | Depende del régimen aplicable | Normalmente se pagan en una carencia de capital |
| Concesión | Según requisitos legales o acuerdo | Según contrato, acuerdo o régimen aplicable |
¿Qué alternativas existen si no puedes pagar la hipoteca?
Cuando no es posible acceder a una moratoria legal, pueden existir otras opciones para adaptar el préstamo a la situación económica del titular.
Negociar una novación hipotecaria
La novación hipotecaria permite modificar determinadas condiciones del préstamo con la entidad actual. Por ejemplo, puede negociarse una ampliación del plazo para reducir la cuota mensual, aunque esto puede aumentar el coste total de intereses.
Solicitar una carencia
Si las dificultades son temporales, puede valorarse una carencia de capital. Durante ese periodo normalmente se pagan intereses sin amortizar principal. Su concesión dependerá de lo previsto en el contrato o de la aceptación de la entidad, salvo que exista un régimen específico aplicable.
Estudiar una subrogación hipotecaria
Una subrogación de hipoteca permite trasladar el préstamo a otra entidad para intentar mejorar sus condiciones. Puede resultar interesante cuando el titular mantiene suficiente solvencia y el problema está relacionado con un tipo de interés poco competitivo.
Valorar una reestructuración de la deuda
En situaciones de vulnerabilidad, el Código de Buenas Prácticas puede contemplar medidas de reestructuración. Si el plan resulta inviable y se cumplen los requisitos adicionales, pueden existir medidas sucesivas, como una quita o la dación en pago.
Estas alternativas no son automáticas ni resultan adecuadas para todas las situaciones. Antes de modificar el préstamo hay que estudiar la capacidad de pago futura y las consecuencias económicas de cada opción.
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Analizar mi hipoteca¿Una moratoria hipotecaria elimina los intereses?
No necesariamente. El tratamiento de los intereses depende de las condiciones de cada moratoria.
En las moratorias legales extraordinarias aprobadas durante la pandemia se establecieron reglas específicas de suspensión de las obligaciones de pago y del devengo de intereses durante el periodo correspondiente.
Sin embargo, un aplazamiento negociado con el banco puede mantener el devengo de intereses o modificar su calendario de pago. Por ello, nunca debe darse por hecho que una moratoria elimina los intereses o reduce el importe total de la deuda.
¿Qué relación existe entre la moratoria hipotecaria y los desahucios?
La moratoria hipotecaria y la suspensión de determinados desahucios son medidas distintas.
La primera afecta a las obligaciones de pago del préstamo. La segunda puede impedir temporalmente determinadas actuaciones de lanzamiento o ejecución cuando se cumplen las condiciones previstas legalmente.
Por tanto, una suspensión de desahucios no implica automáticamente que se suspenda el pago de la hipoteca, ni una moratoria hipotecaria supone por sí sola la paralización de cualquier procedimiento judicial.
Si existe un procedimiento de ejecución hipotecaria, es especialmente importante identificar qué medidas resultan aplicables y en qué fase se encuentra el procedimiento.
Preguntas frecuentes sobre la moratoria hipotecaria
¿Qué significa moratoria hipotecaria?
Es una medida que permite aplazar o suspender temporalmente determinadas obligaciones de pago de una hipoteca. Sus efectos concretos dependen de la normativa o del acuerdo aplicable.
¿Puedo solicitar una moratoria hipotecaria en 2026?
Las moratorias extraordinarias de la pandemia ya no admiten nuevas solicitudes. No obstante, determinados deudores vulnerables pueden acceder a medidas de reestructuración conforme al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, si cumplen los requisitos.
¿El banco está obligado a conceder una moratoria?
No con carácter general. Una moratoria convencional requiere el acuerdo de la entidad. En los regímenes legales aplicables, las obligaciones del banco dependen del cumplimiento de los requisitos establecidos.
¿Qué pasa cuando termina una moratoria hipotecaria?
Se reanudan las obligaciones de pago conforme al calendario que corresponda. Puede haberse ampliado el plazo, modificado las cuotas o establecido otra forma de devolución, según la medida aplicada.
¿Es lo mismo una moratoria que una carencia hipotecaria?
No. Una moratoria puede establecer una suspensión de pagos bajo un régimen específico, mientras que la carencia modifica temporalmente la amortización del préstamo. Ambas pueden ofrecer alivio, pero sus efectos no son necesariamente iguales.
¿Se puede pedir una moratoria hipotecaria a CaixaBank u otro banco?
Se puede consultar a cualquier entidad sobre posibles aplazamientos o modificaciones del préstamo. La concesión de un acuerdo privado dependerá de sus condiciones. Para las medidas del Código de Buenas Prácticas es necesario comprobar la adhesión de la entidad y los requisitos aplicables.
Conclusión: qué hacer si necesitas aplazar tu hipoteca
La moratoria hipotecaria puede ser una herramienta de protección frente a dificultades económicas, pero no debe confundirse con una solución disponible automáticamente para cualquier hipotecado.
En 2026, las moratorias extraordinarias de años anteriores ya han finalizado sus periodos de solicitud. Sin embargo, determinadas personas vulnerables pueden acogerse a medidas legales de reestructuración y otros titulares pueden negociar modificaciones de su hipoteca con el banco.
La clave es estudiar si el problema económico es temporal o permanente y comparar las consecuencias de cada alternativa antes de tomar una decisión.
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