LTV en una hipoteca: qué es, significado y cómo calcularlo
El LTV de una hipoteca (Loan to Value) es un porcentaje que relaciona el importe del préstamo hipotecario con el valor del inmueble utilizado como referencia. Sirve para medir qué parte del valor de la vivienda se está financiando: cuanto mayor es el LTV, mayor es la proporción del valor del inmueble cubierta por el préstamo.
¿Qué es el LTV en una hipoteca?
LTV son las siglas de Loan to Value, expresión inglesa que puede traducirse como relación entre préstamo y valor. En una hipoteca, permite expresar mediante un porcentaje cuánto representa el importe financiado respecto al valor del inmueble utilizado para realizar el cálculo.
Por ejemplo, si se utiliza como referencia un valor de 200.000 € y el préstamo hipotecario es de 160.000 €, el LTV es del 80 %.
Este porcentaje es relevante para las entidades financieras porque permite analizar la relación entre el dinero prestado y el valor de la garantía hipotecaria. No obstante, el LTV es solo uno de los elementos que intervienen en el análisis de una hipoteca: el banco también estudia la solvencia y la capacidad de pago del solicitante.
¿Cómo se calcula el LTV de una hipoteca?
La fórmula básica para calcular el LTV de una hipoteca es:
LTV = (importe del préstamo / valor utilizado como referencia) × 100
Supongamos una operación con los siguientes datos:
- Importe de la hipoteca: 180.000 €.
- Valor utilizado como referencia: 225.000 €.
El cálculo sería:
(180.000 / 225.000) × 100 = 80 %
Por tanto, el Loan to Value de la hipoteca sería del 80 %.
¿Qué significa tener un LTV del 80 %?
Un LTV del 80 % significa que el préstamo hipotecario representa el 80 % del valor que se está utilizando como referencia para calcular la relación entre financiación y valor del inmueble.
Por ejemplo, si ese valor es de 250.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor utilizado como referencia | 250.000 € |
| Hipoteca | 200.000 € |
| LTV | 80 % |
El 20 % restante no está financiado por ese préstamo respecto al valor utilizado en el cálculo. Esto no significa necesariamente que el comprador solo necesite aportar ese 20 %, ya que en una compraventa también pueden existir impuestos y otros gastos que deben tenerse en cuenta.
Si quieres estimar conjuntamente la entrada, los impuestos y otros costes de la operación, puedes utilizar nuestra calculadora de gastos de compra de una vivienda.
¿El LTV se calcula sobre la tasación o sobre el precio de compra?
No existe una única regla aplicable a todos los bancos y operaciones. La referencia utilizada para determinar la financiación disponible puede depender de la política de la entidad y del producto hipotecario.
En determinadas operaciones, el banco puede establecer el porcentaje máximo de financiación sobre el valor de tasación o utilizar como referencia el menor entre el precio de compraventa y la tasación. Por ello, una tasación superior al precio de compra no permite asumir automáticamente que el banco prestará más dinero.
Conviene distinguir siempre tres datos:
- Precio de compraventa: el importe acordado entre comprador y vendedor para adquirir el inmueble.
- Valor de tasación: el valor obtenido mediante la tasación correspondiente.
- Importe del préstamo: el capital que finalmente financia la entidad.
La relación entre estas cantidades permite entender el nivel de financiación de la operación, pero la referencia concreta utilizada por el banco debe comprobarse en cada caso.
¿Cuanto más bajo sea el LTV, mejor?
Desde el punto de vista de la relación entre préstamo y garantía, un LTV menor implica que la hipoteca representa una proporción menor del valor del inmueble utilizado como referencia. Sin embargo, el LTV no determina por sí solo si una hipoteca será aprobada ni cuáles serán sus condiciones.
La entidad también puede valorar factores como:
- ingresos y estabilidad laboral;
- otras deudas existentes;
- ratio de endeudamiento;
- historial crediticio;
- características del inmueble;
- perfil global de riesgo de la operación.
Por este motivo, dos personas que soliciten hipotecas con el mismo LTV pueden recibir decisiones o condiciones diferentes.
¿Un LTV superior al 80 % es posible?
Sí. Un LTV superior al 80 % puede ser posible si la entidad acepta un nivel de financiación mayor para esa operación. El 80 % es una referencia habitual en el mercado hipotecario, pero no constituye un límite legal general que impida conceder porcentajes superiores.
Existen operaciones en las que puede estudiarse una financiación del 90 %, 95 % o incluso del 100 %, aunque su aprobación depende del perfil del solicitante, las características de la vivienda, la solvencia de la operación y los criterios de riesgo de cada entidad.
Por tanto, necesitar más del 80 % de financiación no significa automáticamente que una hipoteca sea inviable. Si este es tu caso, puedes consultar nuestra guía sobre la hipoteca al 100 % de financiación, donde explicamos qué factores pueden influir en este tipo de operaciones.
LTV y ratio de endeudamiento: ¿son lo mismo?
No. El LTV y el ratio de endeudamiento miden aspectos diferentes de una operación hipotecaria. El primero relaciona la financiación con el valor del inmueble utilizado como referencia, mientras que el segundo analiza la relación entre las obligaciones financieras y los ingresos del solicitante.
| Indicador | Qué relaciona | Qué permite analizar |
|---|---|---|
| LTV | Préstamo y valor del inmueble | Nivel de financiación respecto a la garantía |
| Ratio de endeudamiento | Deudas e ingresos | Capacidad financiera para asumir las deudas |
Una operación puede tener un LTV reducido y, sin embargo, presentar un endeudamiento elevado. También puede suceder lo contrario. Por eso los bancos no analizan únicamente uno de estos indicadores.
Ejemplo de cómo cambia el LTV según la financiación
El LTV aumenta cuando crece el importe del préstamo manteniendo constante el valor utilizado como referencia. Por ejemplo, para una vivienda con un valor de referencia de 250.000 €, el resultado sería el siguiente:
| Importe de la hipoteca | Valor de referencia | LTV |
|---|---|---|
| 175.000 € | 250.000 € | 70 % |
| 200.000 € | 250.000 € | 80 % |
| 225.000 € | 250.000 € | 90 % |
| 250.000 € | 250.000 € | 100 % |
Este ejemplo muestra únicamente la relación matemática entre préstamo y valor. No significa que una entidad vaya a conceder automáticamente esos porcentajes de financiación. La aprobación dependerá del análisis completo de la operación.
¿Por qué es importante conocer el LTV antes de pedir una hipoteca?
Conocer el LTV permite entender qué porcentaje del valor de la vivienda se pretende financiar y ayuda a situar la operación antes de solicitar una hipoteca.
También permite comprender por qué el precio de compra, el valor de tasación y el capital solicitado pueden influir en la financiación disponible. Si estás planificando una compra, puedes combinar este cálculo con el simulador de hipoteca de HipotecaNow para estimar la cuota y analizar distintos escenarios de financiación.
En cualquier caso, el LTV debe analizarse junto con la capacidad de pago y el resto de variables de la operación. Un determinado porcentaje de Loan to Value no garantiza por sí mismo ni la aprobación ni la denegación de una hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre el LTV de una hipoteca
¿Qué significa LTV en una hipoteca?
LTV significa Loan to Value y expresa mediante un porcentaje la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor del inmueble utilizado como referencia para calcularlo.
¿Cómo puedo calcular el LTV de mi hipoteca?
Divide el importe de la hipoteca entre el valor utilizado como referencia y multiplica el resultado por 100. Por ejemplo, 160.000 € de préstamo sobre un valor de 200.000 € equivalen a un LTV del 80 %.
¿Un LTV del 80 % significa que tengo que aportar el 20 %?
No necesariamente. Significa que el préstamo representa el 80 % del valor utilizado en el cálculo. La cantidad que realmente debe aportar el comprador puede ser diferente, especialmente porque también deben considerarse los impuestos y demás gastos asociados a la compra.
¿Puede una hipoteca tener un LTV superior al 80 %?
Sí. Existen operaciones con porcentajes de financiación superiores al 80 %. Su concesión depende de la política de la entidad, del perfil del solicitante, de la vivienda y de las características concretas de la operación.
¿Una tasación más alta reduce el LTV?
Matemáticamente, si se mantiene el mismo importe del préstamo y se utiliza una valoración superior como denominador, el porcentaje resultante será menor. Sin embargo, esto no significa que el banco vaya a utilizar necesariamente esa cifra como referencia ni que vaya a conceder más financiación.