Contrato de arras: qué es, tipos y qué significa
El contrato de arras es un acuerdo previo a una compraventa en el que comprador y vendedor fijan determinadas condiciones de la operación y, normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero.
Las arras pueden servir como anticipo del precio, como garantía del cumplimiento o como mecanismo que permite desistir de la compraventa, dependiendo del tipo de arras pactado y de la redacción del contrato.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado vinculado a una futura compraventa.
Normalmente recoge cuestiones como:
- identificación de comprador y vendedor;
- inmueble objeto de la operación;
- precio acordado;
- cantidad entregada;
- fecha prevista para la compraventa;
- tipo de arras;
- consecuencias en caso de incumplimiento o desistimiento.
La cantidad entregada suele imputarse posteriormente al precio final cuando la compraventa se formaliza, si así se ha pactado.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
Sirve para dejar por escrito el acuerdo alcanzado antes de formalizar definitivamente la compraventa.
Puede permitir a las partes fijar precio, plazo y otras condiciones mientras se preparan los pasos previos a la escritura.
Sus efectos jurídicos dependen del tipo de arras acordado y del contenido concreto del contrato.
Tipos de arras
Habitualmente se distinguen tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias actúan como prueba del acuerdo y como anticipo del precio.
No conceden por sí mismas un derecho automático a desistir de la compraventa simplemente perdiendo la cantidad entregada.
Arras penales
Las arras penales incorporan una función de garantía frente al incumplimiento.
El contrato debe determinar qué consecuencia o penalización se aplica si alguna de las partes incumple.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten desistir de la compraventa asumiendo una consecuencia económica.
En el régimen general del artículo 1454 del Código Civil:
- si desiste el comprador, pierde las arras;
- si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Diferencias entre los tipos de arras
| Tipo | Función principal | Desistimiento |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirmar el acuerdo y anticipar precio | No automático |
| Penales | Garantizar el cumplimiento | Depende de lo pactado |
| Penitenciales | Permitir desistir con consecuencia económica | Sí, en los términos pactados |
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No existe una obligación general de firmar arras antes de comprar una vivienda.
Las partes pueden formalizar directamente la compraventa si están preparadas para ello.
Las arras se utilizan habitualmente cuando existe un periodo entre el acuerdo inicial y la firma definitiva.
Diferencia entre arras y señal
En el lenguaje cotidiano, “señal” y “arras” suelen utilizarse como términos similares, pero no siempre significan exactamente lo mismo.
Señal es un término genérico para una cantidad entregada en relación con una operación.
Arras hace referencia a una figura contractual cuyos efectos dependen del tipo acordado.
Diferencia entre reserva y contrato de arras
Una reserva suele utilizarse para retirar temporalmente un inmueble del mercado mientras se negocia la operación.
Un contrato de arras suele contener un acuerdo más desarrollado sobre la futura compraventa.
Sin embargo, el nombre del documento no determina por sí solo sus efectos jurídicos. Hay que analizar su contenido.
¿Las arras forman parte del precio de compra?
Habitualmente, cuando la compraventa se completa, la cantidad entregada como arras se imputa al precio si así se ha establecido.
Por ejemplo, si la vivienda cuesta 250.000 € y se entregaron 20.000 € a cuenta, quedarían 230.000 € pendientes de pago en la compraventa.
¿Se firma el contrato de arras ante notario?
No es obligatorio con carácter general.
El contrato de arras suele ser un documento privado firmado por comprador y vendedor.
La futura escritura de compraventa sí se formalizará ante notario cuando se otorgue en escritura pública.
¿Cómo saber qué tipo de arras has firmado?
Hay que revisar el contenido completo del contrato.
No basta con que el documento utilice únicamente la palabra “arras”. Conviene comprobar:
- qué ocurre si el comprador no continúa;
- qué ocurre si el vendedor no continúa;
- si puede exigirse el cumplimiento;
- si existe una penalización;
- si se permite desistir.
Contrato de arras y compraventa
El contrato de arras es anterior a la escritura de compraventa, pero puede generar obligaciones relevantes desde el momento de su firma.
La escritura de compraventa es el documento público en el que se formaliza posteriormente la transmisión ante notario.
Si quieres conocer aspectos prácticos como cuánto se paga, qué cláusulas revisar, modelos, plazos o qué pasa si necesitas financiación, consulta nuestra guía completa sobre contrato de arras.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué significa contrato de arras?
Es un acuerdo previo a una compraventa en el que las partes fijan determinadas condiciones y normalmente se entrega una cantidad de dinero relacionada con la futura operación.
¿Qué tipos de arras existen?
Habitualmente se distinguen arras confirmatorias, penales y penitenciales.
¿Todas las arras permiten desistir?
No. El derecho a desistir perdiendo o devolviendo duplicada la cantidad entregada corresponde a las arras penitenciales cuando se han pactado con esa finalidad.
¿Es obligatorio firmar arras?
No. No existe una obligación general de firmar un contrato de arras antes de comprar una vivienda.
¿Las arras se descuentan del precio?
Habitualmente sí cuando se han entregado a cuenta del precio, pero debe atenderse a lo pactado en el contrato.
¿Arras y señal son lo mismo?
No exactamente. “Señal” es un término genérico, mientras que las arras tienen efectos contractuales específicos según su modalidad y redacción.
¿Se necesita notario para firmar arras?
No con carácter general. Habitualmente se firman mediante contrato privado entre comprador y vendedor.