Seguro de hogar con hipoteca: qué exige el banco y qué derechos tienes

Si tienes una hipoteca, el banco puede exigir que el inmueble hipotecado esté cubierto por un seguro de daños. Eso no significa que tengas que contratar un seguro multirriesgo completo ni que debas contratarlo con la aseguradora que te proponga la entidad.

La Ley 5/2019 permite al prestamista exigir determinadas coberturas, pero también establece que debe aceptar una póliza alternativa equivalente de otra aseguradora sin cobrarte por analizarla ni empeorar las condiciones del préstamo por ese motivo.

¿Es obligatorio tener seguro de hogar con una hipoteca?

Lo que puede exigirse en una hipoteca es un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.

Esto es distinto de afirmar que exista una obligación general de contratar cualquier seguro de hogar multirriesgo con todas sus coberturas.

El banco puede exigir que la vivienda que sirve como garantía esté asegurada frente a determinados daños. A partir de ahí, la póliza puede incorporar muchas otras coberturas adicionales que dependerán del producto contratado.

¿Qué seguro puede exigir el banco?

La Ley 5/2019 contempla expresamente que el prestamista pueda exigir:

• un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado;
• un seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones del préstamo;
• otros seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario cuando corresponda.

En el caso del seguro de hogar, la cuestión esencial es proteger el inmueble que constituye la garantía de la hipoteca.

Seguro de hogar y seguro de daños: ¿son lo mismo?

No exactamente.

Un seguro de hogar puede ser mucho más amplio que el seguro de daños relevante para la hipoteca.

Una póliza multirriesgo puede cubrir, por ejemplo:

• incendio;
• daños por agua;
• robo;
• responsabilidad civil;
• cristales;
• daños eléctricos;
• asistencia en el hogar;
• contenido de la vivienda.

El banco no necesita necesariamente todas esas coberturas para proteger su garantía.

¿Qué es el continente en un seguro de hogar?

El continente es la parte estructural y fija de la vivienda.

Incluye normalmente elementos como:

• paredes;
• techos;
• suelos;
• instalaciones fijas;
• puertas y ventanas;
• elementos constructivos incorporados al inmueble.

Es la parte especialmente relevante desde el punto de vista de la garantía hipotecaria.

¿Qué es el contenido?

El contenido son los bienes muebles que se encuentran dentro de la vivienda.

Por ejemplo:

• muebles;
• electrodomésticos;
• ropa;
• ordenadores;
• televisores;
• objetos personales.

El contenido no es lo mismo que el inmueble que garantiza la hipoteca.

Que un banco exija cobertura de daños sobre la vivienda no significa automáticamente que tenga que exigirte asegurar también todo el contenido.

¿Tengo que contratar el seguro con el banco?

No.

Si el banco exige un seguro de daños, puede proponerte una póliza propia o comercializada a través de su grupo, pero debe aceptar una póliza alternativa de otra aseguradora cuando tenga unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes.

La entidad tampoco puede cobrarte una comisión o gasto por estudiar esa póliza alternativa.

¿Puede el banco rechazar mi seguro externo?

Puede comprobar si la póliza alternativa cumple las condiciones y prestaciones que exige.

Si la póliza no ofrece una protección equivalente, puede existir un motivo para no considerarla suficiente.

Pero no puede rechazarla simplemente porque no pertenezca a la aseguradora propuesta por el propio banco.

¿Puede empeorarme la hipoteca por contratar el seguro fuera?

Si estamos hablando de la póliza alternativa equivalente que sustituye al seguro que el banco exige, su aceptación no puede empeorar las condiciones del préstamo.

Esto es importante porque debe diferenciarse entre dos situaciones:

• el seguro que el banco exige para proteger la operación;
• una bonificación comercial adicional que pueda depender de determinados productos.

No son necesariamente lo mismo.

Seguro exigido y seguro bonificado: diferencia importante

Una hipoteca puede incluir una condición mínima de seguro y, además, ofrecer una mejora del tipo de interés por contratar determinados productos.

Por ejemplo:

• el banco exige una cobertura de daños equivalente;
• y además ofrece una bonificación adicional si contratas una póliza concreta o determinados productos.

Hay que analizar por separado la obligación de mantener una cobertura suficiente y la bonificación comercial.

Consulta también qué es una hipoteca bonificada.

¿Puede perderse una bonificación si cambio el seguro?

Puede ocurrir si la bonificación está contractualmente asociada a mantener un determinado producto y deja de cumplirse esa condición.

Eso es diferente de penalizar al cliente por presentar una póliza alternativa equivalente respecto de un seguro exigido.

Por eso, antes de cambiar de aseguradora, conviene comprobar:

• qué seguro exige realmente el préstamo;
• qué productos generan bonificación;
• cuánto reduce el tipo cada producto;
• qué ocurre al cancelarlo;
• si la nueva póliza cumple las condiciones requeridas.

¿Qué debe cubrir el seguro de hogar de una hipoteca?

La cobertura concreta debe comprobarse en la documentación del préstamo.

Cuando el banco exige un seguro de daños, debe facilitar por escrito las condiciones de la garantía que exige.

No conviene asumir que cualquier póliza básica será suficiente.

¿Por qué el banco quiere que la vivienda esté asegurada?

La vivienda constituye la garantía real del préstamo.

Si sufre un siniestro grave que reduzca sustancialmente su valor, también se deteriora la garantía sobre la que se apoya la financiación.

El seguro de daños permite cubrir ese riesgo.

¿Por qué se habla de seguro de incendios?

Tradicionalmente se utiliza la expresión seguro de incendios para referirse a la protección mínima del inmueble frente a determinados daños relevantes.

En la práctica actual muchas pólizas se comercializan como seguros multirriesgo de hogar que incluyen incendios y numerosas coberturas adicionales.

Por eso conviene fijarse en las coberturas reales y no únicamente en el nombre comercial del producto.

¿Cuánto debe asegurarse?

La suma asegurada debe establecerse correctamente para evitar problemas de infraaseguro o sobreseguro.

En el ámbito hipotecario es habitual que se tome como referencia el valor asegurable de la edificación y no el valor del suelo.

Valor de tasación, precio de compraventa y capital asegurado no son necesariamente la misma cifra.

Consulta también nuestra definición de tasación hipotecaria.

¿Tiene que ser el banco beneficiario del seguro?

No conviene simplificar esta cuestión diciendo que “el banco siempre es el beneficiario”.

La póliza y las cláusulas relacionadas con los derechos del acreedor deben revisarse en cada caso.

Lo importante desde la perspectiva hipotecaria es que la entidad conozca la existencia de una cobertura suficiente sobre el inmueble y queden protegidos los derechos que correspondan conforme al contrato y a la normativa.

¿Qué coberturas suelen incluir los seguros de hogar?

Además de la cobertura de daños sobre el inmueble, una póliza de hogar puede incluir muchas garantías adicionales.

Las coberturas exactas, límites, franquicias y exclusiones dependen de cada contrato.

¿Todos los seguros de hogar cubren daños por agua?

No debe darse por supuesto.

Muchas pólizas incluyen coberturas de daños por agua, pero las condiciones pueden variar significativamente.

Puede haber diferencias en:

• origen de la fuga;
• localización y reparación de tuberías;
• filtraciones;
• daños por falta de mantenimiento;
• límites de indemnización.

¿El seguro cubre cualquier incendio?

Las coberturas dependen de las condiciones generales y particulares de la póliza.

Por eso no basta con saber que existe una cobertura denominada “incendio”: hay que revisar qué riesgos están incluidos, qué exclusiones existen y cómo se calcula la indemnización.

¿Qué no suele cubrir un seguro de hogar?

Depende de la póliza, pero pueden existir exclusiones relacionadas con:

• falta de mantenimiento;
• desgaste;
• daños preexistentes;
• determinadas negligencias;
• riesgos expresamente excluidos;
• bienes o cantidades que superen los límites asegurados.

Nunca debe asumirse que una cobertura está incluida únicamente porque sea habitual en el mercado.

¿Puedo cambiar el seguro de hogar vinculado a mi hipoteca?

Sí puede cambiarse de aseguradora, pero hay que hacerlo respetando las condiciones y plazos de la póliza y comprobando las exigencias del préstamo.

Si el nuevo seguro sustituye a una cobertura exigida por el banco, debe ofrecer unas condiciones y prestaciones equivalentes a las requeridas.

Antes de cambiarlo conviene comunicar la nueva póliza a la entidad con tiempo suficiente para que pueda comprobarla.

¿Puedo cambiar el seguro en cualquier momento?

No es correcto interpretar “puedo cambiar de seguro” como “puedo cancelar la póliza actual cualquier día sin atender a sus condiciones”.

Hay que revisar:

• duración del contrato;
• fecha de renovación;
• plazos de comunicación;
• forma de pago;
• condiciones de cancelación;
• requisitos de la nueva póliza.

¿Qué pasa si dejo de pagar el seguro?

Si la póliza exigida deja de estar en vigor, puede producirse un incumplimiento de las condiciones relacionadas con la cobertura del inmueble.

El Banco de España considera además buena práctica que la entidad informe al cliente cuando conozca que ha dejado de abonarse un recibo de un seguro relacionado con la hipoteca.

No conviene dejar una vivienda hipotecada sin la cobertura requerida confiando en que “el banco ya avisará”.

¿Puede el banco contratar un seguro si yo no lo mantengo?

Puede existir una previsión contractual relacionada con esta situación.

El Banco de España señala que es habitual que el contrato hipotecario contemple la obligación de mantener vigente la cobertura y que, en determinados casos, la entidad pueda contratar un seguro si el cliente deja de mantenerlo.

Cuando corresponda, debe informar previamente de sus características esenciales.

¿Qué ocurre con el seguro cuando termino de pagar la hipoteca?

Cancelar la hipoteca no implica necesariamente que quieras cancelar el seguro de hogar.

La póliza puede seguir siendo útil para proteger la vivienda aunque ya no exista financiación.

Lo que desaparece es la necesidad de mantenerla por las condiciones relacionadas con ese préstamo.

Conviene revisar la póliza y decidir si se mantiene, modifica o cancela según las necesidades reales del propietario.

¿Y si amortizo anticipadamente toda la hipoteca?

Cuando se extingue anticipadamente el préstamo, debe revisarse también la situación de los seguros asociados.

En determinados seguros vinculados al préstamo puede existir derecho a recuperar la parte de prima no consumida cuando se cumplen los requisitos correspondientes.

La situación concreta dependerá del producto y de cómo se haya contratado.

¿Dónde puedo ver qué seguro exige mi hipoteca?

La información debe aparecer en la documentación precontractual.

La FEIN debe permitir conocer los seguros necesarios para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas.

Conviene revisar especialmente:

• qué seguro se exige;
• qué coberturas mínimas debe tener;
• qué ocurre si no se mantiene;
• qué seguros generan una bonificación;
• coste de los productos;
• tipo de interés con y sin bonificaciones.

¿Cómo influye el seguro en la TAE?

Cuando el coste de un seguro debe computarse conforme a las reglas aplicables al coste total del crédito, puede influir en la TAE.

Por eso una hipoteca con un TIN aparentemente muy bajo no tiene por qué resultar más barata si para conseguirlo hay que contratar productos adicionales costosos.

Seguro del banco vs seguro externo: ejemplo

Supongamos que el banco ofrece una reducción del tipo si contratas una determinada póliza:

No basta con comparar 500 € frente a 300 €.

También hay que calcular cuánto se ahorra en intereses gracias a la bonificación y si compensa mantener el producto durante el tiempo previsto.

¿Cómo saber si el seguro del banco compensa?

Conviene analizar conjuntamente:

• precio de la póliza;
• coberturas;
• franquicias;
• límites;
• exclusiones;
• bonificación hipotecaria;
• ahorro real en intereses;
• coste de una póliza alternativa;
• posibilidad de cambiar en el futuro.

La pregunta correcta no es solo “¿cuánto cuesta el seguro?”, sino:

¿cuánto cuesta el conjunto hipoteca + seguro frente a las alternativas?

¿Es obligatorio asegurar también el contenido?

No debe confundirse la protección del inmueble hipotecado con asegurar todos los bienes que hay dentro.

El contenido constituye una cobertura diferente.

Puede resultar recomendable según las necesidades del propietario, pero debe analizarse separadamente de la cobertura sobre el inmueble que pueda exigir la entidad.

¿Necesito responsabilidad civil?

La responsabilidad civil es una cobertura habitual y puede resultar muy útil si un siniestro en la vivienda causa daños a terceros.

Por ejemplo, una fuga que afecte al piso inferior.

Pero su inclusión y límites concretos dependen de la póliza.

¿Seguro de hogar o seguro multirriesgo?

“Seguro de hogar” es una denominación amplia.

Un seguro multirriesgo agrupa distintas coberturas en una misma póliza, como daños, responsabilidad civil, robo o asistencia.

Para una hipoteca, lo importante no es que se llame multirriesgo, sino que cumpla las condiciones exigidas respecto del riesgo asegurado.

¿Desgrava el seguro de hogar vinculado a la hipoteca?

No existe una respuesta única aplicable a todos los contribuyentes.

El tratamiento fiscal puede depender de:

• cuándo se compró la vivienda;
• si se tiene derecho a algún régimen transitorio;
• uso del inmueble;
• si la vivienda está alquilada;
• normativa fiscal aplicable al caso.

No contrataría ni mantendría una póliza basándome únicamente en una supuesta deducción fiscal sin comprobar antes la situación concreta.

Errores frecuentes con el seguro de hogar y la hipoteca

• Pensar que debes contratarlo obligatoriamente con el banco.
• Confundir seguro de daños con cualquier seguro multirriesgo.
• No distinguir cobertura exigida de bonificación comercial.
• Cancelar una póliza sin comprobar fechas y condiciones.
• No revisar el capital asegurado.
• Elegir solo por precio sin comparar coberturas.
• Suponer que una póliza alternativa hará perder automáticamente las condiciones del préstamo.

Qué revisar antes de firmar una hipoteca con seguro

Antes de firmar conviene tener claras estas cuestiones:

• ¿qué seguro exige realmente el banco?;
• ¿qué coberturas mínimas pide?;
• ¿puedo presentar una póliza alternativa?;
• ¿qué productos son únicamente bonificadores?;
• ¿cuánto cuestan anualmente?;
• ¿cuánto baja el TIN por contratarlos?;
• ¿qué ocurre si los cancelo?;
• ¿cuál es la TAE con y sin esos productos?

Consulta también nuestra guía general sobre seguros relacionados con una hipoteca.

Preguntas frecuentes sobre el seguro de hogar con hipoteca

¿Es obligatorio tener seguro de hogar con una hipoteca?

El banco puede exigir un seguro de daños respecto del inmueble hipotecado. Esto no significa necesariamente que debas contratar cualquier seguro multirriesgo completo ni hacerlo con la aseguradora propuesta por la entidad.

¿Tengo que contratar el seguro con el banco?

No. Si el banco exige un seguro, debe aceptar una póliza alternativa de otra aseguradora cuando tenga condiciones y prestaciones equivalentes.

¿Puede cobrarme por estudiar otro seguro?

No. La Ley 5/2019 establece que el prestamista no puede cobrar comisión o gasto por analizar las pólizas alternativas presentadas por el prestatario.

¿Puede empeorar mi hipoteca si llevo otro seguro?

La aceptación de una póliza alternativa equivalente respecto del seguro exigido no puede empeorar las condiciones del préstamo. Otra cuestión distinta son las bonificaciones comerciales asociadas contractualmente a determinados productos.

¿Puedo cambiar de aseguradora durante la hipoteca?

Sí, siempre que se respeten las condiciones de cancelación o renovación de la póliza actual y la nueva cobertura cumpla los requisitos que correspondan.

¿Es obligatorio asegurar el contenido?

No debe confundirse el seguro de daños sobre el inmueble con el seguro del contenido. La necesidad de asegurar los bienes del interior depende de la cobertura contratada y de las necesidades del propietario.

¿El banco debe ser beneficiario?

No es correcto afirmar que siempre deba figurar como beneficiario en todos los seguros de hogar. Deben revisarse la póliza, las cláusulas del préstamo y los derechos que correspondan al acreedor.

¿Qué pasa si dejo de pagar el seguro?

Puede dejar de cumplirse una condición del préstamo relacionada con la cobertura del inmueble. Conviene regularizar la situación antes de que la vivienda permanezca sin la protección requerida.

¿Al terminar la hipoteca puedo cancelar el seguro?

Al extinguirse el préstamo desaparece la necesidad de mantenerlo por exigencia de esa financiación, pero puedes conservarlo si quieres seguir protegiendo la vivienda.