Gastos de una hipoteca: cuáles son, quién los paga y cómo calcularlos

Cuando se solicita una hipoteca, además del importe del préstamo y los intereses, hay que tener en cuenta una serie de gastos de formalización que se generan al firmar el contrato ante notario y registrarlo oficialmente. Estos costes, conocidos como gastos de hipoteca, varían según la entidad y el tipo de préstamo, pero todos los bancos deben seguir las normas establecidas por la Ley Hipotecaria de 2019.

Conocer qué gastos existen y quién debe pagarlos te ayudará a preparar tu presupuesto y a evitar sorpresas en el proceso de compra. Aunque en los últimos años la normativa ha cambiado a favor del consumidor, aún hay conceptos que siguen corriendo a cargo del comprador, como la tasación o las copias de escritura.

Qué son los gastos de una hipoteca

Los gastos de una hipoteca son los costes administrativos, notariales y fiscales necesarios para formalizar el préstamo hipotecario y dejarlo inscrito en el Registro de la Propiedad. Son independientes del precio de la vivienda y de los impuestos de la compraventa, aunque suelen gestionarse de forma simultánea en la notaría.

En la práctica, estos gastos cubren todos los trámites que garantizan la validez legal del préstamo y la inscripción de la carga hipotecaria sobre el inmueble. Incluyen servicios como la notaría, el registro, la gestoría, los impuestos asociados y la tasación del inmueble.

Hasta hace unos años, era habitual que el cliente asumiera todos estos costes, lo que generó numerosas reclamaciones judiciales. Sin embargo, la nueva normativa hipotecaria cambió el reparto, asignando al banco la mayoría de los gastos de formalización.

Principales gastos al formalizar una hipoteca

Al firmar un préstamo hipotecario, los principales gastos que intervienen son los siguientes:

• Gastos de notaría: corresponden a la escritura pública del préstamo hipotecario. Los honorarios están regulados por el Estado y dependen del importe del préstamo, aunque suelen situarse entre 600 € y 900 €.
• Gastos de registro: cubren la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, garantizando los derechos del banco sobre la vivienda. Suelen oscilar entre 300 € y 600 €.
• Gastos de gestoría: la gestoría se encarga de tramitar los documentos entre notaría, registro y Hacienda. Este servicio suele costar entre 300 € y 500 €.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): desde 2018 lo paga el banco, no el cliente. Este impuesto grava la formalización de documentos notariales.
• Gastos de tasación: la tasación es el único gasto principal que asume el comprador. Es necesaria para que el banco determine el valor real del inmueble y el importe máximo a financiar. Suele costar entre 250 € y 500 €.

Todos estos conceptos forman parte del proceso de formalización de la hipoteca, pero no deben confundirse con los gastos de compraventa, que incluyen otros impuestos (IVA, ITP, notaría de la escritura de compraventa, etc.).

Quién paga los gastos de una hipoteca según la ley actual

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos entre banco y cliente quedó claramente definido. El objetivo fue proteger al consumidor y evitar los abusos que se producían antes de su aprobación.

Actualmente, el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca es el siguiente:

Gasto	Quién lo paga
Notaría (escritura del préstamo)	Banco
Registro de la Propiedad	Banco
Gestoría	Banco
Impuesto AJD	Banco
Tasación	Cliente
Copias adicionales de la escritura	Cliente

Gracias a esta regulación, el cliente solo tiene que asumir los gastos menores relacionados con la tasación o las copias que solicite, mientras que el banco cubre todos los demás costes de formalización del préstamo.

Importe medio de los gastos de formalización

Aunque los gastos exactos pueden variar según la entidad y el tipo de hipoteca, podemos hacer una estimación media para una operación estándar de 200.000 €:

• Tasación: 350 €
• Notaría, registro y gestoría (a cargo del banco): alrededor de 1.500 €
• Total estimado para el cliente: unos 350 €

Esto demuestra que, tras los cambios legislativos, el impacto económico de los gastos de hipoteca para el comprador es hoy mucho menor que hace unos años.

En HipotecaNow te explicamos de forma clara qué gastos tendrás que asumir en tu hipoteca y te ayudamos a comparar bancos para conseguir las mejores condiciones sin costes ocultos.

Ejemplo práctico: cálculo de los gastos de una hipoteca

Para entender mejor cuánto suponen los gastos de una hipoteca, veamos un ejemplo práctico. Imagina que vas a solicitar un préstamo hipotecario de 180.000 € para comprar una vivienda de segunda mano.

Los gastos de formalización quedarían así:

• Tasación: 350 € (a cargo del cliente)
• Notaría: 750 € (a cargo del banco)
• Registro: 400 € (a cargo del banco)
• Gestoría: 350 € (a cargo del banco)
• Impuesto AJD: 0 € (a cargo del banco)

En este caso, el cliente solo pagaría la tasación (unos 350 €) y, si lo desea, las copias adicionales de las escrituras. El resto de gastos, que suman alrededor de 1.500 €, serían responsabilidad del banco.

Antes de 2019, el cliente habría tenido que pagar casi todos estos conceptos, lo que podía suponer entre 2.000 € y 3.000 € adicionales. Hoy, gracias al cambio normativo, la carga económica se ha reducido notablemente.

Gastos adicionales si hay productos vinculados

En algunas hipotecas, el banco puede ofrecer productos vinculados (como seguros o cuentas específicas) que generan costes añadidos. Estos productos no forman parte de los gastos de formalización, pero influyen en el coste total de la operación.

• Seguro de hogar: es obligatorio por ley cuando la vivienda está hipotecada. Su precio depende del valor asegurado y las coberturas.
• Seguro de vida: no es obligatorio, pero puede exigirse como requisito de riesgo o vincularse a una mejora del tipo de interés.
• Cuenta vinculada o comisiones de apertura: algunas entidades las eliminan, pero conviene revisarlas antes de firmar.

Es importante saber que, según la normativa actual, el banco debe ofrecerte la hipoteca en dos modalidades: una con productos bonificados y otra sin ellos, para que puedas comparar libremente.

Gastos en cancelaciones, novaciones o subrogaciones hipotecarias

Además de la formalización inicial, pueden surgir gastos si más adelante decides cancelar, modificar o trasladar tu hipoteca a otro banco. Estos importes son menores, pero conviene tenerlos en cuenta.

Cancelación registral

Una vez terminas de pagar tu préstamo, si quieres eliminar la carga del registro, deberás firmar una escritura de cancelación y tramitarla ante el Registro de la Propiedad. Este trámite puede hacerlo una gestoría (con un coste aproximado de 200 € a 400 €) o tú mismo. El banco debe emitir el certificado de deuda cero sin coste.

Novación o subrogación

Si decides cambiar las condiciones de tu hipoteca (plazo, tipo de interés o entidad bancaria), pueden generarse gastos adicionales de notaría, registro y gestoría, aunque suelen ser mucho menores que los de una hipoteca nueva. En muchos casos, el nuevo banco asume parte de ellos para facilitar el cambio.

En HipotecaNow te asesoramos si estás pensando en cambiar tu hipoteca o mejorar tus condiciones, comparando las mejores ofertas del mercado y gestionando el proceso por ti.

Reclamación de los gastos de hipoteca anteriores a 2019

Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es posible que hayas pagado gastos que, según la legislación y las sentencias actuales, debería haber asumido el banco. Los tribunales españoles han dictaminado que las entidades deben devolver al cliente una parte o la totalidad de estos importes.

Los conceptos reclamables suelen incluir los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación (en algunos casos). La cantidad a recuperar varía según el préstamo, pero suele oscilar entre 800 € y 1.200 €.

Para reclamar, debes reunir las facturas originales y presentar una solicitud al Servicio de Atención al Cliente del banco. Si no responden o la respuesta es negativa, se puede acudir al Banco de España o incluso a la vía judicial.

Consejos para reducir los gastos hipotecarios

• Compara varias entidades: las diferencias en condiciones pueden suponer un ahorro importante en comisiones y productos vinculados.
• Evita contratar servicios innecesarios: revisa qué seguros o productos realmente te convienen.
• Negocia los honorarios de tasación: aunque están regulados, hay cierta flexibilidad entre sociedades tasadoras.
• Guarda todas las facturas: te servirán si más adelante quieres reclamar o deducir gastos.

Entender bien los gastos asociados te permitirá firmar con seguridad y evitar sobrecostes ocultos.

En HipotecaNow analizamos tu caso de forma personalizada y te ayudamos a calcular los gastos reales de tu hipoteca antes de firmar, para que tomes la mejor decisión financiera.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de una hipoteca

¿Cuáles son los principales gastos de una hipoteca?

Incluyen la tasación del inmueble, los honorarios de notaría, los gastos de registro, los servicios de gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), aunque este último lo paga el banco.

¿Quién paga los gastos de formalización de una hipoteca?

Según la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD. El cliente solo debe abonar la tasación y las copias adicionales de las escrituras si las solicita.

¿Cuánto suponen los gastos de una hipoteca para el comprador?

Actualmente, el coste medio ronda entre 300 € y 500 €, correspondientes casi exclusivamente a la tasación. Antes de 2019, la cifra podía superar los 2.000 €.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca antigua?

Sí. Si firmaste antes de junio de 2019, puedes reclamar la devolución parcial o total de los gastos que asumiste indebidamente, como notaría, registro o gestoría.

¿La tasación siempre la paga el cliente?

Sí, es el único gasto principal que sigue correspondiendo al comprador. El banco debe aceptar tasaciones externas siempre que estén emitidas por sociedades homologadas.