Gastos al comprar una vivienda: cuáles son, quién los paga y cómo calcularlos
Al comprar una casa o piso, además del precio de venta, es importante tener en cuenta los gastos asociados a la compraventa. Estos costes pueden suponer entre un 8% y un 13% adicional sobre el valor del inmueble, dependiendo de si se compra una vivienda nueva o de segunda mano. Conocerlos de antemano te ayudará a planificar tu presupuesto y evitar sorpresas de última hora.
Por qué es importante calcular los gastos antes de comprar vivienda
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Sin embargo, muchos compradores se centran únicamente en el precio del inmueble y olvidan los gastos adicionales que conlleva la operación. Estos costes incluyen impuestos, honorarios profesionales y trámites administrativos que deben abonarse antes o en el momento de la firma.
Planificar estos gastos con antelación permite saber cuánto dinero realmente se necesita para comprar la vivienda y decidir si conviene solicitar una hipoteca más ajustada o esperar a ahorrar un poco más. En HipotecaNow te ayudamos a calcular el coste total y a encontrar la hipoteca que mejor encaje con tu presupuesto.
Principales gastos al comprar una vivienda
Estos son los gastos más habituales que debe asumir el comprador de una vivienda en España:
1. Impuestos
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica a las viviendas de segunda mano. Varía entre el 6% y el 10% del precio de compraventa, según la comunidad autónoma.
- IVA y AJD (Actos Jurídicos Documentados): en viviendas nuevas se paga el IVA (10%) más el AJD, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la región.
Estos impuestos suelen ser el gasto más elevado de toda la operación, por lo que conviene conocer bien las diferencias según el tipo de vivienda.
2. Notaría
Los honorarios notariales están regulados por el Estado y dependen del precio de la vivienda y del número de copias de la escritura. En general, se sitúan entre 600 y 1.000 euros.
3. Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite cuesta entre 400 y 600 euros y garantiza la titularidad del nuevo propietario.
4. Gestoría
Si se formaliza una hipoteca, el banco suele trabajar con una gestoría que se encarga de tramitar toda la documentación. Sus honorarios suelen rondar los 300 a 500 euros.
5. Tasación
La tasación es obligatoria si se solicita una hipoteca. Su coste suele situarse entre 250 y 500 euros, dependiendo del tipo de vivienda y la entidad. Este gasto se abona antes de la firma del préstamo.
Otros gastos que conviene tener en cuenta
Además de los costes principales, hay otros conceptos que pueden influir en el presupuesto final:
- Certificado energético: el vendedor debe aportarlo, pero si compras una vivienda antigua y haces reformas, podrías necesitar uno nuevo.
- Gastos de comunidad: si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, asegúrate de que el vendedor está al corriente de pago.
- IBI y suministros: conviene acordar en el contrato qué parte del Impuesto de Bienes Inmuebles corresponde a cada parte en el año de la compraventa.
- Reformas o equipamiento inicial: aunque no son gastos legales, suelen representar una parte importante del desembolso total.
Gastos según el tipo de vivienda: nueva o de segunda mano
El tipo de inmueble influye directamente en los impuestos a pagar:
Vivienda nueva
En este caso, el comprador paga el IVA (10%) y el AJD. Por ejemplo, en una vivienda de 200.000 €, los impuestos supondrían unos 21.000 € aproximadamente.
Vivienda de segunda mano
En lugar del IVA, se aplica el ITP, que varía según la comunidad. Si el tipo medio es del 8%, el coste sería de 16.000 € para una vivienda del mismo valor. A esto se suman notaría, registro y tasación si se contrata hipoteca.
En ambos casos, la suma de impuestos y gastos adicionales puede representar fácilmente entre el 10% y el 13% del precio de compra. Haz clic aquí si quieres saber más sobre los gastos al comprar una vivienda de segunda mano.
Quién paga cada gasto según la ley
Desde la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria, la distribución de los gastos en una compraventa está claramente definida:
- El comprador asume los impuestos, la tasación y los gastos de escritura de compraventa.
- El vendedor paga la plusvalía municipal y el certificado energético.
- El banco asume los gastos de escritura de la hipoteca, así como los de notaría, registro y gestoría asociados al préstamo.
Esto ha supuesto un cambio significativo respecto a años anteriores, cuando el comprador debía asumir prácticamente todos los gastos. En HipotecaNow te ayudamos a entender qué parte te corresponde y cómo optimizar el presupuesto total de tu operación.
Ejemplo práctico: cuánto se paga realmente al comprar una vivienda
Para entender mejor cómo se reparten los gastos, veamos un ejemplo práctico. Imaginemos que compras una vivienda de 200.000 euros de segunda mano en una comunidad donde el ITP es del 8%.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 16.000 €
- Notaría: 800 €
- Registro de la Propiedad: 450 €
- Gestoría: 350 €
- Tasación (si hay hipoteca): 350 €
El total ascendería a unos 18.000 euros adicionales. Es decir, para comprar esta vivienda sería necesario disponer de al menos 218.000 € si se paga al contado, o aportar unos 38.000 € de ahorros si se financia con una hipoteca del 80%.
Si la vivienda fuera nueva, los impuestos subirían al 10% de IVA más el 1% de AJD, lo que supondría unos 22.000 €, elevando el coste total a unos 222.000 €.
Cómo calcular los gastos de compraventa de forma orientativa
Una forma rápida de estimar los gastos totales es aplicar un porcentaje sobre el precio de la vivienda:
- Vivienda nueva: entre el 11% y el 13% del precio total.
- Vivienda de segunda mano: entre el 8% y el 10% del precio total.
Este cálculo te servirá para saber cuánto dinero necesitas realmente antes de solicitar una hipoteca. En HipotecaNow podemos ayudarte a realizar una simulación completa que incluya todos los gastos y así conocer la financiación necesaria y la cuota mensual que se ajusta a tu caso.
Consejos para reducir los gastos al comprar vivienda
Algunos gastos son fijos por ley, pero otros pueden optimizarse si se planifica bien la operación. Estos son algunos consejos útiles:
- Compara hipotecas: no te limites a la primera oferta. Un pequeño cambio en el tipo de interés puede suponer miles de euros de ahorro a largo plazo.
- Negocia los honorarios: los notarios y registradores tienen aranceles regulados, pero pueden variar ligeramente según la operación.
- Evita intermediarios innecesarios: si no necesitas gestoría, puedes tramitar directamente algunos documentos y ahorrarte parte del coste.
- Solicita ayudas públicas: algunos programas autonómicos ofrecen bonificaciones en impuestos o ayudas para jóvenes y familias.
- Valora los gastos de mantenimiento: incluye el IBI, la comunidad y los suministros en tu presupuesto anual.
Reducir un 1% o 2% del total de gastos puede marcar la diferencia a la hora de equilibrar tus finanzas al comprar casa.
Preguntas frecuentes sobre los gastos al comprar una vivienda
¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda de 200.000 €?
Además del 20% de entrada (40.000 €), necesitas entre 16.000 y 22.000 € adicionales para cubrir los gastos e impuestos, según el tipo de vivienda y comunidad autónoma.
¿Qué gastos cubre el banco en una hipoteca?
Desde la nueva ley hipotecaria, el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca. El comprador solo paga la tasación y los impuestos asociados a la compraventa.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal corresponde siempre al vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito. El comprador no debe asumir este impuesto.
¿Qué diferencia hay entre IVA e ITP?
El IVA se paga al comprar una vivienda nueva al promotor, mientras que el ITP se aplica a la compra de una vivienda usada. Ambos son impuestos obligatorios, pero no se pagan a la vez.
¿Puedo incluir los gastos en la hipoteca?
Algunos bancos permiten financiar una parte de los gastos, aunque lo habitual es que el comprador los pague con sus ahorros. En HipotecaNow te asesoramos para encontrar la opción más flexible según tu perfil.
Conclusión: planificar los gastos es clave para comprar con seguridad
Conocer todos los gastos al comprar una vivienda es esencial para evitar imprevistos y garantizar una compra segura. Impuestos, notaría, registro y tasación forman parte del proceso y pueden representar una parte importante del desembolso total.
Si estás pensando en comprar casa, en HipotecaNow te ayudamos a calcular el coste real de tu operación y a conseguir la financiación que mejor se adapte a ti. Así podrás planificar tu compra con la tranquilidad de saber exactamente cuánto vas a necesitar.