Dación en pago: qué es, requisitos y consecuencias

La dación en pago consiste en entregar un bien al acreedor para extinguir una deuda, en los términos acordados o legalmente previstos. En el ámbito hipotecario, normalmente supone entregar la vivienda a la entidad financiera a cambio de cancelar la deuda hipotecaria.

Es una alternativa que puede plantearse cuando el propietario no puede continuar pagando su hipoteca. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar cualquier propuesta de dación en pago. Existen supuestos específicos en los que puede resultar obligatoria, especialmente dentro del Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables.

¿Qué es la dación en pago de una hipoteca?

La dación en pago de una vivienda es una operación por la que el deudor transmite el inmueble al acreedor, o a quien este designe, para cancelar una obligación de pago.

Su principal particularidad es que la transmisión de la vivienda se utiliza para extinguir la deuda en lugar de pagarla mediante dinero.

Es fundamental que el acuerdo establezca expresamente qué deuda queda cancelada y si la extinción es total. No debe darse por supuesto que cualquier entrega de un inmueble libera automáticamente al deudor de todas sus obligaciones.

¿Cómo funciona la dación en pago? Ejemplo

Imaginemos una persona que tiene una hipoteca pendiente de 180.000 €, pero atraviesa dificultades económicas que le impiden seguir pagando las cuotas.

La entidad acepta recibir la vivienda y acuerda que, a cambio de su transmisión, la deuda hipotecaria quede completamente extinguida.

Este ejemplo presupone que existe un acuerdo válido de cancelación total. Si las partes pactan una extinción parcial o existen otras obligaciones no incluidas, las consecuencias serán diferentes.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una dación en pago?

No existe una lista única de requisitos aplicable a todas las daciones en pago. Es necesario distinguir entre una negociación voluntaria con el banco y una solicitud realizada dentro del Código de Buenas Prácticas.

Dación en pago negociada con el banco

Fuera de un régimen legal específico que obligue a aceptarla, la dación en pago requiere el consentimiento del acreedor.

Para valorar la propuesta, la entidad puede estudiar la situación económica del deudor, el importe pendiente, el valor de la vivienda, las cargas existentes y las condiciones de la operación.

No existe un derecho general a entregar cualquier vivienda y exigir que el banco cancele automáticamente la hipoteca.

Dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas

El Real Decreto-ley 6/2012 regula un Código de Buenas Prácticas para determinados deudores hipotecarios sin recursos.

Su aplicación exige comprobar requisitos económicos, personales y relativos al préstamo y a la vivienda habitual. Entre otros aspectos, la normativa contempla circunstancias de especial vulnerabilidad, límites de ingresos y requisitos relacionados con la carga hipotecaria.

La dación en pago se configura como una medida posterior cuando la reestructuración de la deuda y, en su caso, las medidas complementarias no resultan viables.

Si se cumplen todos los requisitos previstos y resulta aplicable la medida, la entidad adherida debe aceptar la dación en pago en los términos legalmente establecidos.

Existen también exclusiones específicas, como determinados procedimientos de ejecución hipotecaria o la existencia de cargas posteriores sobre la vivienda.

¿El banco está obligado a aceptar una dación en pago?

Como regla general, no. La entidad puede aceptar o rechazar una propuesta voluntaria de dación en pago.

La situación cambia cuando concurren todos los requisitos del régimen específico del Código de Buenas Prácticas y la entidad está obligada a aplicar la medida.

Por ello, antes de solicitar una dación en pago conviene comprobar si la operación puede acogerse al régimen legal de protección de deudores hipotecarios vulnerables o si depende exclusivamente de una negociación.

¿La dación en pago cancela toda la deuda hipotecaria?

Puede cancelarla completamente, pero es imprescindible conocer el régimen aplicable y el alcance del acuerdo.

En la dación en pago regulada como medida sustitutiva dentro del Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, la normativa establece la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros por esa misma deuda.

En una dación negociada voluntariamente, el acuerdo debe precisar la extensión de la cancelación y las obligaciones que quedan extinguidas.

Este punto es especialmente importante cuando existen avalistas, otros obligados o deudas adicionales.

Ventajas y desventajas de la dación en pago

La principal ventaja de una dación en pago con cancelación total es que puede permitir resolver una deuda hipotecaria que el prestatario ya no puede afrontar. Su principal inconveniente es la pérdida de la propiedad de la vivienda.

¿Qué impuestos se pagan por una dación en pago?

La dación en pago supone una transmisión inmobiliaria y, por tanto, debe examinarse su tratamiento fiscal. No todas las operaciones tienen las mismas consecuencias.

IRPF: ¿está exenta la dación en pago de la vivienda habitual?

El artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF contempla una exención para determinadas ganancias patrimoniales derivadas de la dación en pago de la vivienda habitual.

Para aplicarla deben cumplirse requisitos específicos, entre ellos que la transmisión permita cancelar una deuda garantizada con hipoteca sobre esa vivienda, contraída con una entidad de crédito u otro prestamista profesional, y que el propietario no disponga de otros bienes o derechos suficientes para satisfacer la deuda y evitar la transmisión.

La Agencia Tributaria explica los requisitos de la exención por dación en pago de vivienda habitual.

Si el inmueble no constituye la vivienda habitual o no se cumplen los requisitos, el tratamiento puede ser distinto. Por tanto, no todas las daciones en pago están automáticamente exentas de IRPF.

Plusvalía municipal

La normativa también contempla una exención del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para determinadas transmisiones de vivienda habitual realizadas mediante dación en pago, siempre que concurran los requisitos legales.

Conviene comprobar la situación concreta ante el ayuntamiento correspondiente, incluida la documentación necesaria para acreditar el derecho a la exención.

Otros impuestos y gastos

La transmisión puede plantear cuestiones relacionadas con otros tributos, gastos notariales y registrales y el régimen aplicable a la operación.

Su tratamiento dependerá de las características de la transmisión, de los sujetos intervinientes y de la normativa correspondiente. Por ello, no es correcto afirmar que toda dación en pago está libre de impuestos o gastos.

¿Qué ocurre con la vivienda después de la dación en pago?

Como regla general, la propiedad de la vivienda pasa al adquirente en los términos de la operación.

Esto significa que el antiguo propietario no conserva automáticamente el derecho a permanecer en ella.

Sin embargo, pueden existir acuerdos de arrendamiento posteriores o medidas específicas de protección. El Código de Buenas Prácticas contempla, en determinados supuestos, la posibilidad de que el deudor solicite permanecer temporalmente en la vivienda como arrendatario.

Estas posibilidades deben analizarse antes de formalizar la transmisión, porque entregar la propiedad y conservar el uso son cuestiones diferentes.

¿Qué diferencia hay entre dación en pago y ejecución hipotecaria?

La dación en pago y la ejecución hipotecaria pueden estar relacionadas con una deuda impagada, pero son mecanismos diferentes.

Antes de que una entidad pueda reclamar anticipadamente toda la deuda en determinados préstamos, deben cumplirse también los requisitos del vencimiento anticipado de la hipoteca.

¿Qué alternativas existen a la dación en pago?

Antes de entregar la vivienda, conviene analizar si existe alguna solución que permita conservarla o resolver la deuda en mejores condiciones.

Una posibilidad es negociar una novación hipotecaria para modificar determinadas condiciones del préstamo, siempre que la entidad acepte y la operación sea viable.

También puede valorarse una carencia hipotecaria, que puede reducir temporalmente los pagos, aunque no elimina la deuda y puede incrementar su coste final.

Otra alternativa puede ser vender voluntariamente el inmueble y destinar el precio obtenido a cancelar la hipoteca. Si el precio de venta es inferior a la deuda pendiente, será necesario resolver con el acreedor cómo se satisface la diferencia.

La conveniencia de cada opción depende de la situación económica, el valor del inmueble, la deuda pendiente y la disposición de la entidad financiera.

Preguntas frecuentes sobre la dación en pago

¿Qué significa dación en pago?

Es la entrega de un bien al acreedor para extinguir una deuda en los términos acordados o legalmente previstos. En una hipoteca suele consistir en transmitir la vivienda a cambio de cancelar la deuda hipotecaria.

¿Puedo entregar mi casa al banco y cancelar la hipoteca?

Es posible si el banco acepta una dación en pago con cancelación total o si se cumplen los requisitos de un régimen legal que obligue a aceptar la medida. No existe un derecho general a entregar unilateralmente la vivienda y extinguir cualquier hipoteca.

¿Cuáles son los requisitos para una dación en pago?

Dependen de si se negocia voluntariamente o se solicita al amparo del Código de Buenas Prácticas. En este último caso deben cumplirse requisitos económicos, personales y relativos al préstamo y a la vivienda, además de las condiciones específicas de aplicación de la medida.

¿La dación en pago afecta a los avalistas?

Depende del régimen y del alcance de la cancelación. En la dación en pago del Código de Buenas Prácticas regulada por el Real Decreto-ley 6/2012 se extinguen también las responsabilidades personales de terceros por la misma deuda. En acuerdos voluntarios debe revisarse expresamente esta cuestión.

¿La dación en pago tiene impuestos?

Puede tener consecuencias fiscales. Determinadas daciones en pago de vivienda habitual están exentas de IRPF y de plusvalía municipal cuando se cumplen los requisitos legales, pero no todas las operaciones disfrutan automáticamente de esas exenciones.

¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación en pago?

No automáticamente. La dación implica transmitir la propiedad, aunque pueden existir acuerdos de alquiler o medidas específicas que permitan permanecer temporalmente en la vivienda.