¿Se puede escriturar una vivienda con cargas? Qué debes saber antes de comprar

Sí, se puede escriturar una vivienda con cargas. La existencia de una hipoteca, un embargo, un usufructo u otra carga registral no impide necesariamente vender el inmueble, pero es fundamental saber qué carga existe, si se va a cancelar y qué ocurrirá con ella después de la compraventa.

La situación más habitual es comprar una vivienda que todavía tiene una hipoteca del vendedor. En estos casos puede utilizarse parte del precio para cancelar la deuda, pero hay que distinguir entre pagar el préstamo y cancelar registralmente la hipoteca: no son exactamente lo mismo.

¿Se puede escriturar una vivienda con cargas?

Sí. Una vivienda con cargas puede transmitirse mediante escritura pública. Que una carga aparezca inscrita en el Registro de la Propiedad no significa automáticamente que la vivienda sea invendible.

Lo importante es determinar antes de firmar:

• qué carga existe;
• quién es su titular;
• qué importe garantiza o qué derecho representa;
• si se cancelará antes, durante o después de la compraventa;
• si el comprador acepta expresamente que la carga permanezca.

La forma de actuar será diferente si existe una hipoteca, un embargo, un usufructo, una servidumbre o cualquier otro derecho inscrito.

¿Qué significa que una vivienda tenga cargas?

Una vivienda tiene cargas cuando existen derechos, gravámenes o limitaciones que afectan jurídicamente al inmueble.

Entre los ejemplos más frecuentes se encuentran:

• hipotecas;
• anotaciones de embargo;
• usufructos;
• servidumbres;
• condiciones resolutorias;
• afecciones fiscales;
• prohibiciones o limitaciones de disposición.

Algunas cargas representan una deuda; otras simplemente atribuyen derechos a terceras personas.

Por eso la expresión “vivienda con cargas” engloba situaciones muy diferentes.

¿Cómo saber qué cargas tiene una vivienda?

La primera comprobación debe realizarse mediante información actualizada del Registro de la Propiedad.

Una nota simple permite conocer, entre otros datos:

• la identificación registral de la finca;
• quién figura como titular;
• hipotecas inscritas;
• embargos;
• usufructos;
• servidumbres;
• otras limitaciones o derechos inscritos.

La nota simple tiene carácter informativo y refleja la situación registral existente en el momento de su expedición, por lo que conviene trabajar con información suficientemente reciente antes de firmar.

Comprar una vivienda con hipoteca pendiente

Comprar una vivienda que todavía está hipotecada es una operación perfectamente posible y relativamente habitual.

El vendedor puede transmitir la vivienda aunque todavía deba dinero al banco.

Una forma frecuente de estructurar la operación consiste en destinar parte del precio de compraventa a cancelar económicamente el préstamo pendiente.

Por ejemplo:

La forma concreta de realizar los pagos y garantizar la cancelación debe quedar correctamente preparada antes de la firma.

Pagar la hipoteca y cancelar la hipoteca en el Registro no es lo mismo

Este es uno de los puntos más importantes de toda la operación.

Una cosa es cancelar económicamente el préstamo, es decir, pagar al banco todo lo que queda pendiente.

Otra diferente es cancelar la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Puede ocurrir que:

1. el préstamo ya esté totalmente pagado;
2. pero la hipoteca continúe apareciendo registralmente porque nunca se formalizó e inscribió su cancelación.

Por eso no basta con escuchar que “la hipoteca está pagada”. Hay que comprobar cómo quedará la situación registral.

¿La hipoteca se cancela automáticamente al pagar al banco?

No.

El pago de la deuda extingue la obligación económica, pero la cancelación registral requiere realizar los trámites correspondientes para eliminar la inscripción hipotecaria del Registro.

Hasta entonces puede seguir apareciendo la carga registral aunque el préstamo ya no tenga saldo pendiente.

¿Cómo se compra una vivienda hipotecada sin asumir esa hipoteca?

Una posibilidad habitual consiste en estructurar la compraventa para que la deuda pendiente del vendedor quede satisfecha con parte del precio y posteriormente se complete la cancelación registral de la hipoteca.

Antes de firmar conviene tener perfectamente identificado:

• saldo exacto pendiente;
• entidad acreedora;
• procedimiento de pago;
• documentación necesaria para cancelar;
• responsable de realizar la cancelación registral;
• dinero que, en su caso, quedará retenido para atender los gastos correspondientes.

¿Puede el comprador quedarse con la hipoteca del vendedor?

Puede pactarse una subrogación en la posición del deudor, pero el comprador no se convierte automáticamente en deudor simplemente por comprar la vivienda.

La Ley Hipotecaria establece que, si comprador y vendedor pactan que el comprador asumirá también la obligación personal garantizada por la hipoteca, para que el vendedor quede liberado es necesario el consentimiento del acreedor.

Por tanto, hay que distinguir entre:

• comprar una vivienda que continúa hipotecada;
• asumir personalmente la deuda hipotecaria;
• conseguir que el vendedor deje de responder de esa deuda.

Son cuestiones jurídicas diferentes.

Si estás estudiando un cambio de deudor o de entidad, consulta también nuestra información sobre subrogación de hipoteca.

¿Qué pasa si compro la vivienda con la hipoteca sin cancelar?

Si la hipoteca permanece inscrita, el inmueble continúa afecto a esa garantía hipotecaria.

Eso no significa necesariamente que el comprador se haya convertido personalmente en deudor del préstamo.

Pero la existencia de la hipoteca sí es relevante porque el acreedor mantiene los derechos derivados de la garantía sobre el inmueble mientras esta continúe vigente.

Por eso una operación de este tipo debe entenderse perfectamente antes de aceptarla.

¿Se puede vender una vivienda con embargo?

También puede transmitirse una vivienda con una anotación de embargo, pero el riesgo y el procedimiento son distintos.

Un embargo afecta el inmueble a las responsabilidades derivadas del procedimiento en el que se ha acordado.

La simple venta del inmueble no hace desaparecer automáticamente el embargo.

Antes de comprar hay que comprobar:

• qué organismo o juzgado lo ha ordenado;
• qué procedimiento lo ha provocado;
• importe reclamado cuando pueda determinarse;
• estado de la anotación;
• procedimiento necesario para su cancelación.

¿Qué riesgo existe al comprar una casa con embargo?

El principal problema es adquirir una finca que siga afectada por el procedimiento que originó el embargo.

No debe darse por supuesto que pagar al vendedor o firmar la compraventa elimina esa carga.

La forma de cancelar una anotación de embargo depende de su situación y del procedimiento correspondiente.

Por eso este tipo de operaciones requiere una revisión particularmente cuidadosa antes de entregar dinero o firmar arras.

¿Se puede comprar una vivienda con usufructo?

Sí, pero hay que entender qué se está comprando.

Si existe un usufructo vigente, una persona distinta del propietario puede tener derecho a usar y disfrutar del inmueble.

Por tanto, comprar la propiedad no implica necesariamente poder ocupar libremente la vivienda desde ese momento.

La compraventa puede realizarse con subsistencia del usufructo si así corresponde.

¿Y si existe una servidumbre?

Una servidumbre tampoco impide necesariamente vender el inmueble.

Pero puede limitar su utilización.

Por ejemplo, puede existir:

• un derecho de paso;
• una servidumbre de luces o vistas;
• una servidumbre relacionada con instalaciones;
• otros derechos sobre la finca.

El comprador debe conocer exactamente su contenido antes de adquirir el inmueble.

¿Todas las cargas deben cancelarse antes de vender?

No.

Hay cargas que pueden subsistir después de la compraventa si jurídicamente pueden hacerlo y el comprador acepta adquirir el inmueble en esa situación.

Una servidumbre, por ejemplo, puede formar parte de la configuración jurídica del inmueble y continuar existiendo después de cambiar de propietario.

El objetivo no debe ser simplemente “borrar cualquier carga”, sino saber:

qué carga existe, qué significa y si debe o no continuar.

¿Qué cargas conviene cancelar antes o durante la compra?

En una compra ordinaria en la que se espera recibir la vivienda libre de determinadas deudas o gravámenes, suelen requerir especial atención:

• hipotecas anteriores;
• embargos;
• condiciones resolutorias;
• cargas derivadas de determinadas deudas;
• otras afecciones incompatibles con lo pactado en la compraventa.

El tratamiento concreto depende de cada carga.

Qué revisar antes de firmar arras de una vivienda con cargas

No esperaría hasta el día de la notaría para descubrir cómo se resolverán las cargas.

Antes de firmar arras conviene comprobar al menos:

• titular registral;
• cargas actuales;
• saldo pendiente cuando exista una hipoteca;
• procedimiento previsto de cancelación;
• quién asumirá sus costes;
• qué ocurrirá si la carga no puede cancelarse;
• fecha límite para resolver la situación.

¿Qué debería decir el contrato de arras?

Cuando la intención es comprar la vivienda libre de determinadas cargas, conviene que esa circunstancia quede reflejada con claridad en el contrato.

No utilizaría una cláusula genérica sin revisar primero la situación concreta.

El contrato puede identificar las cargas existentes y establecer qué debe ocurrir con ellas antes o simultáneamente a la compraventa.

Esto es especialmente importante cuando el comprador necesita además financiación hipotecaria.

¿Qué comprueba el notario antes de firmar?

En una compraventa inmobiliaria, la situación jurídica del inmueble es uno de los aspectos relevantes que deben conocerse antes de formalizar la operación.

El comprador debe disponer de información suficiente para comprender qué está adquiriendo y con qué cargas.

La existencia de notario no sustituye la conveniencia de revisar la operación antes de llegar a la firma.

¿Cómo se gestionan las cargas el día de la escritura?

Dependerá del tipo de carga y de lo pactado.

En una vivienda con hipoteca pendiente puede haberse preparado, por ejemplo:

1. certificado del saldo pendiente;
2. pago de la cantidad necesaria al acreedor;
3. pago del resto del precio al vendedor;
4. gestión posterior de la cancelación registral.

En otras situaciones puede utilizarse una retención de parte del precio o un mecanismo diferente.

No existe un único procedimiento válido para todas las cargas.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca del vendedor?

Cuando el vendedor debe entregar el inmueble libre de su hipoteca previa, la cancelación de esa carga deriva de una obligación propia de su financiación anterior.

No debe confundirse con los gastos de la nueva hipoteca que pueda contratar el comprador.

La distribución concreta de gastos debe revisarse en la operación y en los pactos celebrados entre las partes.

¿Puede retenerse parte del precio para cancelar cargas?

Sí puede estructurarse una operación de manera que parte del precio no se entregue directamente al vendedor y se destine a atender determinadas obligaciones.

El objetivo es evitar entregar todo el dinero al vendedor dejando al comprador expuesto a que una carga que debía desaparecer permanezca sin cancelar.

El importe y mecanismo deben prepararse según la carga concreta.

¿Qué ocurre si después de comprar sigue apareciendo una hipoteca?

Hay que determinar primero si:

• la deuda sigue existiendo;
• la deuda fue pagada pero falta la cancelación registral;
• la hipoteca debía permanecer según lo pactado;
• existe alguna incidencia en la tramitación.

Que una hipoteca aparezca en el Registro no demuestra por sí solo que exista todavía deuda pendiente.

Puede tratarse de una hipoteca económicamente extinguida cuya cancelación registral todavía no se ha realizado.

¿Qué pasa si aparece una carga que el vendedor no había informado?

La respuesta dependerá de qué carga sea, de lo pactado contractualmente y del momento en que se descubra.

Por eso es importante que el contrato de compraventa y, cuando exista, el contrato de arras describan correctamente la situación en la que debe entregarse el inmueble.

No todas las cargas producen las mismas consecuencias.

¿Puede un banco financiar la compra de una vivienda con cargas?

Puede hacerlo, pero necesitará conocer la situación de las cargas y cómo quedarán después de la operación.

El banco que va a financiar al comprador debe estudiar no solo al cliente, sino también el inmueble que va a servir como garantía.

Una carga previa que deba subsistir puede afectar a la prioridad registral de la nueva hipoteca o incluso hacer que la entidad no acepte la operación en esos términos.

Por eso muchas compras financiadas exigen coordinar simultáneamente:

• compraventa;
• cancelación de cargas anteriores;
• nueva financiación;
• inscripción registral.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene una hipoteca y yo necesito otra hipoteca para comprarla?

Es una situación habitual.

La existencia de la hipoteca del vendedor no impide por sí sola que el comprador obtenga una nueva financiación.

Lo importante es estructurar correctamente la operación para que la entidad del comprador pueda obtener la garantía hipotecaria en las condiciones que exige.

Puedes ampliar el proceso general en nuestra guía sobre comprar un piso con hipoteca.

¿Qué pasa si el precio de venta no cubre la deuda hipotecaria?

Este es un escenario especialmente importante.

Si el vendedor debe al banco más dinero del que puede destinar a cancelar la deuda con el precio de compraventa, no basta con vender la vivienda para que la hipoteca desaparezca.

Será necesario resolver con la entidad acreedora cómo se satisface la deuda y cómo puede cancelarse la garantía.

El comprador no debería dar por supuesto que la operación podrá firmarse libre de cargas hasta que ese punto esté resuelto.

¿Comprar una vivienda con cargas es peligroso?

No necesariamente. El riesgo está en comprar sin comprenderlas o sin haber preparado correctamente su tratamiento.

Una vivienda hipotecada puede ser una operación completamente normal.

En cambio, una carga desconocida o una cancelación mal gestionada puede generar problemas relevantes después de la compra.

Checklist antes de comprar una vivienda con cargas

• Solicita información registral actualizada.
• Identifica exactamente cada carga.
• No confundas deuda pendiente con carga registral.
• Comprueba cuánto se debe cuando exista financiación pendiente.
• Averigua qué documento permite cancelar cada carga.
• Define quién hará la cancelación.
• Establece quién asumirá sus costes.
• Refleja en arras qué debe ocurrir con las cargas.
• Coordina la operación con el banco si necesitas financiación.
• Comprueba después que la situación registral coincide con lo pactado.

Escritura de compraventa y escritura de hipoteca no son lo mismo

Cuando el comprador financia la adquisición pueden coexistir distintos negocios jurídicos.

La escritura de compraventa documenta la transmisión de la vivienda.

La escritura hipotecaria documenta el préstamo y la garantía que se constituye sobre el inmueble.

Consulta nuestra definición de escritura de hipoteca.

Preguntas frecuentes sobre escriturar una vivienda con cargas

¿Se puede escriturar una vivienda con cargas?

Sí. La existencia de cargas no impide necesariamente la compraventa, pero debe conocerse qué cargas existen, cómo afectan al inmueble y si se cancelarán o permanecerán después de la operación.

¿Se puede vender una casa con una hipoteca pendiente?

Sí. Es posible destinar parte del precio a cancelar la deuda pendiente. Después debe gestionarse también la cancelación registral de la hipoteca cuando corresponda.

¿Pagar la hipoteca elimina automáticamente la carga del Registro?

No. Pagar completamente el préstamo y cancelar la inscripción hipotecaria en el Registro son actuaciones diferentes.

¿El comprador asume automáticamente la hipoteca del vendedor?

No. Comprar una vivienda hipotecada no convierte automáticamente al comprador en deudor personal del préstamo. La asunción de la deuda y la liberación del vendedor requieren los acuerdos y consentimientos correspondientes.

¿Se puede comprar una vivienda con embargo?

Sí puede transmitirse, pero el embargo no desaparece automáticamente por la venta. Debe analizarse el procedimiento que lo originó y cómo se realizará su cancelación.

¿Se puede comprar una vivienda con usufructo?

Sí, pero el comprador adquiere el inmueble sujeto al usufructo mientras ese derecho continúe vigente, salvo que se extinga o cancele correctamente.

¿Cómo sé qué cargas tiene una casa?

Puede solicitarse información actualizada al Registro de la Propiedad. La nota simple permite conocer los titulares y las cargas, derechos y limitaciones inscritos sobre la finca.

¿Una casa con cargas puede hipotecarse de nuevo?

Depende de cuáles sean las cargas existentes, su prioridad registral y los criterios de la entidad que vaya a conceder la nueva financiación. En muchas operaciones las cargas anteriores deben cancelarse para que el nuevo banco acepte la garantía.

¿Qué pasa si compro una vivienda y una carga no se cancela?

Dependerá de la naturaleza de la carga. Si continúa inscrita y vigente, puede seguir afectando al inmueble aunque haya cambiado de propietario, por lo que debe revisarse inmediatamente la situación registral y contractual.