Hipoteca compartida sin estar casados: qué debéis saber antes de comprar

Sí, dos personas pueden comprar una vivienda y pedir una hipoteca juntas sin estar casadas. Pueden ser una pareja, hermanos, familiares o incluso dos personas sin vínculo familiar, siempre que la entidad acepte la operación después de analizar su solvencia.

El punto importante no es el matrimonio, sino dejar bien resueltas desde el principio tres cuestiones: qué porcentaje de la vivienda pertenece a cada uno, quién aporta cada cantidad y qué responsabilidad asume cada persona frente al banco.

Porque ser propietario del 50 % de una vivienda no significa necesariamente responder únicamente del 50 % de la hipoteca.

¿Se puede pedir una hipoteca conjunta sin estar casados?

Sí. No es necesario estar casado para solicitar una hipoteca con otra persona.

El banco analizará la operación atendiendo fundamentalmente a factores financieros como:

• ingresos de los solicitantes;
• estabilidad laboral;
• otras deudas;
• ahorro disponible;
• capital solicitado;
• valor de la vivienda;
• plazo;
• capacidad conjunta para devolver el préstamo.

Que exista o no matrimonio no sustituye ese análisis de solvencia.

Propiedad e hipoteca no son lo mismo

Este es el concepto más importante al comprar una vivienda conjuntamente.

Podéis ser propietarios al 50 % y firmar ambos el préstamo, pero también pueden existir estructuras diferentes.

Por eso hay que revisar por separado la escritura de compraventa y la escritura del préstamo.

¿La vivienda tiene que estar al 50 %?

No.

Dos compradores pueden adquirir la vivienda en porcentajes distintos.

Por ejemplo:

• 50 % y 50 %;
• 60 % y 40 %;
• 70 % y 30 %.

El porcentaje debería reflejar correctamente cómo queréis estructurar la adquisición y las aportaciones realizadas.

El Código Civil establece que, cuando una cosa pertenece pro indiviso a varias personas, existe una comunidad de bienes y que, salvo prueba en contrario, las participaciones se presumen iguales.

Ejemplo: comprar una vivienda al 70 % y 30 %

Imaginemos una vivienda de 300.000 €.

Dos compradores acuerdan adquirirla:

Esos porcentajes deberían aparecer correctamente documentados en la adquisición.

Pero eso no significa automáticamente que, frente al banco, uno solo pueda ser reclamado por el 70 % y el otro por el 30 %.

¿Cada uno responde únicamente de su porcentaje de hipoteca?

No necesariamente.

Hay que revisar cómo se ha constituido la obligación en el préstamo.

En muchas operaciones con varios prestatarios se pacta responsabilidad solidaria. Cuando existe solidaridad, el banco puede reclamar el cumplimiento de la deuda a cualquiera de los deudores en los términos establecidos en el contrato.

Por tanto, una cosa es vuestro reparto interno:

“Yo pago el 60 % y tú el 40 %”

y otra diferente es vuestra obligación contractual frente al banco.

Ejemplo de responsabilidad frente al banco

Imaginemos:

• hipoteca pendiente: 200.000 €;
• propiedad: 60 % y 40 %;
• reparto interno de la cuota: 60 % y 40 %;
• ambos prestatarios han asumido responsabilidad solidaria.

Si se produce un incumplimiento, el banco no tiene por qué limitar su reclamación al porcentaje de propiedad de cada uno.

Después podrán existir relaciones internas entre los deudores respecto de lo que uno haya pagado por encima de lo que le correspondía, pero eso es distinto de la relación con la entidad.

¿Qué ocurre si uno pone toda la entrada?

Es una situación bastante habitual.

Por ejemplo:

• vivienda: 250.000 €;
• entrada aportada por A: 50.000 €;
• entrada aportada por B: 0 €;
• hipoteca: 200.000 €;
• ambos pagarán después las cuotas.

Antes de comprar conviene determinar si esa diferencia en la aportación inicial debe reflejarse en los porcentajes de propiedad o mediante otra estructura jurídica debidamente documentada.

No conviene escriturar automáticamente al 50 % si las aportaciones son muy diferentes sin haber analizado antes las consecuencias.

¿Qué ocurre si uno paga más cuota hipotecaria que el otro?

También conviene distinguir entre propiedad y pagos posteriores.

Que una persona empiece a abonar más cuota no modifica automáticamente el porcentaje de propiedad que figura en la escritura.

Por eso, si anticipáis que las aportaciones serán diferentes, es conveniente documentar cómo queréis tratarlas entre vosotros.

Qué conviene dejar pactado antes de comprar juntos

Cuando no existe matrimonio, es especialmente útil prever por escrito cómo funcionará económicamente la copropiedad.

Puede tener sentido regular cuestiones como:

• porcentaje de propiedad;
• aportación inicial de cada uno;
• reparto de las cuotas hipotecarias;
• IBI;
• comunidad;
• seguros;
• reformas y derramas;
• qué ocurre si uno deja de pagar;
• qué ocurre si uno quiere vender;
• cómo se valorará la vivienda si uno compra la parte del otro;
• qué ocurre si termina la relación.

Para redactar acuerdos con efectos jurídicos concretos es recomendable contar con asesoramiento legal.

¿Hace falta un contrato privado si compramos sin estar casados?

No existe una obligación general de firmar un contrato privado adicional para poder comprar.

Pero puede ser muy útil cuando existen aportaciones diferentes o queréis anticipar situaciones futuras que la escritura hipotecaria no regula.

El banco regula fundamentalmente su relación con los prestatarios.

Un acuerdo entre vosotros puede regular vuestra relación interna, pero no puede modificar unilateralmente los derechos que el banco tenga según el préstamo.

Qué debería contemplar un acuerdo entre copropietarios

Por ejemplo:

¿Qué ocurre si rompemos y tenemos una hipoteca juntos?

La ruptura de la pareja no modifica por sí sola ni la propiedad ni el préstamo hipotecario.

Si ambos continúan siendo propietarios y prestatarios, jurídicamente la estructura básica seguirá existiendo aunque ya no seáis pareja.

Entonces pueden plantearse distintas soluciones:

1. seguir manteniendo conjuntamente la vivienda;
2. que uno se quede con ella;
3. venderla;
4. buscar otra estructura acordada entre las partes.

Si uno se queda la casa, ¿puede quedarse también con la hipoteca?

Puede ser posible, pero el banco tiene que aceptarlo.

Hay que resolver dos cuestiones distintas:

• que uno pase a tener la propiedad que corresponda;
• que el otro deje realmente de ser deudor del préstamo.

No basta con firmar entre vosotros que uno pagará todas las cuotas.

Si el banco no libera expresamente al prestatario saliente, este puede continuar vinculado a la deuda.

Si quieres profundizar en este escenario, consulta nuestra guía sobre cómo salir de una hipoteca compartida.

Extinción de condominio si una pareja no casada se separa

Si ambos son copropietarios y uno quiere quedarse con la totalidad de la vivienda, puede estudiarse una extinción de condominio.

Por ejemplo:

• A tiene el 50 %;
• B tiene el 50 %;
• A se adjudica el 100 %;
• B deja de ser propietario.

Pero hay que resolver también el préstamo hipotecario.

Una extinción de condominio no elimina automáticamente al propietario saliente como prestatario.

La operación debe coordinarse con el banco para intentar que quien sale de la vivienda salga también de la deuda.

¿Qué ocurre si el banco no acepta dejar a un solo titular?

No significa necesariamente que haya que vender inmediatamente.

Puede estudiarse:

• una modificación con el banco actual;
• otra entidad;
• una nueva estructura de financiación;
• incorporación de otro prestatario si procede;
• reducción previa de deuda;
• otras garantías cuando tengan sentido.

Los bancos no aplican exactamente los mismos criterios de riesgo.

¿Qué ocurre si uno deja de pagar la hipoteca?

Lo primero es revisar el contrato.

Si existe responsabilidad solidaria, el otro prestatario puede verse obligado frente al banco a asumir pagos superiores a los que internamente había acordado.

Eso no significa que entre vosotros desaparezca el derecho a reclamar las cantidades que correspondan.

Pero frente a la entidad manda el contrato hipotecario.

¿Si uno paga toda la hipoteca se convierte en dueño de toda la casa?

No automáticamente.

El porcentaje de propiedad viene determinado por el título correspondiente.

Pagar más cuotas posteriormente no transforma por sí solo un 50 % de propiedad en un 70 %, 80 % o 100 %.

Otra cuestión es que puedan existir derechos económicos entre los copropietarios por cantidades pagadas por uno en beneficio de ambos.

¿Puede uno vender su parte de la vivienda?

Cada copropietario tiene derechos sobre su participación, aunque una eventual transmisión debe analizarse conjuntamente con la situación de la vivienda y de la hipoteca.

Además, vender una participación a un tercero no significa que el vendedor haya salido automáticamente del préstamo hipotecario.

Por eso conviene no abordar propiedad y financiación por separado.

¿Puede uno obligar a vender la vivienda?

El Código Civil establece como principio que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad y que puede pedir su división.

Eso no significa que cualquier conflicto termine automáticamente en una venta sencilla ni que desaparezca la hipoteca.

Si no existe acuerdo, la resolución jurídica de la copropiedad puede requerir asesoramiento específico.

Comprar una vivienda entre hermanos o amigos

Las mismas cuestiones esenciales se aplican aunque los compradores no sean pareja.

Por ejemplo, dos hermanos pueden comprar conjuntamente una vivienda y solicitar financiación.

También dos amigos.

En estos casos cobra todavía más importancia definir:

• porcentaje de propiedad;
• uso del inmueble;
• aportaciones;
• gastos;
• salida futura de uno de ellos;
• venta.

¿El banco presta más dinero por presentar dos titulares?

No necesariamente.

Dos ingresos pueden aumentar la capacidad conjunta de pago, pero también se analizan las circunstancias financieras de ambos solicitantes.

Por ejemplo, uno de ellos puede aportar ingresos elevados pero tener varios préstamos pendientes.

La entidad estudia el conjunto de la operación, no simplemente “dos nóminas frente a una”.

Ejemplo de hipoteca para una pareja no casada

Supongamos:

• precio de vivienda: 250.000 €;
• hipoteca solicitada: 200.000 €;
• comprador A: ingresos de 2.200 €;
• comprador B: ingresos de 1.800 €;
• sin otros préstamos relevantes.

El banco analizará conjuntamente los 4.000 € de ingresos, pero también comprobará las demás obligaciones, estabilidad, ahorro, edad, plazo y características de la operación.

No existe una aprobación automática por el hecho de ser dos solicitantes.

¿Cómo deberían repartirse los gastos de la vivienda?

Podéis acordar internamente cómo asumir diferentes conceptos, teniendo en cuenta también las obligaciones que legalmente correspondan a cada propietario.

Por ejemplo:

• cuota hipotecaria;
• IBI;
• comunidad;
• seguros;
• suministros;
• mantenimiento;
• reformas.

Si el reparto no coincide con los porcentajes de propiedad, es especialmente recomendable documentarlo.

¿Tiene ventajas hipotecarias estar casados?

No existe una regla según la cual un banco deba ofrecer mejores condiciones hipotecarias simplemente por estar casados.

Desde el punto de vista del análisis bancario pesan principalmente la solvencia de los prestatarios y las características de la operación.

Lo que sí cambia con el matrimonio es que puede existir un régimen económico matrimonial que afecte a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges.

¿Y si somos pareja de hecho?

Estar inscritos como pareja de hecho tampoco sustituye las reglas sobre propiedad y préstamo hipotecario.

Hay que seguir comprobando:

• quién compra;
• en qué porcentaje;
• quién firma la hipoteca;
• qué obligaciones asume cada uno.

Las consecuencias jurídicas de la pareja de hecho pueden variar según la normativa aplicable, por lo que no debe equipararse automáticamente al matrimonio.

Errores frecuentes al pedir una hipoteca conjunta sin estar casados

• Escriturar al 50 % por costumbre aunque las aportaciones sean muy diferentes.
• Pensar que cada uno responde únicamente de su porcentaje de propiedad.
• No documentar quién aporta la entrada.
• No prever qué ocurrirá si termina la relación.
• Creer que pagar más hipoteca aumenta automáticamente la propiedad.
• Pensar que salir de la vivienda significa salir del préstamo.
• Transmitir una participación antes de resolver la hipoteca.
• No estudiar cómo se valorará la participación si uno quiere quedarse con la casa.

Qué deberíais decidir antes de firmar

Cómo puede ayudaros HipotecaNow

En HipotecaNow podemos estudiar la financiación antes de que compréis conjuntamente.

Analizamos:

• ingresos de ambos;
• deudas;
• ahorro;
• precio de compra;
• porcentaje de financiación;
• cuota estimada;
• plazo;
• alternativas bancarias.

Y si ya existe una hipoteca conjunta y uno quiere quedarse con la vivienda, podemos estudiar la viabilidad hipotecaria de una extinción de condominio y las alternativas para intentar liberar al otro prestatario.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas compartidas sin estar casados

¿Podemos pedir una hipoteca juntos sin estar casados?

Sí. Dos personas pueden solicitar conjuntamente una hipoteca sin necesidad de estar casadas. El banco analizará su solvencia y las características de la operación.

¿Tenemos que comprar la vivienda al 50 %?

No. La propiedad puede distribuirse en porcentajes distintos, como 60/40 o 70/30, siempre que quede correctamente reflejado en la adquisición.

¿Cada uno responde solo de su porcentaje de hipoteca?

No necesariamente. Depende del contrato. Si se ha pactado responsabilidad solidaria, el banco puede reclamar la deuda conforme a ese régimen sin limitarse al porcentaje de propiedad de cada prestatario.

¿Qué pasa si uno pone más dinero para la entrada?

Conviene decidir antes de comprar cómo se reflejará esa diferencia: mediante porcentajes de propiedad distintos u otra estructura jurídicamente adecuada y documentada.

¿Si uno paga más cuotas pasa a tener más porcentaje de la casa?

No automáticamente. Los pagos posteriores no cambian por sí solos la participación de propiedad recogida en el título.

¿Qué ocurre si rompemos?

Podéis mantener la copropiedad, vender o estudiar que uno se quede con la vivienda. Si uno debe salir también de la hipoteca, hará falta resolver la financiación con el banco.

¿Una extinción de condominio elimina al otro de la hipoteca?

No. Puede eliminar la copropiedad, pero para salir de la deuda es necesario que el banco acepte liberar al prestatario o que se sustituya o cancele la financiación anterior.

¿Qué ocurre si uno deja de pagar?

Hay que revisar el préstamo. Si existe responsabilidad solidaria, el otro prestatario puede verse obligado frente al banco a soportar pagos superiores a su reparto interno.

¿Puede uno obligar al otro a seguir siendo copropietario?

Como principio general, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad, aunque la forma de resolver la situación dependerá del caso concreto.

¿Es mejor firmar un acuerdo antes de comprar?

Puede ser muy recomendable cuando existen aportaciones distintas o queréis regular pagos, gastos y qué ocurrirá si uno desea abandonar la propiedad.

Conclusión: comprar juntos sin casarse es posible, pero conviene definir las reglas antes

No existe ningún problema hipotecario por el mero hecho de comprar una vivienda juntos sin estar casados.

La clave está en estructurar correctamente la operación.

Antes de firmar debéis saber qué porcentaje tendrá cada persona, cuánto aportará, cómo se repartirán los pagos y qué ocurriría si en el futuro uno quiere salir.

Y, sobre todo, recordar que propiedad e hipoteca son dos relaciones diferentes: cambiar una no cambia automáticamente la otra.

Una buena planificación antes de comprar puede evitar que años después uno de los propietarios termine vinculado a una deuda de una vivienda que ya no posee.