Cómo salir de una hipoteca compartida: opciones y pasos

Para salir de una hipoteca compartida no basta con dejar de ser propietario de la vivienda ni con alcanzar un acuerdo con el otro titular. Si firmas como prestatario, seguirás respondiendo de la deuda hasta que el banco acepte expresamente liberarte o la hipoteca se cancele.

Las soluciones más habituales son que uno de los titulares se quede con la vivienda y el banco modifique el préstamo, trasladar la financiación a otra entidad, incorporar otro deudor o vender la vivienda y cancelar la hipoteca.

La opción adecuada depende de dos cuestiones diferentes: quién se queda la propiedad y quién seguirá respondiendo del préstamo.

¿Cómo puedo salir de una hipoteca compartida?

Existen varias formas de intentar salir:

1. Que el otro titular se quede con la vivienda y el banco te libere de la hipoteca.
2. Modificar el préstamo mediante una novación.
3. Buscar una nueva financiación que sustituya la hipoteca actual.
4. Incorporar otro titular solvente si la entidad lo acepta.
5. Vender la vivienda y cancelar la deuda.

La cuestión fundamental es que el banco tiene que aceptar la salida del deudor. Un acuerdo privado entre los titulares no modifica por sí solo el contrato hipotecario.

Lo primero: propiedad e hipoteca no son lo mismo

Este es el punto que más confusión genera.

En una vivienda comprada por dos personas existen normalmente dos relaciones diferentes:

Modificar una no modifica automáticamente la otra.

Ejemplo

Ana y Carlos tienen:

• 50 % de la vivienda cada uno;
• una hipoteca firmada por ambos;
• 150.000 € pendientes.

Tras separarse, Ana transmite su 50 % a Carlos y Carlos pasa a ser propietario del 100 %.

Eso no significa necesariamente que Ana haya salido de la hipoteca.

Si el banco no ha aceptado expresamente liberarla, Ana puede haber dejado de tener la vivienda pero continuar figurando como deudora del préstamo.

¿Puedo dejar de ser propietario y seguir en la hipoteca?

Sí. Y es precisamente una de las situaciones que conviene evitar.

Entre los propietarios podéis acordar quién se queda el inmueble, pero ese pacto no obliga al banco a modificar quién responde del préstamo.

Por eso, antes de formalizar una extinción de condominio u otra transmisión, es recomendable estudiar simultáneamente qué ocurrirá con la financiación.

¿El banco está obligado a quitarme de la hipoteca?

No.

Eliminar un prestatario reduce, en principio, el número de personas a las que la entidad puede reclamar la deuda.

Por eso el banco volverá a estudiar si quien permanece en la hipoteca puede asumir el préstamo por sí solo.

Puede analizar:

• ingresos;
• estabilidad laboral;
• otras deudas;
• edad;
• capital pendiente;
• cuota;
• valor de la vivienda;
• historial financiero.

Si el titular restante no supera el análisis de solvencia, la entidad puede rechazar la liberación del otro prestatario.

Opción 1: extinción de condominio y salida de uno de los titulares

La extinción de condominio es muy habitual cuando dos personas son propietarias de una vivienda y una quiere quedarse con ella.

Por ejemplo:

• ambos tienen el 50 %;
• uno adquiere la participación del otro;
• el primero pasa a ser propietario del 100 %.

Pero hay que insistir en la diferencia:

la extinción de condominio resuelve la copropiedad, no libera automáticamente al titular saliente de la hipoteca.

Para conseguir ambas cosas habrá que coordinar la extinción con una solución bancaria que elimine efectivamente al deudor saliente.

Opción 2: novación para quitar un titular de la hipoteca

Una de las vías más directas es solicitar una novación al banco actual.

La entidad modifica el contrato para que uno de los prestatarios deje de formar parte de la deuda.

Por ejemplo:

Ana + Carlos → Carlos como único prestatario

Antes de aceptarlo, el banco estudiará si Carlos puede devolver solo el capital pendiente.

¿Puede el banco cambiar las condiciones al quitar un titular?

Puede plantear nuevas condiciones para aceptar la modificación.

La entidad puede considerar que al desaparecer un prestatario aumenta el riesgo de la operación.

Dependiendo del caso puede solicitar:

• otro cotitular;
• garantías adicionales;
• aval;
• una nueva tasación;
• modificaciones de determinadas condiciones del préstamo.

No hay que dar por hecho que la hipoteca conservará exactamente las mismas condiciones.

¿Qué documentación pueden pedir para sacar a un titular?

El banco suele necesitar volver a analizar la capacidad económica de quien permanece.

Dependiendo del perfil puede solicitar:

• nóminas;
• IRPF;
• vida laboral;
• contrato;
• extractos;
• documentación de otros préstamos;
• información sobre la vivienda;
• documentación de la extinción de condominio o acuerdo entre las partes.

Ejemplo: ¿puede una persona quedarse sola con una hipoteca de 150.000 €?

Supongamos:

• capital pendiente: 150.000 €;
• cuota: 700 €;
• ingresos del titular que se queda: 2.500 € netos;
• préstamo de coche: 200 €.

Las cuotas mensuales serían:

700 + 200 = 900 €

Respecto a 2.500 € de ingresos:

900 ÷ 2.500 = 36 %

Ese porcentaje no determina automáticamente la decisión, pero permite entender por qué el banco volverá a estudiar la operación.

También tendrá que revisar estabilidad, edad, plazo restante y demás elementos del expediente.

Opción 3: buscar otra entidad si tu banco no acepta

Que el banco actual no quiera quitar a un titular no significa necesariamente que la operación sea imposible.

Puede estudiarse si otra entidad está dispuesta a financiar al titular que se queda.

Dependiendo de cómo se estructure, puede ser necesario:

• cambiar de entidad;
• cancelar la financiación anterior;
• formalizar una nueva estructura hipotecaria;
• coordinarla con la transmisión de la propiedad.

Este punto es especialmente importante porque los criterios de riesgo no son idénticos en todos los bancos.

Opción 4: sustituir al titular que sale por otra persona

En determinados casos puede plantearse que otra persona entre en la operación.

Por ejemplo:

Ana + Carlos → Carlos + nuevo prestatario

La nueva persona tendrá que superar el análisis del banco.

No basta con comunicar a la entidad que alguien sustituirá al prestatario saliente.

La modificación de deudores necesita la aceptación del acreedor.

Opción 5: vender la vivienda y cancelar la hipoteca

Si nadie puede quedarse con la financiación o no existe acuerdo para mantener el inmueble, puede plantearse venderlo.

Con el precio obtenido se cancela el capital pendiente y el resto, si existe, se distribuye conforme corresponda.

Ejemplo

• Venta: 250.000 €.
• Hipoteca pendiente: 150.000 €.

Una parte del precio se destina a cancelar los 150.000 € pendientes.

La diferencia no equivale necesariamente al importe neto que recibirán los propietarios, ya que habrá que considerar los gastos e impuestos correspondientes.

¿Qué pasa si la venta no cubre toda la hipoteca?

Este es un escenario completamente distinto.

Por ejemplo:

• precio de venta: 140.000 €;
• capital pendiente: 160.000 €.

Existe una diferencia de 20.000 € antes de considerar otros conceptos.

La venta no puede plantearse como si la deuda desapareciera automáticamente. Será necesario acordar cómo se cancela o financia el importe restante.

Salir de una hipoteca compartida tras una separación o divorcio

Es probablemente el escenario más habitual.

Una pareja puede acordar en su separación que:

• uno se queda la vivienda;
• el otro deja de pagar;
• el primero asume la hipoteca.

Pero frente al banco hay que comprobar algo distinto:

¿ha aceptado la entidad liberar al otro prestatario?

Si no lo ha hecho, el pacto entre la pareja no modifica necesariamente la posición contractual del banco.

Si mi expareja se queda la casa, ¿salgo automáticamente de la hipoteca?

No.

Este es probablemente el error más importante que puede cometerse.

Puedes firmar un acuerdo de separación o una transmisión de la vivienda y seguir figurando como prestatario.

Para dejar de responder frente al banco necesitas que la entidad consienta el cambio de deudor o que la deuda anterior quede cancelada mediante otra operación.

¿Qué pasa si mi expareja paga todas las cuotas pero yo sigo como titular?

Mientras continúes figurando como deudor, el préstamo puede seguir afectándote financieramente aunque exista un acuerdo entre vosotros para que lo pague la otra persona.

Por ejemplo, puede influir cuando quieras solicitar:

• otra hipoteca;
• un préstamo;
• determinada financiación.

Además, si se produce un incumplimiento, tu situación frente al acreedor dependerá de lo que establezca el contrato.

¿El divorcio obliga al banco a quitar a uno de la hipoteca?

No.

La reorganización de las relaciones patrimoniales entre los miembros de la pareja y la modificación del contrato hipotecario son cuestiones diferentes.

La entidad mantiene sus derechos contractuales mientras no consienta la modificación correspondiente.

¿Puede obligarse al banco a aceptar que se quede un único titular?

Como regla general, no puedes imponer unilateralmente al acreedor que libere a uno de los deudores y conserve únicamente al otro.

La sustitución de un deudor requiere consentimiento del acreedor.

Por tanto, si la entidad no acepta, habrá que estudiar otras estructuras.

¿Puedo salir de la hipoteca sin vender la casa?

Sí, si conseguimos que la deuda se reestructure de forma que dejes de ser prestatario.

Puede ocurrir mediante:

• novación con el banco;
• nueva financiación;
• sustitución por otro prestatario;
• otra estructura aceptada por la entidad.

La vivienda puede permanecer en manos del otro propietario sin necesidad de venderla.

¿Puedo ceder mi parte de la casa y olvidarme de la hipoteca?

No deberías darlo por hecho.

Ceder, donar, vender o extinguir tu participación en la propiedad no modifica por sí solo el préstamo.

Antes de transmitir tu parte hay que comprobar cómo saldrás también de la deuda.

De lo contrario puedes acabar en una situación especialmente desfavorable: sin propiedad sobre la vivienda pero todavía obligado frente al banco.

¿Qué ocurre si uno de los titulares deja de pagar?

Hay que revisar el contrato concreto, pero en las hipotecas con varios prestatarios es muy habitual que exista responsabilidad solidaria.

Cuando existe solidaridad, el acreedor puede reclamar el cumplimiento de la obligación conforme a lo pactado y a la normativa aplicable sin limitarse necesariamente a la “mitad” que cada titular considera suya.

Por eso decir “yo pago mi 50 % y el problema del otro no me afecta” puede ser incorrecto.

¿Salir de la propiedad elimina la deuda de CIRBE?

No por sí mismo.

Lo determinante es que realmente dejes de ser deudor del préstamo.

Si únicamente has dejado de ser propietario pero continúas en la financiación, el riesgo bancario no desaparece simplemente por cambiar la titularidad de la vivienda.

¿Es obligatorio hacer una nueva tasación?

No puede afirmarse que siempre sea obligatoria en todos los casos.

El Banco de España señala que, al estudiar una novación que modifique titulares, la entidad puede solicitar una nueva tasación para conocer el valor actualizado de la vivienda.

Dependerá de la operación y del banco.

¿Cuánto cuesta salir de una hipoteca compartida?

No existe una cifra universal porque depende de cómo se resuelva.

Pueden intervenir:

• costes de una eventual tasación;
• comisiones previstas contractualmente cuando procedan;
• notaría y registro;
• costes derivados de la transmisión de la propiedad;
• fiscalidad de una extinción de condominio o compraventa;
• costes de una eventual nueva financiación.

No utilizaría porcentajes genéricos de AJD o comisiones porque la fiscalidad puede depender de la comunidad autónoma y de la estructura exacta de la operación.

¿Cómo tributa una extinción de condominio?

La fiscalidad de una extinción de condominio depende de cómo esté estructurada, de las adjudicaciones, compensaciones y normativa aplicable.

Por eso no es correcto afirmar de forma universal que siempre tributa por un determinado porcentaje de AJD o que nunca puede existir otra consecuencia fiscal.

Antes de formalizarla conviene estudiar específicamente:

• valor de la vivienda;
• porcentaje de cada propietario;
• deuda hipotecaria;
• compensación entre las partes;
• comunidad autónoma;
• situación fiscal de los propietarios.

Desde HipotecaNow podemos estudiar la parte hipotecaria de la extinción de condominio; para las consecuencias fiscales concretas conviene contar además con asesoramiento fiscal cuando sea necesario.

¿Qué pasa si el banco rechaza quitar a uno de los titulares?

No significa necesariamente que la única solución sea vender.

Es otra corrección importante respecto a la explicación habitual.

Antes de vender puede estudiarse:

• otra entidad;
• otra estructura hipotecaria;
• incorporar un nuevo prestatario;
• reducir previamente el capital pendiente;
• aportar otras garantías si tiene sentido;
• reorganizar deudas que estén afectando a la solvencia.

Solo después de analizar las alternativas podremos saber si mantener la vivienda es viable.

¿Qué pasa si no hay acuerdo entre los propietarios?

Aquí hay que separar nuevamente deuda y propiedad.

Si no existe acuerdo sobre qué hacer con la vivienda, el conflicto puede requerir negociación o asesoramiento jurídico.

Un copropietario no queda obligado indefinidamente a permanecer en una comunidad de bienes, pero la forma concreta de resolver un conflicto entre propietarios puede tener implicaciones jurídicas que van más allá de la financiación.

Y aunque se resuelva la propiedad, seguirá siendo necesario resolver la deuda hipotecaria con la entidad.

Qué deberías hacer antes de firmar una extinción de condominio

El orden de los pasos importa mucho.

1. Comprobar capital pendiente y condiciones de la hipoteca.
2. Determinar quién quiere quedarse la vivienda.
3. Calcular la compensación entre propietarios, si existe.
4. Analizar si el titular restante puede asumir el préstamo.
5. Consultar la viabilidad con bancos.
6. Revisar las consecuencias jurídicas y fiscales.
7. Coordinar propiedad y financiación para que ninguna parte quede en una posición no deseada.

Lo que intentaría evitar es transmitir primero la propiedad y empezar después a preguntar al banco si libera al titular saliente.

Ejemplo completo: separación con vivienda e hipoteca al 50 %

Supongamos:

• valor aproximado de la vivienda: 300.000 €;
• hipoteca pendiente: 150.000 €;
• Ana y Carlos: propietarios al 50 %;
• Carlos quiere quedarse la vivienda.

Hay dos problemas que resolver.

1. La propiedad

Ana debe dejar de ser propietaria y Carlos pasar al 100 %, normalmente mediante la operación jurídica que corresponda.

2. La hipoteca

Hay que conseguir que Carlos pueda asumir la financiación y que Ana sea liberada expresamente de la deuda.

Si el banco actual acepta la operación, ambas cosas pueden coordinarse.

Si no la acepta, puede estudiarse otra entidad.

Y si ninguna estructura bancaria resulta viable, habrá que valorar alternativas como vender la vivienda.

¿Qué suele mirar el banco para dejar a una persona sola en la hipoteca?

Principalmente si la nueva estructura mantiene una solvencia suficiente.

Por ejemplo:

Cómo puede ayudarte HipotecaNow

Este tipo de operación encaja especialmente bien con nuestro servicio porque no todos los bancos valoran igual la salida de un prestatario.

En HipotecaNow podemos estudiar:

• capital pendiente;
• cuota actual;
• valor de la vivienda;
• ingresos del titular que se queda;
• otras deudas;
• edad y plazo;
• si el banco actual puede aceptar una novación;
• si existen alternativas en otras entidades.

El objetivo es que la solución sobre la vivienda y la solución sobre la hipoteca queden coordinadas y que quien sale de la operación quede realmente desvinculado del préstamo si la entidad lo aprueba.

Preguntas frecuentes sobre cómo salir de una hipoteca compartida

¿Cómo salir de una hipoteca compartida?

Necesitas que el banco acepte liberarte como prestatario o que el préstamo actual quede cancelado mediante otra operación. Dejar de ser propietario no es suficiente por sí solo.

¿Puede uno de los titulares quedarse con toda la hipoteca?

Sí puede ser posible si la entidad considera que ese titular tiene solvencia suficiente y acepta modificar el préstamo.

¿El banco está obligado a quitar a mi expareja de la hipoteca?

No. La entidad puede rechazar el cambio porque eliminar un prestatario modifica las garantías personales que tuvo en cuenta al conceder el préstamo.

¿Una extinción de condominio me saca de la hipoteca?

No automáticamente. La extinción resuelve la copropiedad. Para dejar de ser deudor también es necesario resolver la financiación con el banco.

¿Puedo dejar de ser propietario y continuar como deudor?

Sí. Si transmites tu parte de la vivienda pero el banco no te libera del préstamo, puedes quedarte sin propiedad y seguir respondiendo de la deuda.

¿Puedo salir de la hipoteca sin vender la vivienda?

Sí puede ser posible mediante una novación, nueva financiación o una estructura aceptada por la entidad que libere al prestatario saliente.

¿Qué ocurre si mi banco no acepta quitarme?

Puede estudiarse otra entidad o una estructura alternativa antes de concluir que sea necesario vender la vivienda.

¿Qué ocurre si uno deja de pagar su mitad?

Depende del contrato, pero cuando existe responsabilidad solidaria el banco no tiene por qué limitar su reclamación al porcentaje que cada prestatario considera que le corresponde.

¿Necesito una nueva tasación?

No necesariamente en todos los casos, aunque el banco puede solicitarla para valorar la garantía actual antes de aceptar una novación.

¿Cuánto cuesta quitar a alguien de una hipoteca?

Depende de cómo se estructure la operación. Puede haber costes relacionados con tasación, modificación del préstamo, transmisión de la propiedad, notaría, registro y fiscalidad.

Conclusión: no has salido de una hipoteca hasta que el banco te ha liberado

La idea más importante al salir de una hipoteca compartida es que propiedad y deuda son dos cosas diferentes.

Puedes acordar con tu expareja o copropietario que se quede la vivienda, pero mientras el banco no acepte liberarte o se cancele el préstamo anterior, puedes continuar siendo deudor.

Por eso, la mejor estrategia es coordinar desde el principio la transmisión de la vivienda con la solución hipotecaria.

Si el banco actual no acepta mantener únicamente al otro titular, todavía puede tener sentido estudiar otras entidades o estructuras antes de optar por vender.

En HipotecaNow podemos analizar si el titular que se queda tiene viabilidad y qué alternativas existen para conseguir que el otro salga realmente de la financiación.