Contrato de arras: qué es, tipos, cuánto se paga y modelo
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda en el que comprador y vendedor fijan las condiciones esenciales de la operación y, normalmente, el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio.
Firmar unas arras puede parecer un simple trámite para reservar un piso, pero sus consecuencias pueden ser importantes. El tipo de arras, la cantidad entregada, el plazo para escriturar y, sobre todo, qué ocurre si no consigues la hipoteca deben quedar claramente definidos.
Si vas a comprar con financiación, conviene estudiar la viabilidad hipotecaria antes de comprometer una cantidad importante y adaptar el contrato a la realidad de la operación.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo mediante el cual comprador y vendedor dejan por escrito su compromiso respecto a una futura compraventa.
Habitualmente se identifica:
- quién compra y quién vende;
- qué inmueble se transmite;
- precio acordado;
- cantidad entregada;
- fecha límite para la compraventa;
- situación de cargas;
- tipo de arras;
- consecuencias si alguna de las partes no continúa.
Las arras pueden actuar como anticipo del precio, como garantía del cumplimiento o como mecanismo que permite desistir de la compraventa, dependiendo de cómo se hayan pactado.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
Su principal función es fijar por escrito las condiciones esenciales de la compraventa antes de llegar a la escritura pública.
Durante ese periodo el comprador puede tramitar su hipoteca, realizar la tasación y revisar la documentación del inmueble, mientras el vendedor queda sujeto a las obligaciones que haya asumido.
Pero las arras no son simplemente una “reserva”. Una vez firmadas pueden producir obligaciones importantes para ambas partes.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No existe una obligación general de firmar arras antes de comprar una vivienda.
Comprador y vendedor pueden pasar directamente a la compraventa si están preparados para hacerlo.
Sin embargo, las arras son frecuentes cuando existe un periodo entre el acuerdo sobre la vivienda y la firma definitiva, especialmente cuando el comprador necesita financiación.
Tipos de contratos de arras
No todas las arras producen las mismas consecuencias. En la práctica jurídica suelen distinguirse arras confirmatorias, penales y penitenciales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias sirven como prueba del acuerdo alcanzado y como anticipo del precio.
No conceden por sí mismas un derecho libre a abandonar la compraventa perdiendo simplemente la señal.
Si una parte incumple, pueden entrar en juego los remedios generales previstos para el incumplimiento contractual, incluyendo, según corresponda, exigir el cumplimiento o resolver el contrato y reclamar los daños que procedan.
Arras penales
Las arras penales incorporan una función de garantía o penalización frente al incumplimiento.
Su efecto concreto depende de cómo esté redactada la cláusula. El contrato debe determinar qué penalización se aplica y si es compatible o no con exigir el cumplimiento de la compraventa.
No conviene presuponer que todas las arras penales funcionan automáticamente como “el comprador pierde la señal y el vendedor devuelve el doble”.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las que permiten a las partes desistir de la compraventa asumiendo la consecuencia económica pactada para ese desistimiento.
En el régimen general del artículo 1454 del Código Civil:
- si desiste el comprador, pierde las arras entregadas;
- si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Por sus efectos, conviene que el contrato refleje claramente que las partes quieren otorgar a las arras carácter penitencial. No debería confiarse únicamente en utilizar la palabra “arras” de forma genérica.
Diferencias entre arras confirmatorias, penales y penitenciales
| Tipo | Función principal | ¿Permiten desistir libremente? |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirmar el acuerdo y anticipar parte del precio | No por sí mismas |
| Penales | Garantizar el cumplimiento mediante una penalización | Depende de lo pactado |
| Penitenciales | Permitir desistir asumiendo una consecuencia económica | Sí, en los términos pactados |
¿Cómo saber qué tipo de arras has firmado?
Hay que leer el contrato completo y analizar qué efectos atribuye a la cantidad entregada.
No basta necesariamente con que el documento se titule “contrato de arras”.
Conviene comprobar especialmente:
- si menciona expresamente el carácter penitencial, penal o confirmatorio;
- qué ocurre si el comprador no continúa;
- qué ocurre si el vendedor no continúa;
- si puede exigirse el cumplimiento;
- si existe una penalización;
- si la cantidad se imputa al precio final.
¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
No existe un porcentaje obligatorio por ley que deba entregarse como arras.
La cantidad se acuerda entre comprador y vendedor.
En operaciones inmobiliarias pueden encontrarse cantidades equivalentes a un determinado porcentaje del precio —por ejemplo, alrededor del 5 % o del 10 %—, pero son referencias de práctica negocial, no porcentajes legalmente obligatorios.
Por ejemplo, para una vivienda de 250.000 €:
| Cantidad acordada | Importe |
|---|---|
| 5 % del precio | 12.500 € |
| 10 % del precio | 25.000 € |
Una señal alta puede aumentar mucho el riesgo del comprador si posteriormente no consigue la financiación y el contrato no contempla adecuadamente esa situación.
¿Quién paga las arras?
Normalmente es el comprador quien entrega la cantidad pactada como arras al vendedor o a quien se haya establecido válidamente en el contrato.
Ese dinero suele computarse posteriormente dentro del precio de compraventa cuando la operación llega a formalizarse.
Otra cuestión distinta es quién soporta, en su caso, el coste de preparar o revisar el contrato, que dependerá del profesional utilizado y de lo acordado.
¿Las arras se descuentan del precio de la vivienda?
Normalmente, cuando la compraventa se formaliza y las arras se entregaron a cuenta del precio, la cantidad ya abonada se resta de lo que queda por pagar.
Ejemplo:
- precio de compraventa: 250.000 €;
- arras entregadas: 20.000 €;
- importe pendiente en la compraventa: 230.000 €.
El contrato debe dejar claro cómo se imputa la cantidad entregada.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
No existe una plantilla universal que sirva para todas las viviendas. Como mínimo, conviene revisar los siguientes elementos:
- Identificación de comprador y vendedor.
- Identificación exacta del inmueble.
- Precio total de compraventa.
- Importe entregado como arras.
- Tipo y efectos de las arras.
- Forma de pago.
- Fecha límite para formalizar la compraventa.
- Situación de cargas del inmueble.
- Situación de ocupantes, arrendamientos y posesión.
- Tratamiento de anexos como garaje o trastero.
- Condiciones relacionadas con la financiación, si existen.
- Qué ocurre si la tasación resulta insuficiente, cuando se pacte.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Posibilidad y forma de prorrogar el plazo.
Contrato de arras entre particulares
Comprador y vendedor pueden firmar un contrato privado de arras directamente entre ellos.
No es obligatorio que intervenga una inmobiliaria ni, con carácter general, que las arras se otorguen ante notario.
Eso no significa que sea conveniente utilizar una plantilla genérica sin revisar la situación concreta de la vivienda.
Antes de firmar deberían comprobarse cuestiones como titularidad, cargas y descripción registral del inmueble mediante la correspondiente nota simple.
Modelo de contrato de arras entre particulares
Este esquema sirve como ejemplo orientativo de la información que puede contener un contrato. No constituye un modelo jurídico válido automáticamente para cualquier compraventa, porque las cláusulas deben adaptarse a cada operación.
CONTRATO DE ARRAS
En [localidad], a [fecha].
REUNIDOS
De una parte, D./Dña. [datos del vendedor], como parte vendedora.
Y de otra, D./Dña. [datos del comprador], como parte compradora.
EXPONEN
Que la parte vendedora es titular de la vivienda situada en [dirección], identificada registralmente como [datos de la finca], junto con [garaje, trastero u otros anexos].
Que ambas partes han acordado su compraventa por un precio total de [importe] €.
ACUERDAN
1. La parte compradora entrega en este acto la cantidad de [importe] € mediante [forma de pago], que tendrá la consideración de [tipo de arras] y se imputará al precio final.
2. El resto del precio, [importe] €, se abonará en el momento de formalizar la compraventa.
3. La escritura deberá formalizarse antes del [fecha].
4. La vivienda se transmitirá en la situación jurídica, posesoria y de cargas que se establece en las siguientes cláusulas: [detallar].
5. En caso de que la compraventa dependa de financiación hipotecaria: [incorporar, si se acuerda, las condiciones concretas relativas a importe mínimo, plazo y consecuencias de la denegación].
6. En caso de incumplimiento o desistimiento se aplicarán las consecuencias expresamente previstas para el tipo de arras acordado.
Y en prueba de conformidad, las partes firman el contrato por duplicado.
Firma vendedor/a: __________
Firma comprador/a: __________
Este esquema no debería copiarse sin adaptar. Una vivienda con cargas, varios propietarios, arrendatarios, una herencia pendiente o una compra condicionada a financiación puede necesitar cláusulas completamente distintas.
Contrato de arras e hipoteca: qué debes tener en cuenta
Si necesitas hipoteca para comprar, las arras adquieren especial importancia porque puedes comprometer dinero antes de saber si un banco financiará finalmente la operación.
Antes de firmar conviene conocer al menos:
- cuánto necesitas financiar;
- qué ahorro tienes;
- qué cuota podrías asumir;
- si tu perfil es viable;
- qué plazo necesitas para tramitar la hipoteca.
Puedes hacer una primera estimación en qué hipoteca me puedo permitir.
¿Qué pasa si firmas arras y no te conceden la hipoteca?
La denegación de la hipoteca no anula automáticamente cualquier contrato de arras.
Las consecuencias dependerán del tipo de arras y, sobre todo, de las cláusulas que hayas firmado.
Por ejemplo, si has pactado arras penitenciales sin ninguna protección específica relacionada con la financiación y finalmente decides no comprar porque no consigues préstamo, puedes exponerte a perder la cantidad entregada.
Con arras de otra naturaleza, las consecuencias pueden ser distintas e incluso plantearse reclamaciones de cumplimiento o daños.
Por eso es importante no asumir que “si el banco dice que no, me devuelven automáticamente la señal”.
Cláusula de financiación en un contrato de arras
Si la compra depende de una hipoteca, comprador y vendedor pueden pactar expresamente una condición relacionada con la obtención de financiación.
Para evitar ambigüedades debería definirse con precisión, por ejemplo:
- importe mínimo que necesita financiar el comprador;
- plazo para conseguir la financiación;
- qué se considera una denegación;
- cómo debe acreditarse;
- qué ocurre con las arras si no se consigue;
- qué sucede si la financiación aprobada es inferior a la necesaria.
No existe una cláusula estándar que automáticamente proteja a cualquier comprador. Debe quedar redactada de forma coherente con la operación.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio?
Una tasación inferior al precio puede reducir la financiación que un banco esté dispuesto a conceder.
Por ejemplo:
- precio de compra: 250.000 €;
- tasación: 220.000 €;
- financiación que esperaba obtener el comprador: 200.000 €.
Dependiendo de los criterios del banco, la tasación inferior puede obligar al comprador a aportar más dinero.
Una tasación baja no permite automáticamente recuperar las arras. Si quieres que produzca un efecto concreto, debe haberse previsto adecuadamente en el contrato.
Consulta también qué es y cómo funciona la tasación hipotecaria.
¿Cuánto tiempo hay entre el contrato de arras y la escritura?
No existe un plazo universal. La fecha límite debe pactarse entre comprador y vendedor.
Cuando existe hipoteca, el plazo debería dejar margen suficiente para:
- preparar documentación;
- estudiar la operación bancaria;
- realizar la tasación;
- obtener la aprobación;
- cumplir el proceso previo a la firma hipotecaria;
- coordinar notaría y compraventa.
Un plazo demasiado corto puede poner al comprador en una situación delicada aunque su hipoteca sea viable.
¿Se puede prorrogar un contrato de arras?
Sí, si las partes están de acuerdo.
Lo adecuado es formalizar la prórroga antes de que venza el plazo originalmente establecido y dejarla documentada por escrito.
La adenda puede indicar:
- contrato original al que se refiere;
- antigua fecha límite;
- nueva fecha;
- confirmación de que el resto de cláusulas sigue vigente;
- cualquier modificación adicional acordada.
Modelo de prórroga de contrato de arras
ADENDA DE PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRAS
En [localidad], a [fecha].
Las partes manifiestan que el día [fecha] firmaron un contrato de arras relativo a la vivienda situada en [dirección].
Ambas partes acuerdan modificar la fecha límite para formalizar la compraventa, inicialmente fijada para el [fecha original], que queda prorrogada hasta el [nueva fecha].
El resto de las condiciones del contrato original permanecen inalteradas, salvo las modificaciones expresamente recogidas en esta adenda.
Y en prueba de conformidad firman ambas partes.
Firma vendedor/a: __________
Firma comprador/a: __________
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?
Depende del tipo de arras.
Si se pactaron claramente arras penitenciales, el comprador puede desistir asumiendo la pérdida de la cantidad entregada.
Si son arras confirmatorias o penales, no debe darse por supuesto que basta con abandonar la operación y perder la señal. Puede haber otras consecuencias derivadas del contrato y del incumplimiento.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
También depende del tipo de arras.
En las penitenciales reguladas por el artículo 1454 del Código Civil, el vendedor que desiste debe devolver duplicada la cantidad recibida.
En otros tipos de arras pueden existir acciones para exigir el cumplimiento, resolver el contrato o reclamar las consecuencias previstas legal o contractualmente.
Contrato de arras y vivienda con cargas
Antes de entregar una cantidad importante conviene conocer la situación registral del inmueble.
La vivienda puede tener:
- una hipoteca pendiente;
- embargos;
- servidumbres;
- otras cargas o limitaciones inscritas.
Que exista una hipoteca previa no impide necesariamente la compraventa, pero el contrato debería establecer cómo se gestionará y cancelará cuando corresponda.
La comprobación registral es especialmente importante antes de comprometerse mediante arras.
¿Qué ocurre después de firmar las arras?
Si necesitas financiación, empieza inmediatamente a tramitar la hipoteca. No conviene consumir una parte importante del plazo esperando.
Durante ese periodo normalmente habrá que coordinar:
- estudio hipotecario;
- tasación;
- documentación bancaria;
- revisión de cargas;
- documentación de la vivienda;
- fecha de escritura;
- pago del resto del precio.
La escritura de compraventa es distinta del contrato privado de arras. Puedes ampliar información en nuestra definición de escritura de compraventa.
Diferencia entre reserva, señal y arras
Estos términos se utilizan muchas veces indistintamente, pero no deberían asumirse como equivalentes sin leer el documento.
“Señal” describe genéricamente una cantidad entregada. “Arras” hace referencia a una figura contractual cuyos efectos dependerán de su naturaleza y de la redacción utilizada.
Un documento denominado “reserva” también puede generar obligaciones importantes si contiene un verdadero compromiso contractual.
Por tanto, el nombre del documento no sustituye al análisis de su contenido.
¿Contrato de arras o contrato privado de compraventa?
La diferencia tampoco depende únicamente del título.
Un documento privado puede contener ya todos los elementos esenciales de una compraventa y obligar a las partes, aunque la escritura pública se firme posteriormente.
Por eso es un error considerar que todo lo firmado antes de notaría es simplemente una reserva sin consecuencias.
Errores frecuentes antes de firmar arras
- No especificar el tipo de arras.
- Entregar una cantidad importante sin estudiar antes la hipoteca.
- Suponer que la denegación bancaria permite recuperar automáticamente el dinero.
- No prever qué ocurre si la tasación es insuficiente.
- Pactar un plazo demasiado corto.
- No comprobar la titularidad y las cargas.
- No incluir garaje o trastero cuando forman parte de la operación.
- No regular la situación de ocupantes o arrendatarios.
- Usar una plantilla genérica sin adaptarla.
- No dejar documentada una prórroga.
Qué revisar antes de entregar la señal
Si vas a comprar con hipoteca, antes de entregar una cantidad elevada conviene tener una primera idea de:
- viabilidad de la financiación;
- importe que necesitas;
- ahorro disponible;
- porcentaje de financiación requerido;
- plazo necesario;
- situación registral del inmueble.
También puede ser útil revisar nuestra guía sobre cómo comprar un piso con hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo previo a la compraventa en el que comprador y vendedor fijan determinadas condiciones de la operación y normalmente se entrega una cantidad a cuenta del precio.
¿Cuánto dinero hay que dar en un contrato de arras?
No existe un porcentaje obligatorio por ley. La cantidad se pacta entre comprador y vendedor. Pueden encontrarse porcentajes como el 5 % o el 10 %, pero no constituyen una regla legal.
¿Quién paga las arras?
Normalmente es el comprador quien entrega al vendedor la cantidad pactada. Si la compraventa se completa, esa cantidad suele descontarse del precio cuando así se ha establecido.
¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?
Depende de lo firmado. La denegación bancaria no anula automáticamente las arras. Si la compra depende de financiación, conviene regular expresamente qué ocurre si no se consigue.
¿Las arras se firman ante notario?
No con carácter general. Habitualmente se formalizan mediante contrato privado, aunque las partes pueden utilizar otras formas de documentación cuando corresponda.
¿Cuánto tiempo hay entre arras y escritura?
El plazo es el que acuerden comprador y vendedor. Si existe hipoteca, debería ser suficiente para tramitar financiación, tasación y documentación antes de la fecha límite.
¿Qué pasa si el comprador se arrepiente?
Depende del tipo de arras. Si son claramente penitenciales, puede desistir perdiendo la cantidad entregada. En otros tipos de arras las consecuencias pueden ser diferentes.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente?
En las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, el vendedor que desiste debe devolver las arras duplicadas. En otros supuestos hay que atender al contrato y al régimen jurídico aplicable.
¿Se puede prorrogar un contrato de arras?
Sí, si ambas partes lo acuerdan. Es recomendable formalizar por escrito la nueva fecha antes de que venza el plazo original.
¿Se puede firmar un contrato de arras entre particulares?
Sí. Comprador y vendedor pueden firmarlo directamente. No obstante, una plantilla genérica puede no contemplar financiación, cargas, ocupantes u otras particularidades relevantes.
¿Todas las arras permiten echarse atrás perdiendo la señal?
No. Ese efecto es característico de las arras penitenciales cuando se han pactado con esa finalidad. Las arras confirmatorias y penales pueden producir consecuencias distintas.
Fuentes legales de referencia
Para la regulación general de los contratos y de las arras penitenciales puede consultarse el Código Civil publicado en el Boletín Oficial del Estado:
La aplicación concreta puede depender de la redacción del contrato, las circunstancias de la compraventa y, cuando corresponda, de las especialidades del derecho civil aplicable.