IRPH: qué es, cómo funciona y diferencias con el Euríbor

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice oficial utilizado para calcular el interés de determinadas hipotecas variables en España. Aunque actualmente el Euríbor es la referencia más conocida, todavía existen préstamos hipotecarios cuyas cuotas dependen de la evolución del IRPH.

Este índice también ha generado controversia judicial por la información facilitada a los consumidores cuando contrataron sus hipotecas. Sin embargo, una hipoteca referenciada al IRPH no es automáticamente ilegal ni su cláusula es necesariamente abusiva.

Si tienes una hipoteca con IRPH, te explicamos cómo funciona, dónde consultar su valor, cómo comprobar si aparece en tu contrato y qué alternativas puedes estudiar para mejorar las condiciones de tu préstamo.

¿Qué es el IRPH de una hipoteca?

El IRPH es un índice oficial de referencia hipotecaria que se utiliza para determinar el tipo de interés de determinados préstamos a interés variable. Su valor se obtiene a partir de los tipos de interés de operaciones hipotecarias realizadas o renovadas por las entidades de crédito, siguiendo una metodología regulada.

Su denominación más habitual en los contratos vigentes es IRPH de entidades, correspondiente al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por el conjunto de entidades de crédito.

En una hipoteca referenciada al IRPH, el interés aplicado se determina utilizando el valor del índice correspondiente y las condiciones pactadas en la escritura, que pueden incluir un diferencial positivo, cero o negativo.

El IRPH es un índice oficial y su publicación corresponde al Banco de España. Puedes consultar su definición en el glosario estadístico del Banco de España.

¿Cómo funciona el IRPH en una hipoteca?

El funcionamiento del IRPH en una hipoteca variable es similar al de otros índices de referencia: el interés del préstamo se revisa periódicamente conforme a lo establecido en el contrato.

Cuando llega la fecha de revisión, el banco utiliza el valor oficial del IRPH correspondiente al periodo pactado y aplica el diferencial contractual, si existe.

Por ejemplo, si una hipoteca establece un interés equivalente al IRPH de entidades menos 0,25 puntos porcentuales y el índice aplicable es del 3 %, el interés resultante sería del 2,75 %.

Este ejemplo es ilustrativo. El interés real depende de la escritura, del índice concreto utilizado y de la fecha de revisión.

¿Cada cuánto se revisa una hipoteca con IRPH?

La periodicidad depende de lo pactado en el contrato hipotecario. Algunas hipotecas se revisan anualmente y otras establecen revisiones con distinta frecuencia.

El cambio en el valor del IRPH no modifica automáticamente todas las cuotas en el mismo momento. La actualización se produce cuando llega la fecha de revisión prevista y se aplica el dato de referencia correspondiente.

Por eso, dos hipotecas con IRPH pueden tener cuotas diferentes aunque utilicen el mismo índice.

¿Cómo se calcula el IRPH?

El IRPH de entidades se calcula a partir de los tipos de interés medios de determinadas operaciones hipotecarias comunicadas por las entidades de crédito.

La metodología oficial utiliza los tipos anuales equivalentes de préstamos hipotecarios con un plazo igual o superior a tres años destinados a la adquisición de vivienda libre, iniciados o renovados durante el mes de referencia.

De forma simplificada, el procedimiento consiste en:

1. Recoger la información de las operaciones hipotecarias incluidas en el cálculo.
2. Obtener los tipos medios ponderados por los importes de las operaciones de cada entidad.
3. Calcular la media simple de los tipos medios correspondientes a las entidades participantes.
4. Publicar el resultado mensual conforme al procedimiento oficial.

Una particularidad importante es que en su cálculo se utilizan tipos anuales equivalentes, que incorporan determinados elementos del coste de las operaciones. Esto diferencia al IRPH de un índice del mercado monetario como el Euríbor.

El Banco de España explica la metodología en su nota divulgativa sobre los índices de referencia hipotecarios.

IRPH o Euríbor: principales diferencias

El IRPH y el Euríbor son índices que pueden utilizarse como referencia en préstamos hipotecarios variables, pero se calculan de forma distinta.

El Euríbor refleja tipos de interés de referencia del mercado monetario, mientras que el IRPH se obtiene a partir de los tipos medios de determinadas operaciones hipotecarias de las entidades de crédito.

¿El IRPH siempre es más alto que el Euríbor?

No existe una regla que garantice que el IRPH sea superior al Euríbor en todos los periodos. Sin embargo, sus metodologías diferentes pueden producir diferencias relevantes entre ambos índices.

Además, comparar únicamente el valor publicado de cada índice puede resultar engañoso. Para conocer el coste real de dos hipotecas hay que tener en cuenta los diferenciales, el capital pendiente, el plazo, las vinculaciones y las demás condiciones contractuales.

Si quieres seguir la evolución del otro índice, puedes consultar el Euríbor actual y su evolución histórica en HipotecaNow.

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH?

La forma más fiable de comprobar si tu hipoteca está referenciada al IRPH es revisar la escritura del préstamo hipotecario.

Busca el apartado relativo al interés variable, al índice de referencia o a la revisión del tipo de interés. En él debería aparecer la denominación del índice utilizado.

Puedes encontrar expresiones como:

• IRPH de entidades.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por el conjunto de entidades de crédito.
• IRPH de bancos o IRPH de cajas, en contratos antiguos.

También conviene revisar las cláusulas relativas al índice sustitutivo, especialmente si el contrato utilizaba una referencia que dejó de publicarse.

Si no tienes la escritura, puedes solicitar una copia a la notaría correspondiente o consultar con la entidad financiera.

¿Qué pasó con el IRPH de bancos y el IRPH de cajas?

Históricamente existieron diferentes modalidades de IRPH, entre ellas el IRPH de bancos, el IRPH de cajas y el IRPH de entidades.

El IRPH de bancos y el IRPH de cajas dejaron de publicarse como índices oficiales en noviembre de 2013. Para las hipotecas afectadas se establecieron reglas de sustitución que dependen de las previsiones contractuales y del régimen legal aplicable.

Por tanto, si tu escritura menciona uno de esos índices antiguos, no debes asumir que continúa aplicándose exactamente con su denominación original.

Es necesario comprobar qué referencia se utiliza actualmente para calcular tu cuota.

¿Cuál es el IRPH actual y dónde se consulta?

El IRPH de entidades es un índice mensual. Para conocer su último valor oficial debes consultar las publicaciones del Banco de España y comprobar el mes al que corresponde.

El dato que se utiliza para revisar una hipoteca no tiene por qué ser el último publicado en el momento de la consulta: depende de la fecha y de las condiciones de revisión recogidas en la escritura.

Puedes consultar la tabla oficial de índices hipotecarios del Banco de España, que incluye los valores mensuales del IRPH de entidades y otras referencias.

Es importante distinguir el dato publicado por el Banco de España del interés final que te cobra el banco, porque este último puede incluir el diferencial pactado.

¿Por qué el IRPH ha generado controversia judicial?

El IRPH ha sido objeto de numerosos procedimientos judiciales relacionados con la transparencia de las cláusulas hipotecarias que lo incorporaban.

La controversia no consiste simplemente en determinar si el IRPH es un índice oficial. La cuestión jurídica es si determinadas cláusulas contractuales fueron incorporadas con la transparencia exigible y si, en su caso, pueden considerarse abusivas.

Los tribunales han examinado cuestiones como la información facilitada antes de la contratación, la comprensión del funcionamiento del índice y las circunstancias concretas de cada préstamo.

Es importante distinguir dos conceptos:

• Falta de transparencia: la cláusula puede no superar las exigencias legales de información y comprensión.
• Abusividad: requiere el análisis jurídico correspondiente y no se deriva automáticamente de cualquier falta de transparencia.

Por eso, no puede afirmarse que todas las hipotecas con IRPH sean nulas ni que todos los consumidores tengan derecho a una devolución.

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre el IRPH?

En noviembre de 2025, el Tribunal Supremo publicó sus primeras sentencias sobre el IRPH después de los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de julio de 2023 y diciembre de 2024.

El Supremo señaló que no existe una solución única para todos los contratos y que la validez de la cláusula depende de las circunstancias acreditadas en cada caso.

Las sentencias 1590/2025 y 1591/2025 establecieron criterios orientativos para analizar la transparencia y, cuando corresponda, la posible abusividad.

Posteriormente, la jurisprudencia ha continuado desarrollando estos criterios. En consecuencia, cualquier valoración sobre una reclamación debe tener en cuenta las resoluciones aplicables y la documentación del préstamo.

Fuente: comunicación oficial del Consejo General del Poder Judicial sobre las sentencias del IRPH.

¿Se puede reclamar una hipoteca con IRPH?

Sí, es posible plantear una reclamación sobre una cláusula hipotecaria referenciada al IRPH cuando existen fundamentos jurídicos para cuestionarla.

Sin embargo, la reclamación no garantiza que la cláusula sea declarada nula ni que se recuperen cantidades.

Para estudiar un caso concreto conviene reunir:

• La escritura original del préstamo hipotecario.
• Las modificaciones o novaciones posteriores, si existen.
• La documentación precontractual disponible.
• Los cuadros de amortización y recibos de la hipoteca.
• Las comunicaciones del banco relacionadas con las revisiones del interés.

Con esta documentación, un profesional jurídico especializado puede valorar la transparencia de la cláusula, la jurisprudencia aplicable, las posibilidades de reclamación y sus riesgos.

¿Se puede reclamar directamente al banco?

El consumidor puede presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente de su entidad. Si no obtiene una solución satisfactoria, puede estudiar las vías posteriores que correspondan.

Debe tenerse en cuenta que una reclamación ante el Banco de España no equivale a una sentencia judicial que declare la nulidad de una cláusula.

Cuando lo que se pretende es obtener una declaración de nulidad contractual y sus posibles consecuencias económicas, puede ser necesaria la correspondiente vía judicial.

¿Se puede cambiar una hipoteca con IRPH a Euríbor o a tipo fijo?

Una persona que tenga una hipoteca referenciada al IRPH puede estudiar la posibilidad de modificar sus condiciones mediante una negociación con el banco actual o trasladando el préstamo a otra entidad.

Las alternativas más habituales son:

Negociar una novación con el banco

La novación consiste en modificar determinadas condiciones del préstamo mediante un acuerdo con la entidad financiera.

Dependiendo de la operación, podría plantearse un cambio de índice de referencia, una modificación del tipo de interés u otras condiciones.

El banco no está obligado a aceptar cualquier modificación solicitada, por lo que la viabilidad dependerá de la negociación y del contrato.

Subrogar la hipoteca a otra entidad

La subrogación acreedora permite cambiar la hipoteca de banco, siempre que se cumplan los requisitos aplicables y otra entidad acepte la operación.

Esta alternativa puede permitir acceder a condiciones diferentes, pero es necesario comparar el coste total de la nueva oferta, no solo la cuota mensual.

En HipotecaNow explicamos el procedimiento en nuestra guía sobre cómo cambiar la hipoteca de banco.

¿Qué conviene comparar antes de cambiar?

Antes de modificar una hipoteca con IRPH, conviene analizar el capital pendiente, el plazo restante, el tipo de interés actual, las nuevas condiciones y los posibles gastos de la operación.

También debes considerar que una modificación financiera y una reclamación judicial sobre una cláusula existente son cuestiones diferentes. Si estás valorando ambas posibilidades, es recomendable obtener asesoramiento jurídico antes de firmar una modificación que pueda afectar a tus derechos.

Ejemplo: cómo puede afectar el IRPH a la cuota hipotecaria

Para entender el efecto de un índice de referencia, imaginemos una hipoteca con 120.000 € pendientes, 20 años de plazo y un sistema de amortización de cuotas constantes.

Si el tipo de interés aplicable fuera del 3 %, la cuota mensual aproximada sería de 666 €. Si en una revisión el tipo aplicable pasara al 4 %, la cuota se situaría alrededor de 727 €.

La diferencia sería de unos 61 € mensuales en el momento de la revisión, bajo estas hipótesis simplificadas.

Este ejemplo no representa una previsión del IRPH ni una comparación directa con el Euríbor. Sirve únicamente para mostrar cómo un cambio en el tipo de interés aplicado puede modificar la cuota.

Errores frecuentes al interpretar el IRPH

Existen varias confusiones habituales que conviene evitar cuando se analiza una hipoteca referenciada a este índice.

• Confundir el IRPH con el interés final del préstamo. El contrato puede incorporar un diferencial que modifique el tipo aplicado.
• Comparar IRPH y Euríbor sin considerar los diferenciales. Dos índices distintos no bastan para determinar cuál de dos hipotecas es más barata.
• Pensar que el IRPH es ilegal por sí mismo. Se trata de un índice oficial; las controversias judiciales se centran en determinadas cláusulas y circunstancias contractuales.
• Dar por ganada una reclamación. Los tribunales deben examinar cada caso.
• Creer que una variación del índice cambia inmediatamente la cuota. La actualización depende de la fecha de revisión del contrato.
• Cambiar de hipoteca sin comparar todos los costes. Es importante analizar gastos, vinculaciones y ahorro real.

Preguntas frecuentes sobre el IRPH

¿Qué significa IRPH?

IRPH significa Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Es una referencia oficial utilizada para calcular el interés de determinados préstamos hipotecarios variables en España.

¿Cómo saber si tengo una hipoteca con IRPH?

Debes revisar la escritura del préstamo, especialmente la cláusula de interés variable. También puedes solicitar a tu banco información sobre el índice utilizado en las revisiones.

¿El IRPH es legal?

El IRPH es un índice oficial. No obstante, las cláusulas contractuales que lo incorporan pueden someterse a controles judiciales de transparencia y abusividad, según las circunstancias de cada caso.

¿Se puede reclamar una hipoteca con IRPH?

Sí, cuando existen fundamentos jurídicos para cuestionar la cláusula. La posibilidad de obtener una declaración de nulidad o recuperar cantidades depende de las circunstancias del contrato y de la valoración judicial.

¿El IRPH es siempre más caro que el Euríbor?

No necesariamente. Para comparar dos hipotecas hay que considerar los valores de los índices, los diferenciales y las demás condiciones del préstamo.

¿Dónde puedo consultar el IRPH actual?

En la tabla oficial de tipos de referencia hipotecarios del Banco de España, que recoge los valores mensuales publicados.

¿Puedo cambiar mi hipoteca de IRPH a Euríbor?

Puede ser posible mediante una novación o una subrogación, dependiendo de las condiciones del contrato, de la aceptación de la entidad y de la viabilidad de la operación.

Conclusión: qué hacer si tu hipoteca está referenciada al IRPH

El IRPH es un índice oficial que todavía se utiliza en determinadas hipotecas variables. Para conocer cómo afecta a tu préstamo debes revisar el índice concreto, el diferencial, las fechas de revisión y las demás condiciones recogidas en la escritura.

Si tienes dudas sobre la transparencia de la cláusula, conviene obtener una valoración jurídica individualizada. Y si tu objetivo es pagar menos por tu hipoteca, también puedes estudiar si resulta viable negociar nuevas condiciones o cambiar de entidad.

Ambas decisiones deben analizarse por separado, teniendo en cuenta sus consecuencias económicas y jurídicas.