Diferencial de una hipoteca: qué es y cómo se calcula
El diferencial de una hipoteca es el porcentaje que se suma al índice de referencia para calcular el tipo de interés aplicable a una hipoteca variable. Si una hipoteca está referenciada al Euríbor y tiene un diferencial del 0,80 %, el interés se obtiene, de forma simplificada, sumando Euríbor + 0,80 %.
Por eso, dos hipotecas referenciadas al mismo Euríbor pueden tener tipos de interés y cuotas diferentes si sus diferenciales no son iguales.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es uno de los componentes utilizados para determinar el interés de muchos préstamos hipotecarios a tipo variable.
La fórmula básica es:
Tipo de interés = índice de referencia + diferencial
En España, el índice de referencia más utilizado en las hipotecas variables es el Euríbor.
El índice puede variar con el tiempo. El diferencial, en cambio, es el margen establecido en el contrato, sin perjuicio de las bonificaciones o modificaciones de las condiciones que puedan estar previstas o acordarse posteriormente.
¿Qué significa Euríbor más diferencial?
“Euríbor más diferencial” significa que el tipo de interés de la hipoteca se calcula sumando al valor del Euríbor el porcentaje establecido como diferencial.
Por ejemplo:
- Euríbor: 2,50 %;
- diferencial: 0,80 %;
- tipo resultante: 3,30 %.
Si posteriormente el Euríbor utilizado en la revisión fuese del 2 %, manteniendo un diferencial del 0,80 %, el tipo resultante sería del 2,80 %.
Ejemplo de diferencial de una hipoteca
Supongamos dos hipotecas variables que utilizan exactamente el mismo índice de referencia.
| Concepto | Hipoteca A | Hipoteca B |
|---|---|---|
| Euríbor | 2,50 % | 2,50 % |
| Diferencial | 0,60 % | 1,20 % |
| Tipo resultante | 3,10 % | 3,70 % |
Si el resto de condiciones fuese idéntico, la Hipoteca A tendría un tipo inferior en ese periodo de revisión.
Sin embargo, el diferencial no debe utilizarse aisladamente para decidir qué hipoteca es mejor. También hay que comparar TAE, productos asociados, comisiones, plazo y coste global de la financiación.
¿Cómo afecta el diferencial a la cuota de la hipoteca?
Cuanto mayor sea el tipo resultante de sumar índice y diferencial, mayor será normalmente la cuota, manteniéndose constantes el capital pendiente y el plazo.
Por eso unas décimas de diferencia pueden tener un efecto acumulado relevante en una financiación de muchos años.
Pero la cuota de una hipoteca variable no depende únicamente del diferencial. También intervienen:
- el valor del índice utilizado en cada revisión;
- el capital que queda pendiente;
- el plazo restante;
- la periodicidad de revisión;
- las reglas de cálculo establecidas en el contrato.
¿Cómo se calcula el diferencial de una hipoteca?
El diferencial no se calcula periódicamente a partir del Euríbor.
Es una condición establecida en la oferta y en el contrato hipotecario.
Lo que se calcula durante las revisiones es el nuevo tipo aplicable utilizando el índice de referencia que corresponda y sumándole el diferencial pactado.
De forma simplificada:
Nuevo tipo = nuevo valor del índice + diferencial aplicable
¿Dónde aparece el diferencial de mi hipoteca?
Puede consultarse en la documentación contractual y precontractual de la operación.
Conviene revisar especialmente:
- la FEIN;
- la escritura de hipoteca;
- las condiciones relativas al tipo de interés y sus bonificaciones.
En una hipoteca variable debe quedar establecido cómo se determina el interés y qué índice de referencia se utiliza.
¿El diferencial es lo mismo que el Euríbor?
No. Son dos conceptos diferentes.
| Euríbor | Diferencial |
|---|---|
| Es un índice de referencia | Es un porcentaje establecido en las condiciones del préstamo |
| Su valor cambia con el mercado | No fluctúa diariamente con el mercado |
| Es común a muchas operaciones | Puede ser diferente según la oferta hipotecaria |
| Puede utilizarse para revisar el interés | Se suma al índice según las condiciones pactadas |
¿El diferencial es lo mismo que el tipo de interés?
No.
En una hipoteca variable, el diferencial es solo uno de los componentes que permiten determinar el tipo de interés.
Si una hipoteca establece:
Euríbor + 0,75 %
el 0,75 % es el diferencial, no el interés total.
El tipo resultante dependerá del valor del Euríbor utilizado en cada revisión.
¿El diferencial es lo mismo que la TAE?
No.
El diferencial es una parte de la fórmula que puede determinar el tipo de interés de una hipoteca variable, mientras que la TAE es un indicador diseñado para expresar el coste de una financiación en términos anuales teniendo en cuenta los elementos previstos legalmente.
Por eso una hipoteca con un diferencial más bajo no tiene necesariamente que tener una TAE inferior a otra.
¿El diferencial puede cambiar durante la hipoteca?
La respuesta depende del contrato.
El diferencial forma parte de las condiciones pactadas y no puede ser modificado unilateralmente en perjuicio del prestatario simplemente porque el banco quiera cambiarlo.
Sin embargo, el diferencial efectivamente aplicable puede verse afectado por:
- bonificaciones previstas contractualmente;
- cumplimiento o incumplimiento de determinadas condiciones;
- una novación acordada con el banco;
- una subrogación a otra entidad;
- otras modificaciones válidamente pactadas.
¿Qué es un diferencial bonificado?
Algunas hipotecas establecen un precio diferente dependiendo de si el cliente cumple determinadas condiciones.
Por ejemplo, una oferta podría contemplar:
- Euríbor + 1,20 % sin determinadas bonificaciones;
- Euríbor + 0,70 % cuando se cumplen las condiciones previstas.
En ese supuesto, el coste real de conseguir esos 0,50 puntos de reducción también debe analizarse.
Si para obtenerlos es necesario contratar seguros u otros productos, un diferencial inferior no implica automáticamente que la hipoteca sea más barata en conjunto.
¿Qué es un buen diferencial para una hipoteca?
No existe un porcentaje que pueda considerarse siempre un “buen diferencial”.
Las ofertas cambian con el mercado, la política comercial de las entidades, el perfil del cliente y las características de cada operación.
Por eso no es correcto establecer reglas permanentes del tipo:
“menos del 1 % siempre es bueno”
o
“más del 1,5 % siempre es malo”.
Una comparación útil debe realizarse entre ofertas disponibles en un momento similar y considerando el coste global de cada una.
¿Un diferencial más bajo significa una hipoteca mejor?
No necesariamente.
Una hipoteca puede ofrecer un diferencial muy bajo pero exigir productos cuyo coste compense o supere el ahorro conseguido en intereses.
Por ejemplo, al comparar dos ofertas deberían revisarse conjuntamente:
- diferencial;
- TAE;
- comisiones;
- seguros;
- cuentas o tarjetas asociadas;
- plazo;
- coste de las bonificaciones;
- condiciones de amortización anticipada.
¿Qué es un diferencial de hipoteca abusivo?
Un diferencial elevado no es abusivo automáticamente por superar una cifra concreta.
No existe un porcentaje legal a partir del cual un diferencial hipotecario pase por sí mismo a ser abusivo.
Las posibles controversias jurídicas deben analizar el contrato concreto, la normativa aplicable, la información suministrada y las circunstancias de la contratación.
Por tanto, no debe confundirse:
- un diferencial comercialmente poco competitivo;
- una condición contractual jurídicamente abusiva o nula.
¿Puedo reclamar porque mi diferencial sea muy alto?
Que hoy exista una oferta más barata no convierte por sí solo el diferencial de una hipoteca antigua en reclamable.
Una posible reclamación necesitaría una base jurídica concreta.
Si existen dudas sobre transparencia, validez de una cláusula o comercialización del préstamo, debe analizarse el contrato individualmente y, cuando proceda, solicitar asesoramiento jurídico especializado.
¿Puede haber un diferencial negativo?
Contractualmente pueden existir diferentes fórmulas de cálculo del interés, por lo que debe revisarse la escritura concreta.
En todo caso, la Ley 5/2019 establece para los préstamos sujetos a ella que, en operaciones a tipo variable, no puede fijarse un límite a la baja del tipo de interés.
Además, el interés remuneratorio en este tipo de operaciones no puede ser negativo.
¿Qué pasa con el diferencial si el Euríbor baja?
El hecho de que baje el Euríbor no significa por sí mismo que cambie el diferencial.
Lo que cambia es el resultado de la suma utilizada para calcular el nuevo interés.
Por ejemplo:
| Euríbor | Diferencial | Resultado |
|---|---|---|
| 3,00 % | 0,80 % | 3,80 % |
| 2,00 % | 0,80 % | 2,80 % |
| 1,00 % | 0,80 % | 1,80 % |
¿Cuándo se aplica el nuevo Euríbor más el diferencial?
La cuota no cambia cada vez que cambia diariamente el Euríbor.
La revisión se realiza según la periodicidad y las reglas establecidas en el contrato.
La escritura determina cuándo se revisa el interés y qué valor del índice debe utilizarse.
Después se aplica la fórmula correspondiente y se calcula la cuota para el siguiente periodo.
¿Cómo calcular una hipoteca con Euríbor más diferencial?
Para conocer primero el tipo aplicable basta, de forma simplificada, con sumar:
índice de referencia + diferencial
Pero para calcular la nueva cuota hacen falta también:
- capital pendiente;
- plazo restante;
- nuevo tipo de interés;
- sistema de amortización.
Puedes utilizar nuestro simulador de Euríbor para analizar cómo afecta una variación del índice a la hipoteca.
¿Se puede negociar el diferencial de una hipoteca?
Sí puede negociarse antes de contratar la hipoteca y también puede intentarse modificar posteriormente.
Antes de firmar, diferentes entidades pueden ofrecer diferenciales distintos según el perfil y las características de la operación.
Una vez contratada la hipoteca, la modificación requiere un acuerdo con la entidad o un cambio de financiación.
¿Cómo se puede reducir el diferencial de una hipoteca ya firmada?
Existen principalmente dos vías:
- Novación: negociar con el banco actual una modificación de las condiciones.
- Subrogación: trasladar la hipoteca a otra entidad que ofrezca condiciones diferentes.
Puedes consultar nuestras guías sobre novación de hipoteca y subrogación de hipoteca.
¿Cambiar el diferencial obliga a cambiar toda la hipoteca?
No existe una regla según la cual modificar el diferencial obligue necesariamente a cambiar todas las demás condiciones.
Las partes pueden negociar qué elementos del préstamo se modifican, aunque la entidad no está obligada a aceptar la propuesta.
Cuando existe un cambio contractual debe formalizarse mediante el procedimiento que corresponda.
Diferencial en una hipoteca fija
El concepto de diferencial se utiliza principalmente para describir la estructura de las hipotecas variables.
En una hipoteca fija se pacta directamente un tipo de interés que permanece conforme a las condiciones contractuales, por lo que normalmente no se calcula periódicamente como “Euríbor + diferencial”.
Diferencial en una hipoteca mixta
En una hipoteca mixta puede existir un primer periodo a tipo fijo y un periodo posterior a tipo variable.
Durante la fase variable puede utilizarse una fórmula basada en un índice de referencia más un diferencial, según lo establecido en el contrato.
Ejemplo completo: cómo influye el diferencial
Supongamos una hipoteca variable que, en el momento de una revisión, tiene:
- capital pendiente: 150.000 €;
- plazo restante: 20 años;
- Euríbor aplicable: 2,50 %;
- diferencial: 0,80 %.
El tipo resultante de la suma sería del 3,30 %.
Si otra hipoteca idéntica tuviese un diferencial del 1,20 %, el tipo resultante sería del 3,70 %.
La diferencia entre ambas no proviene del Euríbor, que es el mismo, sino del margen contractual aplicado sobre ese índice.
Términos relacionados
- Euríbor
- Hipoteca variable
- Hipoteca mixta
- FEIN
- Escritura de hipoteca
- Novación de hipoteca
- Subrogación de hipoteca
- Diccionario hipotecario
Preguntas frecuentes sobre el diferencial hipotecario
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
Es el porcentaje que se suma al índice de referencia para determinar el tipo de interés aplicable en una hipoteca variable. Por ejemplo, una hipoteca puede establecer Euríbor + 0,80 %.
¿Cómo se calcula el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es una condición establecida en el préstamo. Para obtener el tipo aplicable se suma al valor del índice de referencia correspondiente según las reglas de revisión del contrato.
¿El diferencial puede cambiar?
El diferencial forma parte de las condiciones pactadas, pero el resultado aplicable puede variar por bonificaciones previstas contractualmente o mediante modificaciones acordadas, como una novación o una subrogación.
¿Qué diferencial se considera bueno?
No existe un porcentaje universalmente bueno. Debe compararse con las ofertas disponibles en ese momento y teniendo en cuenta el coste completo de la hipoteca, no únicamente el diferencial.
¿Un diferencial alto es abusivo?
No automáticamente. No existe un porcentaje a partir del cual el diferencial sea abusivo por sí mismo. Una posible abusividad o nulidad requiere analizar jurídicamente las cláusulas y las circunstancias concretas del contrato.
¿Es lo mismo Euríbor y diferencial?
No. El Euríbor es un índice de referencia cuyo valor varía, mientras que el diferencial es un porcentaje previsto en las condiciones del préstamo que se suma al índice.
¿Puedo negociar el diferencial?
Sí puede negociarse al contratar la hipoteca. Una vez firmado el préstamo, puede intentarse modificar mediante un acuerdo con el banco o mediante un cambio de entidad.
¿Dónde puedo ver el diferencial de mi hipoteca?
Puede consultarse en la FEIN y en la escritura del préstamo, dentro de las condiciones que regulan el tipo de interés.