Comisión de apertura de una hipoteca: qué es y cómo funciona
La comisión de apertura es una cantidad que una entidad financiera puede pactar con el cliente al conceder una hipoteca. Cuando existe, se cobra una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación, concesión y otros similares inherentes a la concesión del préstamo.
No todas las hipotecas tienen comisión de apertura ni existe un porcentaje único obligatorio. Para saber cuánto cuesta realmente una oferta hipotecaria hay que comprobar su importe y valorar su efecto sobre el coste total del préstamo y la TAE.
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura es una comisión vinculada a la concesión inicial de un préstamo hipotecario.
La Ley 5/2019 establece que, cuando se pacta, debe englobar la totalidad de los gastos de:
- estudio del préstamo;
- tramitación;
- concesión;
- otros conceptos similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión.
No debe confundirse con los gastos que genera la compraventa de la vivienda ni con otros costes de la hipoteca.
¿Es obligatoria la comisión de apertura?
No. Una hipoteca puede tener comisión de apertura del 0 %.
Que una entidad cobre o no esta comisión depende de las condiciones de la oferta hipotecaria.
Por eso dos préstamos con el mismo tipo de interés pueden tener un coste total diferente si uno incluye comisión de apertura y otro no.
¿Cuándo se paga la comisión de apertura?
Cuando se ha pactado una comisión de apertura, se devenga una sola vez.
Está vinculada a la concesión del préstamo, por lo que no es una comisión periódica que se cobre cada mes o cada año durante la vida de la hipoteca.
La forma concreta en la que se efectúe el pago debe aparecer en la documentación contractual correspondiente.
¿Qué incluye la comisión de apertura?
La normativa establece que la comisión de apertura engloba los gastos de estudio, tramitación, concesión y otros similares inherentes a la concesión del préstamo.
Esta regla es importante porque impide entender la comisión como una cantidad completamente independiente de esos trabajos previos del prestamista.
Por tanto, la comisión de apertura funciona como un concepto único ligado al proceso de concesión inicial del préstamo.
¿La comisión de estudio puede cobrarse aparte?
En los préstamos sometidos a la Ley 5/2019, si se pacta una comisión de apertura, esta engloba los gastos de estudio, tramitación, concesión y otros similares inherentes a la concesión.
Por eso resulta especialmente importante revisar que no exista un solapamiento de comisiones que pretendan retribuir el mismo concepto.
¿Cómo se calcula la comisión de apertura?
En muchas ofertas se expresa como un porcentaje sobre el importe del préstamo, aunque lo relevante es comprobar las condiciones concretas recogidas en la documentación precontractual y contractual.
Por ejemplo, si una hipoteca de 200.000 € tuviera una comisión de apertura del 0,50 %:
200.000 € × 0,50 % = 1.000 €
En ese supuesto, el coste de la comisión sería de 1.000 €.
El ejemplo no significa que el 0,50 % sea un tipo estándar o recomendado: cada oferta puede establecer condiciones diferentes.
¿Existe un máximo legal para la comisión de apertura?
No debe confundirse la ausencia de un porcentaje general único con la posibilidad de cobrar cualquier cantidad sin control.
En contratos celebrados con consumidores pueden entrar en juego, entre otras cuestiones:
- las exigencias de transparencia;
- la información proporcionada antes de contratar;
- la claridad de la cláusula;
- la posible duplicidad de conceptos;
- la proporcionalidad de la cantidad en las circunstancias del caso.
Por eso no existe una respuesta correcta basada únicamente en comprobar si el porcentaje supera o no una cifra concreta.
Ejemplo de una hipoteca con comisión de apertura
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Capital solicitado | 180.000 € |
| Comisión de apertura | 0,50 % |
| Coste de apertura | 900 € |
Esta comisión debe tenerse en cuenta al comparar el coste de esa hipoteca con otras alternativas.
¿Dónde aparece la comisión de apertura?
Antes de contratar una hipoteca, el cliente debe recibir información sobre las condiciones económicas del préstamo.
La existencia y el coste de una comisión de apertura deben aparecer de forma que el prestatario pueda conocer su impacto antes de contratar.
Uno de los documentos fundamentales durante este proceso es la FEIN, que recoge las condiciones individualizadas de la oferta hipotecaria.
¿Qué relación existe entre la comisión de apertura y la FEIN?
La FEIN permite al cliente conocer previamente las principales condiciones económicas del préstamo y comparar la oferta con otras alternativas.
Si existe comisión de apertura, es importante comprobar:
- su existencia;
- su importe;
- cuándo se cobra;
- cómo afecta al coste total de la financiación.
No conviene comparar hipotecas únicamente por el TIN.
¿La comisión de apertura afecta a la TAE?
Sí. La comisión de apertura influye en el coste de la financiación y, cuando corresponde conforme a las reglas de cálculo, se refleja en la TAE.
Por eso la TAE resulta más útil que observar únicamente el tipo de interés nominal cuando se comparan ofertas con diferentes costes iniciales.
Por ejemplo, una hipoteca puede ofrecer un TIN ligeramente inferior pero tener una comisión de apertura elevada. Otra puede tener un TIN algo superior y no cobrar apertura.
No puede saberse cuál resulta económicamente más favorable mirando un único dato.
Diferencia entre comisión de apertura y gastos de hipoteca
La comisión de apertura y los gastos de formalización de una hipoteca son conceptos diferentes.
La comisión de apertura es una cantidad percibida por el prestamista cuando ha sido pactada.
En cambio, en la formalización de una hipoteca pueden existir otros conceptos como:
- tasación;
- notaría;
- Registro de la Propiedad;
- gestoría;
- impuestos cuando correspondan.
La distribución de estos gastos está regulada y no coincide necesariamente con quién soporta la comisión de apertura.
Consulta nuestra guía sobre gastos de una hipoteca.
Diferencia entre comisión de apertura y tasación
Tampoco deben confundirse.
La tasación determina el valor del inmueble conforme a la metodología aplicable y, en una operación hipotecaria, puede ser necesaria para constituir la garantía.
La comisión de apertura, en cambio, está vinculada a la concesión del préstamo por la entidad.
¿Existen hipotecas sin comisión de apertura?
Sí. Es perfectamente posible encontrar ofertas hipotecarias que no cobren comisión de apertura.
Pero una hipoteca sin comisión de apertura no tiene por qué ser automáticamente más barata.
Para comparar dos ofertas también hay que analizar:
- TIN;
- TAE;
- duración;
- productos asociados o bonificados;
- otras comisiones;
- coste total previsto.
¿Se puede negociar la comisión de apertura?
Las condiciones comerciales de una hipoteca pueden variar entre entidades y operaciones.
Por tanto, cuando una oferta incluye comisión de apertura, puede ser razonable comparar alternativas o negociar las condiciones antes de contratar.
Lo importante es hacerlo antes de asumir el compromiso contractual.
¿Es legal cobrar comisión de apertura?
La existencia de una comisión de apertura no convierte automáticamente una cláusula en ilegal o abusiva.
La Ley 5/2019 contempla expresamente la posibilidad de pactarla y regula cómo debe configurarse en los préstamos a los que resulta aplicable.
Otra cuestión diferente es si una determinada cláusula incluida en un contrato concreto supera los controles de transparencia y, cuando proceda, de abusividad.
¿Todas las cláusulas de comisión de apertura son válidas?
No puede darse una respuesta universal.
La jurisprudencia europea y española ha llevado a analizar individualmente las circunstancias de cada contrato.
Entre los elementos que pueden resultar relevantes están:
- si el consumidor conoció previamente la existencia de la comisión;
- si conocía fácilmente cuál era su coste;
- si la cláusula estaba redactada de forma clara y comprensible;
- si existían otras comisiones que retribuían el mismo concepto;
- si su cuantía resulta proporcionada atendiendo a las circunstancias del caso.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura?
El Tribunal Supremo ha reiterado que no puede declararse de manera general que todas las comisiones de apertura sean válidas ni que todas sean nulas.
El análisis debe realizarse caso por caso.
En resoluciones recientes ha considerado transparentes y no abusivas determinadas cláusulas que cumplían los requisitos examinados, mientras que también existen supuestos en los que una comisión ha sido considerada desproporcionada atendiendo a las circunstancias concretas del contrato.
¿Se puede reclamar una comisión de apertura?
Puede existir base para discutir una comisión de apertura en determinadas circunstancias, pero no existe un derecho automático a recuperar cualquier comisión pagada.
Antes de reclamar conviene revisar:
- fecha del contrato;
- redacción de la cláusula;
- importe cobrado;
- capital del préstamo;
- información precontractual entregada;
- otras comisiones cobradas;
- jurisprudencia aplicable al caso.
Por eso no es correcto afirmar que todas las hipotecas antiguas con comisión de apertura sean reclamables.
¿Que una comisión sea alta significa que es abusiva?
No automáticamente.
El porcentaje es un elemento que puede ser relevante al analizar proporcionalidad, pero no existe una regla general según la cual superar un porcentaje concreto convierta por sí solo cualquier comisión en abusiva.
La valoración judicial depende del contrato y de las circunstancias acreditadas.
¿Qué pasa si además me cobraron una comisión de estudio?
Puede ser especialmente relevante analizar si existen varios cargos que pretenden retribuir conceptos equivalentes.
La legislación actual establece que, cuando se pacta comisión de apertura, esta engloba los gastos de estudio, tramitación, concesión y similares inherentes a la concesión.
Para contratos anteriores habrá que analizar la normativa vigente cuando se firmaron y las circunstancias del caso.
¿Se puede cobrar otra comisión de apertura en una novación?
No debe confundirse el hecho de que la comisión de apertura de un préstamo se devengue una sola vez con las posibles condiciones económicas de cualquier modificación contractual futura.
Una novación hipotecaria puede modificar distintas condiciones del préstamo y debe analizarse según la operación concreta.
Por tanto, no utilizaríamos como regla universal que una novación nunca puede generar ningún tipo de comisión.
Qué revisar antes de aceptar una comisión de apertura
Antes de firmar una hipoteca conviene comprobar:
- si existe comisión de apertura;
- cuánto supone en euros;
- cómo se calcula;
- cuándo se abona;
- si existen otros costes iniciales;
- qué TAE tiene la oferta;
- qué productos exige el banco para mejorar el tipo;
- cuál es el coste total frente a ofertas alternativas.
Una buena oferta hipotecaria no se determina únicamente por tener o no comisión de apertura. Hay que comparar la financiación completa.
Comisión de apertura, TIN y TAE: diferencias
| Concepto | Qué indica |
|---|---|
| Comisión de apertura | Coste inicial pactado por la concesión del préstamo |
| TIN | Tipo de interés nominal aplicado al capital |
| TAE | Indicador destinado a facilitar la comparación del coste financiero teniendo en cuenta los elementos previstos en su cálculo |
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Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
Es una comisión que puede pactarse al conceder el préstamo y que engloba los gastos de estudio, tramitación, concesión y otros similares inherentes a la concesión.
¿Es obligatoria la comisión de apertura?
No. Existen hipotecas que no cobran comisión de apertura.
¿Cuándo se paga la comisión de apertura?
Cuando ha sido pactada, se devenga una sola vez con motivo de la concesión del préstamo y no es una comisión periódica.
¿Cómo se calcula?
Puede aparecer expresada como un porcentaje del capital prestado. Lo importante es comprobar el importe exacto previsto en la oferta y en la documentación contractual.
¿La comisión de apertura afecta a la TAE?
Sí. Es un coste relacionado con la financiación y, conforme a las reglas aplicables al cálculo, tiene incidencia en la TAE utilizada para comparar ofertas.
¿Existen hipotecas sin comisión de apertura?
Sí. Algunas ofertas establecen una comisión del 0 %, aunque eso no significa automáticamente que sean las hipotecas más económicas.
¿Es legal la comisión de apertura?
La normativa contempla expresamente la posibilidad de pactarla. En contratos con consumidores, la validez de una cláusula concreta puede requerir además analizar transparencia y, cuando corresponda, abusividad.
¿Se puede reclamar una comisión de apertura?
Puede reclamarse o discutirse en determinados casos, pero no existe un derecho automático a recuperar todas las comisiones de apertura. Deben analizarse las circunstancias concretas del contrato.
¿Una comisión elevada es automáticamente abusiva?
No. La proporcionalidad del importe puede ser relevante, pero la validez de la cláusula requiere un análisis individualizado y no depende exclusivamente de superar un porcentaje concreto.