Hipoteca y divorcio: qué pasa con la vivienda y la deuda

El divorcio no modifica automáticamente la hipoteca. Aunque una sentencia o un convenio establezca que uno de los cónyuges se queda la vivienda y asume las cuotas, ambos pueden seguir siendo deudores frente al banco si la entidad no acepta expresamente modificar el préstamo.

Por eso, cuando existe una vivienda hipotecada hay que resolver tres cuestiones diferentes:

• quién será propietario de la vivienda;
• quién tendrá derecho a utilizarla;
• quién seguirá respondiendo de la hipoteca frente al banco.

En muchos divorcios las tres respuestas no coinciden.

¿Qué pasa con la hipoteca en caso de divorcio?

La hipoteca continúa en vigor con los mismos titulares mientras el banco no acepte una modificación.

El divorcio reorganiza las relaciones personales y patrimoniales entre los cónyuges, pero no obliga por sí solo a la entidad financiera a liberar a uno de los prestatarios.

Por ejemplo, si Ana y Carlos firmaron juntos una hipoteca y posteriormente se divorcian, pueden acordar que Carlos se quede la vivienda y pague todas las cuotas.

Ese acuerdo puede producir efectos entre ellos, pero si el banco no ha aceptado quitar a Ana del préstamo, Ana puede seguir siendo deudora frente a la entidad.

Hipoteca, propiedad y uso de la vivienda: son tres cosas distintas

Este es el punto fundamental para entender cualquier divorcio con vivienda hipotecada.

Una resolución judicial puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los cónyuges sin convertirlo automáticamente en propietario único ni eliminar al otro de la hipoteca.

Si la hipoteca está a nombre de los dos, ¿quién paga después del divorcio?

Hay que distinguir entre lo acordado entre los excónyuges y la obligación frente al banco.

Entre vosotros podéis pactar que:

• cada uno pague el 50 %;
• uno asuma todas las cuotas;
• las cuotas se compensen con otras obligaciones económicas.

Pero frente al banco siguen mandando las condiciones del préstamo mientras no se modifique.

Si ambos figuran como prestatarios, el divorcio no elimina automáticamente la responsabilidad de ninguno.

¿Puede uno quedarse con la vivienda y con toda la hipoteca?

Sí puede ser posible, pero el banco debe aceptarlo.

Normalmente hay que resolver simultáneamente:

1. la transmisión o adjudicación de la propiedad;
2. la salida del otro prestatario del préstamo.

Si la entidad considera que quien se queda tiene solvencia suficiente, puede aceptar una modificación del préstamo.

El Banco de España señala que el cambio de titulares puede realizarse mediante una novación, pero la entidad no está obligada a aprobarlo y puede revisar nuevamente el riesgo de la operación.

Qué estudia el banco para dejar la hipoteca a un solo titular

La entidad tendrá que comprobar si una sola persona puede asumir la deuda que antes soportaban dos.

Puede analizar:

• ingresos;
• estabilidad laboral;
• otras deudas;
• cuota actual;
• capital pendiente;
• edad;
• plazo restante;
• valor de la vivienda;
• historial financiero.

Que una persona haya pagado correctamente durante años no significa automáticamente que pueda mantener sola el mismo préstamo.

Novación de hipoteca por divorcio

La novación es una de las vías más habituales para modificar una hipoteca después de un divorcio.

Puede utilizarse para cambiar la titularidad del préstamo, por ejemplo:

Ana + Carlos → Carlos como único prestatario

El banco debe dar su consentimiento.

Además, puede aprovechar la operación para modificar otras condiciones si ambas partes lo acuerdan.

¿Puede el banco negarse a quitar a mi ex de la hipoteca?

Sí.

Eliminar a un prestatario reduce las garantías personales que tenía la entidad cuando concedió el préstamo.

Por ese motivo puede:

• rechazar la operación;
• pedir más garantías;
• solicitar un nuevo cotitular;
• pedir un aval;
• plantear otras condiciones;
• solicitar una nueva tasación.

Que el banco actual diga que no tampoco significa necesariamente que sea imposible mantener la vivienda.

¿Y si mi banco no acepta la novación?

Puede estudiarse una solución con otra entidad.

Dependiendo del caso, puede ser posible reorganizar la financiación para que el titular que se queda asuma una nueva estructura hipotecaria y el otro quede liberado.

Los criterios de riesgos no son iguales en todos los bancos, por lo que un rechazo de una entidad no siempre implica que todas vayan a tomar la misma decisión.

Extinción de condominio después de un divorcio

Cuando la vivienda pertenece a ambos y uno quiere quedarse con ella, puede ser necesario realizar una extinción de condominio.

Por ejemplo:

• Ana tiene el 50 %;
• Carlos tiene el 50 %;
• Carlos se adjudica el 100 %;
• Ana deja de ser propietaria.

Pero la extinción de condominio y la hipoteca son cuestiones diferentes.

Que Ana deje de ser propietaria no significa que deje automáticamente de ser deudora.

Por eso es importante coordinar ambas operaciones antes de firmar.

Divorcio con hipoteca conjunta: ejemplo completo

Supongamos:

• valor aproximado de la vivienda: 300.000 €;
• capital hipotecario pendiente: 150.000 €;
• propiedad: 50 % cada cónyuge;
• uno quiere quedarse la vivienda.

Hay que resolver dos operaciones:

Propiedad

Quien se queda deberá adquirir o adjudicarse la participación del otro mediante la fórmula jurídica que corresponda.

Financiación

La entidad deberá aceptar que esa persona continúe con la deuda sin el otro prestatario.

Si el banco no acepta, habrá que estudiar otra financiación o valorar otras alternativas.

Hipoteca y divorcio con hijos

Cuando existen hijos, la situación puede ser más compleja porque puede existir una atribución del uso de la vivienda familiar.

Pero esa atribución del uso no modifica automáticamente:

• la propiedad del inmueble;
• los titulares de la hipoteca;
• la responsabilidad frente al banco.

Por eso, que uno de los progenitores permanezca en la vivienda con los hijos no significa necesariamente que el otro haya salido de la deuda hipotecaria.

¿Quién paga la hipoteca en un divorcio con hijos?

No existe una respuesta única.

Entre los excónyuges puede existir un acuerdo o una resolución que determine cómo se distribuyen determinadas obligaciones económicas.

Pero frente al banco seguirán respondiendo los prestatarios conforme al contrato mientras no exista una modificación aceptada por la entidad.

Son dos planos distintos.

¿Qué pasa si mi ex se queda en la vivienda pero yo sigo en la hipoteca?

Seguir figurando como prestatario puede tener consecuencias aunque ya no vivas en el inmueble.

Por ejemplo, puede afectar a tu capacidad para conseguir:

• otra hipoteca;
• un préstamo personal;
• otra financiación.

Además, si se producen impagos, tu responsabilidad frente al banco no desaparece simplemente porque ya no utilices la vivienda.

¿Puedo comprar otra casa si sigo en la hipoteca con mi ex?

Puede ser posible, pero la deuda existente contará en el análisis financiero.

El nuevo banco estudiará la hipoteca que todavía tienes, aunque entre vosotros hayáis acordado que tu expareja paga todas las cuotas.

Por eso muchas personas intentan resolver primero su salida formal del préstamo anterior.

Divorcio e hipoteca en gananciales

El régimen económico matrimonial influye en cómo debe resolverse la propiedad y el patrimonio común, pero no sustituye el análisis del contrato hipotecario.

Si existe una sociedad de gananciales pendiente de liquidación, habrá que determinar cómo se adjudica la vivienda y cómo se reparten los activos y pasivos.

Pero incluso si la vivienda se adjudica a uno de los cónyuges, el banco debe aceptar separadamente la modificación de los deudores para que el otro quede liberado.

¿Qué ocurre si la vivienda está a nombre de uno pero la hipoteca de los dos?

Puede existir una diferencia entre quién figura como propietario y quién firmó el préstamo.

Por eso nunca debe inferirse la deuda únicamente mirando la escritura de propiedad.

Hay que revisar:

• escritura de compraventa o adjudicación;
• escritura del préstamo;
• régimen matrimonial;
• acuerdos de divorcio;
• situación registral actual.

¿Y si la vivienda y la hipoteca están solo a nombre de uno?

El divorcio puede afectar al uso o a la liquidación patrimonial, pero frente al banco el prestatario seguirá siendo quien figure en el contrato, salvo que se produzca otra modificación.

No conviene mezclar quién pagó las cuotas durante el matrimonio con quién es formalmente deudor frente a la entidad.

Qué pasa si uno deja de pagar la hipoteca tras el divorcio

Hay que revisar el contrato concreto.

En préstamos con varios deudores es muy frecuente que exista responsabilidad solidaria.

Cuando existe solidaridad, el acreedor puede reclamar la deuda conforme a lo pactado sin limitarse necesariamente al supuesto “50 %” de cada uno.

El Código Civil permite al acreedor dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos mientras la deuda no haya sido satisfecha.

¿Puede un convenio de divorcio obligar al banco?

No por sí solo.

Los excónyuges pueden pactar que uno de ellos asuma íntegramente la hipoteca.

Pero ese acuerdo solo modifica la posición del banco si la entidad acepta expresamente el cambio de deudores.

Esta es una de las diferencias más importantes entre los efectos internos del divorcio y los efectos frente al acreedor.

¿Puede el juez quitarme de la hipoteca?

Una resolución judicial puede regular las relaciones económicas y patrimoniales derivadas del divorcio, pero la liberación de un prestatario frente a una entidad acreedora requiere resolver también la relación contractual con esa entidad.

Por tanto, no debe darse por hecho que una adjudicación de la vivienda equivale automáticamente a una liberación bancaria.

Vender la vivienda después del divorcio

Si ninguno puede quedarse con la casa o no existe una financiación viable para un único titular, vender puede ser una alternativa.

Con el precio obtenido puede cancelarse la hipoteca pendiente.

Ejemplo

• precio de venta: 260.000 €;
• hipoteca pendiente: 150.000 €.

Parte del precio se destinaría a cancelar esos 150.000 €.

El importe restante deberá analizarse teniendo en cuenta la titularidad, los acuerdos entre las partes, gastos e impuestos.

¿Qué pasa si la vivienda vale menos que la hipoteca pendiente?

Si el precio de venta no permite cancelar toda la deuda, no basta con vender y asumir que la hipoteca desaparecerá.

Será necesario acordar con el banco cómo se cubre el importe pendiente.

Este escenario debe analizarse antes de comprometer una venta.

Qué opciones tienes después de un divorcio con hipoteca

Qué hacer antes de firmar el convenio de divorcio

Siempre que sea posible, conviene conocer la viabilidad hipotecaria antes de comprometerse a que una persona se quede sola con la vivienda.

Un orden razonable sería:

1. comprobar capital pendiente;
2. determinar valor aproximado del inmueble;
3. calcular la compensación entre las partes;
4. analizar ingresos y deudas de quien se queda;
5. estudiar si el banco actual acepta;
6. comprobar alternativas en otras entidades;
7. coordinar el resultado con el acuerdo jurídico del divorcio.

De esta forma se evita pactar una solución que posteriormente resulte imposible financiar.

Qué diferencia hay entre este caso y salir de una hipoteca compartida

El problema hipotecario es parecido, pero el divorcio añade cuestiones específicas:

• convenio regulador;
• atribución del uso;
• hijos;
• régimen económico matrimonial;
• liquidación patrimonial.

Si tu única duda es cómo dejar de ser prestatario de un préstamo conjunto, puedes consultar nuestra guía sobre cómo salir de una hipoteca compartida.

Si uno va a quedarse además con la propiedad, consulta nuestro servicio de extinción de condominio.

Errores frecuentes al gestionar una hipoteca durante un divorcio

• Pensar que el divorcio elimina a un titular de la hipoteca.
• Creer que adjudicar la vivienda equivale a liberar al otro deudor.
• Firmar primero el acuerdo y estudiar después si el banco acepta.
• Suponer que el banco actual es la única alternativa.
• Confundir quién usa la vivienda con quién es propietario.
• Dar por hecho que cada titular solo responde del 50 %.
• No calcular si quien se queda tiene capacidad real para soportar solo la deuda.

Cómo puede ayudarte HipotecaNow

En HipotecaNow podemos estudiar la parte hipotecaria de la operación antes o durante el proceso de divorcio.

Podemos analizar:

• hipoteca pendiente;
• cuota actual;
• valor de la vivienda;
• ingresos del cónyuge que quiere quedarse;
• otras deudas;
• plazo restante;
• posibilidad de novación con el banco actual;
• alternativas con otras entidades.

El objetivo es saber si existe una solución financiera viable antes de formalizar una estructura que después no pueda ejecutarse.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca y divorcio

¿Quién paga la hipoteca después de un divorcio?

Entre los excónyuges puede pactarse un reparto, pero frente al banco siguen respondiendo los prestatarios que figuren en el contrato mientras la entidad no acepte una modificación.

¿Puede uno quedarse con la hipoteca después del divorcio?

Sí puede ser posible si el banco acepta mantener únicamente a ese prestatario y considera que tiene solvencia suficiente para asumir la deuda.

¿Puedo quitar a mi ex de la hipoteca?

Puede solicitarse una novación u otra estructura financiera, pero la entidad debe aceptar expresamente liberar al prestatario saliente.

¿El convenio regulador obliga al banco?

No por sí solo. Un pacto por el que uno asume la hipoteca tiene efectos entre los excónyuges, pero para modificar los deudores frente al banco hace falta el consentimiento de la entidad.

¿Qué ocurre si tenemos hijos?

Puede existir una atribución del uso de la vivienda familiar, pero esta no modifica automáticamente la propiedad ni los titulares del préstamo.

¿Qué pasa con la hipoteca si estamos en gananciales?

Habrá que resolver la liquidación patrimonial y la adjudicación de la vivienda, pero la salida de un prestatario de la hipoteca requiere igualmente la aceptación del banco.

¿Puedo comprar otra vivienda si sigo en la hipoteca con mi ex?

Puede ser posible, pero la financiación existente normalmente seguirá formando parte del análisis de solvencia del nuevo banco mientras continúes siendo deudor.

¿Qué pasa si uno deja de pagar?

Depende del contrato. Si existe responsabilidad solidaria, el banco puede reclamar conforme a esa solidaridad sin limitarse necesariamente al porcentaje interno atribuido a cada excónyuge.

¿Puedo vender la casa después del divorcio?

Sí puede venderse si se cumplen los requisitos jurídicos correspondientes. El precio puede utilizarse para cancelar la deuda hipotecaria pendiente.

¿Qué hago si mi banco no acepta quitar a mi ex?

Antes de vender, puede tener sentido estudiar si otra entidad o una estructura financiera diferente permite que una sola persona mantenga la vivienda.

Conclusión: el divorcio no cambia la hipoteca por sí solo

Divorciarse no significa salir automáticamente de una hipoteca conjunta.

Una pareja puede acordar quién se queda la vivienda, quién vive en ella y quién pagará las cuotas, pero para que uno de los prestatarios deje de responder frente al banco la entidad debe aceptar la modificación o debe cancelarse la financiación anterior.

Por eso conviene coordinar desde el principio la solución jurídica del divorcio con la viabilidad hipotecaria.

Si uno quiere quedarse con la vivienda, primero hay que comprobar si puede asumir la deuda y qué entidad puede aceptar la operación.

En HipotecaNow podemos estudiar esa viabilidad y las alternativas disponibles antes de que tomes una decisión definitiva.