Hipoteca denegada después de tasar: por qué ocurre y qué hacer ahora

Que el banco te deniegue la hipoteca después de haber tasado la vivienda no significa necesariamente que el problema esté en el inmueble ni que hayas perdido definitivamente la posibilidad de comprar.

La entidad puede rechazar la operación por solvencia, porcentaje de financiación, características de la vivienda, documentación o por sus propios criterios internos de riesgo.

La tasación es necesaria para valorar la garantía, pero no equivale a una aprobación hipotecaria. De hecho, el Banco de España indica expresamente que realizar la tasación no implica que el préstamo vaya a concederse.

Si estás en esta situación, lo importante es identificar rápidamente qué ha provocado la denegación, cuánto tiempo tienes hasta la fecha de compra y si otra entidad puede estudiar la operación utilizando la misma tasación.

¿Puede un banco denegar una hipoteca después de la tasación?

Sí. La tasación y la aprobación de la hipoteca son procesos relacionados, pero diferentes.

El banco debe comprobar al menos dos grandes bloques:

• La solvencia del comprador: capacidad real para devolver el préstamo.
• La garantía: valor y características del inmueble hipotecado.

La Ley 5/2019 obliga a la entidad a evaluar en profundidad la solvencia teniendo en cuenta factores como empleo, ingresos presentes y previsibles, activos, ahorro, gastos fijos y compromisos financieros existentes.

Por tanto, una vivienda puede tener una buena tasación y el préstamo ser rechazado igualmente porque el cliente no supera el análisis de riesgos.

Por qué pueden denegarte la hipoteca después de tasar

Los motivos pueden proceder del cliente, de la vivienda o de las condiciones concretas de la operación.

1. La tasación es demasiado baja

Una tasación inferior a la esperada puede provocar que el banco esté dispuesto a prestar menos dinero.

Por ejemplo:

Si la política de la entidad no permite alcanzar los 160.000 € necesarios con esos valores, la operación puede quedar fuera de sus criterios.

No significa necesariamente que otra entidad vaya a tomar exactamente la misma decisión.

2. El banco rechaza tu solvencia

Puede ocurrir incluso si la vivienda se ha tasado correctamente.

La entidad puede detectar:

• endeudamiento demasiado elevado;
• ingresos insuficientes;
• ingresos poco estables;
• deudas que no se habían tenido en cuenta inicialmente;
• problemas relacionados con la situación laboral;
• incidencias crediticias;
• una cuota futura que considera poco sostenible.

En ese caso, hacer una segunda tasación normalmente no resolverá el problema porque el rechazo procede del perfil financiero.

3. Necesitas más financiación de la que el banco acepta

Tu perfil puede ser solvente y la vivienda correcta, pero el porcentaje solicitado puede quedar fuera de la política de esa entidad.

Por ejemplo, necesitas financiar el 90 % del precio y el banco está dispuesto a asumir únicamente una operación convencional alrededor del 80 %.

En ese escenario el problema puede ser el banco elegido y no necesariamente tu capacidad para conseguir financiación en todo el mercado.

4. Aparece una incidencia en la vivienda

El informe de tasación o la documentación del inmueble pueden revelar problemas que hagan que la entidad no quiera aceptar la garantía.

Por ejemplo:

• discrepancias registrales o catastrales;
• superficies no correctamente declaradas;
• determinadas situaciones urbanísticas;
• inmuebles con características que el banco considera poco líquidas;
• problemas documentales;
• otros condicionantes señalados durante la revisión.

5. Se descubre nueva información después del preestudio

Un preestudio favorable suele realizarse con información limitada.

Durante el análisis completo pueden aparecer:

• otros préstamos;
• cambios laborales;
• documentación fiscal diferente de la inicialmente declarada;
• nueva deuda;
• información procedente de CIRBE;
• circunstancias de otro titular.

Por eso un “en principio es viable” no debe confundirse con una aprobación definitiva.

6. La operación no supera los criterios internos del banco

Dos entidades pueden valorar de forma distinta el mismo expediente.

Puede variar:

• porcentaje máximo financiado;
• tratamiento de contratos temporales;
• criterio sobre autónomos;
• edad;
• tipo de inmueble;
• provincia;
• tratamiento de ingresos variables;
• endeudamiento admitido;
• necesidad de autorizaciones especiales.

Por eso, que un banco rechace la operación no demuestra por sí solo que todos los demás vayan a rechazarla.

¿La tasación significa que la hipoteca estaba preaprobada?

No necesariamente.

Puede haber bancos que soliciten la tasación después de realizar un estudio avanzado y otros procesos en los que todavía queden verificaciones importantes pendientes.

El Banco de España recomienda que la tasación se realice después de que la entidad haya efectuado al menos un primer análisis de la capacidad de pago, precisamente porque este trámite tiene un coste para el cliente.

Pero incluso después de ese primer estudio, la tasación no garantiza la concesión.

Me han tasado la casa y ahora el banco dice que no: ¿qué hago primero?

Actuaría en este orden:

1. Pedir el motivo de la denegación.
2. Comprobar la fecha límite de las arras o compraventa.
3. Revisar el informe de tasación.
4. Determinar si el problema es cliente, inmueble o porcentaje de financiación.
5. Decidir si tiene sentido presentar inmediatamente el expediente a otra entidad.

El error sería empezar a enviar solicitudes indiscriminadamente sin saber qué ha fallado.

¿El banco tiene que decirme por qué ha denegado la hipoteca?

Sí existe una obligación legal de informar de la denegación.

El artículo 11 de la Ley 5/2019 establece que, cuando se deniega una solicitud de préstamo, el prestamista debe informar al potencial prestatario por escrito, sin demora y de forma motivada.

Si la denegación se basa en el resultado de una consulta a una base de datos, también debe informar sobre dicha consulta y proporcionar la información prevista legalmente.

Por tanto, si simplemente te dicen verbalmente “riesgos no la aprueba”, solicita la comunicación correspondiente y trata de identificar qué factor ha provocado el rechazo.

Cómo saber si el problema es la tasación o tu perfil

¿Puedo llevar la misma tasación a otro banco?

Sí, si la tasación está realizada por una sociedad o profesional homologado y sigue vigente.

El Banco de España señala que las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando está certificada por un tasador homologado y no está caducada.

El nuevo banco puede realizar las comprobaciones que estime oportunas, pero no puede cobrarte por esas comprobaciones.

Esto es especialmente útil cuando necesitas mover la operación rápidamente después de una denegación.

¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses desde su fecha de emisión.

Durante ese periodo puede utilizarse para presentar la operación ante otras entidades, siempre que cumpla los requisitos aplicables.

Por eso, si el primer banco te rechaza y todavía tienes tiempo para comprar, no necesariamente tendrás que asumir inmediatamente el coste de otra tasación.

¿El banco tiene que devolverme la tasación si rechaza la hipoteca?

El Banco de España indica que, cuando la operación no se aprueba, la entidad debe entregar al cliente el informe de tasación para que pueda utilizarlo con otras entidades mientras permanezca vigente.

Si no dispones del informe completo, solicítalo.

¿Me devuelven el dinero de la tasación si me deniegan la hipoteca?

Normalmente no por el simple hecho de que el préstamo haya sido rechazado.

La tasación es un servicio que ya se ha realizado y, conforme al reparto actual de gastos de una hipoteca, corresponde al cliente asumir su coste.

El Banco de España señala además que la entidad debe advertir previamente de que la realización de la tasación no garantiza la aprobación y que una operación fallida no implica necesariamente la devolución del gasto.

La ventaja es que, mientras siga vigente, puedes reutilizar el informe con otras entidades.

¿Conviene pedir una segunda tasación?

No automáticamente.

Primero hay que saber por qué se ha rechazado la operación.

Una segunda tasación puede tener sentido cuando existen razones objetivas para pensar que la primera valoración es incorrecta o no refleja adecuadamente determinadas características del inmueble.

Pero si el banco ha rechazado la operación porque tus ingresos no soportan la cuota, una nueva tasación difícilmente resolverá el problema.

¿Qué pasa si la tasación está por debajo del precio de compra?

No significa automáticamente que no puedas comprar.

Significa que debes recalcular la financiación real disponible.

Ejemplo

Compra:

250.000 €

Tasación:

220.000 €

Necesitas una hipoteca de:

200.000 €

La operación requiere comprobar si el banco está dispuesto a financiar esos 200.000 € teniendo en cuenta tanto precio como tasación y su política interna.

Si no lo está, las alternativas pueden ser:

• aumentar la aportación;
• negociar el precio;
• buscar otra entidad;
• replantear la estructura de financiación.

¿Una tasación alta puede conseguir que me aprueben la hipoteca?

No si el problema es tu solvencia.

La Ley 5/2019 establece que, en préstamos con garantía real, la evaluación de solvencia no puede basarse predominantemente en el valor de la garantía.

Es decir: que una vivienda valga mucho no sustituye la necesidad de demostrar capacidad para devolver el préstamo.

Una buena tasación puede ayudar a la relación entre préstamo y garantía, pero no convierte automáticamente un perfil no viable en uno viable.

¿Otro banco puede aprobarme con exactamente la misma tasación?

Sí puede ocurrir.

El informe de tasación puede ser exactamente el mismo y, sin embargo, una segunda entidad aceptar la operación porque:

• admite mayor porcentaje de financiación;
• valora de forma diferente tus ingresos;
• acepta tu tipo de contrato;
• utiliza otro límite de edad;
• trata de otra forma determinados ingresos;
• tiene una política distinta respecto al inmueble;
• el expediente encaja mejor en sus criterios internos.

Esto no significa que siempre exista una entidad alternativa. Depende del motivo real del rechazo.

¿Qué ocurre si el banco rechaza la hipoteca por endeudamiento?

Primero calcula cuál es el problema.

Por ejemplo:

• ingresos netos: 2.500 €;
• préstamo personal: 300 €;
• hipoteca prevista: 700 €.

Cuotas conjuntas:

1.000 €

Eso supondría:

40 % de los ingresos

Dependiendo de la entidad y del perfil, puede resultar demasiado elevado.

Las posibles soluciones serían analizar si conviene:

• reducir deuda;
• solicitar menos capital;
• aumentar aportación;
• ajustar el precio de compra;
• estudiar otro plazo;
• buscar otra entidad compatible.

¿Qué pasa si el banco ha encontrado un préstamo que no declaró inicialmente?

Puede provocar que la operación sea recalculada.

Las entidades deben evaluar las obligaciones existentes y consultar información crediticia conforme a la Ley 5/2019.

Si aparece una cuota que no estaba incluida en el preestudio, puede cambiar significativamente la capacidad hipotecaria.

En nuestra guía sobre pedir una hipoteca mientras estás pagando otro préstamo explicamos cómo afecta cada cuota a la viabilidad.

¿Qué ocurre si cambié de trabajo durante la tramitación?

Un cambio importante en tu situación laboral puede hacer que el banco necesite revisar nuevamente el expediente.

Por ejemplo:

• cambio de empresa;
• inicio de periodo de prueba;
• reducción de ingresos;
• cambio de jornada;
• paso a otra situación profesional.

Si tu perfil aprobado inicialmente ya no coincide con tu situación real, riesgos puede modificar su decisión.

¿Y si contraté otro préstamo después del preestudio?

También puede afectar.

Una nueva cuota altera la situación financiera utilizada para evaluar la hipoteca.

Esto es especialmente relevante si solicitas financiación para:

• entrada;
• muebles;
• coche;
• reforma;
• otros gastos antes de firmar.

Por eso conviene evitar modificaciones financieras relevantes durante la tramitación sin analizar previamente su impacto.

Qué hacer si tienes arras y te han denegado la hipoteca

Aquí el tiempo se convierte en un factor crítico.

Comprueba inmediatamente:

• fecha máxima para escriturar;
• qué dispone el contrato sobre financiación;
• qué cantidades has entregado;
• si existe alguna condición específica relacionada con la concesión de hipoteca;
• si es posible pactar una ampliación de plazo con el vendedor.

La denegación de una hipoteca no implica automáticamente que recuperes las arras. Dependerá de lo pactado y de las circunstancias jurídicas del contrato.

Si existe riesgo de perder una cantidad importante, conviene contar también con asesoramiento jurídico sobre las arras.

¿Cuánto tiempo tengo para buscar otro banco?

Lo determina principalmente la compraventa.

Debes cruzar:

• fecha límite de arras;
• vigencia de la tasación;
• estado de tu documentación;
• complejidad del expediente;
• tiempo que necesita la nueva entidad;
• plazo legal posterior a la emisión de la FEIN.

No basta con conseguir una aprobación el día anterior a la escritura: después existen pasos precontractuales y notariales obligatorios.

Qué documentación preparar para mover la operación rápidamente

Si tienes que cambiar de banco, tener preparado un expediente completo puede ahorrar mucho tiempo.

Reuniría:

• DNI o NIE;
• nóminas;
• contrato laboral;
• vida laboral;
• declaración del IRPF;
• documentación de otros ingresos;
• extractos bancarios;
• información de préstamos existentes;
• arras o contrato de compraventa;
• informe completo de tasación;
• nota simple y documentación disponible del inmueble;
• motivo de la denegación anterior, si lo tienes.

Cuándo una hipoteca denegada es relativamente fácil de reconducir

Puede existir más margen cuando el problema es:

• el porcentaje máximo financiado por ese banco;
• una política concreta de la entidad;
• un criterio interno no compartido por otros bancos;
• una deuda pequeña próxima a finalizar;
• documentación que puede completarse;
• un problema de estructura de la operación que puede replantearse.

Cuándo puede ser más difícil salvar la operación

Puede resultar más complicado cuando existe:

• incapacidad clara para asumir la cuota;
• incidencias importantes de impago;
• financiación muy superior a la que admite el mercado para el perfil;
• problemas graves con el inmueble;
• ingresos insuficientemente justificables;
• una fecha de compra sin margen suficiente.

Incluso en estos casos conviene identificar exactamente el problema antes de abandonar la operación.

¿Tiene sentido presentar la hipoteca en muchos bancos a la vez?

No necesariamente.

Si ya existe una denegación, resulta más eficiente descubrir primero por qué ha fallado.

Después pueden seleccionarse entidades cuyos criterios sean diferentes precisamente en ese punto.

Presentar exactamente el mismo expediente sin modificar nada a bancos que utilizan criterios similares puede hacer perder un tiempo valioso.

Cómo puede ayudarte HipotecaNow después de una denegación

En HipotecaNow podemos revisar una operación que otro banco ha rechazado para determinar si existe una alternativa viable.

Analizamos:

• motivo de la denegación;
• ingresos y estabilidad laboral;
• deudas;
• ahorro;
• porcentaje de financiación;
• informe de tasación;
• características del inmueble;
• plazo disponible hasta la compraventa;
• criterios de otras entidades compatibles.

Si la tasación sigue vigente y cumple los requisitos, puede aprovecharse para estudiar la operación con otra entidad sin empezar necesariamente desde cero.

El objetivo no es simplemente enviar la hipoteca a más bancos, sino identificar por qué falló la primera solicitud y presentar el expediente donde ese problema pueda tener una solución.

Preguntas frecuentes sobre una hipoteca denegada después de tasar

¿Puede el banco denegarme la hipoteca después de hacer la tasación?

Sí. La tasación no garantiza la aprobación. El banco debe analizar por separado la solvencia del cliente, el porcentaje de financiación, la garantía y sus criterios internos.

¿Por qué me han tasado la vivienda si luego me rechazan la hipoteca?

Porque la tasación forma parte del análisis de la garantía, pero todavía pueden quedar pendientes la aprobación definitiva de riesgos u otras comprobaciones. El Banco de España advierte expresamente de que tasar no implica que el préstamo vaya a concederse.

¿Puedo usar la misma tasación en otro banco?

Sí, si ha sido emitida por un tasador homologado y permanece vigente. Las entidades deben aceptar una tasación válida aportada por el cliente, aunque pueden realizar sus propias comprobaciones.

¿Cuánto dura una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión.

¿Me devuelven el dinero de la tasación si el banco rechaza la hipoteca?

No necesariamente. La tasación es un servicio realizado y su coste corresponde normalmente al cliente. Si la operación se deniega, el informe puede reutilizarse mientras permanezca vigente.

¿El banco debe decirme el motivo de la denegación?

Sí. La Ley 5/2019 establece que debe comunicar la denegación por escrito, sin demora y de forma motivada. Si se basa en una consulta de una base de datos, debe facilitar además la información legalmente prevista sobre esa consulta.

¿Una tasación baja significa que ningún banco me dará la hipoteca?

No necesariamente. Puede significar que necesitas más aportación o que esa entidad no admite el porcentaje requerido. Otra entidad puede utilizar criterios diferentes, aunque el problema debe analizarse con los datos concretos.

¿Puede otro banco aprobarme después de que uno me haya rechazado?

Sí puede ocurrir porque las políticas de riesgo varían entre entidades. La posibilidad real dependerá del motivo que provocó la primera denegación.

¿Debo hacer otra tasación si el primer banco me dice que no?

No automáticamente. Si la tasación actual está vigente y homologada puede utilizarse con otra entidad. Una segunda tasación tiene sentido principalmente cuando existe un motivo objetivo para cuestionar la primera valoración.

¿Qué hago si tengo arras y me deniegan la hipoteca?

Revisa inmediatamente el plazo y las condiciones del contrato, identifica el motivo del rechazo y estudia alternativas hipotecarias cuanto antes. La denegación bancaria no implica automáticamente que puedas recuperar las arras.

Conclusión: una denegación después de tasar no siempre significa que la compra esté perdida

Que un banco rechace tu hipoteca después de la tasación no significa automáticamente que ninguna entidad vaya a financiarte.

Primero hay que determinar si el problema está en la solvencia, en el porcentaje de financiación, en la vivienda o en los criterios concretos del banco.

Si la tasación está homologada y sigue vigente, puede reutilizarse con otra entidad, lo que permite mover la operación sin empezar necesariamente desde cero.

Y si tienes arras, el tiempo importa: cuanto antes conozcas el motivo real del rechazo, antes podrás decidir si conviene cambiar de banco, aumentar aportación, solucionar una incidencia o replantear la operación.

En HipotecaNow podemos revisar tu expediente, tu tasación y el plazo disponible para determinar si existe una alternativa viable.