Qué miran los bancos para conceder una hipoteca y cómo deciden si aprobarla

Para conceder una hipoteca, el banco analiza principalmente si podrás devolver el préstamo de forma sostenible y si la operación encaja dentro de sus criterios de riesgo. No mira únicamente tu nómina: estudia ingresos, estabilidad laboral, deudas, ahorro, edad, porcentaje de financiación y características de la vivienda.

Además, dos bancos pueden tomar decisiones diferentes ante exactamente el mismo cliente. Cada entidad dispone de sus propios modelos de scoring, políticas de riesgo y límites internos.

Por eso, entender qué miran los bancos para aprobar una hipoteca permite anticipar problemas antes de presentar la solicitud y dirigir la operación hacia las entidades con mayor probabilidad de encajar.

Qué mira un banco antes de conceder una hipoteca

La evaluación puede resumirse en dos grandes preguntas:

¿Puede este cliente devolver el préstamo?

¿Es aceptable el riesgo global de esta operación?

Para responderlas, la entidad analiza normalmente:

• ingresos actuales y previsibles;
• estabilidad laboral o profesional;
• gastos y otras deudas;
• capacidad de ahorro;
• historial financiero;
• importe solicitado;
• porcentaje de financiación;
• edad y plazo;
• número de titulares;
• valor y características de la vivienda;
• coherencia global de la operación.

La Ley 5/2019 exige precisamente que la entidad evalúe en profundidad la solvencia teniendo en cuenta empleo, ingresos presentes y previsibles, activos, ahorro, gastos fijos y compromisos ya asumidos.

1. Ingresos: cuánto ganas y de dónde procede el dinero

El banco no analiza únicamente cuánto cobras, sino también la estabilidad y previsibilidad de esos ingresos.

Puede valorar:

• salario neto;
• antigüedad laboral;
• tipo de contrato;
• ingresos variables;
• comisiones o bonus;
• pensiones;
• alquileres;
• rendimientos de actividad en autónomos;
• otros ingresos justificables.

No existe un salario mínimo universal para conseguir una hipoteca.

Una persona que gana 1.500 € puede conseguir financiación para una operación pequeña y otra que gana 3.000 € puede tener problemas si necesita una cuota demasiado elevada o mantiene muchas deudas.

Lo relevante es la relación entre ingresos, gastos, deuda y cuota futura.

2. Ratio de endeudamiento: cuánto de tus ingresos ya está comprometido

Uno de los cálculos más importantes es cuánto representan tus obligaciones mensuales respecto a tus ingresos.

Como referencia habitual, muchas entidades buscan que las cuotas totales se mantengan aproximadamente en torno al 30–35 % de los ingresos netos, aunque no existe un límite legal único aplicable a todas las operaciones. El Banco de España utiliza ese rango como orientación frecuente. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

La fórmula simplificada sería:

Ratio de endeudamiento = cuotas mensuales de deuda ÷ ingresos netos × 100

Ejemplo:

Ese porcentaje no garantiza una aprobación, pero ayuda a entender cómo puede ver el banco la capacidad de pago.

3. Qué deudas mira el banco

No se analiza únicamente la futura hipoteca. También se tienen en cuenta las obligaciones que ya existen.

Entre otras:

• préstamos personales;
• financiación de vehículos;
• otros préstamos hipotecarios;
• créditos;
• líneas de financiación;
• determinadas obligaciones como avalista o garante.

Una cuota aparentemente pequeña puede reducir bastante la hipoteca máxima que puedes asumir.

Si ya tienes financiación activa, puedes consultar nuestra guía sobre préstamo personal e hipoteca.

4. Qué mira el banco en la CIRBE

La CIRBE no es una lista de morosos.

La Central de Información de Riesgos del Banco de España permite a las entidades conocer de forma agregada determinados riesgos que una persona mantiene con entidades financieras.

El banco puede utilizarla para conocer si ya tienes obligaciones contraídas y valorar el riesgo adicional que supondría concederte una hipoteca. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Esto es distinto de consultar ficheros privados relacionados con incidencias de pago.

CIRBE y ASNEF no son lo mismo

El Banco de España explica expresamente que las entidades consultan CIRBE para conocer deudas y, de forma separada, registros de impagados como ASNEF. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

5. Estabilidad laboral

Al banco le importa que los ingresos puedan mantenerse durante los próximos años.

Por eso puede analizar:

• tipo de contrato;
• antigüedad;
• sector profesional;
• trayectoria laboral;
• periodos de prueba;
• continuidad de ingresos;
• situación de cada titular.

Un contrato indefinido puede facilitar el análisis, pero no es un requisito universal.

También pueden conseguir hipoteca:

• autónomos;
• temporales;
• funcionarios;
• fijos discontinuos;
• personas con varias fuentes de ingresos;

siempre que la entidad considere suficientemente estable y justificable la capacidad de pago.

6. Qué mira el banco si eres autónomo

En un autónomo no existe una nómina fija que resuma toda la situación económica, por lo que el análisis suele ser más amplio.

La entidad puede estudiar:

• antigüedad de la actividad;
• IRPF;
• declaraciones fiscales;
• facturación;
• beneficio;
• movimientos bancarios;
• evolución del negocio;
• estabilidad de los ingresos.

Más que buscar un mes excepcionalmente bueno, riesgos intenta comprobar si existe una capacidad de generación de ingresos suficientemente estable.

7. Ahorro disponible

El ahorro influye en dos sentidos: determina cuánto necesitas financiar y proporciona información sobre tu capacidad financiera.

Cuanto mayor sea tu aportación propia, menor será normalmente el porcentaje que debe asumir el banco.

Por ejemplo:

Las tres operaciones pueden corresponder exactamente a la misma vivienda, pero presentan niveles de riesgo diferentes para el banco.

8. Porcentaje de financiación o LTV

Este es uno de los factores más importantes.

El LTV relaciona aproximadamente el importe del préstamo con el valor considerado por la entidad para la operación.

Cuanto mayor es el porcentaje solicitado, más expuesto queda el banco si se produce un impago y debe ejecutarse la garantía.

Por eso, no es lo mismo solicitar:

• 60 % de financiación;
• 80 %;
• 90 %;
• 100 %.

Una operación puede tener unos ingresos excelentes y aun así necesitar un análisis específico si exige una financiación muy elevada.

Si ese es tu caso, puedes consultar nuestras páginas sobre hipoteca al 90 % e hipoteca al 100 %.

9. Edad y plazo de la hipoteca

La edad influye porque determina durante cuánto tiempo puede extenderse razonablemente la financiación.

No existe una edad final única para todos los bancos.

Cada entidad establece sus propias políticas sobre:

• edad máxima al contratar;
• edad al vencimiento;
• plazo máximo;
• combinación de edad entre titulares.

Además, la propia Ley 5/2019 señala que debe considerarse el nivel previsible de ingresos tras la jubilación cuando una parte sustancial del préstamo vaya a continuar después de finalizar la vida laboral. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

10. Número de titulares

Tener dos titulares puede mejorar una operación si aporta más ingresos estables, pero no siempre.

El banco no suma simplemente dos nóminas.

Analiza a ambos:

• ingresos;
• empleo;
• deudas;
• edad;
• historial financiero;
• resto de obligaciones.

Un segundo titular con muchos préstamos o una situación financiera complicada puede incluso empeorar el expediente.

11. La vivienda que compras

La entidad también analiza la garantía hipotecaria.

Puede valorar:

• tasación;
• tipo de inmueble;
• estado;
• ubicación;
• cargas;
• situación registral;
• facilidad de comercialización;
• uso de la vivienda.

Pero existe un matiz importante: el banco no puede basar predominantemente la evaluación de tu solvencia en que la vivienda tenga mucho valor. La capacidad de devolver el préstamo debe analizarse de forma propia. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

12. Qué peso tiene la tasación

La tasación ayuda a la entidad a valorar la garantía y el porcentaje de financiación de la operación.

Una tasación alta no obliga al banco a conceder más dinero.

Por ejemplo, si compras por 200.000 € y la vivienda se tasa en 240.000 €, la entidad continuará aplicando sus propias reglas sobre qué importe está dispuesta a financiar.

Del mismo modo, una tasación insuficiente puede obligar a aumentar la aportación propia o reducir el préstamo solicitado.

13. Movimientos de tus cuentas bancarias

Durante el estudio, la entidad puede pedir extractos y explicaciones sobre determinados movimientos.

Puede llamar la atención:

• descubiertos frecuentes;
• devoluciones;
• ingresos importantes sin justificar;
• transferencias recientes utilizadas para la entrada;
• cuotas de préstamos no declaradas;
• uso recurrente de financiación.

No significa que cualquiera de estos movimientos produzca automáticamente un rechazo. Lo importante es que la situación económica sea coherente y pueda justificarse.

14. Capacidad de ahorro

El banco puede valorar también si existe una diferencia consistente entre lo que ingresas y lo que gastas.

Por ejemplo, dos personas pueden ganar 3.000 € mensuales:

• una ahorra regularmente 800 €;
• la otra llega cada mes prácticamente a cero.

Aunque el ingreso sea idéntico, la segunda situación puede sugerir una capacidad financiera menor para absorber imprevistos.

15. El origen del dinero que aportas a la compra

Cuando la aportación propia procede de movimientos recientes, el banco puede solicitar que se justifique su origen.

Puede proceder, por ejemplo, de:

• ahorro acumulado;
• venta de otro inmueble;
• donación;
• préstamo familiar;
• herencia;
• otros activos.

La estructura debe ser coherente, especialmente si parte de la entrada procede en realidad de nueva deuda.

16. Qué ocurre si tienes un préstamo personal

Tener un préstamo no impide automáticamente obtener una hipoteca.

Su cuota se suma al resto de obligaciones y reduce el margen disponible para la futura hipoteca.

Por eso una deuda de 300 € mensuales puede tener un efecto muy relevante sobre el capital hipotecario máximo.

El artículo sobre préstamo personal e hipoteca explica esta situación con ejemplos.

17. Qué mira el banco si ya tienes otra hipoteca

La entidad tendrá en cuenta tanto la deuda pendiente como la cuota mensual.

También puede analizar:

• si la vivienda está alquilada;
• qué ingresos genera;
• capital pendiente;
• cuota;
• valor del inmueble;
• finalidad de la nueva compra.

Los ingresos de alquiler pueden ser valorados, pero no necesariamente al 100 % ni con los mismos criterios en todas las entidades.

18. Qué es el scoring hipotecario

El scoring es una valoración interna de riesgo que utiliza información del cliente y de la operación para ayudar a decidir si el expediente encaja.

No existe un único scoring hipotecario utilizado por todos los bancos.

Cada entidad puede utilizar modelos propios combinando variables como:

• ingresos;
• deudas;
• empleo;
• edad;
• historial financiero;
• ahorro;
• porcentaje solicitado;
• garantía.

Además, una operación puede necesitar revisión humana o autorizaciones internas aunque supere determinados filtros automáticos.

Por qué dos bancos pueden decidir distinto con el mismo cliente

Porque no todos los bancos tienen la misma política de riesgos.

Un mismo expediente puede recibir:

• aprobación en Banco A;
• aprobación condicionada en Banco B;
• menor financiación en Banco C;
• rechazo en Banco D.

Las diferencias pueden proceder de:

• máximo porcentaje financiado;
• criterio sobre edad;
• tipo de contrato;
• tratamiento de ingresos variables;
• provincia;
• tipo de inmueble;
• nivel de endeudamiento aceptado;
• apetito comercial del momento.

Esta es una de las razones por las que una denegación no significa necesariamente que ninguna entidad vaya a concederte una hipoteca.

Qué pesa más: un buen sueldo o tener pocos gastos

No puede aislarse una sola variable.

Un sueldo elevado ayuda, pero puede quedar neutralizado por:

• muchos préstamos;
• una cuota hipotecaria demasiado alta;
• poco ahorro;
• financiación muy elevada;
• ingresos poco estables.

De forma similar, una persona con ingresos moderados pero sin deudas y con una aportación elevada puede presentar una operación muy sólida.

Ejemplo de cómo analiza un banco una hipoteca

Supongamos:

Las cuotas totales serían aproximadamente:

200 € + 800 € = 1.000 €

Sobre unos ingresos de 3.000 €, supondría aproximadamente:

33,3 % de endeudamiento

El banco no aprobaría automáticamente la operación por estar en ese porcentaje.

También tendría que valorar empleo, ahorro, edad, vivienda, historial financiero y sus propios criterios internos.

Qué puede hacer que te denieguen una hipoteca

Algunos motivos frecuentes pueden ser:

• cuota demasiado elevada para los ingresos;
• demasiadas deudas;
• ingresos insuficientemente estables;
• incidencias de pago;
• poco ahorro para la operación planteada;
• porcentaje de financiación demasiado alto para ese banco;
• problemas con la vivienda;
• documentación insuficiente;
• operación fuera de la política interna de riesgos.

Pero una denegación debe analizarse para saber qué variable ha fallado.

Cómo mejorar tu perfil antes de solicitar una hipoteca

Dependiendo del problema, puede ayudar:

• reducir préstamos;
• aumentar ahorro;
• esperar a ganar antigüedad laboral;
• solicitar menos financiación;
• ajustar el precio de compra;
• incorporar un segundo titular solvente cuando tenga sentido;
• presentar la operación a entidades compatibles con tu perfil.

Lo importante es no intentar mejorar todas las variables a ciegas.

Primero hay que identificar cuál es realmente el punto débil de la operación.

Cómo analiza HipotecaNow tu perfil antes de enviarlo al banco

En HipotecaNow intentamos realizar previamente un análisis similar al que después realizará la entidad.

Estudiamos:

• edad;
• situación laboral;
• antigüedad;
• ingresos;
• deudas;
• ahorro;
• precio y valor de la vivienda;
• porcentaje solicitado;
• número de titulares;
• características especiales de la operación.

A partir de ahí podemos determinar qué entidades tienen criterios más compatibles con el expediente.

Esto evita presentar indiscriminadamente una operación a bancos que previsiblemente no encajan y permite detectar antes cuestiones que podrían provocar una denegación.

Preguntas frecuentes sobre qué miran los bancos para conceder una hipoteca

¿Qué es lo más importante para que te concedan una hipoteca?

La capacidad de devolver el préstamo de forma sostenible. El banco analiza ingresos, estabilidad, gastos, deudas y demás compromisos, además del porcentaje de financiación y la vivienda que sirve como garantía.

¿Cuánto tienes que cobrar para que te den una hipoteca?

No existe un salario mínimo universal. Depende de la cantidad solicitada, la cuota resultante, otras deudas, el número de titulares y el resto de circunstancias económicas.

¿Qué porcentaje de endeudamiento acepta un banco?

No existe un límite único para todas las entidades. Como orientación, suele utilizarse un rango aproximado del 30–35 % de los ingresos netos para el conjunto de cuotas, aunque cada banco y operación pueden tratarlo de forma distinta.

¿El banco mira la CIRBE para conceder una hipoteca?

Sí. Las entidades pueden consultar la CIRBE para conocer determinados riesgos financieros existentes y evaluar el nivel de obligaciones que ya mantiene el solicitante.

¿Estar en CIRBE es malo?

No. CIRBE no es una lista de morosos. Tener riesgos declarados puede ser completamente normal si tienes préstamos o créditos. Lo importante es su cuantía y cómo afectan a tu solvencia.

¿Los bancos miran los movimientos de la cuenta?

Pueden solicitar extractos y revisar movimientos cuando sean necesarios para verificar ingresos, gastos, deudas, ahorro u origen de fondos utilizados en la operación.

¿La tasación decide si te dan la hipoteca?

No por sí sola. La tasación influye en la garantía y en el porcentaje financiado, pero el banco debe evaluar también la solvencia del prestatario de forma independiente.

¿Tener contrato indefinido garantiza una hipoteca?

No. Puede mejorar la percepción de estabilidad, pero también se analizan ingresos, deudas, ahorro, edad, financiación solicitada y resto de características de la operación.

¿Dos titulares tienen más posibilidades que uno?

Puede ayudar si ambos aportan ingresos estables y poca deuda. Pero un segundo titular con obligaciones elevadas o una situación financiera débil también puede empeorar el análisis.

¿Por qué un banco me rechaza la hipoteca y otro me la aprueba?

Porque cada entidad utiliza políticas de riesgo y criterios internos diferentes. Pueden variar el porcentaje máximo financiado, tratamiento de ingresos, edad, tipos de contrato o características del inmueble aceptadas.

Conclusión: el banco analiza toda la operación, no una sola cifra

Los bancos no conceden una hipoteca únicamente porque tengas una buena nómina o porque la vivienda tenga una tasación elevada.

La decisión surge de combinar tu capacidad de pago, estabilidad de ingresos, deudas existentes, ahorro, porcentaje solicitado, edad, titulares y características de la vivienda.

Y como cada entidad utiliza criterios diferentes, un mismo perfil puede recibir respuestas distintas.

Por eso, antes de solicitar una hipoteca, resulta mucho más útil conocer cuáles son los puntos fuertes y débiles de tu operación que enviar solicitudes indiscriminadamente.

En HipotecaNow podemos estudiar tu perfil previamente y determinar qué tipo de financiación y qué entidades pueden encajar mejor con tu situación.