Hipoteca compartida sin estar casados: cómo funciona y qué debes pactar

Compartir una vivienda y su financiación sin estar casados es cada vez más habitual. Hablamos de hipoteca compartida sin estar casados cuando dos o más personas (pareja de hecho, amigos, hermanos o inversores) compran un inmueble juntas y firman un mismo préstamo. Es una fórmula flexible, pero exige entender bien la diferencia entre ser cotitular del préstamo y ser copropietario de la vivienda, así como las responsabilidades que asume cada parte.

Cotitulares del préstamo vs. copropietarios del inmueble

Son conceptos distintos que deben reflejarse con precisión en la escritura:

• Copropiedad del inmueble: indica el porcentaje de cada uno sobre la vivienda (50/50, 70/30, etc.). Se fija en la escritura de compraventa y es lo que delimita derechos de uso, voto y reparto de plusvalías.
• Cotitularidad del préstamo: todos los firmantes responden del pago de la hipoteca. Aunque se pacte que cada uno abona “su parte”, ante el banco la obligación es conjunta.

En la práctica puedes ser propietario del 30 % y, sin embargo, figurar como deudor solidario del 100 % del préstamo. Por eso, es clave cuadrar propiedad, cuotas y responsabilidades.

Reparto de porcentajes y de cuotas: cómo fijarlos bien

Lo más habitual es repartir la propiedad en proporción a la aportación inicial (ahorros, señal, gastos) y a la cuota mensual prevista. Tres recomendaciones:

1. Porcentajes claros en escritura: recoge el 50/50, 60/40 u otra proporción exacta. Evitar “mitades” si no reflejan la realidad económica.
2. Pacto privado complementario: detalla quién paga qué (cuota, IBI, comunidad, seguros), cómo se actualizan los importes y cómo se liquidan desequilibrios si varían los ingresos.
3. Cuenta operativa: una cuenta común para la hipoteca y gastos fijos ayuda a controlar aportaciones y justificantes.

Responsabilidad solidaria: qué implica de verdad

En la mayoría de hipotecas compartidas, los deudores firman con responsabilidad solidaria. Esto significa que el banco puede reclamar el total a cualquiera de los cotitulares si hay impago, con independencia del porcentaje de propiedad. Después, entre vosotros, podréis ajustar cuentas, pero la entidad no entra en ese reparto interno.

Además, si hay avalistas, su responsabilidad también suele ser solidaria hasta el límite pactado. Conviene valorar si el riesgo asumido por un avalista es coherente con su patrimonio y si existe un plan de salida (por ejemplo, liberar aval a los X años o al amortizar un porcentaje del capital).

Vinculación bancaria y productos asociados

Aunque no estéis casados, el banco evaluará el riesgo de forma conjunta: ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento y ahorros. Es frecuente que se solicite domiciliar ingresos, mantener determinados saldos o contratar seguros. Lo importante es cuantificar el coste total de esa vinculación y cómo se reparte entre cotitulares, especialmente si los porcentajes de propiedad no son 50/50.

Gastos iniciales y documentación

En una hipoteca compartida sin estar casados, los gastos de la operación se reparten como acordéis: tasación, notaría, registro, gestoría, y tributos asociados a la compraventa. Si hay aportaciones desiguales (por ejemplo, uno pone más entrada), es recomendable dejar constancia documental para evitar conflictos futuros y para que las liquidaciones en caso de venta sean justas.

Uso de la vivienda, empadronamiento y convivencia

Si vais a vivir ambos en el inmueble, conviene pactar reglas básicas: habitaciones asignadas, cotitularidad de suministros, normas de convivencia y qué sucede si uno deja de residir. Si solo uno la ocupa (por ejemplo, porque el otro trabaja fuera), estableced si habrá compensación de uso o ajuste de cuotas. Estos detalles no suelen figurar en la escritura bancaria, pero sí deberían constar en un acuerdo privado.

Escenarios de cambio: ruptura, traslado o venta

Ningún proyecto financiero está libre de cambios. Si la relación se modifica, uno quiere vender su parte o aparece una oportunidad de trabajo en otra ciudad, necesitáis reglas claras: derecho de tanteo entre copropietarios, valoración de la cuota, plazos para buscar comprador y opción de novación para que uno asuma la hipoteca liberando al otro si el banco lo acepta.

Antes de firmar una hipoteca compartida sin estar casados, deteneos a calcular escenarios, documentad los acuerdos y aseguraos de que la propiedad, las cuotas y las responsabilidades os encajan hoy y también dentro de unos años.

Pacto entre copropietarios: el complemento esencial

Una hipoteca compartida sin estar casados debería ir siempre acompañada de un pacto privado entre los copropietarios. Este documento, que no tiene por qué elevarse a escritura pública pero conviene firmar ante notario, regula las relaciones internas entre los titulares del inmueble y de la hipoteca. En él pueden detallarse aspectos que el banco no contempla, pero que son clave para la convivencia y la gestión económica.

El pacto puede incluir cláusulas sobre el uso de la vivienda (quién reside, cómo se reparte el espacio o el tiempo de ocupación), los gastos comunes (cuotas, suministros, mantenimiento, impuestos), el procedimiento en caso de venta o ruptura y los mecanismos para resolver conflictos, como mediación o arbitraje.

También es recomendable regular qué sucede si uno de los cotitulares desea vender su parte o si se produce un impago parcial. Establecer un derecho de tanteo, un plazo para liquidar cuotas atrasadas y un método de valoración del inmueble son herramientas que pueden evitar problemas mayores.

Qué pasa si uno no paga su parte

El impago de una parte afecta a todos. Ante el banco, los cotitulares responden solidariamente, por lo que el impago de uno arrastra al otro, tanto en la obligación de pago como en la afectación de su historial crediticio. Si la entidad ejecuta la hipoteca, lo hará sobre la totalidad del inmueble, no solo sobre la parte del moroso.

Por ello, es importante prever un mecanismo interno: si uno no abona su parte, el otro puede pagarla temporalmente y dejar constancia de la deuda para reclamarla después. Este tipo de previsión, reflejada por escrito, evita conflictos y protege la relación personal y económica entre los firmantes.

Si ya compartes una hipoteca y temes un posible desequilibrio en los pagos, busca asesoramiento para revisar el contrato y acordar una solución documentada que evite consecuencias ante el banco.

Cómo salir de una hipoteca compartida

Salir de una hipoteca compartida no siempre es sencillo. Las opciones más habituales son:

• Novación: modificar el contrato para que uno asuma toda la deuda, liberando al otro, si el banco lo aprueba tras evaluar su solvencia.
• Subrogación interna: que un tercero sustituya a uno de los titulares, asumiendo su parte del préstamo y de la propiedad.
• Extinción de condominio: vender la parte del inmueble a otro cotitular o a un tercero, extinguiendo la copropiedad y liquidando la hipoteca.

En todos los casos hay implicaciones fiscales, notariales y registrales que deben revisarse antes de firmar. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede resolver la venta forzosa del inmueble, algo poco deseable por su coste y duración.

Fiscalidad de la hipoteca compartida sin matrimonio

En términos fiscales, cada titular declara la parte proporcional de intereses hipotecarios y de gastos deducibles, siempre que cumpla los requisitos establecidos. No existen ventajas fiscales adicionales por ser pareja de hecho o cotitulares no casados, aunque algunas comunidades autónomas reconocen ciertos beneficios si la unión está registrada oficialmente.

Si la propiedad se transmite, cada parte tributa por la ganancia o pérdida patrimonial generada según su porcentaje. En la extinción de condominio, el tratamiento fiscal es distinto al de una compraventa, por lo que conviene planificarlo con asesoramiento antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas compartidas sin estar casados

¿Podemos pedir una hipoteca juntos si no estamos casados?

Sí. Los bancos permiten que dos personas no casadas soliciten una hipoteca conjunta siempre que acrediten solvencia suficiente. Ser pareja, amigos o familiares no cambia la responsabilidad solidaria del préstamo.

¿Qué pasa si rompemos y uno quiere quedarse con la casa?

Podéis pactar que uno compre la parte del otro y, con la aprobación del banco, asumir toda la deuda mediante una novación. Si no hay acuerdo, se puede vender el inmueble o acudir a una extinción de condominio.

¿Podemos fijar por contrato quién usa la vivienda si rompemos?

Sí. Un pacto privado puede establecer quién tiene derecho de uso temporal, qué compensación económica se aplica y en qué condiciones se revisa o extingue el acuerdo.

¿Y si uno deja de pagar su parte?

El banco reclamará el total a ambos. El que pague de más podrá exigir la devolución a su copropietario por vía amistosa o judicial, pero el impago afectará al historial crediticio de ambos.

¿Qué diferencia hay con una hipoteca de pareja casada?

En las parejas casadas, la vivienda y el préstamo pueden integrarse en un régimen económico común (gananciales o separación de bienes). En una hipoteca sin matrimonio, cada titular conserva su porcentaje individual y su deuda personal.

Conclusión: claridad, acuerdos y previsión

Una hipoteca compartida sin estar casados puede funcionar perfectamente si se construye sobre la base de acuerdos claros, documentación ordenada y comunicación constante. La clave está en anticiparse a los posibles escenarios y dejar todo por escrito.

Si vas a comprar una vivienda con otra persona, dedica tiempo a revisar los contratos y a definir cómo se gestionarán pagos, uso y posibles cambios futuros.

Planificar bien hoy te evitará conflictos y te permitirá disfrutar de la propiedad con la tranquilidad de tenerlo todo en regla.