Escritura pública y escritura de hipoteca: qué son y por qué son importantes
Al comprar una vivienda o contratar un préstamo hipotecario, uno de los pasos más relevantes es la firma de la escritura pública. Este documento, que se firma ante notario, convierte el acuerdo entre las partes en un acto oficial con plena validez legal. Sin escritura pública, ninguna hipoteca tiene efecto jurídico.
En este artículo te explicamos qué es exactamente una escritura pública, qué información contiene una escritura de hipoteca y por qué es un documento esencial en cualquier operación inmobiliaria.
Qué es una escritura pública
La escritura pública es un documento legal redactado y autorizado por un notario, en el que se formaliza un contrato o negocio jurídico. Al firmarse ante notario, el documento adquiere fuerza probatoria y ejecutiva, lo que significa que tiene plena validez ante cualquier tribunal o administración pública.
En el ámbito inmobiliario, la escritura pública es el paso que convierte un simple acuerdo privado (por ejemplo, un contrato de compraventa o un préstamo) en un acto con efectos legales plenos. El notario da fe de que ambas partes comprenden lo que firman y de que el contenido se ajusta a la ley.
Diferencias entre escritura pública y contrato privado
Un contrato privado puede recoger un acuerdo entre las partes, pero no tiene valor frente a terceros hasta que se eleva a escritura pública. Esto quiere decir que si firmas un contrato privado de compraventa o de préstamo hipotecario, el documento solo obliga a las partes, pero no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad ni ejecutarse judicialmente.
En cambio, la escritura pública permite registrar la propiedad o la hipoteca, garantiza la transparencia del acto y ofrece seguridad jurídica tanto al comprador como al banco.
Qué es la escritura de hipoteca
La escritura de hipoteca o escritura de préstamo hipotecario es el documento público en el que se formaliza el préstamo con garantía hipotecaria. Se firma ante notario entre el prestatario (quien recibe el dinero) y el banco (quien lo concede), y establece las condiciones del préstamo: importe, plazo, tipo de interés, comisiones, garantías, etc.
Sin esta escritura, la hipoteca no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad, por lo que el banco no tendría garantía sobre el inmueble y el préstamo no sería ejecutable legalmente. En otras palabras, la escritura es la base que da validez a todo el proceso hipotecario.
Qué contiene una escritura de préstamo hipotecario
Una escritura de hipoteca incluye información muy detallada sobre el préstamo y las obligaciones de las partes. Los apartados principales suelen ser los siguientes:
- Identificación de las partes: prestatario, entidad financiera, notario y, en su caso, avalistas.
- Datos del inmueble: descripción registral, localización, superficie y cargas existentes.
- Condiciones económicas: importe total del préstamo, plazo, tipo de interés (fijo o variable) y frecuencia de revisión.
- Cláusulas financieras: comisiones, gastos, seguros asociados y condiciones de amortización anticipada.
- Garantías: especificación de la hipoteca sobre la vivienda y su inscripción en el Registro.
- Cláusulas legales: derechos del prestatario, condiciones de ejecución y normativa aplicable.
Por qué es obligatoria la escritura pública en una hipoteca
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la firma ante notario es obligatoria para todos los préstamos hipotecarios. Esta norma garantiza que el cliente haya recibido con antelación la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), documentos que explican las condiciones del préstamo.
El notario debe verificar que el cliente entiende todos los términos del contrato y que la escritura se ajusta a la legalidad. Además, ofrece un plazo mínimo de 10 días entre la entrega de la documentación y la firma, para que el prestatario pueda resolver dudas o solicitar asesoramiento independiente.
Firmar la escritura de hipoteca es un paso clave en el proceso de compra, y contar con asesoramiento experto puede ayudarte a revisar las condiciones y evitar cláusulas desfavorables.
En HipotecaNow te acompañamos durante todo el proceso hipotecario, resolvemos tus dudas antes de la firma y revisamos cada detalle de la escritura para garantizar que tu préstamo sea transparente y beneficioso.
El papel del notario en la escritura de hipoteca
El notario es una figura clave en todo proceso hipotecario. Su función principal es garantizar la legalidad y la transparencia de la operación. Antes de la firma, el notario revisa toda la documentación, comprueba que se han entregado los documentos precontractuales (como la FEIN y la FiAE) y que el cliente entiende completamente lo que va a firmar.
Durante el acto de firma, el notario lee los puntos más relevantes de la escritura, responde a las preguntas de las partes y verifica que el préstamo cumple con la normativa vigente. Además, se asegura de que no haya cláusulas abusivas y de que el cliente haya recibido el asesoramiento adecuado.
Una vez firmada la escritura, el notario envía copia al Registro de la Propiedad para su inscripción, de modo que la hipoteca quede formalmente constituida.
Gastos asociados a la escritura de hipoteca
Desde 2019, la ley establece un reparto claro de los gastos de la escritura hipotecaria. Los costes notariales, registrales y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) corresponden al banco, mientras que el cliente solo asume los gastos de tasación y, en su caso, de copias adicionales.
Aun así, es recomendable solicitar un presupuesto previo al notario para conocer los costes aproximados y evitar sorpresas. Los honorarios están regulados por el Estado y dependen del importe de la hipoteca, por lo que suelen variar poco entre notarios.
Qué revisar antes de firmar la escritura
La firma de la escritura de hipoteca es un paso que no debe hacerse con prisas. Antes de acudir al notario, conviene revisar detenidamente varios aspectos del préstamo:
- Tipo de interés: comprueba si es fijo, variable o mixto, y que coincide con el indicado en la oferta vinculante.
- Comisiones y gastos: asegúrate de que las comisiones de apertura, amortización o subrogación estén correctamente reflejadas.
- Productos vinculados: verifica si existen seguros o cuentas obligatorias y si realmente son necesarios.
- Duración y cuota: revisa que el plazo y la cuota estimada sean los acordados.
- Cláusulas especiales: presta atención a límites en el tipo de interés (suelo o techo) y condiciones de vencimiento anticipado.
Antes de la firma, puedes pedir al notario una lectura gratuita de la escritura para resolver cualquier duda. Es tu derecho y una de las mayores garantías del proceso.
Contar con HipotecaNow te ayuda a entender cada detalle de la escritura de hipoteca y a negociar condiciones más justas antes de llegar a notaría.
Preguntas frecuentes sobre las escrituras de hipoteca
¿Quién redacta la escritura de hipoteca?
La escritura la redacta el notario basándose en la documentación y la oferta vinculante emitida por el banco. El cliente puede revisarla antes de la firma.
¿Cuánto tiempo pasa entre la aprobación de la hipoteca y la firma?
El plazo legal mínimo es de 10 días naturales desde la entrega de la FEIN y la FiAE. Pasado ese tiempo, el cliente puede firmar cuando ambas partes estén de acuerdo.
¿Se puede cambiar algo de la escritura antes de firmar?
Sí. Si detectas algún error o cláusula dudosa, puedes solicitar al banco o al notario que se modifique el borrador antes de la firma definitiva.
¿Qué ocurre si no se firma la escritura?
Sin la firma ante notario, la hipoteca no tiene validez ni puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es un requisito obligatorio.
¿Puedo elegir notario para mi escritura?
Sí. El cliente tiene derecho a elegir el notario que prefiera, sin que el banco pueda imponer uno concreto.
Conclusión: la escritura de hipoteca, tu garantía de seguridad
La escritura pública no es un simple trámite. Es el documento que te protege legalmente, garantiza la transparencia y asegura que tu hipoteca se ajuste a la ley. Revisarla con calma y entender su contenido es fundamental para evitar problemas futuros.
Si vas a firmar una hipoteca, en HipotecaNow te guiamos paso a paso, revisamos tu escritura y nos aseguramos de que todo esté claro antes de acudir al notario.
Habla hoy mismo con los expertos de HipotecaNow y da el paso hacia tu nueva vivienda con la tranquilidad de tener tu hipoteca bien firmada y sin sorpresas.