Comprar un piso con inquilino: derechos, riesgos y cómo hacerlo bien

En el mercado inmobiliario actual, es cada vez más habitual encontrar viviendas en venta que ya están alquiladas. Esto plantea una duda importante: ¿qué pasa si compro un piso con inquilino? ¿Se puede echar al arrendatario o hay que respetar su contrato?

Comprar un piso con un inquilino dentro es perfectamente legal, pero implica aceptar una serie de derechos y obligaciones que vienen regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si no se analizan bien las condiciones, el comprador puede encontrarse con limitaciones para usar la vivienda o con rentabilidades más bajas de lo esperado.

En este artículo te explicamos qué ocurre al comprar un piso alquilado, qué derechos mantiene el inquilino, qué riesgos existen y cómo puedes hacerlo correctamente si lo que buscas es invertir o habitar el inmueble.

¿Se puede comprar un piso con inquilino?

Sí, es totalmente legal comprar un piso que esté alquilado. La venta de una vivienda con contrato de arrendamiento vigente es una operación común, especialmente entre inversores que buscan obtener rentas desde el primer día. Sin embargo, el comprador debe saber que al adquirir el inmueble también asume el contrato de alquiler existente.

Esto significa que el nuevo propietario pasa a ser el arrendador y debe respetar las condiciones que el inquilino firmó con el anterior dueño. El contrato no se extingue por el hecho de haberse producido una compraventa.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La LAU establece que, cuando se vende una vivienda alquilada, el arrendamiento se mantiene en vigor y el comprador debe subrogarse en la posición del arrendador. Es decir, el inquilino conserva sus derechos hasta que termine el contrato, siempre que este esté inscrito en el Registro de la Propiedad o tenga fecha cierta anterior a la venta.

Solo en casos muy concretos —por ejemplo, cuando el contrato no está registrado y se trata de un nuevo comprador de buena fe— puede extinguirse el arrendamiento, aunque el comprador debe respetar el plazo mínimo legal de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica).

En resumen, salvo excepciones muy específicas, comprar un piso alquilado implica mantener al inquilino y las condiciones del contrato vigente.

Qué pasa con el contrato de alquiler tras la compra

Al producirse la compraventa, el nuevo propietario se convierte automáticamente en el nuevo arrendador. Por tanto, debe cumplir las mismas obligaciones que el anterior:

• Respetar el plazo de duración del contrato y sus prórrogas legales.
• Cobrar la misma renta y condiciones establecidas.
• Devolver la fianza al final del contrato, una vez entregada la vivienda.
• Atender las reparaciones y obligaciones que correspondan al propietario.

Además, el comprador debe comunicar formalmente al inquilino el cambio de propietario, aportando copia de la escritura o justificante de la compraventa. A partir de ese momento, el inquilino deberá pagar la renta al nuevo arrendador.

Derechos del inquilino tras la venta

El inquilino mantiene intactos sus derechos según lo firmado en el contrato y la ley. Esto significa que:

• No puede ser desalojado por la compraventa si su contrato está vigente y cumple las condiciones.
• Tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta el final del plazo pactado, con sus prórrogas incluidas.
• Puede ejercer el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), salvo que haya renunciado a él expresamente en el contrato.

Por tanto, si el arrendatario no ha renunciado a ese derecho, el vendedor está obligado a ofrecerle la compra del piso antes de venderlo a un tercero. Si no se le notifica y se produce la venta, el inquilino podría ejercer el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones que el comprador.

Problemas más comunes al comprar un piso con inquilino

Comprar una vivienda alquilada puede ser una buena oportunidad de inversión, pero también conlleva ciertos riesgos y limitaciones. Estos son los problemas más habituales:

• Duración del contrato más larga de lo previsto: el nuevo propietario no puede recuperar la vivienda hasta que finalice el contrato y sus prórrogas legales.
• Rentabilidad inferior a la esperada: si el contrato de arrendamiento es antiguo, la renta puede estar por debajo del valor de mercado.
• Conflictos con el inquilino: pueden surgir desacuerdos sobre reparaciones, depósitos o notificaciones si no se hace la comunicación correctamente.
• Imposibilidad de usar la vivienda: si el comprador la quiere como residencia habitual, deberá esperar a que se extinga el contrato.

Por eso, antes de comprar una vivienda con inquilino, es fundamental analizar el contrato y conocer sus condiciones exactas.

En HipotecaNow te ayudamos a revisar la documentación, analizar los riesgos y valorar si la compra de un piso con inquilino es una buena oportunidad o una operación con limitaciones.

Cuándo puede el comprador recuperar la vivienda

Una de las dudas más habituales es si el nuevo propietario puede echar al inquilino después de comprar el piso. La respuesta depende del tipo de contrato y de cuándo se firmó.

Si el contrato de arrendamiento sigue en vigor, el nuevo dueño debe respetarlo hasta su vencimiento. Sin embargo, existen algunos supuestos en los que el comprador puede recuperar la vivienda antes:

• Acuerdo voluntario con el inquilino: propietario e inquilino pueden pactar la resolución anticipada del contrato, normalmente a cambio de una compensación económica.
• Finalización natural del contrato: una vez vencido el plazo y comunicada la no renovación con al menos 30 días de antelación, el inquilino debe entregar la vivienda.
• Incumplimiento contractual: si el inquilino deja de pagar o realiza un uso indebido del inmueble, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio.

En la práctica, la opción más habitual cuando se compra un piso con inquilino es mantener el contrato vigente hasta su finalización, especialmente si la renta es estable y el arrendatario cumple sus obligaciones.

Ventajas de comprar un piso con inquilino

Aunque pueda parecer una operación compleja, adquirir una vivienda alquilada también ofrece varias ventajas, sobre todo para quienes buscan una inversión rentable y con ingresos inmediatos:

• Rentas desde el primer día: el comprador empieza a percibir el alquiler en cuanto se formaliza la compraventa.
• Menor riesgo de impago: si el inquilino tiene un buen historial, la inversión ofrece una rentabilidad constante.
• Posible descuento en el precio de venta: algunos propietarios reducen el precio por el hecho de que la vivienda esté ocupada.
• Interesante para inversores a largo plazo: especialmente si se busca mantener el inmueble en alquiler de forma continuada.

Eso sí, antes de cerrar la compra conviene hacer números y revisar bien las condiciones del contrato existente.

Documentación que debes revisar antes de comprar

Si vas a comprar un piso alquilado, asegúrate de revisar la siguiente documentación:

• Contrato de arrendamiento: revisa su duración, cláusulas, prórrogas y renta actual.
• Recibos de pago: verifica que el inquilino está al corriente del pago de la renta y de los suministros.
• Comunicaciones previas: comprueba si existe alguna notificación de no renovación o si el inquilino ha mostrado intención de marcharse.
• Estado de la vivienda: realiza una visita y solicita un inventario actualizado del mobiliario o elementos incluidos en el alquiler.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: confirma si el contrato de alquiler está inscrito, ya que esto influye directamente en tus derechos como comprador.

Con esta información podrás valorar si la operación encaja con tus objetivos: obtener rentabilidad, esperar a la liberación del piso o negociar la salida del inquilino.

En HipotecaNow te orientamos sobre los aspectos legales y financieros antes de firmar, para que tomes decisiones informadas y seguras al invertir en vivienda alquilada.

Consejos para comprar un piso con inquilino sin riesgos

Antes de lanzarte a comprar un piso con inquilino, ten en cuenta estos consejos prácticos:

• Analiza la rentabilidad real: compara la renta actual con los precios de mercado y calcula gastos, impuestos y mantenimiento.
• Valora la antigüedad del contrato: cuanto más antiguo sea, más limitaciones tendrás para actualizar la renta o recuperar la vivienda.
• Negocia directamente con el inquilino: conocer sus planes te permitirá anticipar si piensa continuar o marcharse.
• Consulta a un asesor inmobiliario o jurídico: te ayudará a interpretar el contrato y evitar errores legales.

En definitiva, comprar una vivienda alquilada puede ser una inversión inteligente si se hace con precaución y conocimiento de causa.

En HipotecaNow analizamos tu perfil financiero, te ayudamos a comparar hipotecas y te acompañamos para que inviertas en vivienda con todas las garantías legales y económicas.

Conclusión: una compra viable, pero con condiciones

Comprar un piso con inquilino es una operación perfectamente posible y, en muchos casos, rentable. Sin embargo, requiere entender bien los derechos del arrendatario y las limitaciones del nuevo propietario. No siempre podrás disponer de la vivienda inmediatamente, pero sí puedes convertirla en una fuente de ingresos segura si el contrato es sólido.

Antes de firmar, analiza la situación del inquilino, el estado del contrato y los números de la inversión. Y, sobre todo, rodéate de profesionales que te ayuden a revisar cada detalle del proceso.

En HipotecaNow te ayudamos a conseguir la mejor hipoteca para tu inversión y te asesoramos para que compres con plena seguridad jurídica.

Preguntas frecuentes sobre comprar un piso con inquilino

¿Qué pasa con el contrato de alquiler si compro un piso con inquilino?

El contrato sigue en vigor y el comprador pasa a ser el nuevo arrendador, respetando la duración y condiciones pactadas con el anterior propietario.

¿Puedo echar al inquilino tras comprar la vivienda?

No, salvo que se llegue a un acuerdo o el contrato finalice. El comprador debe respetar el arrendamiento mientras esté vigente.

¿El inquilino tiene derecho preferente de compra?

Sí, salvo que haya renunciado expresamente en el contrato. El vendedor debe ofrecerle la vivienda antes de venderla a un tercero.

¿Qué riesgos tiene comprar una vivienda alquilada?

Las rentas pueden ser bajas o los contratos largos, limitando la disponibilidad de la vivienda. También pueden surgir conflictos si no se comunica bien la compraventa.

¿Es buena inversión comprar un piso con inquilino?

Puede serlo si el contrato es estable y la renta adecuada. Es ideal para inversores que buscan ingresos regulares y rentabilidad a largo plazo.