Comprar un piso para alquilar: rentabilidad, financiación y qué debes calcular

Comprar un piso para alquilar puede ser una inversión rentable, pero la rentabilidad no depende únicamente de cuánto cobres cada mes. Hay que tener en cuenta el precio de compra, impuestos, gastos, posibles reformas, periodos sin inquilino, mantenimiento y, si utilizas financiación, el coste de la hipoteca.

Además, financiar una vivienda destinada al alquiler puede ser diferente de financiar tu vivienda habitual. El banco analizará la operación como una compra de segunda residencia o inversión y decidirá qué porcentaje está dispuesto a financiar según tu perfil, el inmueble y sus propios criterios de riesgo.

¿Comprar un piso para alquilar es rentable?

Puede serlo, pero no existe una rentabilidad mínima que convierta automáticamente una vivienda en una buena inversión.

La rentabilidad dependerá de la relación entre el dinero invertido y el beneficio que realmente genere la vivienda después de descontar todos sus costes.

Antes de comprar deberías analizar, como mínimo:

• precio de adquisición;
• impuestos y gastos de compra;
• reformas necesarias;
• alquiler mensual esperado;
• periodos en los que pueda estar vacía;
• IBI y comunidad;
• seguros;
• mantenimiento y reparaciones;
• fiscalidad;
• coste de la financiación.

Dos viviendas con el mismo alquiler mensual pueden ofrecer rentabilidades muy diferentes si una cuesta mucho más, necesita reformas importantes o tiene gastos recurrentes elevados.

Cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar

Conviene diferenciar entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Rentabilidad bruta

Una forma sencilla de calcularla es dividir el alquiler anual entre la inversión realizada en la compra.

Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ inversión × 100

Por ejemplo:

• precio de compra: 200.000 €;
• alquiler mensual: 900 €;
• alquiler anual: 10.800 €.

Si simplificáramos el cálculo utilizando solamente el precio de compra:

10.800 ÷ 200.000 × 100 = 5,4 %

Pero todavía no sabemos cuánto dinero deja realmente esa vivienda.

Rentabilidad neta

Para conocer mejor la rentabilidad económica habría que descontar los costes derivados de la inversión.

Por ejemplo:

Y todavía habría que analizar fiscalidad, financiación, posibles periodos sin inquilino y otros gastos que correspondan.

Qué gastos debes calcular antes de comprar

El precio anunciado de la vivienda no representa toda la inversión necesaria.

La compra puede generar:

• ITP si compras una vivienda usada;
• IVA y, cuando corresponda, AJD si compras obra nueva;
• notaría de la compraventa;
• Registro de la Propiedad;
• tasación si existe financiación;
• reformas;
• mobiliario;
• otros costes derivados de la operación.

Puedes consultar nuestra guía específica sobre gastos de compra de una vivienda.

Ejemplo: comprar un piso para alquilar por 200.000 €

Supongamos que encuentras una vivienda por 200.000 € y prevés alquilarla por 950 € mensuales.

Los ingresos potenciales serían:

950 € × 12 meses = 11.400 € anuales

Pero antes de decidir si es una buena inversión habría que conocer:

• cuánto dinero tendrás que aportar;
• cuánto cuestan los impuestos y gastos;
• si necesita reforma;
• cuánto pagarás de hipoteca;
• qué gastos recurrentes tiene;
• qué probabilidad existe de tener periodos sin inquilino.

La rentabilidad de 11.400 € sobre 200.000 € no cuenta toda la historia.

¿Se puede comprar un piso para alquilar con hipoteca?

Sí. Es perfectamente posible financiar mediante hipoteca una vivienda que vas a destinar al alquiler.

Sin embargo, el análisis puede ser distinto al de una vivienda que vas a utilizar como residencia habitual.

La entidad puede tener en cuenta que se trata de:

• una segunda vivienda;
• una inversión;
• un inmueble destinado a generar rentas.

Esto puede influir en el porcentaje máximo que el banco está dispuesto a financiar y en las condiciones ofrecidas.

Consulta también nuestra página sobre hipoteca para segunda vivienda.

¿Cuánto financia el banco para comprar un piso para alquilar?

No existe un porcentaje único aplicable a todos los bancos y compradores.

En operaciones de inversión o segunda residencia es frecuente que las entidades sean más conservadoras que en una compra destinada a vivienda habitual.

Pero el porcentaje finalmente aprobado puede depender de:

• ingresos;
• estabilidad laboral;
• otras deudas;
• patrimonio;
• precio de compra;
• tasación;
• ubicación del inmueble;
• liquidez de la vivienda;
• experiencia financiera del cliente;
• política de riesgo del banco.

Por eso no utilizaríamos como regla universal que una hipoteca para inversión financia exactamente el 60 %, 70 % u 80 %.

Diferencia entre hipoteca para vivienda habitual e inversión

La principal diferencia no está en que exista necesariamente un producto llamado “hipoteca para alquilar”, sino en cómo valora el banco la finalidad y el riesgo de la operación.

Las condiciones concretas dependerán de cada operación.

¿Cuánto dinero necesitas para comprar un piso para alquilar?

Dependerá fundamentalmente del porcentaje de financiación obtenido.

Imaginemos nuevamente una vivienda de 200.000 €.

A estas cantidades habría que añadir los impuestos y gastos que no estén financiados.

¿Se puede conseguir más del 70 % para una vivienda de inversión?

Sí puede haber operaciones que superen ese porcentaje.

El 70 % no es un máximo legal ni una regla universal.

Una entidad puede aceptar una financiación superior si considera suficientemente buena la operación y el perfil del cliente.

Por ejemplo, pueden influir positivamente:

• ingresos elevados;
• muy poca deuda;
• patrimonio adicional;
• una buena tasación;
• un precio de compra atractivo;
• otra vivienda que pueda utilizarse como garantía;
• una situación profesional especialmente estable.

¿Se puede financiar el 100 % de una vivienda para alquilar?

Es una operación mucho menos habitual y considerablemente más exigente, pero el porcentaje de financiación debe estudiarse caso por caso.

No debería darse por hecho que una vivienda de inversión queda automáticamente limitada a un porcentaje concreto.

En determinadas operaciones pueden plantearse estructuras de financiación elevada o garantías adicionales.

Para este tipo de situaciones puedes consultar nuestra página sobre financiación al 100 % de una segunda vivienda.

¿El banco tiene en cuenta el alquiler que voy a cobrar?

El alquiler futuro puede aportar información sobre la lógica económica de la inversión, pero no debe darse por hecho que el banco computará íntegramente esa renta como si ya fuera un ingreso consolidado.

La entidad analizará principalmente la capacidad financiera del prestatario y aplicará sus propios criterios sobre los ingresos actuales y futuros.

Además, existe riesgo de:

• periodos sin inquilino;
• impagos;
• bajada de rentas;
• gastos imprevistos.

Por eso es arriesgado plantear una operación suponiendo que el alquiler futuro pagará siempre la totalidad de la hipoteca.

Comprar un piso para alquilar con poca entrada

Si quieres invertir pero no dispones de una aportación elevada, la clave está en comprobar qué porcentaje de financiación puede admitir realmente tu perfil.

Una diferencia aparentemente pequeña puede cambiar mucho la inversión necesaria.

En una vivienda de 250.000 €:

• 70 % de financiación = 75.000 € de aportación al precio;
• 80 % = 50.000 €;
• 90 % = 25.000 €.

Antes de descartar una compra por falta de ahorro conviene estudiar la operación completa.

Qué mira el banco si compras un piso para alquilar

Además de la vivienda, el banco estudia al comprador.

Entre los principales factores pueden estar:

• ingresos netos;
• continuidad laboral o profesional;
• deudas existentes;
• cuotas de otros préstamos;
• otras hipotecas;
• patrimonio;
• ahorro disponible;
• edad y plazo solicitado;
• historial financiero.

No existe un porcentaje legal universal de endeudamiento que garantice o impida una hipoteca. Cada entidad realiza su propio análisis de riesgo.

Qué tipo de hipoteca conviene para comprar y alquilar

No existe un tipo de hipoteca universalmente mejor para una inversión.

Puede ser:

• fija: proporciona una cuota conocida durante toda la vida del préstamo;
• mixta: combina un periodo inicial fijo con otro variable;
• variable: la cuota puede cambiar según la evolución del índice de referencia.

La decisión debe tomarse valorando plazo, rentabilidad esperada, capacidad para asumir cambios de cuota y estrategia de inversión.

Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad

Utilizar financiación permite comprar un inmueble aportando menos capital propio, pero introduce un nuevo coste: los intereses y gastos de financiación.

Por eso deberían analizarse al menos dos preguntas:

1. ¿La vivienda es rentable antes de financiarla?
2. ¿Sigue siendo rentable después de pagar la hipoteca y los demás costes?

Una inversión puede ofrecer una rentabilidad bruta aparentemente atractiva y dejar muy poco margen después de pagar cuota, gastos y mantenimiento.

Ejemplo de rentabilidad con hipoteca

Supongamos:

• precio de compra: 200.000 €;
• hipoteca: 140.000 €;
• aportación al precio: 60.000 €;
• alquiler: 950 € mensuales;
• ingreso anual: 11.400 €.

Para conocer el resultado real habría que descontar:

• cuotas e intereses de financiación;
• comunidad;
• IBI;
• seguro;
• mantenimiento;
• periodos sin inquilino;
• fiscalidad;
• otros costes.

No es suficiente con comparar 11.400 € de alquiler con los 60.000 € aportados y considerar el resultado directamente como rentabilidad.

¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso para alquilar?

Los impuestos de adquisición dependen principalmente de si compras una vivienda nueva o usada y del territorio en el que se encuentre.

Después, las rentas obtenidas por el alquiler también tienen su propio tratamiento fiscal.

En el IRPF, el rendimiento se calcula teniendo en cuenta ingresos y gastos fiscalmente deducibles cuando se cumplen los requisitos correspondientes.

En los arrendamientos destinados a vivienda pueden existir reducciones sobre el rendimiento neto positivo. El porcentaje aplicable no es siempre el mismo: depende, entre otras circunstancias, de la fecha del contrato y de si se cumplen determinados requisitos previstos legalmente.

Por eso no utilizaríamos como regla general que cualquier propietario puede reducir automáticamente el 60 % del rendimiento del alquiler.

¿Dónde comprar un piso para alquilar?

No existe una ciudad o barrio que sea universalmente la mejor inversión.

En lugar de elegir únicamente por rankings de rentabilidad, conviene estudiar:

• precio de adquisición;
• renta que realmente puede obtenerse;
• demanda de alquiler;
• periodos medios de ocupación;
• tipo de inquilino;
• estado del inmueble;
• gastos de comunidad;
• posibles derramas;
• liquidez futura si necesitas vender.

Una vivienda con un alquiler alto no necesariamente ofrece una rentabilidad superior si su precio de compra también es mucho más elevado.

¿Comprar un piso para alquilar a estudiantes?

El alquiler a estudiantes puede ofrecer demanda elevada en determinados mercados universitarios, pero también presenta características propias.

Por ejemplo:

• mayor rotación;
• posibles periodos vacíos;
• más gestión;
• posible alquiler por habitaciones;
• mayor desgaste del inmueble.

Debe analizarse como cualquier otra inversión: ingresos reales frente a costes y riesgo.

Riesgos de comprar una vivienda para alquilar

Una vivienda de inversión no genera una rentabilidad garantizada.

Entre los principales riesgos están:

• impago;
• meses sin inquilino;
• reparaciones;
• derrames extraordinarias;
• subidas de costes;
• cambios regulatorios;
• variaciones del valor del inmueble;
• variaciones de cuota si la hipoteca no es fija.

Es importante conservar margen financiero para afrontar situaciones imprevistas.

Errores al comprar un piso para alquilar

• Mirar solo la rentabilidad bruta.
• No incluir impuestos y gastos en la inversión inicial.
• Suponer que habrá inquilino los 12 meses del año.
• Dar por hecho que el alquiler pagará siempre la hipoteca.
• No analizar comunidad y posibles derramas.
• Comprar únicamente porque el inmueble parece barato.
• Asumir que el banco financiará un porcentaje concreto.
• No calcular el efecto de la financiación sobre la rentabilidad.

Cómo estudiar una compra para alquilar antes de firmar

1. Calcula el coste total de adquisición.
2. Estima de forma prudente el alquiler que puedes obtener.
3. Calcula la rentabilidad bruta.
4. Resta gastos recurrentes.
5. Reserva margen para periodos sin alquiler.
6. Comprueba cuánto puede financiar el banco.
7. Calcula la cuota hipotecaria.
8. Analiza cómo cambia la rentabilidad después de financiar.
9. Comprueba que puedes asumir la hipoteca aunque temporalmente no haya inquilino.
10. Compara varias operaciones antes de comprar.

¿Qué hipoteca me puedo permitir para una vivienda de inversión?

No deberías calcularlo únicamente pensando en cuánto alquiler vas a cobrar.

Es importante saber qué deuda puedes asumir con tus ingresos actuales y cómo afectaría una nueva hipoteca al conjunto de tus finanzas.

Puedes hacer una primera estimación en nuestra guía qué hipoteca me puedo permitir.

Preguntas frecuentes sobre comprar un piso para alquilar

¿Comprar un piso para alquilar es rentable?

Puede ser rentable, pero depende del precio de compra, alquiler obtenido, gastos, fiscalidad, financiación y periodos sin inquilino. La rentabilidad debe calcularse individualmente para cada inmueble.

¿Puedo comprar un piso para alquilar con hipoteca?

Sí. Las entidades pueden financiar viviendas destinadas a segunda residencia o inversión, aunque las condiciones y el porcentaje financiado pueden ser diferentes de los de una vivienda habitual.

¿Cuánto financia un banco para comprar y alquilar?

No existe un porcentaje único. El banco decidirá según la solvencia del comprador, el inmueble, la tasación y sus criterios internos de riesgo.

¿Se puede conseguir más del 70 %?

Sí puede haber operaciones con financiación superior. El 70 % no constituye un límite legal general para las viviendas destinadas al alquiler.

¿El banco cuenta el alquiler futuro como ingreso?

Puede valorarlo dentro del análisis de la operación, pero no debe darse por hecho que computará íntegramente un alquiler futuro que todavía no existe. Cada entidad aplica sus propios criterios.

¿Qué gastos hay que incluir al calcular la rentabilidad?

Entre otros, impuestos de compra, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, reparaciones, periodos sin inquilino, fiscalidad y costes de financiación.

¿Qué rentabilidad debe tener un piso para que merezca la pena?

No existe un porcentaje universal. La rentabilidad debe compararse con el riesgo, el capital invertido, la financiación utilizada y las alternativas disponibles.

¿Es mejor comprar al contado o con hipoteca para alquilar?

Depende de la situación financiera y de la rentabilidad de la operación. Utilizar hipoteca reduce el capital inicial necesario, pero incorpora intereses, cuotas y riesgo financiero.

¿Puedo comprar una segunda vivienda y alquilarla?

Sí. La vivienda puede adquirirse como segunda residencia o inversión y destinarse posteriormente al alquiler, respetando la normativa aplicable al tipo de arrendamiento.