Cómo funciona una hipoteca: guía paso a paso
Una hipoteca es un préstamo en el que una entidad te presta dinero y un inmueble queda como garantía de devolución. Tú recibes un capital y te comprometes a devolverlo durante un plazo determinado, pagando además los intereses y demás costes pactados.
En una compra de vivienda, el proceso no consiste simplemente en que el banco te entregue el dinero. Antes analiza tu solvencia y la vivienda, realiza o acepta una tasación, decide cuánto está dispuesto a financiar y, si aprueba la operación, entrega la documentación precontractual antes de acudir a notaría.
Para entender cómo funciona una hipoteca conviene separar cuatro cosas: cuánto te presta el banco, cuánto tendrás que devolver, cómo se calcula la cuota y qué ocurre con la vivienda que sirve como garantía.
¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?
En lenguaje cotidiano llamamos “hipoteca” a toda la financiación, aunque jurídicamente conviene distinguir entre:
- préstamo: la deuda que contraes con la entidad;
- hipoteca: el derecho de garantía que recae sobre el inmueble.
Por ejemplo, si compras una vivienda de 250.000 € y el banco te presta 200.000 €, debes devolver esos 200.000 € más los intereses correspondientes durante el plazo acordado.
La vivienda queda hipotecada como garantía del cumplimiento del préstamo.
Ejemplo sencillo de cómo funciona una hipoteca
Supongamos que quieres comprar una vivienda por 250.000 € y consigues una financiación de 200.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio vivienda | 250.000 € |
| Hipoteca | 200.000 € |
| Aportación al precio | 50.000 € |
| Financiación sobre precio | 80 % |
Además de esos 50.000 €, necesitarías asumir los impuestos y gastos de compraventa que correspondan.
Una vez firmada la hipoteca, comenzarás a pagar cuotas periódicas hasta devolver el capital y los intereses.
Las 5 piezas que determinan cómo funciona una hipoteca
Cualquier préstamo hipotecario puede entenderse a partir de cinco elementos fundamentales.
1. Capital
Es el dinero que te presta el banco.
Si te conceden una hipoteca de 200.000 €, ese es el capital inicial.
2. Tipo de interés
Es el precio que pagas por recibir el dinero prestado.
Puede ser:
- fijo;
- variable;
- mixto.
3. Plazo
Es el tiempo durante el que devolverás el préstamo.
Un plazo más largo suele reducir la cuota mensual, pero implica mantener la deuda durante más tiempo y puede aumentar el total de intereses pagados.
4. Cuota
Es el importe periódico que debes pagar conforme a las condiciones del contrato.
Incluye normalmente una parte de devolución del capital y otra de intereses.
5. Garantía hipotecaria
El inmueble queda afecto al cumplimiento de la obligación.
Esta garantía explica por qué una hipoteca funciona de manera diferente a un préstamo personal.
Cómo funciona una hipoteca paso a paso
Desde que decides pedir financiación hasta que comienzas a pagar existen varias fases.
- Analizas cuánto necesitas.
- El banco estudia tu solvencia.
- Se analiza la vivienda.
- Se realiza o aporta la tasación.
- La entidad decide si aprueba la operación.
- Se negocian las condiciones.
- Recibes FEIN, FiAE y demás documentación.
- Realizas la fase previa ante notario.
- Firmas la hipoteca.
- Comienzas a pagar las cuotas.
1. ¿Cómo sabe el banco cuánto puede prestarte?
El banco no decide cuánto prestarte únicamente en función de cuánto vale la vivienda.
Antes debe comprobar que tienes capacidad suficiente para devolver el préstamo.
Entre otros factores puede analizar:
- ingresos actuales;
- estabilidad y previsibilidad de esos ingresos;
- otras deudas;
- gastos y compromisos financieros;
- ahorro;
- edad;
- número de titulares;
- importe solicitado;
- plazo.
La entidad también consulta información sobre riesgos financieros existentes.
Si quieres profundizar en esta fase, puedes consultar nuestra guía sobre qué miran los bancos para conceder una hipoteca.
2. ¿Cuánto financia normalmente una hipoteca?
Una financiación alrededor del 80 % del valor considerado por la entidad es una referencia habitual para vivienda, pero no constituye un máximo legal aplicable a todas las operaciones.
Existen hipotecas con porcentajes inferiores y también operaciones que alcanzan el 90 %, 95 % o incluso el 100 % en determinados perfiles.
Por ejemplo:
| Precio vivienda | Financiación | Hipoteca | Parte del precio no financiada |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 80 % | 160.000 € | 40.000 € |
| 200.000 € | 90 % | 180.000 € | 20.000 € |
| 200.000 € | 100 % | 200.000 € | 0 € |
En todos los casos deberán contemplarse aparte los gastos e impuestos asociados a la adquisición.
3. Cómo funciona la tasación de una hipoteca
La tasación permite establecer el valor del inmueble que va a servir como garantía.
La Ley 5/2019 exige que los inmuebles aportados como garantía sean objeto de una tasación adecuada antes de formalizar el préstamo.
El Banco de España explica que la cuantía hipotecaria está normalmente vinculada a ese valor y que una referencia habitual es una financiación de hasta alrededor del 80 %.
Pero existe una diferencia muy importante:
que una vivienda esté tasada en 300.000 € no significa que el banco tenga que prestarte 240.000 €.
La entidad seguirá analizando si tus ingresos permiten devolver esa cantidad.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?
Puede reducir el margen disponible para financiar la operación.
Supongamos:
- precio de compra: 250.000 €;
- tasación: 220.000 €;
- hipoteca que necesitas: 200.000 €.
La entidad tendrá que comprobar si esos 200.000 € encajan con sus criterios respecto al precio, la tasación y tu perfil.
Si no encajan, podrías necesitar más ahorro o una entidad que admita otra estructura de financiación.
4. Cómo funciona el tipo de interés
El tipo de interés determina cuánto pagas al banco por el dinero prestado.
Existen tres grandes estructuras.
Hipoteca fija
En una hipoteca fija, el tipo permanece según lo pactado durante el plazo de la operación.
Su principal característica es la previsibilidad.
Hipoteca variable
Una hipoteca variable suele calcular el tipo mediante un índice de referencia, normalmente el Euríbor, más un diferencial.
Por ejemplo:
Euríbor + 0,60 %
Cuando llega la revisión, la cuota puede cambiar según el valor del índice.
Hipoteca mixta
Una hipoteca mixta tiene un primer periodo a tipo fijo y otro posterior a tipo variable.
Por ejemplo:
5 años al 2,50 % + resto a Euríbor + 0,70 %
Si quieres comparar las tres estructuras, consulta nuestra guía sobre qué hipoteca es mejor: fija, variable o mixta.
5. Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Para calcular una cuota intervienen principalmente:
- capital pendiente;
- tipo de interés;
- plazo restante;
- sistema de amortización.
En España es frecuente utilizar el llamado sistema francés de amortización.
Con este sistema, cuando el tipo no cambia, la cuota periódica se mantiene estable, pero su composición va variando.
Al principio:
- se pagan proporcionalmente más intereses;
- se amortiza menos capital.
Con el paso del tiempo:
- los intereses disminuyen porque queda menos capital pendiente;
- una mayor parte de la cuota amortiza principal.
Ejemplo de una cuota hipotecaria
Imaginemos una hipoteca de:
- capital: 200.000 €;
- plazo: 25 años;
- tipo: 3 % anual;
La cuota sería aproximadamente de 948 € mensuales, suponiendo ese tipo constante y sin incorporar otros costes.
Pero esos 948 € no se destinan íntegramente a reducir la deuda.
Una parte corresponde a intereses y otra a amortización del capital.
Puedes realizar tus propios cálculos en nuestro simulador de hipoteca.
¿Por qué al principio se pagan más intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente.
Al principio debes prácticamente todo el préstamo, por lo que la cantidad sobre la que se calculan los intereses es mayor.
Conforme amortizas capital, la deuda restante disminuye y también lo hace la cantidad de intereses generada, suponiendo que el tipo permanezca igual.
Cómo funciona una hipoteca variable cuando cambia el Euríbor
En una hipoteca variable el funcionamiento cambia porque el tipo no permanece constante durante todo el préstamo.
Supongamos que tienes:
Euríbor + 0,70 %
Si en una revisión el Euríbor fuese del 2 %, el tipo resultante sería aproximadamente:
2,70 %
Si posteriormente el Euríbor fuese del 3 %, pasaría aproximadamente al:
3,70 %
La cuota se recalcularía según el capital pendiente, el plazo restante y el nuevo tipo aplicable.
Qué diferencia hay entre TIN y TAE
Entender esta diferencia es importante al comparar hipotecas.
TIN
El Tipo de Interés Nominal refleja el tipo aplicado al capital según las condiciones del préstamo.
TAE
La Tasa Anual Equivalente pretende ofrecer una medida más amplia del coste de la operación incorporando determinados gastos y elementos conforme a su método de cálculo.
Por ello, comparar únicamente el TIN puede ser insuficiente.
Qué son las bonificaciones de una hipoteca
Muchas ofertas presentan un tipo:
- sin bonificar;
- bonificado.
Para acceder al tipo bonificado el cliente puede tener que cumplir determinadas condiciones, como domiciliar ingresos o contratar productos.
Por ejemplo:
| Condición | Ejemplo |
|---|---|
| TIN sin bonificar | 3,40 % |
| TIN bonificado | 2,70 % |
No basta con mirar la reducción del interés. También hay que calcular cuánto cuestan los productos necesarios para obtenerla.
Cómo funciona el plazo de una hipoteca
El plazo afecta directamente a la cuota y al coste total.
Para un mismo capital y tipo:
- un plazo mayor reduce la cuota mensual;
- un plazo menor aumenta la cuota;
- alargar la devolución puede aumentar los intereses totales.
Por eso no siempre conviene elegir el plazo más largo simplemente porque produzca la cuota más baja.
¿Cuántos años puede durar una hipoteca?
No existe un plazo único para todas las entidades.
El banco determinará el máximo según:
- producto;
- edad de los titulares;
- importe;
- perfil;
- política de riesgos.
En el mercado residencial son habituales los plazos largos, pero no todos los clientes ni todos los bancos ofrecen exactamente los mismos máximos.
Cómo funciona la aprobación de una hipoteca
La aprobación suele tener distintas fases y no todas equivalen a una concesión definitiva.
Puede existir inicialmente:
- estudio orientativo;
- preanálisis;
- análisis documental;
- aprobación de riesgos;
- validación de la garantía;
- emisión de documentación contractual.
Por eso una simulación o una primera respuesta favorable no significa necesariamente que la hipoteca esté definitivamente aprobada.
Si quieres conocer exactamente qué se necesita, consulta nuestra guía de requisitos para pedir una hipoteca.
Qué es la FEIN y cuándo aparece
Cuando la operación avanza hacia la contratación, recibirás la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada.
Es un documento personalizado en el que aparecen las principales condiciones ofrecidas para tu préstamo.
Entre otra información, permite conocer:
- capital;
- duración;
- tipo de interés;
- TAE;
- cuotas;
- comisiones;
- condiciones relevantes.
La FEIN constituye una pieza fundamental para comparar lo finalmente ofrecido con lo que habías negociado.
Qué es la FiAE
La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) destaca determinadas cláusulas o elementos relevantes del préstamo.
FEIN y FiAE forman parte de la documentación precontractual que recibe el prestatario antes de la firma.
¿Se puede firmar una hipoteca inmediatamente después de aprobarla?
No.
La Ley 5/2019 establece un periodo mínimo de información previa.
La documentación prevista legalmente debe entregarse con al menos 10 días naturales de antelación respecto al momento de la firma del contrato, sin perjuicio de plazos superiores que puedan resultar aplicables.
Por eso la aprobación del banco no significa que puedas acudir a notaría al día siguiente.
Qué ocurre en el notario antes de firmar
Antes de otorgar la escritura hipotecaria existe una fase de asesoramiento notarial.
El notario comprueba que has recibido la documentación prevista y te asesora sobre las condiciones del préstamo.
Posteriormente, cuando se hayan cumplido los requisitos y plazos correspondientes, puede formalizarse la escritura.
Cómo funciona una hipoteca cuando compras una vivienda
En una compraventa financiada se coordinan normalmente dos operaciones:
- compraventa: adquieres la vivienda al vendedor;
- préstamo hipotecario: el banco te proporciona parte del dinero necesario para pagarla.
Por eso ambas escrituras suelen coordinarse para la misma fecha.
Si estás preparando una compra, puedes consultar nuestra guía específica sobre cómo comprar un piso con hipoteca.
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Hay que diferenciar los gastos derivados de comprar la vivienda de los propios del préstamo hipotecario.
En los préstamos incluidos en el ámbito de la Ley 5/2019, el reparto general de los gastos de formalización hipotecaria establece:
| Gasto de formalización | Quién lo asume |
|---|---|
| Tasación | Cliente |
| Notaría del préstamo | Entidad |
| Registro de la hipoteca | Entidad |
| Gestoría de la hipoteca | Entidad |
| Impuestos correspondientes al préstamo | Entidad |
Esto no significa que comprar vivienda solo tenga esos gastos: los impuestos y costes de compraventa se calculan aparte.
Qué comisiones puede tener una hipoteca
Dependiendo de la oferta y de la normativa aplicable, pueden existir conceptos relacionados con:
- apertura;
- amortización anticipada;
- novación;
- subrogación;
- otros servicios asociados.
No todas las hipotecas tienen las mismas comisiones y determinados límites están regulados legalmente.
¿Qué pasa si amortizas la hipoteca antes de tiempo?
Amortizar anticipadamente significa devolver parte o todo el capital antes de las fechas previstas inicialmente.
Si realizas una amortización parcial puedes plantear normalmente:
- reducir la cuota manteniendo aproximadamente el plazo;
- reducir el plazo manteniendo una cuota superior.
Para analizar el efecto puedes utilizar nuestro simulador de amortización de hipoteca.
¿Se puede cambiar una hipoteca después de firmarla?
Sí puede modificarse, aunque depende de la operación.
Existen diferentes vías.
Novación
Consiste en negociar una modificación con tu misma entidad.
Subrogación
Permite trasladar el préstamo a otra entidad en determinadas condiciones.
Puedes ampliar información en nuestra página de subrogación de hipoteca.
Cancelación y nueva hipoteca
En determinadas circunstancias puede estudiarse cancelar la financiación existente y formalizar otra diferente.
¿Qué ocurre si dejas de pagar la hipoteca?
El incumplimiento de una hipoteca puede tener consecuencias graves.
La vivienda constituye una garantía del préstamo y, si se cumplen los requisitos legales para ello, puede iniciarse un procedimiento de ejecución.
Pero es importante evitar una simplificación frecuente:
entregar o perder la vivienda no significa necesariamente que cualquier deuda desaparezca automáticamente.
Las consecuencias dependerán del préstamo, de la responsabilidad pactada, del resultado de la ejecución y de la normativa aplicable.
Si aparecen dificultades de pago, conviene actuar antes de acumular un problema mayor y estudiar las alternativas disponibles con la entidad.
Cómo saber qué hipoteca puedes permitirte
Antes de pedir ofertas conviene calcular conjuntamente:
- ingresos;
- otras cuotas;
- ahorro;
- precio de vivienda;
- porcentaje de financiación;
- plazo;
- cuota resultante.
No tiene sentido buscar primero “la hipoteca más barata” si el importe solicitado no es sostenible para tu economía.
Puedes comenzar por nuestra guía sobre qué hipoteca te puedes permitir.
Cómo funciona una hipoteca al 100 %
El funcionamiento contractual no cambia por el hecho de financiar un porcentaje elevado.
Lo que cambia principalmente es la relación entre el capital prestado y el precio o valor del inmueble y, por tanto, el análisis de riesgo.
Una financiación al 100 % no significa que el banco pague automáticamente todos los impuestos y gastos de la compra.
Además, las entidades que aceptan porcentajes elevados suelen aplicar criterios específicos de perfil y operación.
Cómo funciona una hipoteca para dos titulares
Cuando existen dos prestatarios, ambos participan en la deuda en los términos establecidos en el contrato.
El banco estudiará conjuntamente:
- ingresos;
- deudas;
- edad;
- estabilidad;
- capacidad de pago.
No se limita simplemente a sumar dos nóminas.
¿Una hipoteca siempre sirve para comprar una vivienda?
No.
Aunque la compra de vivienda es su uso más conocido, pueden existir préstamos garantizados con inmuebles destinados a otras finalidades.
Por ejemplo:
- reforma;
- liquidez;
- refinanciación;
- construcción;
- otras operaciones aceptadas por la entidad.
Tenemos una guía específica sobre hipotecas para otras finalidades.
Errores frecuentes al intentar entender una hipoteca
- Pensar que el banco siempre presta el 80 %. Es una referencia frecuente, no una regla universal.
- Creer que tasar la vivienda significa que la hipoteca está aprobada.
- Comparar únicamente el TIN.
- Elegir el plazo más largo solo porque reduce la cuota.
- No calcular el coste de las bonificaciones.
- Confundir una preaprobación con la aprobación definitiva.
- Firmar arras sin estudiar previamente la financiación.
- Pensar que una cuota inicial baja garantiza que la operación sea barata.
Cómo funciona una hipoteca explicado en una sola tabla
| Concepto | Qué significa |
|---|---|
| Capital | Dinero que recibes del banco |
| Interés | Precio que pagas por ese dinero |
| Plazo | Tiempo que tienes para devolverlo |
| Cuota | Pago periódico del préstamo |
| Tasación | Valoración del inmueble utilizado como garantía |
| FEIN | Información personalizada sobre la oferta |
| Hipoteca | Garantía que recae sobre el inmueble |
Preguntas frecuentes sobre cómo funciona una hipoteca
¿Cómo funciona una hipoteca de una casa?
El banco presta un capital y la vivienda queda como garantía. El prestatario devuelve el dinero mediante cuotas que incluyen amortización e intereses durante el plazo acordado.
¿Cuánto dinero puede prestarte el banco?
Depende de tu solvencia, de la vivienda y de la política de la entidad. Una financiación alrededor del 80 % es habitual, pero existen operaciones con porcentajes superiores e inferiores.
¿Cómo se pagan los intereses de una hipoteca?
En el sistema de amortización más habitual, cada cuota combina capital e intereses. Los intereses se calculan sobre la deuda pendiente, por lo que su peso suele ser mayor al principio.
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija y variable?
En una fija el tipo se mantiene según lo pactado. En una variable se revisa en función de un índice, habitualmente Euríbor, más el diferencial establecido.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Combina un periodo inicial a tipo fijo con otro posterior a tipo variable.
¿Qué significa que la vivienda sea la garantía?
Significa que el inmueble queda afecto al cumplimiento del préstamo hipotecario y puede ser objeto de ejecución si se producen los incumplimientos y requisitos legales correspondientes.
¿La tasación significa que la hipoteca está aprobada?
No. La tasación valora la garantía, pero el banco debe realizar de forma separada su evaluación de solvencia y riesgos.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
Es la Ficha Europea de Información Normalizada, que recoge información personalizada sobre las condiciones ofrecidas por la entidad antes de la firma.
¿Cuánto tiempo debe pasar entre la FEIN y la firma?
La Ley 5/2019 establece como regla general una antelación mínima de 10 días naturales para la documentación precontractual respecto de la firma, sin perjuicio de plazos superiores aplicables.
¿Puedo modificar una hipoteca después de firmarla?
Sí puede ser posible mediante una novación, una subrogación a otra entidad u otras operaciones, dependiendo de las circunstancias y de la aceptación bancaria.
Conclusión: una hipoteca combina deuda, intereses, plazo y una garantía inmobiliaria
Entender cómo funciona una hipoteca significa comprender que estás contratando una deuda a largo plazo respaldada por un inmueble.
El banco estudia primero tu capacidad para devolverla y posteriormente la garantía. Si la operación se aprueba, se fijan el capital, el tipo de interés, el plazo, las cuotas y las demás condiciones antes de formalizar el préstamo ante notario.
La clave no está únicamente en conseguir que un banco diga que sí. Hay que conseguir una financiación cuyo importe, cuota, plazo, coste y riesgo sean sostenibles para tu situación.
En HipotecaNow podemos estudiar tu perfil, calcular qué financiación necesitas y comparar qué alternativas pueden encajar antes de que te comprometas con una hipoteca.