Comisión de apertura: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga
Cuando se firma una hipoteca, además del tipo de interés y las cuotas mensuales, es habitual que aparezcan una serie de gastos y comisiones asociados al préstamo. Una de las más comunes es la comisión de apertura, un concepto que puede generar dudas porque no siempre queda claro qué servicios cubre o si realmente es legal que los bancos la cobren.
En este artículo te explicamos qué es la comisión de apertura de una hipoteca, cómo se calcula, cuándo se paga y qué dice la legislación actual sobre su aplicación. Conocer estos detalles te ayudará a entender el coste real de tu préstamo y a negociar mejores condiciones con tu entidad.
Qué es la comisión de apertura
La comisión de apertura es un importe que el banco puede cobrar al inicio de la hipoteca por los gastos de gestión, análisis y tramitación del préstamo. Se justifica como una compensación por los costes administrativos que genera la operación: estudio de solvencia, apertura de expediente, verificación de documentación y formalización del contrato.
A diferencia de otros gastos como la tasación o los honorarios de notaría, esta comisión no tiene un coste fijo. Cada entidad puede aplicarla o no, y establecer el porcentaje que considere oportuno dentro de los límites del mercado. No obstante, el importe debe estar claramente indicado en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en el contrato hipotecario.
Cómo se calcula la comisión de apertura
Normalmente, la comisión de apertura se calcula como un porcentaje sobre el capital total del préstamo. En España, suele situarse entre el 0,5 % y el 1 %, aunque varía según el banco y el perfil del cliente.
Por ejemplo, en una hipoteca de 180.000 €, una comisión del 0,8 % supondría un pago inicial de 1.440 €. Este importe se abona una sola vez al firmar la hipoteca y puede deducirse directamente del capital prestado o pagarse junto a los gastos de formalización.
Es importante tener en cuenta que esta comisión no se devenga periódicamente: solo se paga una vez, en el momento de la concesión del préstamo.
Qué incluye la comisión de apertura
El banco puede justificar esta comisión como una suma de distintos servicios internos:
- El estudio de viabilidad económica y crediticia del cliente.
- La apertura y gestión de la cuenta vinculada a la hipoteca.
- La formalización y puesta en marcha del préstamo.
- El registro administrativo de la operación.
En la práctica, la comisión de apertura actúa como una compensación global por la concesión del crédito. No obstante, no debe confundirse con los gastos hipotecarios tradicionales, que incluyen notaría, gestoría o registro.
Qué dice la ley sobre la comisión de apertura
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, permite que los bancos apliquen esta comisión siempre que esté claramente especificada y haya sido aceptada por el cliente antes de la firma. Además, debe figurar expresamente tanto en la oferta vinculante como en la escritura de la hipoteca.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha confirmado en varias sentencias que la comisión de apertura es válida siempre que cumpla dos condiciones:
- Que el cliente haya sido informado de su existencia, importe y justificación.
- Que el banco pueda demostrar que corresponde a servicios reales y efectivos prestados.
Por tanto, no se trata de una cláusula abusiva por sí misma, pero sí puede considerarse nula si el banco no acredita que la cobró de manera transparente o si el cliente no fue informado correctamente.
Cuándo se paga la comisión de apertura
La comisión de apertura se paga una única vez, en el momento de la formalización del préstamo. El banco puede descontarla del importe total del crédito o incluirla entre los gastos de constitución de la hipoteca. Una vez abonada, no puede volver a cobrarse, ni siquiera en casos de novación o subrogación, salvo que se formalice un préstamo completamente nuevo.
En resumen, esta comisión es una cantidad inicial que debe formar parte del cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente), ya que influye directamente en el coste total de la hipoteca.
Antes de firmar tu hipoteca, revisa si incluye comisión de apertura y calcula su impacto real; a veces un tipo de interés más bajo no compensa un coste inicial elevado.
Diferencias entre comisión de apertura y otros gastos hipotecarios
Una duda común es si la comisión de apertura se considera uno de los gastos de formalización de la hipoteca. En realidad, son conceptos distintos. Los gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría y tasación) se pagan a terceros que intervienen en la operación, mientras que la comisión de apertura es un importe que cobra directamente el banco por la concesión del préstamo.
También es importante diferenciarla de otras comisiones bancarias, como:
- Comisión por amortización anticipada: se cobra si devuelves el préstamo antes de tiempo.
- Comisión por subrogación o novación: se aplica al modificar las condiciones o cambiar de banco.
- Comisión de estudio: aunque en el pasado era habitual, hoy suele estar integrada dentro de la comisión de apertura.
Por tanto, aunque el nombre pueda confundir, la comisión de apertura no es un gasto externo, sino un concepto financiero interno que afecta directamente al coste total de la hipoteca.
Comprender qué comisiones incluye tu hipoteca te permitirá comparar ofertas de manera más justa y evitar sorpresas en el momento de la firma.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Depende del caso. Tras varias sentencias, tanto el Tribunal Supremo español como el TJUE han dejado claro que la comisión de apertura no es abusiva por sí misma. Sin embargo, puede reclamarse si el banco no explicó con claridad su existencia, su cálculo o los servicios que cubre.
En estos casos, el cliente puede presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, y si no obtiene respuesta favorable, acudir al Banco de España o a la vía judicial. La clave estará en demostrar que el banco no cumplió los requisitos de transparencia exigidos por la normativa.
Si tu contrato no detalla en qué consiste la comisión de apertura o no te informaron adecuadamente antes de firmar, podrías tener derecho a reclamarla.
Cómo reducir o evitar la comisión de apertura
Negociar con el banco sigue siendo la mejor manera de minimizar o eliminar esta comisión. No todos los préstamos hipotecarios la incluyen, y en muchos casos es posible conseguir su eliminación si el perfil del cliente es solvente o si se contratan productos vinculados.
- Compara ofertas: muchos bancos online o brokers hipotecarios trabajan con hipotecas sin comisión de apertura.
- Negocia antes de la firma: los bancos tienen margen para reducirla, especialmente si compiten por tu perfil.
- Evita refinanciaciones innecesarias: si cancelas y vuelves a abrir una hipoteca, el banco puede volver a aplicar esta comisión.
Si estás buscando hipoteca, pregunta siempre por la comisión de apertura y solicita que se te muestre su impacto en la TAE; solo así sabrás el coste real del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura
¿Es legal la comisión de apertura?
Sí, es legal siempre que el banco la justifique y el cliente haya sido informado claramente antes de firmar. Si no se cumplieron esos requisitos, puede reclamarse.
¿Se puede cobrar más de una vez?
No. La comisión de apertura se paga una sola vez, al firmar el préstamo inicial. Solo se aplicaría otra si se contrata una hipoteca nueva, no en una novación o subrogación.
¿Cuánto suele costar?
Depende del banco, pero normalmente oscila entre el 0,5 % y el 1 % del importe del préstamo, aunque algunas entidades no la aplican.
¿Incluye la comisión de estudio?
En la mayoría de los casos sí. Actualmente, los bancos no suelen separar la comisión de estudio y la de apertura, sino que ambas se integran en un único concepto.
¿Afecta a la TAE?
Sí, la comisión de apertura forma parte del cálculo de la TAE, ya que influye en el coste total del préstamo hipotecario.
Conclusión: una comisión que conviene entender antes de firmar
La comisión de apertura es un gasto inicial que puede parecer pequeño, pero que impacta directamente en el coste total de la hipoteca. No siempre se puede eliminar, pero sí negociar o evitar si se comparan bien las ofertas del mercado.
Si vas a contratar una hipoteca, revisa con detenimiento la letra pequeña y solicita siempre la FEIN antes de firmar; entender cada comisión es clave para no pagar de más.
Y recuerda: la transparencia y la información son tus mejores herramientas para conseguir una hipoteca justa, sin costes innecesarios ni cláusulas poco claras.