Vender una casa para comprar otra: cómo hacerlo si tienes hipoteca
Vender una casa para comprar otra es posible aunque todavía tengas una hipoteca pendiente. La clave está en decidir qué operación hacer primero, calcular cuánto dinero obtendrás realmente de la venta y comprobar qué financiación necesitarás para la nueva vivienda.
Existen tres estrategias principales: vender primero y comprar después, coordinar ambas operaciones o comprar antes de haber vendido. La mejor alternativa depende de tus ahorros, de la deuda pendiente, del precio de la nueva vivienda y de la financiación que pueda aprobar el banco.
¿Cómo vender una casa para comprar otra?
Antes de buscar la nueva vivienda conviene conocer cuatro cifras:
- precio aproximado por el que puedes vender tu casa;
- capital pendiente de tu hipoteca actual;
- gastos e impuestos asociados a la venta;
- precio y financiación necesarios para la siguiente compra.
Con esos datos puedes saber cuánto dinero tendrás disponible después de vender y si necesitas una nueva hipoteca, una financiación temporal o una operación puente.
Las 3 formas de vender una vivienda para comprar otra
| Estrategia | Principal ventaja | Principal dificultad |
|---|---|---|
| Vender primero | Conoces exactamente tu presupuesto | Puedes necesitar vivienda temporal |
| Vender y comprar coordinadamente | Reduce el periodo entre viviendas | Requiere coordinar varias operaciones |
| Comprar primero | Puedes mudarte antes de vender | Necesitas mayor capacidad financiera |
¿Es mejor vender primero o comprar primero?
Desde el punto de vista financiero, vender primero suele reducir el riesgo porque conoces cuánto dinero dispones realmente para la siguiente compra.
Sin embargo, no siempre es la opción más cómoda.
Comprar primero puede tener sentido si:
- has encontrado una oportunidad difícil de sustituir;
- tienes ahorro suficiente;
- puedes asumir temporalmente las dos operaciones;
- el banco aprueba una hipoteca puente u otra estructura adecuada.
No existe una opción universalmente mejor.
Opción 1: vender primero y comprar después
Es la estrategia más sencilla financieramente.
Primero vendes tu vivienda, cancelas la deuda hipotecaria que corresponda y conoces el dinero neto que puedes aportar a la nueva operación.
Sus principales ventajas son:
- menor incertidumbre sobre el presupuesto;
- menor endeudamiento durante la transición;
- más facilidad para saber cuánto necesitas financiar;
- menor dependencia de vender rápidamente.
El inconveniente es que puedes quedarte temporalmente sin vivienda propia.
¿Qué puedo hacer si vendo antes pero todavía no tengo otra casa?
Pueden utilizarse distintas soluciones dependiendo de la operación:
- negociar una fecha de entrega posterior;
- acordar plazos suficientemente amplios;
- alquilar temporalmente;
- coordinar arras y firmas de ambas operaciones.
No conviene contar con una fecha de venta y compra perfectamente sincronizada sin dejar ningún margen.
Opción 2: vender y comprar casi al mismo tiempo
Es posible coordinar la venta de la vivienda actual y la compra de la nueva con pocos días de diferencia o incluso dentro de una misma planificación de firmas.
Esta alternativa puede permitir utilizar directamente parte del dinero de la venta para:
- cancelar la hipoteca pendiente;
- pagar la entrada de la nueva vivienda;
- cubrir impuestos y gastos;
- reducir la nueva financiación.
Pero exige coordinar correctamente compradores, vendedores, bancos, notaría y medios de pago.
Opción 3: comprar primero y vender después
Esta opción permite asegurar la nueva vivienda antes de desprenderte de la actual.
El problema es financiero: durante un periodo puedes tener simultáneamente:
- la hipoteca actual;
- la nueva financiación;
- los gastos de la nueva compra;
- dos viviendas todavía a tu nombre.
En estos casos puede ser necesaria una hipoteca puente u otra estructura aceptada por la entidad.
¿Puedo vender mi casa si todavía tiene hipoteca?
Sí. Una vivienda hipotecada puede venderse.
Una operación habitual consiste en utilizar parte del precio recibido para cancelar económicamente el préstamo pendiente.
Después debe completarse la cancelación registral de la hipoteca cuando corresponda.
Pagar el préstamo y eliminar la hipoteca del Registro son actuaciones relacionadas, pero no exactamente iguales.
¿Cómo sé cuánto dinero me quedará después de vender?
No debes calcularlo simplemente restando el precio al que compraste del precio al que ahora vendes.
Una estimación práctica sería:
Precio de venta − deuda hipotecaria pendiente − gastos e impuestos de la venta = capital disponible aproximado
Ejemplo de cuánto dinero queda tras la venta
Supongamos:
- precio de venta: 300.000 €;
- capital pendiente de hipoteca: 110.000 €;
- otros gastos de la operación: 10.000 €.
De forma simplificada:
300.000 € − 110.000 € − 10.000 € = 180.000 €
Esos 180.000 € serían una aproximación al capital disponible para la siguiente operación antes de considerar cualquier otro ajuste fiscal o económico aplicable.
¿Qué pasa con mi hipoteca cuando vendo la casa?
La situación más habitual es cancelar el préstamo con parte del precio de venta.
Antes de firmar conviene solicitar a la entidad información actualizada sobre:
- capital pendiente;
- importe necesario para cancelar;
- posibles comisiones aplicables;
- procedimiento para la cancelación.
Si necesitas comprender la situación registral del inmueble antes de vender, puedes consultar también nuestra guía sobre la nota simple del Registro de la Propiedad.
¿Puede quedarse el comprador con mi hipoteca?
Puede plantearse una sustitución del deudor o una operación de subrogación en determinados casos, pero el comprador no se convierte automáticamente en deudor por comprar la vivienda.
La entidad financiera debe aceptar la modificación cuando sea necesario liberar al vendedor de su obligación personal.
¿Qué es una hipoteca puente?
La hipoteca puente es una solución diseñada para determinados compradores que quieren adquirir una nueva vivienda antes de haber vendido la actual.
La estructura concreta depende del banco y de la operación, pero puede permitir financiar el periodo de transición utilizando las garantías disponibles.
No debe entenderse como una financiación automática: la entidad estudiará la solvencia del cliente, las viviendas y el riesgo de la operación.
¿Cuándo puede tener sentido una hipoteca puente?
Puede ser útil cuando:
- quieres comprar antes de vender;
- tienes bastante patrimonio en la vivienda actual;
- la venta es razonablemente viable;
- puedes asumir financieramente un periodo de transición;
- el banco acepta la estructura.
Consulta nuestra página específica sobre hipoteca puente si este es tu escenario.
¿Hay alternativas a una hipoteca puente?
Sí. Dependiendo del caso podrían estudiarse:
- vender primero;
- coordinar ambas firmas;
- contratar una nueva hipoteca independiente;
- utilizar mayor ahorro propio;
- negociar plazos diferentes de entrega;
- estructurar la nueva financiación de otra forma.
La opción correcta depende de la capacidad financiera y de la estrategia de venta.
¿Me concederán otra hipoteca si todavía tengo la anterior?
Es posible, pero el banco analizará las obligaciones que ya tienes y el riesgo conjunto de la operación.
Entre otros factores puede valorar:
- ingresos;
- estabilidad laboral;
- deuda pendiente;
- cuota actual;
- cuota futura;
- ahorro;
- valor de ambas viviendas;
- previsión de venta.
No existe una regla universal que garantice la aprobación por el hecho de que la vivienda actual esté puesta a la venta.
¿Cómo afecta mi hipoteca actual al endeudamiento?
Mientras continúe existiendo, la obligación actual puede formar parte del análisis de solvencia realizado por la entidad.
Por eso comprar antes de vender suele ser financieramente más exigente que vender primero.
Consulta también qué es el ratio de endeudamiento.
Vender una casa para comprar otra más cara
Supongamos:
- vendes por 300.000 €;
- tras cancelar deuda y gastos te quedan 180.000 €;
- la nueva vivienda cuesta 400.000 €.
Además de los gastos de la nueva compra, necesitas cubrir la diferencia mediante ahorro adicional o financiación.
La entidad analizará qué importe de hipoteca puede concederte y si la cuota resultante es compatible con tus ingresos.
Vender una casa para comprar otra más barata
Si el precio de la nueva vivienda es inferior al capital obtenido tras la venta, puedes necesitar una financiación mucho menor o incluso ninguna, dependiendo de:
- precio final;
- impuestos;
- gastos;
- deudas pendientes;
- dinero que quieras conservar.
No obstante, vender y comprar siguen siendo operaciones independientes desde el punto de vista fiscal y contractual.
¿Qué impuestos hay al vender una casa para comprar otra?
La venta y la nueva compra generan obligaciones fiscales diferentes.
En la venta pueden ser relevantes:
- la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF;
- el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana cuando corresponda;
- otros gastos relacionados con la transmisión.
En la nueva compra habrá que analizar los impuestos correspondientes según se trate de vivienda nueva o usada y según la comunidad autónoma.
¿Comprar otra vivienda elimina los impuestos de la venta?
No automáticamente.
Existe una exención en IRPF por reinversión de la ganancia obtenida al transmitir una vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos legales.
Pero eso no significa que comprar otra vivienda elimine todos los impuestos asociados a la venta.
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Cuando transmites tu vivienda habitual y reinviertes el importe correspondiente en otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta en IRPF si se cumplen las condiciones.
El plazo general de reinversión es de dos años y puede abarcar tanto adquisiciones realizadas después de la venta como determinadas adquisiciones realizadas dentro de los dos años anteriores.
¿Tengo que reinvertir todo el precio de venta?
No debe expresarse exactamente así.
Cuando la vivienda transmitida tenía financiación ajena pendiente, existen reglas específicas para determinar el importe total obtenido a efectos de la exención.
Además, si la reinversión es inferior al importe que debería reinvertirse para conseguir la exención total, la exención puede aplicarse proporcionalmente a la parte correspondiente de la ganancia.
Ejemplo de reinversión parcial
Imaginemos, de forma simplificada, que el importe que debe considerarse susceptible de reinversión es de 150.000 € y únicamente se reinvierten 100.000 €.
Eso no significa necesariamente perder toda la exención.
Puede producirse una exención proporcional de la ganancia en los términos establecidos por la normativa.
¿Comprar antes de vender también permite aplicar la reinversión?
Puede hacerlo.
El plazo de reinversión no opera únicamente hacia adelante. También puede comprender la adquisición de la nueva vivienda habitual realizada dentro de los dos años anteriores a la transmisión de la antigua, siempre que se cumplan los demás requisitos.
¿La reinversión elimina la plusvalía municipal?
No.
La exención por reinversión pertenece al IRPF y no debe confundirse con el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos.
El impuesto municipal tiene sus propias reglas de sujeción, cálculo y posibles supuestos de no sujeción o exención.
¿Qué gastos debo calcular al comprar la nueva vivienda?
Además del precio de compra debes considerar:
- impuestos de adquisición;
- notaría de la compraventa;
- Registro de la Propiedad;
- tasación cuando exista financiación;
- otros costes propios de la operación.
Consulta nuestra guía sobre gastos de compra de una vivienda.
Cómo coordinar las arras si necesitas vender antes de comprar
Este es uno de los puntos más delicados.
No conviene comprometerse a comprar sin tener claro de dónde saldrá el dinero necesario para completar la operación.
Antes de firmar arras de la nueva vivienda conviene conocer:
- estado de la venta actual;
- financiación previsible;
- fechas necesarias;
- importe que debes aportar;
- condiciones que necesitas introducir en la operación.
¿Puedo condicionar la nueva compra a vender mi vivienda?
Las partes pueden negociar condiciones contractuales, pero el vendedor de la nueva vivienda no está obligado a aceptar cualquier condición.
Si dependes económicamente de una venta previa, esa circunstancia debería tenerse en cuenta antes de asumir obligaciones importantes.
Cómo coordinar las dos firmas
Cuando venta y compra se producen muy próximas en el tiempo, hay que coordinar:
- cancelación de la deuda de la vivienda antigua;
- recepción del dinero de la venta;
- aportación de fondos a la nueva compra;
- nueva financiación;
- impuestos y gastos;
- notarías y medios de pago.
El objetivo es que el dinero necesario para la nueva compra esté realmente disponible cuando se necesite.
Ejemplo completo: vender una casa con hipoteca para comprar otra
Imaginemos este caso:
| Concepto | Importe de ejemplo |
|---|---|
| Venta vivienda actual | 320.000 € |
| Hipoteca pendiente | 100.000 € |
| Otros gastos de venta estimados | 10.000 € |
| Capital disponible aproximado | 210.000 € |
| Precio nueva vivienda | 400.000 € |
A esos 400.000 € hay que añadir los impuestos y gastos de la nueva compra.
Si parte de los 210.000 € se reserva para cubrir esos gastos, el resto puede utilizarse como aportación y la diferencia se financiará, si la entidad lo aprueba, mediante una nueva hipoteca.
¿Qué ocurre si todavía no he vendido cuando llega la firma?
Ese es precisamente el riesgo que debe analizarse antes de comprometer la nueva compra.
Las posibles soluciones dependerán de cada caso:
- retrasar la compra si es posible;
- financiación puente;
- mayor aportación de ahorro;
- otra estructura aceptada por la entidad.
No conviene asumir que el banco solucionará automáticamente una falta de liquidez el día de la firma.
Errores frecuentes al vender una casa para comprar otra
- Calcular el presupuesto usando el precio bruto de venta.
- Olvidar la hipoteca pendiente.
- No calcular los impuestos y gastos de ambas operaciones.
- Firmar arras de la nueva vivienda sin tener financiación estudiada.
- Dar por hecho que la vivienda actual se venderá rápidamente.
- Confundir la exención de IRPF con la plusvalía municipal.
- Pensar que toda reinversión tiene que realizarse después de vender.
- Contar con toda la renta de la venta como dinero disponible.
- Esperar hasta el último momento para estudiar una hipoteca puente.
Checklist antes de vender para comprar otra vivienda
- Calcula el precio razonable de venta.
- Solicita el capital pendiente de tu hipoteca.
- Estima los gastos e impuestos de la venta.
- Calcula cuánto capital neto tendrás disponible.
- Define el presupuesto de la nueva vivienda.
- Calcula sus impuestos y gastos.
- Estudia previamente la nueva hipoteca.
- Decide si venderás o comprarás primero.
- Valora si necesitas una hipoteca puente.
- Coordina correctamente los plazos de arras y escritura.
Preguntas frecuentes sobre vender una casa para comprar otra
¿Puedo vender una casa que todavía tiene hipoteca?
Sí. Es habitual utilizar parte del precio de venta para cancelar la deuda pendiente y gestionar posteriormente la cancelación registral de la hipoteca.
¿Es mejor vender primero o comprar primero?
Depende de tu situación. Vender primero reduce la incertidumbre financiera; comprar primero puede resultar más cómodo, pero normalmente exige más ahorro o una solución de financiación temporal.
¿Puedo pedir otra hipoteca si todavía estoy pagando la anterior?
Es posible, pero el banco estudiará conjuntamente tus ingresos, deudas actuales, cuotas, ahorro, garantías y la estructura de la nueva operación.
¿Qué es una hipoteca puente?
Es una solución de financiación utilizada en determinadas operaciones para facilitar la compra de una nueva vivienda antes de haber vendido la anterior.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir después de vender mi vivienda habitual?
El plazo general para aplicar la exención por reinversión es de dos años. También pueden computarse determinadas adquisiciones realizadas dentro de los dos años anteriores a la venta.
¿Tengo que reinvertir todo para no pagar IRPF?
Si la reinversión es parcial, la exención de la ganancia también puede ser proporcional. Además, cuando existe financiación pendiente sobre la vivienda vendida hay reglas específicas para calcular el importe susceptible de reinversión.
¿La reinversión elimina la plusvalía municipal?
No. La exención por reinversión afecta a la ganancia patrimonial del IRPF. El impuesto municipal tiene sus propias reglas.
¿Puedo comprar la nueva vivienda antes de vender la antigua?
Sí. También puede ser compatible con la exención por reinversión si la adquisición y la venta se producen dentro de los plazos y se cumplen los demás requisitos.
¿Qué dinero debo considerar disponible después de vender?
No solo el precio de venta. Conviene descontar la hipoteca pendiente, impuestos, costes de cancelación y demás gastos que correspondan a la operación.