Cómo comprar una casa sin ahorros: opciones reales para conseguir financiación

Comprar una casa sin disponer de ahorros suficientes puede ser posible, pero no significa que cualquier banco vaya a financiar automáticamente el 100 % de la operación. Todo dependerá de tu solvencia, ingresos, estabilidad laboral, precio de la vivienda, tasación, garantías disponibles y criterios de la entidad.

Las principales alternativas pasan por conseguir una hipoteca con un porcentaje de financiación elevado, aportar una garantía adicional, acceder a determinados programas de aval o encontrar una operación en la que el banco esté dispuesto a financiar una parte mayor del precio.

Y existe una diferencia importante: comprar sin tener ahorrada la entrada no es exactamente lo mismo que comprar sin aportar absolutamente ningún dinero. Aunque consigas financiar el 100 % del precio, todavía pueden existir impuestos y gastos que tengas que afrontar.

¿Se puede comprar una casa sin ahorros?

Sí, existen operaciones en las que el comprador consigue financiar prácticamente todo el precio de la vivienda e incluso, en determinados casos, una cantidad superior.

Sin embargo, son operaciones más exigentes que una hipoteca convencional.

El banco analizará especialmente:

• estabilidad de los ingresos;
• tipo de contrato y antigüedad laboral;
• deudas actuales;
• cuota resultante;
• historial financiero;
• precio de compra;
• valor de tasación;
• características del inmueble;
• garantías adicionales cuando existan.

No existe un único requisito que garantice conseguir financiación sin ahorros.

¿Cuánto dinero necesitas normalmente para comprar una vivienda?

En una operación hipotecaria convencional, el comprador suele necesitar aportar una parte del precio de la vivienda y disponer además de dinero para afrontar impuestos y gastos de adquisición.

Pero el porcentaje exacto que tendrás que aportar no es universal.

Dependerá fundamentalmente de cuánto esté dispuesto a financiar el banco.

Para calcular los costes que quedarían fuera de la financiación puedes consultar nuestra guía sobre gastos de compra de una vivienda.

Ejemplo: comprar una casa de 200.000 € sin tener la entrada

Imaginemos una vivienda cuyo precio de compra es de 200.000 €.

Aunque consiguieras financiar los 200.000 € completos, todavía deberías comprobar qué impuestos y gastos tendrás que pagar con fondos propios.

¿Qué es una hipoteca al 100 %?

Una hipoteca al 100 % es aquella en la que la financiación alcanza el precio completo de compra de la vivienda.

No significa necesariamente que el banco financie también impuestos y gastos.

Estas operaciones pueden aprobarse cuando el conjunto de la operación resulta suficientemente sólido para la entidad.

En nuestra página sobre hipoteca al 100 % explicamos específicamente cómo analizamos este tipo de financiación.

¿Por qué algunos bancos pueden financiar más del 80 %?

Porque el porcentaje de financiación no depende únicamente de una regla fija.

La entidad estudia el riesgo global de la operación.

Un perfil con buenos ingresos, estabilidad, pocas deudas y una vivienda adecuada puede tener más posibilidades de obtener financiación elevada que otro perfil con mayor riesgo.

También pueden influir:

• la relación entre precio y tasación;
• la ubicación y liquidez del inmueble;
• la edad de los titulares;
• la finalidad de la vivienda;
• la existencia de garantías adicionales;
• las políticas internas del banco.

¿Cómo comprar una casa sin ahorros ni aval?

Comprar una casa sin ahorros y sin aval es más difícil, pero no necesariamente imposible.

En ese escenario, la operación dependerá prácticamente por completo de que el perfil financiero y el inmueble permitan al banco asumir una financiación elevada sin necesitar garantías adicionales.

Normalmente tendrán especial importancia:

• ingresos suficientes y estables;
• bajo endeudamiento previo;
• buen historial financiero;
• precio de compra razonable;
• tasación adecuada;
• estabilidad profesional;
• capacidad para asumir la cuota incluso ante imprevistos.

No tener aval no significa automáticamente que solo puedas conseguir una financiación convencional.

¿Necesito un aval familiar para conseguir el 100 %?

No necesariamente.

Hay operaciones de financiación elevada que no requieren aval familiar.

Cuando el banco considera que necesita una garantía adicional, puede plantearse la intervención de un avalista o de otro inmueble.

Pero no debería añadirse una garantía familiar si la operación puede estructurarse correctamente sin ella.

Además, conviene distinguir entre aval personal y garantía hipotecaria. Puedes consultar esta diferencia en nuestra entrada sobre aval hipotecario.

Comprar sin ahorros utilizando otra vivienda como garantía

Otra posibilidad consiste en aportar una segunda vivienda como garantía adicional.

Puede ser:

• otra vivienda del comprador;
• un inmueble propiedad de un familiar;
• otra garantía aceptada por la entidad.

La estructura exacta depende del banco y puede permitir incrementar el porcentaje financiado.

Pero existe un riesgo evidente: el inmueble adicional también queda vinculado a la deuda en los términos acordados.

¿Puede ayudar una tasación superior al precio de compra?

Puede influir en determinadas operaciones, pero una tasación superior no garantiza por sí sola que el banco financie el 100 % del precio.

Por ejemplo:

• precio de compra: 180.000 €;
• tasación: 210.000 €.

La entidad decidirá qué porcentaje está dispuesta a financiar y sobre qué referencia lo calcula conforme a sus criterios.

No debe darse por hecho que una diferencia favorable entre tasación y precio elimina automáticamente la necesidad de aportar fondos.

¿Una hipoteca al 100 % incluye los gastos de compra?

No necesariamente.

Financiar el 100 % del precio significa cubrir el importe completo acordado para la vivienda.

Además de ese precio pueden existir:

• ITP o IVA, según la operación;
• AJD cuando corresponda;
• notaría de la compraventa;
• Registro de la Propiedad;
• tasación;
• otros costes asociados.

Por eso una persona puede conseguir una hipoteca al 100 % y seguir necesitando dinero ahorrado.

¿Es posible conseguir el 100 % más gastos?

Existen operaciones en las que puede plantearse financiación superior al precio de compra, pero son considerablemente más exigentes.

No es una financiación estándar ni está disponible para cualquier perfil.

En HipotecaNow tratamos esta situación de forma separada en nuestra página de hipoteca 100 % más gastos.

Comprar una casa con muy pocos ahorros

No todo es 80 % o 100 %.

Hay compradores que no necesitan financiar completamente el precio, pero tampoco disponen del ahorro necesario para una operación convencional.

En ese caso pueden existir soluciones intermedias:

• hipoteca al 90 %;
• financiación al 95 %;
• 100 % del precio;
• estructuras con garantías adicionales.

Una financiación del 90 % o 95 % puede convertir en viable una operación que inicialmente parecía imposible.

¿Puedo comprar sin ahorros si soy joven?

La edad por sí sola no garantiza una financiación elevada, pero determinados compradores jóvenes pueden acceder a productos o mecanismos que reduzcan la cantidad que necesitan aportar.

Además, para perfiles jóvenes existen operaciones específicas de financiación elevada.

Consulta nuestra página sobre hipoteca joven.

¿Y si no soy joven?

También es posible conseguir financiación elevada sin pertenecer a un colectivo joven.

Una hipoteca al 90 %, 95 % o 100 % puede depender de la solvencia y de la operación, no exclusivamente de la edad.

Por eso no conviene asumir que superar una determinada edad elimina automáticamente cualquier posibilidad de comprar con pocos ahorros.

¿Ser funcionario ayuda a comprar sin ahorros?

Una situación laboral estable puede mejorar la valoración de riesgo realizada por determinadas entidades.

Eso no significa que ser funcionario otorgue automáticamente derecho a una hipoteca al 100 %, pero puede facilitar el análisis de operaciones con financiación elevada.

Para este perfil tenemos una página específica sobre hipotecas para funcionarios.

¿Y si soy autónomo?

Ser autónomo tampoco impide conseguir financiación elevada.

El banco analizará aspectos como:

• antigüedad de la actividad;
• ingresos recurrentes;
• resultados;
• estabilidad;
• deudas;
• capacidad de pago.

El análisis suele ser diferente al de un trabajador por cuenta ajena, pero no significa que la operación sea inviable.

¿Puedo pedir un préstamo personal para pagar la entrada?

Puede hacerse, pero normalmente empeora tu capacidad de endeudamiento precisamente antes de solicitar la hipoteca.

El nuevo préstamo genera:

• una deuda adicional;
• otra cuota mensual;
• mayor carga financiera;
• menor margen para asumir la hipoteca.

Además, la entidad hipotecaria analizará tus obligaciones financieras existentes.

Por eso pedir un préstamo personal para cubrir la entrada no debería considerarse automáticamente la solución más sencilla para comprar sin ahorros.

¿Cuánto puedo pagar de hipoteca si no tengo ahorros?

La cantidad que un banco pueda prestarte no depende únicamente del ahorro.

También tiene que ser compatible con tus ingresos y tus obligaciones financieras.

Puedes hacer una primera estimación con nuestra guía qué hipoteca me puedo permitir.

Qué mira el banco cuando no tienes ahorros

Cuanto mayor es el porcentaje solicitado, mayor importancia adquiere la calidad global del expediente.

La entidad puede analizar:

¿Existe un máximo de endeudamiento para conseguir una hipoteca?

No existe un porcentaje legal universal que determine automáticamente si una hipoteca es viable.

Las entidades utilizan sus propios criterios de riesgo.

Los porcentajes de endeudamiento que suelen utilizarse como referencia en el mercado son orientativos y no deben interpretarse como un derecho a obtener financiación ni como un límite legal idéntico para todos los bancos.

¿Qué perfil tiene más posibilidades de comprar sin ahorros?

No existe un perfil único, pero las posibilidades aumentan cuando coinciden varios elementos favorables:

• ingresos estables;
• deuda baja;
• historial financiero correcto;
• precio razonable;
• inmueble adecuado;
• cuota asumible;
• buena relación entre precio y garantía;
• continuidad profesional.

Una persona con pocos ahorros pero una solvencia alta puede presentar un expediente mejor que otra con más ahorro pero ingresos inestables y numerosas deudas.

Comprar sin ahorros no significa comprar sin solvencia

Esta distinción es fundamental.

El ahorro y la solvencia no son exactamente lo mismo.

Una persona puede:

• tener ingresos elevados pero haber ahorrado poco;
• tener mucho ahorro pero ingresos insuficientes para la cuota;
• tener una situación profesional muy estable y escasa liquidez;
• tener poca deuda y capacidad mensual elevada.

El banco estudia el conjunto.

¿Comprar sin ahorros es más arriesgado?

Una financiación elevada deja menos margen de seguridad inicial.

Antes de comprar conviene comprobar que podrás afrontar:

• la cuota hipotecaria;
• gastos de vivienda;
• seguros;
• impuestos;
• reparaciones;
• imprevistos;
• posibles cambios en los ingresos.

Conseguir que el banco apruebe la hipoteca no significa que debas asumir necesariamente el importe máximo disponible.

Ejemplo de compra sin ahorros suficientes

Imaginemos una pareja que quiere comprar una vivienda por 250.000 €.

Dispone únicamente de 18.000 €.

Con una financiación convencional que exigiera una aportación elevada, la operación podría no ser viable.

Pero si, después del análisis del expediente, consiguiera una financiación del 95 %:

• precio: 250.000 €;
• hipoteca: 237.500 €;
• aportación al precio: 12.500 €;
• quedarían 5.500 € de sus ahorros para afrontar una parte de los demás costes.

Habría que calcular todavía impuestos y gastos para comprobar si la operación completa puede realizarse.

Este ejemplo demuestra que el problema no siempre requiere una hipoteca al 100 %: aumentar el porcentaje de financiación puede ser suficiente.

Ejemplo de compra sin entrada y sin aval

Imaginemos ahora:

• precio de vivienda: 180.000 €;
• financiación aprobada: 180.000 €;
• aval familiar: ninguno.

El comprador no tendría que aportar entrada sobre el precio, pero seguiría necesitando comprobar cómo sufragará impuestos y gastos.

Que una operación así sea posible dependerá del perfil y de los criterios de la entidad.

Errores frecuentes al intentar comprar una casa sin ahorros

• Dar por hecho que todos los bancos financian como máximo el 80 %.
• Confundir una hipoteca al 100 % con financiar precio más todos los gastos.
• Pedir un préstamo personal justo antes de solicitar la hipoteca sin calcular su impacto.
• Pensar que una tasación alta garantiza financiación total.
• Asumir que es imprescindible un aval familiar.
• Firmar arras antes de estudiar la financiación.
• No calcular impuestos y gastos.
• Concentrarse únicamente en conseguir el máximo dinero posible y no en la cuota futura.

¿Debo firmar arras si todavía no sé si me financiarán el 100 %?

Es especialmente importante estudiar la financiación antes de asumir compromisos económicos relevantes.

Si necesitas una financiación elevada para poder comprar, una pequeña diferencia entre el porcentaje esperado y el realmente aprobado puede hacer que necesites decenas de miles de euros adicionales.

Por eso conviene conocer previamente la viabilidad hipotecaria y analizar cuidadosamente las condiciones de cualquier contrato que se vaya a firmar.

Cómo comprar una casa sin ahorros paso a paso

1. Calcula cuánto dinero tienes realmente disponible.
2. Comprueba tus deudas actuales.
3. Calcula una cuota asumible.
4. Define un precio máximo de vivienda razonable.
5. Estudia qué porcentaje de financiación puedes conseguir.
6. Valora si necesitas 90 %, 95 %, 100 % o más.
7. Analiza si puedes evitar garantías adicionales.
8. Calcula impuestos y gastos.
9. No firmes compromisos importantes sin tener clara la financiación.
10. Compara estructuras completas, no solo tipos de interés.

Preguntas frecuentes sobre comprar una casa sin ahorros

¿Se puede comprar una casa sin ahorros?

Sí, existen operaciones con financiación elevada que pueden reducir mucho la aportación inicial. La viabilidad dependerá de la solvencia del comprador, el inmueble y los criterios del banco.

¿Cómo comprar una casa sin ahorros ni aval?

Puede ser posible si el banco acepta financiar un porcentaje elevado sin garantías adicionales. Para ello suele ser especialmente importante disponer de un perfil solvente, ingresos estables, poca deuda y una operación inmobiliaria adecuada.

¿Existe una hipoteca al 100 % sin aval?

Sí pueden existir operaciones al 100 % sin aval familiar, aunque no están disponibles para cualquier cliente y requieren un análisis individual.

¿Una hipoteca al 100 % incluye los gastos?

No necesariamente. Una hipoteca al 100 % normalmente se refiere a financiar el precio completo de compra. Impuestos y gastos deben analizarse por separado.

¿Se puede conseguir más del 100 % de financiación?

Existen operaciones excepcionales en las que puede plantearse financiación superior al precio de compra, pero son más exigentes y dependen del perfil, la garantía y los criterios de la entidad.

¿Necesito que mis padres me avalen?

No necesariamente. Algunas operaciones de financiación elevada pueden estructurarse sin aval familiar. Si el banco exige garantías adicionales, deberán estudiarse sus riesgos antes de aceptarlas.

¿Una tasación superior permite comprar sin ahorros?

Puede ayudar en determinadas operaciones, pero una tasación superior al precio no obliga al banco a conceder una financiación determinada.

¿Puedo pedir un préstamo personal para pagar la entrada?

Es posible solicitarlo, pero aumenta tus deudas y cuotas mensuales y puede reducir la capacidad para obtener la hipoteca. Debe valorarse antes de asumir esa deuda.

¿Es mejor pedir el máximo de hipoteca posible?

No necesariamente. La financiación debe ser compatible con una cuota asumible y dejar margen para gastos de vivienda e imprevistos.