Comprar un piso para alquilar: rentabilidad, impuestos y financiación

Comprar un piso para alquilar sigue siendo una de las inversiones más populares entre los particulares en España. A pesar de las fluctuaciones del mercado, el ladrillo continúa ofreciendo una combinación única de seguridad, rentabilidad y valor a largo plazo. Pero ¿realmente es rentable invertir en vivienda para alquilar en 2026? En este artículo analizamos los factores clave: rentabilidad, impuestos, gastos y financiación.

Por qué comprar un piso para alquilar puede ser una buena inversión

El mercado del alquiler ha ganado protagonismo en los últimos años, impulsado por el aumento de la demanda y la falta de oferta en muchas ciudades. Esto ha hecho que muchos particulares vean en la vivienda una oportunidad de inversión estable y con retornos atractivos.

La principal ventaja de comprar para alquilar es que el inmueble genera ingresos recurrentes y, además, puede revalorizarse con el tiempo. A diferencia de otros activos, una vivienda tiene un valor tangible que, incluso en periodos de incertidumbre, tiende a conservar su atractivo.

No obstante, como toda inversión, requiere planificación, análisis y un conocimiento mínimo del mercado para evitar errores que puedan reducir la rentabilidad esperada.

Cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar

Antes de comprar, es fundamental conocer la rentabilidad real que puede ofrecer el piso. Existen dos formas principales de medirla:

1. Rentabilidad bruta

Se calcula dividiendo el ingreso anual del alquiler entre el precio total de compra (incluyendo impuestos y gastos). Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € y la alquilas por 800 € al mes, los ingresos anuales serían 9.600 €. La rentabilidad bruta sería del 4,8%.

2. Rentabilidad neta

Incluye todos los gastos asociados (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, IRPF, etc.). Si esos gastos anuales suman 2.000 €, la rentabilidad neta sería del 3,8%.

En España, la rentabilidad media de la vivienda en alquiler se sitúa entre el 3,5% y el 6% anual, dependiendo de la ubicación, el tipo de inmueble y el nivel de demanda.

Factores clave para elegir el piso adecuado

La rentabilidad depende tanto del precio de compra como de la capacidad del inmueble para generar ingresos estables. Estos son los principales factores a tener en cuenta:

• Ubicación: el factor más determinante. Zonas céntricas o con buena conexión al transporte público garantizan menor riesgo de vacancia.
• Demanda de alquiler: conviene analizar si en la zona hay alta rotación, estudiantes, trabajadores temporales o familias que buscan estabilidad.
• Estado del inmueble: una vivienda reformada permite alquilar más rápido y a mejor precio, reduciendo el tiempo sin ingresos.
• Tipo de alquiler: decidir entre alquiler tradicional, temporal o turístico según la normativa local y el perfil de inquilino deseado.
• Gastos de mantenimiento: considera el coste de comunidad, IBI y seguros, que afectan directamente a la rentabilidad neta.

En definitiva, la elección del inmueble debe basarse tanto en criterios financieros como en la estabilidad del flujo de ingresos que puede generar.

Gastos asociados a la compra de una vivienda para alquilar

Comprar un piso para alquilar implica una serie de gastos iniciales que conviene calcular para estimar la inversión total:

• Impuestos de compraventa: IVA o ITP según el tipo de vivienda.
• Notaría y registro: suelen representar entre el 1% y el 2% del precio de compra.
• Reformas o adecuación: si el piso necesita mejoras, incluye ese coste en el presupuesto inicial.
• Gestión y seguros: seguro del hogar, de impago y posibles honorarios de agencia.

Además, el comprador debe tener en cuenta los gastos periódicos (IBI, comunidad, mantenimiento, impuestos sobre la renta del alquiler, etc.) para calcular la rentabilidad real.

Impuestos al comprar y alquilar una vivienda

En la compra, los impuestos dependen de si el piso es nuevo o de segunda mano:

• Vivienda nueva: se paga IVA (10%) y AJD (0,5% a 1,5%).
• Vivienda usada: se paga ITP (6% a 10%, según comunidad autónoma).

Una vez alquilado, el propietario debe declarar los ingresos en el IRPF. Si el alquiler es para vivienda habitual, puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo, lo que mejora notablemente la rentabilidad después de impuestos.

En HipotecaNow te ayudamos a calcular la rentabilidad real de tu inversión y a elegir la hipoteca más adecuada para maximizar los beneficios.

Cómo financiar la compra de un piso para alquilar

Si no dispones del capital necesario para comprar el inmueble al contado, la opción más habitual es solicitar una hipoteca para inversión. Este tipo de préstamo funciona de forma similar a una hipoteca convencional, aunque las condiciones pueden variar ligeramente.

En general, los bancos suelen financiar hasta el 70% del valor de tasación en lugar del 80% habitual para vivienda habitual. Además, los intereses pueden ser algo más altos, ya que la finalidad no es residir en la vivienda, sino obtener rentabilidad.

Por eso, es fundamental comparar entre distintas entidades y revisar factores como el tipo de interés, las comisiones y los productos vinculados. En HipotecaNow te ayudamos a negociar las mejores condiciones y a estudiar qué hipoteca encaja con tu perfil inversor. Dependiendo del caso, incluso podemos financiar más del 80% del precio de compra.

Ejemplo de financiación

Si compras un piso por 200.000 € y el banco te concede el 70% (140.000 €), deberás aportar 60.000 € más los gastos de compraventa, que pueden rondar los 15.000 €. En total, necesitarías unos 75.000 € de ahorro para realizar la operación con seguridad.

Ventajas y riesgos de comprar un piso para alquilar

Como toda inversión, adquirir un piso para alquilar presenta tanto beneficios como posibles inconvenientes. Analizarlos antes de comprar es clave para tomar decisiones acertadas.

Ventajas

• Ingresos estables: un alquiler bien gestionado genera un flujo constante de dinero cada mes.
• Revalorización del inmueble: el valor de la vivienda tiende a aumentar con el tiempo, especialmente en zonas consolidadas.
• Protección frente a la inflación: las rentas pueden actualizarse cada año según el IPC.
• Apalancamiento financiero: el uso de hipoteca permite rentabilizar el capital propio sin inmovilizar grandes cantidades.

Riesgos

• Impagos o morosidad: es importante contar con un seguro de impago o seleccionar bien al inquilino.
• Gastos imprevistos: reparaciones, derramas o periodos sin inquilino pueden afectar a la rentabilidad neta.
• Cambios normativos: las leyes de alquiler pueden modificar las condiciones de arrendamiento o los límites de precio en algunas ciudades.

Una buena planificación y el asesoramiento financiero adecuado permiten reducir estos riesgos y mantener una inversión rentable y segura a largo plazo.

Consejos para invertir con éxito en vivienda para alquilar

Para sacar el máximo partido a tu inversión inmobiliaria, sigue estos consejos prácticos:

• Elige zonas con alta demanda: áreas universitarias, turísticas o bien conectadas suelen garantizar ocupación continua.
• Calcula siempre la rentabilidad neta: descuenta impuestos y gastos antes de decidirte.
• Opta por inmuebles pequeños: los pisos de 1 o 2 habitaciones tienen mayor rotación y menor mantenimiento.
• Reforma con criterio: mejoras estéticas y eficiencia energética aumentan el valor del alquiler sin disparar la inversión.
• Evita endeudarte en exceso: que la cuota hipotecaria no supere el 35% de tus ingresos mensuales.

Recuerda que en HipotecaNow te asesoramos para estudiar la viabilidad de tu inversión y conseguir una hipoteca que te permita obtener la mejor rentabilidad posible.

Preguntas frecuentes sobre comprar un piso para alquilar

¿Es rentable comprar un piso para alquilar en 2026?

Sí, siempre que se elija una buena ubicación y se gestione correctamente. La rentabilidad media en España oscila entre el 3,5% y el 6% anual.

¿Qué tipo de hipoteca se usa para invertir en vivienda?

Se utiliza una hipoteca para segunda residencia o inversión, que financia hasta el 70% del valor de tasación y suele tener condiciones diferentes a las de vivienda habitual.

¿Qué impuestos se pagan por el alquiler?

Los ingresos se declaran en el IRPF, pudiendo aplicar una reducción del 60% si el alquiler es para vivienda habitual. También hay que abonar el IBI y otros gastos municipales.

¿Puedo comprar un piso a través de una sociedad?

Sí, aunque las condiciones fiscales cambian. En este caso, el alquiler tributa como ingreso empresarial y no se aplica la reducción del 60% del IRPF.

¿Cuánto ahorro necesito para empezar?

Lo ideal es disponer del 30% del precio de compra entre entrada y gastos. En una vivienda de 200.000 €, serían unos 60.000 € en total.

Conclusión: invertir en vivienda con visión a largo plazo

Comprar un piso para alquilar puede ser una excelente forma de generar ingresos pasivos y construir patrimonio, siempre que se analicen bien los números y se elija la financiación adecuada. La clave está en conocer los gastos reales, calcular la rentabilidad neta y mantener una gestión eficiente del alquiler.

Si estás pensando en invertir en vivienda y necesitas una hipoteca adaptada a tu perfil, en HipotecaNow te ayudamos a comparar ofertas y a conseguir las mejores condiciones para maximizar la rentabilidad de tu inversión.