Alquiler con opción a compra: qué es, cómo funciona y cuándo conviene

El alquiler con opción a compra es una fórmula intermedia entre alquilar y comprar una vivienda. Permite vivir en una casa como inquilino durante un tiempo, con la posibilidad de comprarla más adelante y descontar parte del alquiler pagado del precio final. Es una alternativa interesante para quienes todavía no pueden acceder a una hipoteca o quieren asegurarse de que esa vivienda es la adecuada antes de adquirirla.

Qué es el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un contrato mixto que combina un arrendamiento con un compromiso de venta futura. Durante un periodo determinado, el inquilino paga una renta mensual y, al finalizar ese plazo (o incluso antes, si así se pacta), puede decidir comprar la vivienda.

Esta modalidad está regulada por el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque gran parte de sus condiciones se acuerdan libremente entre las partes. Lo habitual es que se establezca un plazo de entre 2 y 5 años para ejercer la opción de compra.

En el momento de firmar, el inquilino suele pagar una prima inicial o señal, que se descuenta total o parcialmente del precio final si finalmente compra la vivienda. Si no ejerce la opción, esa cantidad no se devuelve, salvo pacto en contrario.

Cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra

En la práctica, el funcionamiento es sencillo, pero requiere dejarlo todo bien reflejado en el contrato. Las cláusulas más importantes que deben incluirse son:

• Precio de la vivienda: se fija desde el principio para evitar cambios si el mercado varía.
• Duración del alquiler: se establece el tiempo durante el cual el inquilino puede residir antes de ejercer la compra.
• Renta mensual: parte de la renta puede descontarse del precio final si se ejerce la opción de compra.
• Prima o señal inicial: es la cantidad que se abona al firmar y que también puede deducirse del precio final.
• Plazo para ejercer la compra: el contrato debe indicar hasta cuándo puede ejercerse el derecho y en qué condiciones.

Si el inquilino decide comprar dentro del plazo, las rentas abonadas y la prima inicial se restan del precio pactado. Por ejemplo, si el piso cuesta 200.000 €, se pagan 800 € de alquiler durante 3 años (28.800 € en total) y una prima de 10.000 €, el comprador podría descontar 38.800 € del total, abonando solo 161.200 € al formalizar la compra.

Ventajas del alquiler con opción a compra

Esta modalidad ofrece beneficios tanto para el inquilino como para el propietario:

Para el inquilino

• Acceso progresivo a la compra: permite vivir en la vivienda mientras se ahorra para la entrada o se mejora la situación financiera.
• Precio cerrado: el valor de la vivienda se fija desde el principio, evitando subidas si el mercado inmobiliario se encarece.
• Descuento del alquiler: parte de las rentas se descuenta del precio final, lo que convierte el alquiler en una inversión futura.
• Opción sin compromiso de compra: si la situación cambia, el inquilino puede decidir no comprar (aunque pierda la prima inicial).

Para el propietario

• Ingreso inmediato: cobra una renta mensual durante el periodo de alquiler.
• Seguridad: el compromiso de compra reduce el riesgo de impagos o de rotación de inquilinos.
• Posibilidad de venta asegurada: si el inquilino ejerce la opción, la operación ya está preacordada.

En definitiva, se trata de un acuerdo que puede beneficiar a ambas partes si se estructura correctamente.

Desventajas y riesgos a tener en cuenta

Como cualquier operación inmobiliaria, el alquiler con opción a compra también implica riesgos que conviene valorar:

• Pérdida de la prima: si finalmente no se compra la vivienda, la cantidad entregada al principio se pierde, salvo que el contrato indique lo contrario.
• Limitación del plazo: si vence el contrato sin ejercer la opción, el derecho a compra desaparece.
• Precio fijo: aunque protege ante subidas, puede ser desfavorable si el mercado baja.
• Negociación compleja: al combinar dos operaciones (alquiler y compraventa), requiere una redacción clara y asesoramiento profesional.

En HipotecaNow te ayudamos a analizar tu caso y a preparar el paso de alquiler a compra con la mejor financiación posible cuando llegue el momento.

Cómo financiar la compra tras un alquiler con opción a compra

Cuando llega el momento de ejercer la opción de compra, la mayoría de inquilinos recurre a una hipoteca para financiar la adquisición de la vivienda. La buena noticia es que haber vivido previamente en ella facilita tanto la tasación como la aprobación del préstamo, ya que el comprador conoce el inmueble y su estado real.

El banco analizará la operación igual que en cualquier otra compra, pero valorará positivamente el hecho de que ya se haya abonado parte del precio mediante las rentas o la prima inicial. En muchos casos, esa cantidad puede considerarse como aportación de entrada.

Por ejemplo, si el precio pactado de la vivienda es de 180.000 €, y el inquilino ya ha pagado 25.000 € entre alquileres y prima, el banco solo financiaría los 155.000 € restantes, lo que reduce el riesgo y mejora las condiciones del préstamo.

Antes de solicitar la hipoteca, conviene tener al día toda la documentación del contrato de alquiler con opción a compra y verificar que el vendedor está libre de cargas o embargos.

Qué impuestos y gastos conlleva

El alquiler con opción a compra genera distintas obligaciones fiscales según la fase en la que se encuentre:

• Durante el alquiler: el inquilino paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el arrendamiento, aunque su cuantía es reducida. El propietario debe declarar los ingresos como rendimientos del alquiler.
• En el momento de la compra: se abonan los impuestos habituales de una compraventa: ITP o IVA (según si la vivienda es nueva o de segunda mano), además de notaría, registro y gestoría.
• Sobre la prima inicial: si no se ejerce la opción de compra, el propietario debe declarar la cantidad recibida como ganancia patrimonial.

Por eso, es recomendable contar con asesoramiento antes de firmar el contrato para dejar claros los efectos fiscales de cada fase y evitar sorpresas.

Ejemplo práctico de alquiler con opción a compra

Imaginemos que Marta firma un contrato de alquiler con opción a compra sobre un piso de 200.000 €. Aporta una prima inicial de 10.000 € y paga 900 € de alquiler mensual durante 4 años, de los cuales el 70% (630 €) se descontará del precio final si decide comprar.

Al cabo de los 4 años, Marta habrá pagado 30.240 € en rentas descontables (630 € x 48 meses) más la prima inicial. Si ejerce la opción, podrá comprar la vivienda por 159.760 € (200.000 € – 40.240 € ya aportados). Es decir, casi una quinta parte del precio ya estaría cubierta.

Este tipo de acuerdo le ha permitido vivir en la casa que desea, ahorrar mientras tanto y acceder a la compra con una aportación significativa ya acumulada.

¿Es posible un alquiler con opción a compra sin entrada?

Algunas operaciones se anuncian como “alquiler con opción a compra sin entrada”, aunque en la práctica lo habitual es que exista al menos una pequeña cantidad inicial. Si el propietario confía en el inquilino o busca vender con rapidez, puede aceptarse una prima simbólica o incluso aplazarla.

Sin embargo, los contratos sin entrada suelen incluir rentas mensuales más altas o condiciones menos ventajosas. Por tanto, aunque es posible, es importante revisar los términos y valorar si compensa a largo plazo.

En cualquier caso, conviene dejar todo por escrito y, si es posible, inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad para dar mayor seguridad jurídica.

Preguntas frecuentes sobre el alquiler con opción a compra

¿Qué pasa si no compro la vivienda al final del contrato?

Si no se ejerce la opción dentro del plazo establecido, el contrato termina y la prima o las rentas descontables no se devuelven, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario.

¿Puedo conseguir una hipoteca después de un alquiler con opción a compra?

Sí, y de hecho suele ser más fácil conseguirla, ya que parte del precio ya ha sido abonado y el banco percibe menor riesgo en la operación.

¿Se puede vender la vivienda durante el periodo de alquiler?

No, el propietario no puede venderla a un tercero mientras el contrato esté vigente. El inquilino tiene un derecho preferente de compra durante el plazo acordado.

¿Qué ocurre si el propietario incumple el contrato?

Si el propietario se niega a vender llegado el momento, el inquilino puede reclamar judicialmente la compra y exigir la ejecución del contrato o la devolución de lo pagado más indemnización.

¿Se puede pactar la compra antes del plazo?

Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Algunos contratos permiten ejercer la opción en cualquier momento dentro del periodo pactado.

Conclusión: una alternativa flexible para acceder a la vivienda

El alquiler con opción a compra es una solución atractiva para quienes quieren comprar vivienda pero aún no disponen del ahorro suficiente o desean probar antes de comprometerse. Permite transformar parte del alquiler en una inversión futura y congelar el precio de compra desde el inicio.

No obstante, requiere un contrato bien redactado y un análisis financiero riguroso. En HipotecaNow podemos ayudarte a planificar la compra, simular tu hipoteca y encontrar las mejores condiciones cuando llegue el momento de ejercer la opción.