Vivienda turística: requisitos, licencias y diferencias con un piso de alquiler tradicional
El auge del turismo urbano ha multiplicado la presencia de viviendas turísticas en toda España. Cada vez son más los propietarios que deciden alquilar su piso por días o semanas, pero antes de hacerlo es fundamental conocer la normativa. En este artículo te explicamos qué es una vivienda de uso turístico, qué requisitos legales tiene y en qué se diferencia de un alquiler convencional.
Qué es una vivienda turística
Una vivienda de uso turístico es un inmueble que se alquila de forma temporal, generalmente por periodos cortos, a visitantes que no tienen en la ciudad su residencia habitual. Se trata de un modelo de alojamiento alternativo a los hoteles, regulado por las comunidades autónomas y sujeto a una normativa específica.
La definición exacta varía según la región, pero en general se considera vivienda turística aquella que se alquila con fines vacacionales, amueblada y equipada, y que ofrece servicios básicos como limpieza o atención al cliente. El propietario o gestor debe inscribirla en el registro de viviendas turísticas correspondiente y cumplir con una serie de condiciones técnicas y administrativas.
En resumen, no basta con poner un anuncio en una plataforma como Airbnb o Booking: para hacerlo legalmente, la vivienda debe contar con la licencia o número de registro otorgado por la administración autonómica.
Diferencia entre piso turístico y vivienda turística
Los términos piso turístico y vivienda turística se usan de forma habitual como sinónimos, aunque en algunas normativas tienen matices distintos. El primero suele referirse a pisos situados en edificios residenciales destinados al alquiler vacacional, mientras que “vivienda turística” puede incluir también casas, chalets o apartamentos completos.
Por su parte, la expresión vivienda de uso turístico es la más utilizada en la legislación española y europea, y engloba cualquier inmueble que se alquile con fines vacacionales. Este tipo de alojamiento se diferencia del alquiler de larga duración en que el contrato no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por la normativa turística de cada comunidad autónoma.
Esto implica, entre otras cosas, que el propietario puede establecer precios por noche o por estancia, y que el contrato no otorga al inquilino derechos de residencia o prórroga como en un alquiler tradicional.
Cómo se regula la vivienda turística en España
En España no existe una ley estatal única que regule las viviendas turísticas, sino que cada comunidad autónoma establece su propia normativa. Esto significa que los requisitos pueden variar significativamente entre Madrid, Cataluña, Andalucía o Valencia, por ejemplo.
En términos generales, todas las normativas incluyen tres pilares comunes:
- Registro obligatorio: el propietario debe inscribir la vivienda en el registro autonómico de viviendas turísticas.
- Cumplimiento de requisitos mínimos: superficie, equipamiento, ventilación, seguridad y condiciones higiénicas.
- Comunicación de huéspedes: el propietario debe informar a la Policía o Guardia Civil de la identidad de los viajeros alojados.
Además, en muchos municipios —especialmente en grandes ciudades— existen limitaciones urbanísticas o zonas donde no se permiten nuevas licencias, con el objetivo de controlar la saturación turística y proteger el uso residencial.
Licencias y requisitos para registrar una vivienda turística
Antes de alquilar una vivienda como alojamiento turístico, el propietario debe realizar una serie de gestiones previas ante la administración autonómica y, en algunos casos, ante el ayuntamiento. Aunque cada comunidad tiene su propio procedimiento, los pasos habituales son los siguientes:
- Comprobar la normativa local: algunos municipios, como Barcelona o San Sebastián, tienen restricciones especiales o cupos limitados de licencias.
- Presentar una declaración responsable o solicitud de registro: es el trámite que habilita la actividad. Se hace online en la mayoría de comunidades.
- Disponer del certificado de habitabilidad: acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada.
- Garantizar medidas de seguridad: extintores, hojas informativas, seguro de responsabilidad civil y teléfonos de emergencia visibles.
- Mostrar el número de registro: una vez otorgada la licencia, este debe figurar en todos los anuncios o plataformas de alquiler.
En HipotecaNow te ayudamos a entender los requisitos legales y financieros que pueden afectar a tu vivienda si decides destinarla al alquiler turístico, para que tomes decisiones informadas y seguras.
Obligaciones fiscales de una vivienda turística
Al alquilar una vivienda con fines turísticos, el propietario no solo debe cumplir con la normativa autonómica, sino también con las obligaciones fiscales que derivan de esta actividad. Los ingresos obtenidos por el alquiler deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, deduciendo los gastos asociados a la actividad.
Si la vivienda se alquila a través de plataformas como Airbnb o Booking, estas compañías están obligadas a comunicar a la Agencia Tributaria los datos de cada operación: importes, fechas y arrendadores. Por tanto, Hacienda dispone de toda la información y puede verificar que los ingresos han sido correctamente declarados.
Además, si el propietario ofrece servicios propios de un hotel (limpieza diaria, cambio de sábanas, recepción…), la actividad puede considerarse empresarial, lo que implicaría darse de alta en el IAE (Impuesto de Actividades Económicas) y repercutir IVA en cada alquiler.
Por tanto, antes de iniciar la actividad, conviene consultar con un asesor fiscal para determinar el régimen tributario adecuado y evitar sanciones.
Ventajas y riesgos de las viviendas turísticas
Convertir una vivienda en alojamiento turístico puede ser una forma atractiva de rentabilizar un inmueble, pero también implica ciertos riesgos. Entre las ventajas más destacadas se encuentran:
- Rentabilidad superior: los ingresos por noche suelen ser más altos que en un alquiler de larga duración.
- Flexibilidad: el propietario puede decidir cuándo alquilar y cuándo usar la vivienda personalmente.
- Demanda constante: en destinos turísticos o urbanos, la ocupación suele mantenerse alta todo el año.
Sin embargo, también existen inconvenientes y riesgos que deben valorarse:
- Mayor rotación de huéspedes: implica más gestión, limpieza y mantenimiento.
- Impuestos y gastos adicionales: seguros, gestoría, suministros y tasas municipales.
- Restricciones legales: algunas comunidades han limitado o prohibido nuevas licencias en determinadas zonas.
- Posibles conflictos vecinales: ruido, molestias o deterioro de zonas comunes pueden generar tensiones con la comunidad.
Por todo ello, es importante analizar la viabilidad económica y normativa antes de iniciar la actividad, especialmente si el inmueble está dentro de un edificio residencial con normas de convivencia estrictas.
Consejos antes de convertir tu vivienda en alojamiento turístico
Si estás valorando destinar tu piso o casa al alquiler turístico, te dejamos algunas recomendaciones clave para hacerlo de forma segura y rentable:
- Consulta la normativa autonómica y municipal: asegúrate de que la vivienda se encuentra en una zona donde esté permitido el uso turístico.
- Verifica la licencia de apertura o registro: el número identificativo debe mostrarse en todos los anuncios.
- Revisa las normas de la comunidad de propietarios: algunas prohíben expresamente este tipo de alquileres.
- Contrata un seguro de responsabilidad civil: cubrirá posibles daños o incidentes con los huéspedes.
- Calcula la rentabilidad real: ten en cuenta impuestos, limpieza, mantenimiento y posibles periodos vacíos.
En HipotecaNow te orientamos sobre las implicaciones financieras y legales de alquilar tu vivienda, y te ayudamos a valorar si es una opción rentable en tu caso concreto.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda turística
¿Puedo alquilar mi vivienda como turística si tengo hipoteca?
Sí, pero conviene revisar el contrato hipotecario. Algunos bancos establecen limitaciones de uso o exigen autorización previa si la vivienda se destina a fines comerciales.
¿Cuánto tarda el registro de una vivienda turística?
Depende de la comunidad autónoma. En algunas basta con una declaración responsable que habilita la actividad de inmediato; en otras, el proceso puede tardar varias semanas.
¿Necesito el consentimiento de la comunidad de vecinos?
Si los estatutos lo prohíben o se acuerda en junta, no se puede ejercer la actividad. En comunidades sin restricciones, bastará con cumplir la normativa local y notificar la actividad.
¿Qué sanciones existen por alquilar sin licencia?
Las sanciones varían según la comunidad, pero pueden ir desde multas de 3.000 € hasta más de 60.000 € en casos de reincidencia o actividad ilegal.
¿Puedo deducir los gastos del alquiler turístico en la declaración?
Sí. Se pueden deducir gastos como suministros, mantenimiento, seguros o gestoría, siempre que estén directamente relacionados con la actividad.
Conclusión: rentabilidad y responsabilidad
El mercado de las viviendas turísticas ofrece una interesante oportunidad de inversión, pero también exige responsabilidad y cumplimiento normativo. Antes de ofrecer tu vivienda en alquiler turístico, asegúrate de conocer los requisitos legales y fiscales, y evalúa si esta opción se adapta a tu situación.
Y si necesitas orientación sobre cómo compatibilizar una hipoteca con este tipo de uso o quieres valorar alternativas de financiación, en HipotecaNow te acompañamos en todo el proceso con asesoramiento experto y cercano.